[실무연구보고서]제소전 화해조서, '장점 5가지 !' > [공지사항 - 엄정숙변호사의 제소전화해]
 
 

 

작성자 엄변호사
작성일 2017-07-14 (금) 15:58
ㆍ조회: 4596  
[실무연구보고서]제소전 화해조서, '장점 5가지 !'
오늘은 임대차관계에서 제소전 화해조서 장점 4가지에 대하여 알아보겠습니다.

임대인과 임차인이 제소전화해신청에 대하여 의사가 합치되면 제소전화해신청을 하면 됩니다.
그러나 분쟁이 발생한 상황에서는 당사자들의 의사가 일치하기 매우 어렵기 때문에 어쩔 수 없이 소송을 통하여 판결을 받을 수 밖에 없습니다. 심한 분쟁이 발생하기 전에 판결문과 같은 효력을 가지는 조서를 받아 둘 수 있는데요, 바로 제소전화해 제도를 이용하면 됩니다.

그렇다면 제소전 화해조서 장점 5가지에 대하여 설명 드리도록 하겠습니다.

제소전 화해조서 장점 5가지

1. 분쟁 발생시 별도의 민사소송 없이 강제집행이 가능함
2. 분쟁을 사전에 예방할 수 있음
3. 시간과 비용이 절약 됨
4. 상대방에 대한 의무이행을 강제할 수 있음
5. 상호간에 신뢰가 쌓여 감


1. 분쟁 발생시 별도의 민사소송 없기 즉시 강제집행이 가능

제소전 화해조서를 받아 두면, 예를들어 주택의 임대차계약에서 월차임 2기분, 상가 임대차계약에서 월차임 3기분 이상이 연체가 되었다면, 미리 받아 두었건 제소전 화해조서를 가지고 화해조서를 받은 법원을 찾아 집행문과 송달증명을 발급 받은 뒤 집행관에 의한 인도집행을 신청할 수 있고, 보증금 이상의 월차임이 연체된 경우라면, 채권에 관한 강제집행신청이 가능하다는 것입니다.

강제집행을 진행하기 위해 집행문 부여신청시 집행문을 실시할 조항을 특정하여야 합니다. 인도집행을 하기위한 집행문은 인도에 관한 화해조항을, 채권을 집행하기 위하여는 채권에 관한 화해조항을 특정하여 집행문부여신청을 하여야 합니다.


2. 분쟁을 사전에 방지 할 수 있음
분쟁이 발생 하고나면, 되돌리기 어려운 상황에 직면할 뿐 아니라 당사자와의 감정 대립으로 인해 더욱 좋지 못한 상태가 되어 버립니다. 이를 대비하기 위하여 사전에 제소전화해신청을 하여 화해조서를 받아 준다면, 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.


3. 시간과 비용 절약
예를들어 임대차계약 관계에서 화해조서를 미리 받아 두었다면, 임차인이 월차임을 연체하거나 계약기간이 만료 되었음에도 자발적으로 부동산을 인도하지 아니한다면, 임대인은 어쩔 수 없이 법원에 명도소송을 제기하여 승소판결을 받아 집행관으로 하여금 강제집행을 하여 강제적으로 인도를 받을 수 밖에 없습니다.

또한 변호사를 선임할 경우 선임료를 지불하여야 하며, 명도소송은 소장 접수시부터 판결 선고시까지 약 5개월 내지 6개월 정도 소요되고 판결문이 제때에 송달 되지 아니할 경우에는 공시송달절차로 인하여 약 1개월 정도의 기간이 더 소요 되곤 합니다.

그러나 제소전 화해의 경우 화해조서를 받기까지 수개월 정도면 충분하고 비용역시 저렴하게 부담하여 명도소송의 판결과 같은 효력을 가진 화해조서를 받을 수 있다는 것입니다.


4. 상대방에 대한 의무이행에 대한 강제 효과가 있음
이 역시 임대차계약에 관한 제소전화해는 임대차 초기부터 임차인에게 꾸준한 차임의 지급의무 이행을 강제할 수 있는 효과가 있습니다.


5. 상호간에 신뢰가 쌓여 감
위에 작성된 4가지 장점을 언듯보면 ‘제소전화해는 임대인을 위한 법?’ 이라는 생각이 들 수도 있겠습니다. 결론부터 말씀드리면 절대로 그렇지 않다는 말씀을 드립니다. 제소전화해는 쌍방의 합의하에 진행되는 법적 절차입니다. 어느 한쪽이 동의하지 않을 때는 진행될 수 없습니다. 또한 강행법규를 위반한 제소전화해 조항은 법원에서 받아들이지 않는 경우가 대부분입니다.

임대차관계에서 제소전화해는 임대차계약서를 중심으로 조항이 작성되어 집니다. 이를 벗어나거나 강행법규를 위반한 조항에 관해서는 법원에서 보정을 내리게 됩니다. 보정을 하지 않으면 화해조서는 불성립됩니다. 즉, 임대차 관계에 있어 제소전화해는 “임대차계약서에 작성한 내용대로 서로 약속을 잘 지키자”는 취지로 조서가 작성되는 것이지 결코 임대인을 위한 제도이거나 임차인에게 불리한 제도라 말할 수 없습니다.

편견 없이 권리와 의무의 관점에서 생각해보면 제소전화해 제도가 임대인을 위한 제도가 아님을 금방 알 수 있습니다. 정의는 ‘권리와 의무’에 비추어 실현되어야 합니다. ‘돈이 많으면 악, 돈이 없으면 선’ 이라는 논리로 정의를 생각하니까 제소전화해 제도가 임대인을 위한 법처럼 보이게 되는 것 같습니다.

지면의 사정상 예를 하나만 들어보겠습니다. 실무에서 많이 일어나는 것들 중 가장 많은 예를 가지고 설명 드리겠습니다.
상가임대차 관계에서 제소전화해 조서 성립 후 실제로 3개월의 차임을 연체했으면 어떻게 해석되어야 할까요? 법에는 권리와 의무 라는 것이 있습니다. 임차인의 입장에서 권리는 건물을 사용할 수 있는 권리가 있고요, 반대로 월세를 내야하는 의무가 존재합니다. 반대로 임대인의 입장에서 권리는 월세를 받을 수 있는 권리가 있고요, 임차인이 건물을 사용하게 해 주어야 할 의무가 있는 것입니다. 3기분의 차임이 연체되었다면 임차인이 자신의 의무인 월세를 내야하는 의무를 져버린 것입니다.

분명 월세를 못낼만한 사정은 있었을 것입니다. 그러나 편견없이 생각해 보면 그 사정은 안타까운 사실이지 월세를 못낼 사정이 월세를 내야하는 의무를 대신할 수는 없는 것입니다.

상가임대차보호법에는 3기의 차임이 연체되면 약간의 절차를 거쳐 임대차계약이 해지되는 것으로 정의하고 있습니다. 보통의 임대차계약서라면 이것을 근거로 3기의 차임이 연체되면 건물을 비워주는 것으로 하는 계약을 하게 됩니다. 제소전화해 조항 또한 이것을 근거로 3기의 차임이 연체되면 건물을 비우는 것으로 조항이 만들어집니다. 그냥 ‘법과 약속을 잘 지키자’는 내용일 뿐 그 이상도 그 이하도 아니라는 설명입니다.

임대차관계에서 제소전화해 조서가 성립되고 나면 ‘법과 약속을 잘 지키자’는 말에 대해 다시한번 생각해 보게 됩니다. 편견없이 바라볼 때 자신의 권리가 무엇인지 자신의 의무가 무엇인지 늘 생각하게 됩니다. 이는 임대인인도 임차인도 마찬가지입니다. 각자 자신의 권리와 의무를 다 할 때, 서로는 ‘신뢰’가 생기게 되는 것입니다.

이렇게 임대차관계에서 제소전화해 제도는 강제집행을 하기 위해 필요한 것이 아니라 상호간에 더 깊은 ‘신뢰’가 쌓여가기 위해 필요한 것입니다.
   
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