"상가 임대인입니다. 다른 건물들을 보니 제소전화해라는 것을 하는 것 같던데 왜 하는 건가요? 하면 좋은 점이 무엇인가요?"

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엄정숙 변호사의 제소전화해입니다. 오늘은 임대차 관계에서 제소전화해를 하는 이유에 대해 설명드리겠습니다. 제소전화해란 법원의 판사 앞에서 서로 합의된 제소전화해조서를 성립시키는 것을 말합니다.

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상가를 임대차할 때 상권이 좋은 곳은 임차인이 많은 비용을 지불하고서라도 들어오려고 합니다. 들어올 때는 임대인의 요구 조건에 따라 좀 불리한 면이 있더라도 계약을 성사합니다. 당사자 간에 의사가 합치되어야 계약이 성립되기 때문입니다. 하지만 일단 들어오고 나면 이야기가 달라집니다. 상가건물임대차보호법에 따라 주어진 임차인의 권리가 많기 때문입니다. 건물이 임대인 소유라고 해서 마음대로 할 수 없다는 설명입니다.

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문제는 임차인이 장사가 잘되지 않아서 월세를 내지 못할 때 일어납니다. 임대인은 월세를 받을 목적으로 상가를 임대한 것인데 목적 달성이 안되는 것입니다. 상가건물임대차보호법은 3기에 달하는 금액을 연체하면 임대인은 계약 해지를 통보할 수 있다고 규정하고 있습니다. 법에 따라 해지 통보를 하면 임차인은 건물을 비워야 합니다. 하지만 현실에서는 임차인이 건물을 비워주지 않는 경우가 많습니다. 일단 점유하고 있기 때문에 강제집행 전까지는 버틸 수 있는 게 법이기 때문입니다.

제소전화해조서를 성립시키면 이러한 문제를 해결할 수 있습니다. 제소전화해조서는 강제집행력을 가지고 있기 때문입니다. 제소전화해를 한 경우와 하지 않은 경우, 두 가지 경우를 비교해 보겠습니다.

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제소전화해를 하지 않은 경우, 임차인이 3기 이상 월세를 내지 않았을 때 임대인은 해지를 통보하고 명도소송을 해야 합니다. 소송은 평균 4개월 이상 걸립니다. 월세를 내지 않았으니 당연히 임대인이 승소합니다. 하지만 기간이 문제입니다. 판결문이 나온다고 하더라도 바로 내보낼 수 없습니다. 강제집행을 신청해서 절차를 밟아야 합니다. 이 또한 2개월 정도 걸립니다. 소송과 강제집행을 더하여 총 6개월 이상 걸리는 것입니다.

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제소전화해조서를 성립시킨 경우는 소송절차가 필요하지 않습니다. 바로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 때문에 임대차 관계에서 제소전화해를 하는 것입니다.

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제소전화해조서를 작성할 때는 법에 위반한 내용을 넣을 수 없습니다. 강행법규에 위반 한 내용은 판사님이 받아들이지 않습니다. 법과 계약서에 근거한 내용만 넣을 수 있는 것입니다. 상가임대차보호법에는 임차인이 3기에 달하는 금액을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 하고 있기 때문에 조서에도 이 내용을 넣을 수 있다는 설명입니다.

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만약, 임대인이 자신에게만 유리한 내용을 넣으면 어떤 문제가 일어날까요?

2천 건이 넘는 제소전화해조서를 성립시켜온 저희 경험에 의하면 조서가 통과된 후에 문제가 발생합니다. 임차인의 입장에서는 강제집행을 당하지 않기 위해 수단과 방법을 가리지 않습니다. 준재심 청구를 하여 제소전화해를 무력화하려 시도합니다. 이를 근거로 강제집행은 일단정지되며 기간은 길어집니다. 때문에 임대인과 임차인이 이의가 없는 수준에서 화해조서가 작성되어야 하는 것입니다. 또한 어느 한 쪽이 이의가 있으면 제소전화해조서는 성립되지 않습니다.

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오늘은 임대차 관계에서 제소전화해를 하는 이유에 대해 설명드렸습니다. 제소전화해조서 비용, 절차 등이 궁금하신 분은 다음 내용을 보시면 도움이 될 것입니다. 제소전화해에 대해 구체적으로 핵심만 간추린 내용입니다.