"제가 2기에 달하는 임대료를 연체하고 있습니다. 다만 상가 임대차에서 임대료 3기 이상을 연체하면 제소전화해 조서 위반임을 알기 때문에 사정이 나아지는 다음달에 모두 납부할 예정이었습니다. 문제는 그 사이에 건물이 매매되어 건물주가 바뀌었다는 겁니다. 이 경우 제소전화해 조서 위반을 피하려면 누구에게 연체된 임대료를 줘야 하나요?"

​

제소전화해는 건물주와 세입자의 합의로 세입자가 지켜야 할 의무를 잘 이행하도록 사전에 약속받는 법 제도입니다. 그런데 화해조서를 위반할 위기에 있는 세입자가 다시 의무를 지키려고 마음었지만 합의 당사자 중 하나인 건물주가 바뀌었다면 의무 이행 문제는 간단치 않습니다.

​

그래서 이번 시간에는 전 건물주 때부터 제소전화해 위반 또는 위반 위기에 놓인 세입자는 건물주가 바뀔 시 누구에게 의무를 이행해야 하고 합의를 해야 하는지 짚어보는 자리를 마련했습니다.

​

본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

​

​

​

​

제소전화해를 맺은 세입자라면 혹은 맺지 않은 세입자라도 임대료를 3기 이상 연체하면 임대차 계약 해지 사유가 된다는 사실은 대부분 알고 계실 겁니다. 그래서 장사를 계속 하고 싶은 세입자라면 제소전화해 조서를 꼭 지키고 싶을 것입니다.

​

그럼에도 장사가 잘 되지 않아 임대료가 연체되는 경우가 있지만 3기 이상만 연체를 피하면 되기 때문에 조금이라도 변제하려는 노력을 할텐데요. 그런데 건물주가 바뀐다면 연체금액 혹은 일부 금액이라도 변제를 하려면 누구에게 돈을 줘야 할까요?

​

우선 세입자에게 연체된 임대료가 있다면 전 건물주는 새 건물주에게 채권 양도, 양수 계약을 통해 세입자의 채권관계를 승계할 가능성이 높습니다. 채권 양도, 양수 계약이란 전 건물주와 세입자 간 채무 관계를 새 건물주에게 승계한다는 말인데요.

​

이렇게 되면 세입자는 새 건물주에게 연체된 임대료를 납부하시면 제소전화해 조서 위반을 피하실 수 있습니다. 다만 '건물주 간 채권 계약이 이뤄진 사실을 어떻게 알 수 있냐'고 궁금해 하시는 경우가 많은데요. 건물주 간 채권 계약이 이뤄지면 반드시 세입자에게 이를 통지해야 효력이 생기기 때문에 세입자는 알 수 밖에 없다는 사실을 명심해야 합니다.

만약 건물주 간 채권 계약이 이뤄지지 않았다면 세입자는 누구에게 연체된 임대료를 줘야 할까요? 결론부터 말씀드리면 건물주 간 채권 계약이 없었기 때문에 당연히 세입자는 전 건물주에게 밀린 임대료를 줘야 합니다. 다만 전 건물주가 되는 순간 건물주로서의 지위는 상실되고 제소전화해 효력도 없어지기 때문에 화해 조서 위반은 될 수 없습니다.

​

단순히 둘만의 채무 관계라고 볼 수 있는데요. 전 건물주는 세입자에게 채무에 대한 책임을 물으려면 건물주 때는 명도소송을 진행했겠지만, 더 이상 전 건물주는 건물주가 아니므로 채무에 관한 민사소송을 진행하시면 됩니다.

반면 이미 전 건물주때부터 세입자가 제소전화해 조서 위반에 해당하는 3기 이상 임대료 연체가 발생한 경우는 누가 책임을 물어야 할까요?

​

이때도 마찬가지로 전 건물주와 새 건물주 간 채권 계약이 이뤄졌는지를 따져봐야 합니다. 만약 건물주 간 채권 계약을 하지 않았다고 먼저 가정해 봅시다. 이 경우 세입자는 전 건물주에게는 채무관계가 남아있지만, 새 건물주와는 채무관계가 없기 때문에 새 건물주는 세입자에게 책임을 물을 수 없습니다.

​

반대로 전 건물주도 건물주로서의 지위를 잃었기 때문에 화해조서 위반으로 인한 명도 책임은 물을 수 없고 채무적인 책임만 물을 수 있습니다.

​

만약 건물주 간 채권 계약을 맺었다면 어떨까요? 이때는 새 건물주가 세입자에게 제소전화해 조서 위반의 책임을 물을 수 있습니다. 비록 새 건물주에게는 화해조서 위반에 해당하는 임대료를 연체한 사실은 없더라도 전 건물주와 채권 양수 계약을 맺었기 때문에 책임을 물을 수 있는 겁니다.

한편 건물주가 바뀌면 당연히 제소전화해 조서도 다시 신청해야 합니다. 제소전화해는 성립을 맺는 당사자 특정이 중요한데, 그 당사자 중 한명인 건물주가 바뀌었기 때문입니다. 이 당사자 특정 때문에 건물주 간 채권 양도, 양수 계약을 맺지 않으면 전 건물주 때부터 잘못을 저지른 세입자에게 화해 조서 위반에 대한 책임을 물을 수 없는 것입니다.

​

지금까지 건물주가 바뀔 시 세입자의 화해조서 의무 이행에 관해 살펴보았습니다. 제소전화해는 성실한 임대료 납부와 명도의무가 주된 목적으로 어떻게 보면 단순한 제도로 볼 수 있습니다. 하지만 개인이 판단하기엔 법리적인 문제가 얽혀 있기 때문에 쉽지만은 않습니다.

​

저희 엄정숙변호사의 제소전화해로 문의를 주시는 의뢰인분들도 법에 대해 잘 모르시기 때문에 절대 넣어서는 안되는 조항을 넣어도 되는지, 또 계약자가 조금 달라졌는데 제소전화해를 꼭 다시 신청해야 하는지 등의 문제를 문의해주시는 경우가 많은데요. 대표적으로 일반인들이 많이 오해해 실수 할 수 있는 문제입니다.

​

때문에 제소전화해 신청도 법률전문가의 도움이 필요합니다. 엄정숙변호사의 제소전화해는 무료 상담전화 서비스를 운영하고 있어 여러분의 고민을 기다리고 있습니다. 변호사 사무실은 전화상담부터 비쌀 것이라는 편견 없이 무료로 자신의 고민을 말씀해 주시면 됩니다.

​

또한 홈페이지를 통해 무료 온라인 상담과 제소전화해 관련 법률 콘텐츠를 제공해 드리고 있어 여러분들이 쉽게 법률을 이해할 수 있도록 돕고 있습니다. 홈페이지는 네이버에서 엄정숙변호사의 제소전화해를 검색하시면 찾으실 수 있사오니 많은 이용부탁드립니다.