"임차인과 임대차계약을 앞두고 있습니다. 문제는 임차인이 전차인을 데려 온다고 합니다. 이 경우 제소전화해는 어떻게 해야 하나요? 임차인이 자기가 책임지겠다며 본인이 전차인과 제소전화해를 맺겠다는데 그냥 진행하도록 해도 문제가 없는지 궁금합니다"

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안녕하세요! 엄정숙변호사의 제소전화해입니다. 상가 임대차에서 세입자가 건물주의 동의를 받아 부동산을 재임대 하는 사업을 하는 경우가 있습니다. 세입자가 또 다른 세입자에게 임차한 부동산을 재 임대하는 관계를 전대차 관계라고 합니다.

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그런데 문제는 임대인 즉 건물주 입장에서 제소전화해를 어떻게 해야 하나 혼란을 겪는다는 겁니다. 그래서 이번 시간을 통해 세입자가 재임대 사업을 원하는 경우 제소전화해는 어떻게 해야 하는지 알려드리는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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서두에서 몇가지 어려운 단어가 나왔습니다. ▲임대인 ▲임차인 ▲전차인 ▲전대차인데요. 하나씩 설명해 드리겠습니다.

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임대인은 건물주를 뜻합니다. 주택 임대차에서는 집주인이라고도 합니다. 임차인은 세입자를 뜻합니다. 건물주나 집주인의 부동산을 빌려 월세나 보증금을 내고 생활이나 장사를 하는 사람을 말합니다.

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전차인은 건물주에게 부동산을 빌린 세입자가 또 다른 세입자를 구해 해당 부동산을 다시 빌려줄 때를 전대차 관계라고 하는데 여기서 말하는 '또 다른 세입자'가 전차인입니다.

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"건물주에게 빌린 부동산을 왜 또 다른 사람한테 빌려주지?"라고 생각하실 수 있는데요. 재임대 사업은 대표적으로 '고시원' 사업으로 이해하시면 쉽습니다. 고시원을 차리려는 세입자가 건물주에게 건물을 빌려 고시원을 차린 후 고시원에 거주할 사람이 들어오면 해당 사람이 전차인이 되는 것입니다.

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그럼 다시 오늘의 주제로 돌아와 임차인이 재임대 사업을 할 때 제소전화해는 어떻게 해야 할까요? 우선 임차인이 자신을 믿어달라며 전차인과 자신이 제소전화해를 맺겠다고 했을 때를 가정해 봅시다.

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이 경우 주체자는 임차인이 되며 명도 의무는 전차인이 지게 됩니다. 즉 전차인이 잘못을 저질렀을 경우 임차인에게 건물을 명도한다는 말입니다.

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하지만 중간에 임차인이 월세를 가로채 잠적을 한다면 어떨까요? 이때는 당연히 건물주에게도 월세 지급이 제대로 이뤄지지 않을 것입니다. 건물주에게 월세를 지급할 임차인이 사라졌기 때문입니다.

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이럴 때 건물주가 화해조서로 강제집행을 하고 있어도 실제 소유주는 전차인이기 때문에 건물주에게 강제집행할 할 권한이 없어지게 됩니다. 따라서 이러한 일이 발생하면 전차인을 상대로한 명도소송을 따로 진행해야 하기 때문에 상황은 어렵게 됩니다.

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임차인이 재임대 사업을 한다고 해서 전차인과 임차인이 제소전화해를 맺는 경우는 드뭅니다. 물론 불가능한 것은 아니지만 임대인이 허락하는 경우가 드물기 때문입니다.

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앞서 설명드린 바와 같이 임차인과 전차인 모두 임대인에게는 자신의 건물을 사용하는 세입자일 뿐입니다. 따라서 임차인이 재임대 사업을 하는 경우 제소전화해를 신청할 때는 임대인이 명도주체가 되어 화해 조서에 명도의무를 지게될 임차인과 전차인 모두의 이름을 당사자로 특정해야 합니다.

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이렇게 해야 임차인이 잘못을 하든 전차인이 잘못을 하든 임대인이 두 사람 모두에게 명도 책임을 물을 수 있게 됩니다. 다시 말해 제소전화해 조서에 명도 주체인 임대인 명시가 중요하며, 명도의무를 지게할 당사자 특정이 제대로 돼 있어야 한다는 뜻입니다.

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정상적으로 임대인, 임차인, 전차인의 이름이 모두 기재된 제소전화해를 맺었지만 임차인이 제대로 임대료를 지급하지 않거나 잠적해 버린다면 어떨까요? 이런 상황에서 전차인은 임차인에게 제대로 임대료를 납부했다면 자신은 잘못이 없다고 맞설 것입니다.

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하지만 법률상 전대차 계약은 임대차 계약에 존속된다는 특징이 있습니다. 즉 임대차가 해지되면 전대차 계약도 자동적으로 해지된다는 말입니다.

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임차인이 잠적하여 월세가 연체되기 시작하고 결국 임대차 해지 사유에 해당하는 3기분 이상 임대료가 연체됐다면 임대인은 임차인과 전차인을 상대로 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 이 후 강제집행까지 가능합니다.

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지금까지 전대차 계약 시 제소전화해를 맺는 방법에 대해 소개해 드렸습니다. 제소전화해는 화해 조항작성부터 진행 과정 사이사이에 일반인들이 잘 알지못하는 법률 지식을 요구하는 때가 많습니다.

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따라서 법률 전문가의 도움이 필요합니다. 변호사를 이용하면 경제적인 부담이 클 수 있다는 우려가 생긴다는 점 이해합니다. 하지만 소송 대비 제소전화해는 변호사 사무실을 이용하더라도 금액이 부담스럽지 않습니다. 나중에 세입자와 문제가 생겨 발생하는 소송 비용을 부담할지 아니면 지금 작은 투자로 확실한 안전장치를 갖출지 잘 판단해 보시기 바랍니다.

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엄정숙변호사의 제소전화해는 무료 상담전화를 운영하고 있습니다. 전문 상담원이 제소전화해에 필요한 상담뿐만 아니라 관련 법률 정보까지 알기 쉽게 설졍해 드리고 있기 때문에 부담없이 전화주셔도 좋습니다.

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