상가를 임대해준 뒤 얼마 지나지 않아 임차인으로부터 "매장 한쪽을 다른 사람에게 맡기고 싶다"는 연락을 받는 임대인이 적지 않습니다. 커피 코너를 별도 업체에 맡기거나, 매장 뒤쪽 공간을 창고형 임차인에게 나눠주는 식의 전대차는 상가 임대차 현장에서 드물지 않게 벌어지는 일입니다. 문제는 이 순간 임대인이 무엇을 챙겨야 하는지 정확히 아는 경우가 드물다는 점입니다. 단순히 "된다, 안 된다"를 넘어서 동의의 범위를 어떻게 정하고, 이후 명도나 화해조서를 준비할 때 전차인을 어떻게 다뤄야 하는지까지 함께 정리해야 뒤탈이 없습니다.

이 글은 전대차를 어떻게 막을지가 아니라, 전대를 허용하기로 했을 때 임대인이 어떤 순서로 무엇을 챙겨야 하는지에 초점을 맞춥니다. 동의서 작성 요령, 무단전대 발견 시 대응, 그리고 가장 자주 놓치는 화해조서 당사자 문제까지 순서대로 짚어드립니다. 이미 전차인이 들어와 영업 중인 상태에서 이 글을 읽고 계시다면, 지금부터라도 서류를 정리하는 것이 늦지 않았다는 점부터 말씀드리고 싶습니다.

• 임차인이 매장 일부를 다른 사람에게 다시 세놓겠다고 알려온 경우
• 이미 전차인이 들어와 영업 중인데 동의서를 제대로 써두지 않은 경우
• 재계약 시점에 전대를 허용하되 향후 명도 절차까지 미리 정리해두고 싶은 경우
• 무단전대를 발견했는데 소송 없이 빠르게 정리할 방법을 찾는 경우

상가 전대차, 임대인 동의 없이 가능할까요?

임차인은 임대인의 동의 없이 임차한 상가를 다른 사람에게 다시 빌려줄 수 없습니다. 동의 없이 전대한 사실이 확인되면 임대인은 계약을 해지하고 명도를 구할 수 있는 것이 원칙입니다. 다만 매장의 아주 작은 부분을 나눠 쓰는 정도라면 예외적으로 다투어지는 경우도 있어, 실제 사용 형태를 함께 살펴야 합니다.

임대차 계약은 임대인이 특정 임차인을 신뢰해 체결하는 계속적 계약이라는 점이 전대차 제한의 출발점입니다. 임대인 입장에서는 누가 매장을 실제로 점유하고 영업하는지가 임대료 회수 가능성, 시설 관리, 상권 이미지와 직결되기 때문에, 임차인이 임의로 제3자에게 점유를 넘기는 것을 법이 원칙적으로 막아둔 것입니다. 이 원칙을 알아두는 것이 이후 동의서 작성과 화해조서 설계의 출발점이 됩니다.

동의는 명시적으로 서면에 남기는 것이 원칙입니다. 구두 동의나 묵시적인 승낙만으로는 나중에 다툼이 생겼을 때 임대인이 동의한 적이 없다고 주장하기도, 임차인이 동의를 받았다고 입증하기도 쉽지 않습니다. 서면이 없으면 결국 정황 증거로 다투게 되는데, 이 과정만으로도 상당한 시간과 비용이 들어갑니다.

실무에서는 재계약이나 임차권 협의 과정에서 "일부만 다른 사람에게 맡기겠다"는 식으로 구두로 넘어가는 경우가 많습니다. 이 단계에서 임대인이 서면 동의서를 요구하지 않으면 이후 전차인의 권리 범위를 두고 다시 분쟁이 생기기 쉽습니다. 결국 임대인이 할 일은 전대 자체를 무조건 막는 것이 아니라, 동의를 어떤 조건으로 내줄지 미리 설계해 문서로 남기는 것입니다.

동의 없이 이루어진 전대는 임대인과 임차인 사이의 신뢰관계를 깨뜨렸다고 평가되기 쉬워, 해지 사유로 인정되는 경우가 대부분입니다. 다만 실제 재판이나 화해 절차에서는 전대에 이르게 된 경위, 임대인이 사실상 이를 알면서도 묵인해온 정황이 있는지 등이 함께 살펴지기 때문에, 임대인 입장에서도 애매한 상태를 오래 방치하지 않고 초기에 동의 여부를 분명히 정리해두는 편이 유리합니다. 방치된 기간이 길어질수록 나중에 "묵시적으로 승낙한 것 아니냐"는 반론에 대응하기가 까다로워집니다.

전대차 동의서에 반드시 넣어야 할 5가지 범위

임대인이 전대에 동의하기로 했다면, 그다음은 "얼마나, 어떻게" 허용할지를 정하는 문제로 넘어갑니다. 동의서 한 장에 아래 다섯 가지를 빠짐없이 담아두면 이후 분쟁의 소지를 크게 줄일 수 있습니다.

이 다섯 가지 중 특히 구역과 기간을 특정하지 않는 경우가 실무에서 가장 흔한 실수입니다. 구역을 특정하지 않으면 나중에 어디까지가 전대차 범위인지 다투게 되고, 기간 제한을 걸어두지 않으면 원 임대차가 끝난 뒤에도 전차인이 "나는 동의받고 들어온 사람"이라며 버티는 상황이 생길 수 있습니다. 동의서는 짧아도 되지만 이 다섯 항목만큼은 빠뜨리지 않는 것이 좋습니다.

무단전대를 발견하면 임대인은 어떻게 대응하나요?

동의 없는 전대 사실이 확인되면 임대인은 임대차 계약을 해지하고 임차인과 전차인 모두를 상대로 명도를 구할 수 있습니다. 다만 통상의 소송으로 진행하면 판결까지 시간이 걸리기 때문에, 계약 체결 시점에 전대금지 특약과 화해조항을 함께 마련해두면 무단전대가 확인된 즉시 집행권원을 활용해 훨씬 빠르게 대응할 수 있습니다.

무단전대를 의심하게 되는 정황은 다양합니다. 간판이 바뀌었는데 임대인에게 통지가 없었던 경우, 사업자등록상 대표자가 원 임차인과 다른 경우, 매장 안쪽 구획을 별도 업체가 사용하고 있는 것이 확인된 경우 등이 대표적입니다. 이런 정황을 확인했다면 현장 사진, 사업자등록 조회 결과, 간판·영업 형태를 기록해두는 것이 이후 대응의 기초 자료가 됩니다.

통상의 명도소송은 접수부터 판결까지 상당한 기간이 걸리고, 그 사이에도 전차인의 영업은 계속됩니다. 반면 계약 시점에 전대금지 조항과 함께 화해조서를 마련해두었다면, 무단전대가 확인된 즉시 별도 재판 없이 화해조서에 따른 강제집행을 신청할 수 있어 대응 속도가 크게 달라집니다. 이것이 임대인이 계약 초기 단계부터 화해조서를 준비해두는 실질적인 이유입니다.

동의받은 전대차와 무단전대, 임대인의 대응은 완전히 다릅니다

같은 '전대차'라는 말을 쓰더라도 임대인이 서면으로 동의했는지 여부에 따라 이후 대응 방법과 소요되는 시간, 비용은 크게 갈립니다. 두 상황을 나란히 놓고 비교해보면 왜 처음부터 동의서를 제대로 갖춰야 하는지가 더 분명해집니다.

결국 두 상황의 차이는 '동의 여부' 자체보다 '그 동의와 전차인 정보가 서면과 화해조서에 얼마나 구체적으로 남아있는가'에서 갈립니다. 같은 전대차라도 문서화 수준에 따라 임대인이 감당해야 하는 절차의 무게가 크게 달라진다는 점을 기억해둘 필요가 있습니다.

전차인이 있는 상가, 화해조서 당사자는 누구로 정해야 하나요?

제소전화해로 만든 화해조서는 신청인과 피신청인, 즉 조서에 이름을 올린 당사자 사이에서만 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 원 임차인만 피신청인으로 적어두면 실제 매장을 점유한 전차인에게는 조서의 효력이 그대로 미치지 않을 수 있어, 명도를 집행하는 단계에서 전차인이 별도의 점유자라고 다투는 상황이 생길 수 있습니다.

제소전화해 제도 자체가 신청인과 피신청인 쌍방이 스스로 화해기일에 나와 조항 내용에 합의해야 성립되는 절차입니다. 전차인이 조항에 동의하지 않으면 전차인을 상대로 한 화해조서 자체가 성립되지 않는다는 점에서, 이 제도는 어느 한쪽에만 유리한 도구가 아니라 양쪽을 함께 지키는 균형 조서라는 원칙이 여기서도 그대로 적용됩니다.

실무적으로는 임대차 계약 당사자인 원 임차인을 피신청인으로 하되, 전대차가 이미 존재하거나 예정된 경우 전차인도 별도 피신청인 또는 점유자로 특정해 함께 화해기일에 출석시키는 방식을 검토해야 합니다. 이렇게 정리해두면 이후 명도 집행 시 승계집행문 발급과 같은 추가 절차 없이 조서만으로 대응할 수 있다는 실익이 있습니다.

반대로 전차인의 존재를 모르고 원 임차인만 상대로 화해조서를 받아둔 상태에서 나중에 전대 사실이 드러나면, 전차인을 상대로 별도의 명도소송을 다시 진행해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 조서의 효력이 당사자 사이에만 미친다는 원칙이 이런 경우 임대인에게 불리하게 작용하는 것입니다.

그래서 계약 체결이나 갱신 시점에 임대인이 전대 여부를 먼저 확인하고, 전대가 예정돼 있다면 화해신청서를 작성하는 단계에서부터 전차인 정보를 함께 반영해두는 것이 가장 안전한 방법입니다. 전대차가 나중에 생길 가능성이 있다면 처음 계약서를 쓸 때부터 이 부분을 미리 열어두는 편이 좋습니다.

한 가지 더 알아둘 점은, 임대인의 동의를 받고 전대차가 이루어진 경우에는 전차인이 임대인에 대해서도 직접 의무를 부담하게 된다는 것입니다. 이 경우 전차인은 원 임차인을 거치지 않고도 임대인에게 직접 차임을 지급하거나 목적물을 반환할 의무를 지게 되는데, 이 구조를 화해조항에도 반영해두면 원 임차인이 연락을 피하는 상황에서도 전차인을 통해 문제를 정리할 여지가 생깁니다. 동의받은 전대차일수록 오히려 임대인에게 활용할 수 있는 수단이 늘어난다고 볼 수 있습니다.

전차인이 있을 때 화해조항 설계 체크리스트

전차인이 존재하거나 존재할 예정인 상가에서 화해조서를 준비할 때는 아래 다섯 가지를 조항에 반영하는지 점검해보는 것이 좋습니다.

이 다섯 항목은 화해신청서를 작성하는 단계에서 한 번에 정리해두는 것이 효율적입니다. 특히 점유 특정과 인도 조항은 실제 강제집행 단계에서 집행관이 그대로 참조하는 문구가 되기 때문에, 모호하게 적어두면 집행 현장에서 다시 다툼이 생길 수 있습니다. 화해조서의 강제집행 실행 자체는 별도 절차이지만, 조항 설계 단계에서 이 부분까지 염두에 두고 문구를 다듬어두면 이후 절차가 훨씬 매끄럽게 진행됩니다.

체크리스트를 다섯 항목으로 정리했지만, 실제 화해신청서에 옮길 때는 각 항목을 짧은 문장 하나로 축약하기보다 구체적인 수치와 도면 번호까지 함께 인용하는 편이 좋습니다. "매장 후면 약 20제곱미터 구역"처럼 위치와 면적을 함께 적어두면, 나중에 집행 단계에서 담당자가 조서만 보고도 어디를 인도받아야 하는지 바로 확인할 수 있습니다.

원 임대차가 끝나면 전대차는 자동으로 끝나나요?

원칙적으로 원 임대차가 기간 만료나 해지로 종료되면 그에 기초한 전대차도 함께 종료되는 것으로 봅니다. 다만 전차인이 실제로 매장을 점유하고 있다면 임대인이 전차인에게도 종료 사실을 알리고 인도를 요구하는 절차를 별도로 밟아야 실무적으로 매끄럽게 정리됩니다.

전차인 입장에서는 원 임대차가 언제 어떻게 끝나는지 정확히 알기 어려운 경우가 많습니다. 원 임차인과의 전대차 계약만 믿고 영업을 계속하다가, 어느 날 갑자기 임대인으로부터 인도를 요구받으면 전차인으로서는 억울하다는 반응을 보이기 쉽습니다. 이런 상황을 미리 막으려면 화해조서에 통지 조항과 인도 조항을 함께 넣어두는 것이 중요합니다.

통지 조항이 조서에 명시돼 있으면, 원 임대차 종료 시점에 임대인이 전차인에게 서면으로 알리는 절차를 거친 뒤 곧바로 인도를 구할 수 있는 근거가 됩니다. 반대로 이런 조항이 없으면 전차인의 선의·악의를 다시 따져야 하는 상황이 생겨, 결국 별도의 소송 절차로 이어질 가능성이 커집니다.

동의받은 전대차, 전차인도 갱신요구권을 쓸 수 있나요?

상가건물임대차보호법은 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 맺은 경우, 전차인이 원 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 안에서 이를 대위해 임대인에게 행사할 수 있도록 정하고 있습니다. 다만 이는 어디까지나 원 임차인의 갱신요구권 범위 안에서만 인정되는 것이어서, 원 임대차 자체가 종료 요건을 충족하면 전차인의 지위도 함께 정리된다는 점을 알아둬야 합니다.

임대인 입장에서는 이 대위 행사 규정 때문에 전차인의 존재를 무시하고 원 임차인하고만 이야기를 정리하는 것이 능사가 아니라는 점이 중요합니다. 화해조서를 설계할 때도 전차인이 이 범위의 권리를 주장할 여지가 있는지 함께 검토해두면, 나중에 갱신 시기를 둘러싼 다툼을 미리 예방할 수 있습니다. 예를 들어 원 임차인의 임대차 기간이 아직 남아 있는데 임대인이 전차인에게만 퇴거를 요구하는 경우, 전차인이 이 대위 규정을 근거로 갱신을 주장할 수 있다는 점을 미리 알아두면 협상 과정에서 예상치 못한 반박에 당황하지 않을 수 있습니다.

다만 이 보호는 어디까지나 임대인의 동의를 받은 전대차에 한정됩니다. 무단전대의 경우에는 전차인이 이런 대위 행사를 주장할 수 있는 지위 자체가 인정되지 않는 것이 원칙이므로, 결국 이 지점에서도 "동의를 서면으로 명확히 받아두었는가"가 이후 모든 절차의 출발점이 된다는 사실이 다시 확인됩니다.

전대차 리스크를 제소전화해로 미리 차단하는 절차

전대차가 얽힌 상가일수록 임대인이 계약 초기 단계에서 화해조서를 준비해두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다. 재계약을 앞두고 전대를 허용하기로 마음먹었다면, 계약서에 도장을 찍는 그 자리에서 곧바로 화해신청 준비를 함께 시작하는 것이 시간을 가장 아끼는 방법이기도 합니다. 절차 자체는 다음과 같이 다섯 단계로 진행되며, 의뢰인이 직접 처리해야 하는 부분은 앞의 세 단계뿐입니다.

의뢰인은 1~3단계만 진행하면 되고, 화해기일 출석은 대리인이 처리합니다. 전차인이 함께 조서 당사자로 들어가야 하는 경우에는 전차인의 출석 일정까지 함께 조율해 진행하므로, 처음 상담 단계에서 전대차 여부를 미리 말씀해주시는 것이 절차를 빠르게 진행하는 데 도움이 됩니다.

제소전화해 비용과 준비 서류

비용은 임대료 규모에 따라 두 구간으로 나뉘며, 관할합의서를 활용하기 때문에 전국 어디서나 동일한 기준이 적용됩니다.

준비 서류는 임대차계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 위임장(인감 필수, 2부), 관할합의서가 기본이며, 전대로 인해 매장 일부만 구획해 사용하는 경우에는 도면이 추가로 필요합니다. 인감증명서는 2개월 이내 발급본이어야 하고, 법인이 당사자인 경우에는 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부가 함께 필요합니다. 전차인이 함께 당사자로 들어가는 경우에는 전차인 쪽의 인적사항 서류도 함께 준비해야 합니다.

비용은 신청서에 조항이 몇 개 들어가는지가 아니라 임대료 규모를 기준으로 정해지기 때문에, 전차인을 당사자로 추가한다고 해서 비용 구간이 따로 올라가지는 않습니다. 다만 전차인 쪽 서류를 챙기고 화해기일 출석 일정을 조율하는 과정에서 시간이 조금 더 걸릴 수 있으므로, 전대차가 있는 경우라면 상담 초기에 이 부분을 미리 알려주시는 것이 전체 진행 속도를 앞당기는 방법입니다.

임대인이 놓치기 쉬운 실수 3가지

전대차를 둘러싼 분쟁 상담을 진행하다 보면, 유형이 크게 다르지 않은 실수가 반복되는 것을 확인하게 됩니다. 아래 세 가지만 피해도 이후 절차가 훨씬 수월해집니다.

세 가지 모두 공통점이 있습니다. 계약을 맺는 초기 단계, 아직 문제가 겉으로 드러나지 않았을 때 조금만 더 서류를 꼼꼼히 챙겨두면 막을 수 있는 실수라는 점입니다. 반대로 문제가 이미 불거진 뒤에는 같은 내용을 정리하는 데 훨씬 많은 시간과 비용이 들어갑니다.

자주 묻는 질문

상가 전대차는 임차인의 사정에서 시작되지만, 정리는 결국 임대인의 몫으로 돌아오는 경우가 많습니다. 동의 범위와 화해조서 당사자를 처음부터 정리해두면, 나중에 문제가 생기더라도 훨씬 적은 비용과 시간으로 상황을 마무리할 수 있습니다. 계약서를 쓸 때부터 전대 가능성을 열어둘지, 전면 금지할지를 먼저 정하고, 전대를 허용한다면 동의서의 다섯 가지 범위와 화해조서의 당사자 구성을 함께 챙기는 것이 상가 임대인이 취할 수 있는 가장 현실적인 대응입니다. 이미 전차인이 들어와 있는 상태라도 지금부터 서류를 정리하면 늦지 않으니, 현재 계약서와 구두로 오간 내용을 먼저 정리해보는 것부터 시작하시길 권합니다. 전대차 계약서나 동의서 문구를 02-591-2334로 전화 주시면 검토해 드립니다.