상가 임대차 계약을 준비하는 임대인 중 상당수가 계약서 특약란에 "임차인은 계약 종료 시 권리금을 포기한다"는 문구를 넣고 싶어 합니다. 나중에 명도할 때 권리금 문제로 다투는 상황을 아예 차단하고 싶다는 생각에서 나온 문구인데, 실제로 이 문구를 제소전화해 신청서에 그대로 옮겨 넣으면 법원 단계에서 제동이 걸리는 경우가 적지 않습니다. 이 글에서는 권리금 포기 조항이 왜 화해조서에 그대로 들어가기 어려운지, 그리고 어떻게 설계해야 실제로 집행력 있는 조서로 완성되는지를 순서대로 짚어보겠습니다.

결론부터 말씀드리면, 권리금 포기 조항 자체가 무조건 무효인 것은 아니지만 강행법규를 정면으로 위반하는 형태로 작성된 조항은 화해조서에 실릴 수 없습니다. 법원은 화해조서에 강행법규 위반 소지가 있는 조항이 포함되어 있으면 이를 그대로 인가하지 않고 보정을 요구하는 방식으로 걸러냅니다. 임대인 입장에서는 "임차인이 서명까지 했는데 왜 안 되느냐"고 답답해하실 수 있지만, 제소전화해 제도 자체가 당사자 간 합의만으로 무엇이든 확정판결의 효력을 갖게 해주는 제도는 아니라는 점을 먼저 이해하실 필요가 있습니다.

권리금 포기 특약, 왜 계약서에 흔히 들어가는가

상가 임대차 실무에서 권리금 포기 특약이 등장하는 배경은 대체로 비슷합니다. 임대인 입장에서는 향후 임차인이 새 세입자로부터 권리금을 회수하는 과정에서 임대인의 협조나 방해금지 의무를 두고 분쟁이 생기는 것을 미리 막고 싶어 합니다. 특히 임대인이 재건축이나 자기 사용을 계획하고 있다면, 나중에 권리금 문제로 명도가 지연되는 상황 자체를 원천 차단하려는 의도로 이런 문구를 넣는 경우가 많습니다.

문제는 이런 특약이 계약서 특약란에 짧은 한 줄로 들어가는 경우가 대부분이라는 점입니다. "임차인은 계약 종료 시 어떠한 권리금도 주장하지 않는다"는 식의 포괄적인 문구는 얼핏 명확해 보이지만, 실제로는 어떤 상황에서 어떤 범위까지 포기한다는 것인지 특정되지 않아 해석의 여지가 크고, 나아가 임차인의 정당한 권리를 사전에 일괄 차단하는 형태로 읽히기 쉽습니다. 계약서에 이런 문구를 넣는 것 자체는 계약자유의 영역이지만, 이를 제소전화해 조서라는 집행권원으로 만드는 단계에서는 별도의 심사를 거치게 됩니다.

임대인들이 자주 놓치는 부분은, 계약서상 특약과 제소전화해 조서상 화해조항은 법적 성격이 다르다는 점입니다. 계약서의 특약은 당사자 간 합의로 남지만, 화해조서에 실리는 순간 그 조항은 재판상 화해와 동일한 효력을 갖는 집행권원의 일부가 됩니다. 그렇기 때문에 법원은 화해조서에 실릴 조항에 대해서는 계약서 특약보다 한 단계 더 엄격하게 강행법규 위반 여부를 살피는 경향이 있습니다.

또 하나 자주 나오는 질문은 "권리금 포기 특약을 계약서에만 남겨두고 화해조서에는 넣지 않으면 되지 않느냐"는 것입니다. 이 방법도 가능하지만, 그렇게 되면 권리금 관련 분쟁이 생겼을 때 화해조서라는 집행권원의 도움을 받을 수 없고, 계약서상 특약의 유효성을 별도의 소송으로 다시 다퉈야 하는 상황이 될 수 있습니다. 제소전화해를 진행하는 목적 자체가 나중에 별도 소송 없이 곧바로 집행할 수 있는 조서를 확보하려는 것이므로, 권리금 관련 쟁점 역시 가능한 범위 안에서 조서에 함께 담아두는 편이 제도의 취지에 맞습니다.

권리금 포기 조항도 제소전화해 조서에 넣을 수 있을까?

결론은 "문구 그대로는 어렵다"입니다. 상가 임대차 관계에서 임차인의 권리금 회수기회 보호와 관련된 규정은 강행법규 성격을 갖는 조항들이 포함되어 있고, 강행법규를 위반하는 내용은 당사자가 합의했다 하더라도 화해조서에 그대로 반영될 수 없습니다. 계약갱신요구권을 사전에 포기하는 문구가 화해조서에 실리지 못하는 것과 마찬가지로, 권리금을 일괄적으로 사전 포기하도록 하는 조항 역시 조서 심사 단계에서 걸러질 가능성이 높습니다.

실무적으로 이런 조항이 포함된 신청서를 법원에 제출하면, 재판부가 곧바로 각하하기보다는 보정을 명하는 방식으로 처리하는 경우가 많습니다. 여기서 중요한 절차적 포인트가 하나 있는데, 보정명령은 신청서를 접수했다고 바로 나오는 것이 아니라 사건이 재판부에 배정된 이후에 나온다는 점입니다. 즉 신청 초기 단계에서는 문제가 없어 보이던 신청서도 재판부 배정 이후 실질 심사 과정에서 보정 대상으로 지적될 수 있으므로, 처음부터 강행법규 위반 소지를 최소화한 문구로 신청서를 작성해두는 것이 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

임차인이 각서나 계약서에 자필로 서명했다는 사실만으로 이 문제가 해결되지는 않습니다. 강행법규는 당사자의 개별 동의로 그 적용을 배제할 수 없도록 설계된 규정이기 때문에, 서명이 있었다는 사정은 화해조서 인가 단계에서 결정적인 근거가 되기 어렵습니다. 오히려 서명 경위나 계약 체결 당시 정황이 나중에 별도로 다툼의 대상이 될 수 있다는 점까지 염두에 두어야 합니다.

여기서 한 가지 더 짚어드릴 부분은, 강행법규 위반 소지가 있는 조항이 신청서에 포함되어 있다고 해서 화해조서 전체가 무효로 처리되는 것은 아니라는 점입니다. 문제가 되는 조항만 보정 대상이 되고, 나머지 명도·차임 관련 조항은 정상적으로 심사가 진행됩니다. 다만 신청서 전체를 한 번에 다시 검토받아야 하는 번거로움이 생기기 때문에, 애초에 권리금 조항 하나 때문에 전체 절차가 지연되지 않도록 처음부터 신경 써서 작성해두시는 편이 낫습니다.

권리금 포기가 계약갱신요구권 포기와 함께 얽히는 경우

실무에서 보면 권리금 포기 특약은 단독으로 존재하기보다 계약갱신요구권 포기 특약과 함께 하나의 조항으로 묶여 있는 경우가 많습니다. "임차인은 계약 만료 시 갱신을 요구하지 않으며 권리금도 포기한다"는 식으로 두 가지를 한 문장에 담는 방식인데, 이렇게 결합된 형태는 오히려 강행법규 위반 소지를 이중으로 안고 있는 셈이어서 화해조서 심사 단계에서 더 쉽게 걸러집니다. 계약갱신요구권 포기와 권리금 포기는 각각 별도의 강행법규 쟁점을 갖고 있기 때문에, 하나의 문구로 뭉뚱그려 처리하려 하면 두 쟁점이 동시에 문제로 지적될 가능성이 커집니다.

이런 결합형 조항을 정리할 때는 각 쟁점을 분리해서 접근하는 것이 순서입니다. 갱신 관련 부분은 임대인이 정당하게 주장할 수 있는 사유(재건축·자기사용 등)를 조건으로 특정하고, 권리금 관련 부분은 앞서 설명드린 대로 정산 절차와 협조 범위를 구체화하는 방식으로 각각 설계해야 합니다. 두 쟁점을 분리해서 조율하면 신청서 전체의 완성도가 높아지고, 재판부 배정 이후 보정명령을 받을 가능성도 그만큼 줄어듭니다.

한편 명도와 관련해 함께 알아두시면 좋은 기준이 있습니다. 임차인이 차임을 연체할 경우 즉시 강제집행에 나설 수 있는 연체 기준은 주택은 2기, 상가는 3기입니다. 권리금 조항을 균형 있게 설계해두더라도 차임 연체 자체가 계속되면 이 기준에 따라 명도 절차가 별도로 진행될 수 있으므로, 권리금 조항과 차임 연체 조항은 서로 다른 트랙에서 각각 명확하게 화해조서에 반영해두시는 것이 좋습니다.

위 세 가지는 권리금 관련 조항을 화해조서에 담을 때 저희가 가장 먼저 점검하는 기준입니다. 세 가지 중 어느 하나라도 빠지면 조항이 지나치게 임대인에게만 유리하게 읽히거나, 반대로 지나치게 모호해 실제 분쟁이 생겼을 때 조서만으로는 해결이 안 되는 상황이 생길 수 있습니다. 신청서를 작성하시기 전에 이 세 기준을 기준으로 초안 문구를 한 번 점검해보시는 것만으로도 보정명령을 받을 가능성을 크게 낮출 수 있습니다.

왜 임차인 동의만으로는 부족한가 — 균형 잡힌 조서의 원칙

제소전화해라는 제도 자체를 임대인 전용 도구로 오해하시는 경우가 있는데, 이는 제도의 본질과 다릅니다. 제소전화해는 임대인이 일방적으로 신청한다고 해서 임차인에게 불리한 내용이 자동으로 확정되는 절차가 아닙니다. 화해기일에서 임차인이 조항 내용에 동의하지 않으면 화해 자체가 성립하지 않으며, 성립한다 하더라도 그 내용이 강행법규를 위반하면 법원 단계에서 걸러집니다. 결국 제소전화해는 임대인과 임차인 양쪽을 함께 지키는 균형 잡힌 조서를 만드는 절차이지, 어느 한쪽의 요구를 그대로 관철시키는 절차가 아닙니다.

이 균형의 원칙은 권리금 조항에서 특히 중요하게 작동합니다. 임대인이 명도와 관련한 조항을 확실히 챙기고 싶어 하는 것처럼, 임차인 역시 계약 종료 시 정당하게 보호받아야 할 이익이 있고 그 중 하나가 권리금 회수기회입니다. 화해조서 설계 과정에서 임대인의 명도 확보 목적과 임차인의 정당한 권리 보호를 함께 반영하지 않으면, 조서 자체의 효력이 흔들리거나 애초에 화해가 성립하지 않는 결과로 이어질 수 있습니다.

따라서 권리금 관련 조항을 설계할 때는 "포기시킨다"는 관점보다 "어떤 조건에서 어떻게 처리한다"는 관점으로 접근하는 것이 실무적으로 더 안전합니다. 예를 들어 임대인의 정당한 재건축·자기사용 사유가 있는 경우의 처리 방식, 임차인이 새 임차인을 주선할 때의 협조 범위, 명도 시점과 권리금 정산 시점의 관계 등을 구체적으로 조율해 넣는 방식이 강행법규 위반 소지를 줄이면서도 임대인이 원하는 예측가능성을 확보하는 방향입니다.

이 균형의 원칙은 비단 권리금 조항에만 적용되는 것이 아니라 제소전화해 조서 전반을 관통하는 원칙입니다. 화해기일에 판사가 조서 내용을 확인하는 것도 결국 이 균형이 지켜졌는지를 살피는 과정이라고 이해하시면 됩니다. 임대인 쪽에서 준비한 조항이 지나치게 일방적이면 화해기일에서 임차인이 서명을 주저하게 되고, 결국 화해 자체가 무산되어 처음부터 다시 신청해야 하는 상황으로 이어질 수 있습니다. 그러니 균형 잡힌 설계는 임차인을 배려하는 차원을 넘어, 임대인이 원하는 결과를 실제로 얻기 위한 현실적인 전략이기도 합니다.

무효가 되기 쉬운 조항 vs 유효하게 설계된 조항

위 비교에서 알 수 있듯, 문제가 되는 것은 "권리금을 다룬다"는 사실 자체가 아니라 그 조항이 임차인의 정당한 권리를 일방적·포괄적으로 차단하는 형태로 작성되었는지 여부입니다. 같은 목적이라도 조건과 절차를 구체적으로 특정해 균형 있게 설계하면 화해조항으로 반영될 가능성이 훨씬 높아집니다. 이 설계 작업은 계약서 문구를 손보는 수준이 아니라 제소전화해 신청서 전체의 화해조항 구성과 맞물려 진행되어야 하는 부분이므로, 신청서 작성 단계에서부터 전문가와 함께 조율하시길 권해드립니다.

비교표를 참고하실 때 유의하실 점은, 왼쪽 열의 표현이라고 해서 무조건 화해조서에서 배제되는 것은 아니라는 사실입니다. 표현 자체보다 그 표현이 담고 있는 실질이 임차인의 권리를 얼마나 제한하는지가 판단 기준이 됩니다. 예를 들어 "어떠한 명목의 권리금도 포기한다"는 문구라도 그 앞뒤에 정당한 사유와 정산 절차가 구체적으로 붙어 있다면 오른쪽 열의 방향에 가까워질 수 있습니다. 그래서 이 작업은 단어를 몇 개 바꾸는 수준이 아니라 조항 전체의 맥락을 함께 설계하는 작업이라는 점을 꼭 기억해 두시기 바랍니다.

보정명령을 받았다면 — 절차와 대응

보정명령을 받았다고 해서 제소전화해 자체가 무산되는 것은 아닙니다. 다만 보정 절차가 추가되는 만큼 시간이 지연될 수 있고, 처음부터 문구를 꼼꼼히 설계했더라면 생기지 않았을 지연이라는 점에서 아쉬운 결과입니다. 특히 임대인 입장에서는 새 임차인과의 계약 일정, 기존 시설 정리 일정 등이 화해조서 완성 시점과 맞물려 있는 경우가 많기 때문에, 보정으로 인한 지연이 실질적인 부담으로 이어질 수 있습니다. 그래서 신청 단계에서부터 강행법규 위반 소지를 검토해두는 작업이 결국 시간을 아끼는 길이 됩니다.

비용과 절차, 준비 서류

비용은 임대인과 임차인 쌍방을 함께 대리하는 것을 기준으로 하며, 월 임대료 규모에 따라 두 구간으로 나뉩니다. 여기에 더해 법원에 납부하는 인지대·송달료 등 법원비용이 별도로 들어가는데, 이는 명도소송 강제집행 실비와는 전혀 다른 항목이므로 혼동하지 않으셔야 합니다. 상가나 건물 소재지가 어디든 관할합의서를 작성하면 전국 어디서나 동일한 기준으로 진행할 수 있어, 지방 소재 상가를 임대하시는 분들도 비용 부담 없이 이용하실 수 있습니다.

준비 서류는 화해조항 설계가 핵심인 신청서를 중심으로, 임대차계약서 사본, 부동산 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 위임장 2부(인감 날인 필수), 관할합의서, 그리고 임차 목적물이 1층 일부인 경우에 한해 필요한 도면까지 총 8종이 기본입니다. 위임장에 찍는 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내의 것이어야 하고, 임대인이나 임차인이 법인이라면 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본이 추가로 필요합니다. 권리금 관련 조항이 들어가는 사건은 서류 자체보다 신청서상 화해조항 설계가 관건이므로, 서류를 준비하시는 것과 별개로 조항 문구는 반드시 상담을 통해 확정하시길 권해드립니다.

절차는 크게 다섯 단계로 진행됩니다. 먼저 전화로 10~20분 정도 상황을 말씀해주시면, 이어서 필요한 자료와 정확한 견적을 이메일로 안내해 드립니다. 이후 비용을 입금하시면 변호사가 법원에 신청서를 접수하고, 화해기일에는 변호사가 대리로 출석해 조서를 완성한 뒤 송달까지 마무리합니다. 의뢰인이 직접 관여하는 부분은 처음 세 단계뿐이며, 화해기일에 직접 법원에 출석하실 필요는 없습니다.

비용을 문의하시는 임대인 중에는 권리금 조항이 들어가면 별도 비용이 추가되는지 궁금해하시는 분들이 계신데, 화해조항 설계 자체는 위 선임비 범위 안에서 함께 진행됩니다. 다만 조항 문구를 두고 임차인과 조율이 여러 차례 필요한 경우에는 진행 기간이 평균보다 다소 늘어날 수 있습니다. 그래서 처음 전화 상담 시점에 권리금 관련 특약이 있는지, 어떤 내용인지를 미리 말씀해 주시면 견적과 예상 기간을 더 정확하게 안내해 드릴 수 있습니다.

서류 중에서도 위임장에 찍는 인감증명서 유효기간(2개월 이내)은 실무에서 놓치기 쉬운 부분입니다. 상담 초기에 서류를 미리 준비해두셨더라도 접수 시점까지 시간이 지체되면 인감증명서 유효기간이 지나버려 다시 발급받아야 하는 일이 생길 수 있습니다. 권리금 조항 조율에 시간이 걸릴 것으로 예상되는 사건일수록 서류 발급 시점을 접수 일정에 맞춰 조정해두시는 것이 좋고, 이 부분 역시 상담 과정에서 함께 안내해 드립니다.

권리금 조항, 왜 전문가와 함께 설계해야 하는가

권리금 포기 조항을 둘러싼 문제는 결국 "강행법규를 건드리지 않으면서도 임대인이 원하는 예측가능성을 확보한다"는 두 가지 목표를 동시에 만족시키는 문구를 찾는 작업입니다. 인터넷에서 흔히 볼 수 있는 특약 예시 문구를 그대로 가져다 쓰면 둘 중 하나를 놓치기 쉽습니다. 강행법규를 지나치게 의식해 문구를 두루뭉술하게 쓰면 나중에 분쟁이 생겼을 때 조서만으로는 해석이 갈릴 수 있고, 반대로 임대인 입장만 강하게 반영하면 재판부 배정 이후 보정명령을 받을 가능성이 커집니다.

제소전화해를 3,600건 넘게 직접 진행하며 쌓아온 경험은 바로 이 지점에서 차이를 만듭니다. 어떤 문구가 재판부에서 문제없이 받아들여지는지, 어떤 표현이 보정 대상이 되기 쉬운지는 조문만 봐서는 알기 어렵고 실제 신청서를 다뤄본 경험이 쌓여야 감이 잡히는 영역입니다. 15년간 상가 임대차 제소전화해를 전문적으로 다뤄온 노하우를 바탕으로, 권리금 관련 조항 하나하나를 임대인의 목적에 맞게, 동시에 보정 없이 통과할 수 있는 형태로 설계해 드립니다.

특히 신축이 아닌 기존 상가에서 임차인을 교체하는 시점, 또는 장기간 영업 중인 임차인과 재계약을 진행하는 시점에는 권리금에 대한 임차인의 기대가 이미 형성되어 있는 경우가 많아 조항 설계가 더 민감해집니다. 이런 상황일수록 계약서 초안 단계부터 화해조항 방향을 함께 잡아두시는 것이, 나중에 명도 시점에 가서 권리금 문제로 다시 다투는 상황을 막는 가장 확실한 방법입니다.

임대인들이 자주 하는 오해

자주 묻는 질문