임대차 계약을 맺으면서 공증을 받아두면 나중에 소송 없이 바로 명도까지 강제집행할 수 있다고 막연히 생각하는 임대인이 적지 않습니다. 결론부터 말하면 절반만 맞는 말입니다. 임대차 계약 공증도 조건을 갖추면 강제집행의 근거인 집행권원이 되는 것은 사실이지만, 제소전화해로 만든 화해조서와는 집행문이 나온 뒤 다투는 범위, 담당 법원, 집행문을 내주는 절차가 다릅니다. 이 차이를 모르고 계약서에 공증 조항만 넣어두면, 정작 집행 단계에서 예상하지 못한 다툼을 만나 시간과 비용을 다시 들이게 될 수 있습니다. 아래에서 근거 조문부터 하나씩 차근차근 짚어보겠습니다.

임대차 계약 공증도 집행권원이 되지만, 근거 조문부터 다릅니다

강제집행은 아무 서류로나 할 수 있는 것이 아니라, 법이 정한 집행권원이 있어야 합니다. 민사집행법 제56조는 판결이 아니어도 강제집행을 할 수 있는 근거 다섯 가지를 정해 두었는데, 그중 4호는 공증인이 금전의 지급이나 대체물·유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것을 가리키고, 5호는 소송상 화해, 청구의 인낙 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 가리킵니다. 제소전화해로 성립한 화해조서는 이 5호에 해당합니다.

그런데 실무에서 임대차 계약서 공증이라 부르는 서류 상당수는 4호에 해당하는 통상의 공정증서입니다. 4호는 문언 그대로 금전·대체물·유가증권의 급여를 목적으로 하는 청구에만 적용되기 때문에, 이 유형의 공정증서만으로는 건물 인도, 즉 명도를 강제집행할 수 없습니다. 임대차보증금을 돌려주기로 한 약정이나 차임 지급 약정을 공증받아 둔 경우가 여기 해당합니다.

건물 인도까지 집행하려면 공증인법 제56조의3이 따로 정한 인도·반환 공정증서가 필요합니다. 이 공정증서는 민사집행법 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 봅니다. 즉 화해조서(5호), 금전 공정증서(4호), 인도 공정증서(공증인법 제56조의3)라는 세 갈래를 구분해야 뒤에서 살펴볼 차이들을 정확히 이해할 수 있습니다.

이 세 갈래는 각각 다른 목적을 가지고 있어 서로 대체할 수 있는 관계가 아닙니다. 임대인이 계약서에 어떤 조항을 넣을지 고민할 때는 지금 필요한 것이 차임·보증금 같은 금전 채권 확보인지, 건물 인도까지 확보하는 것인지부터 먼저 정리해야 뒤섞이지 않습니다. 실무에서 상담을 받다 보면 이미 받아 둔 공증이 4호 금전 공정증서인지, 56조의3 인도 공정증서인지조차 구분하지 못한 채 명도까지 될 것이라 믿고 있는 경우를 종종 만나게 됩니다.

화해조서와 공정증서, 집행문이 나온 뒤 다투는 범위는 왜 다를까요?

화해조서에 대한 강제집행은 민사집행법 제57조 준용규정을 거칩니다. 이 조문은 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대해 제58조와 제59조에서 정하는 것을 제외하고는 제28조부터 제55조까지의 규정을 준용한다고 정하고 있습니다. 화해조서(5호)는 제58조·제59조가 아니라 이 준용 경로를 그대로 따르므로, 청구이의는 제44조가 정한 대로 진행됩니다.

제44조는 채무자가 판결에 따라 확정된 청구에 관하여 이의하려면 제1심 판결법원에 청구에 관한 이의의 소를 제기해야 하고, 그 이의는 변론이 종결된 뒤(변론 없이 한 판결은 선고된 뒤)에 생긴 사유여야 한다고 정합니다. 화해 절차에는 변론종결이라는 개념이 따로 없어, 조서가 성립한 뒤에 생긴 사유로 제한된다고 보는 것이 일반적인 이해이지만, 정확히 어느 시점을 기준으로 삼을지는 사안마다 판단이 갈릴 수 있어 단정하기는 어렵습니다.

반면 공정증서에는 제59조가 따로 적용됩니다. 제59조③은 청구에 관한 이의의 주장에 대하여는 제44조제2항의 규정을 적용하지 아니한다고 정하고 있습니다. 변론종결 뒤 생긴 사유라는 제한이 아예 없다는 뜻으로, 증서를 작성하기 전부터 있었던 사유, 예를 들어 계약 자체의 무효나 취소 사유, 이미 변제를 마친 사실까지도 청구이의로 주장할 수 있는 구조입니다.

이 차이는 공증을 받아두는 쪽이 무조건 유리하다는 뜻이 아닙니다. 오히려 상대방인 임차인이 증서 작성 전 사유까지 폭넓게 다툴 여지를 열어 둔다는 의미이기도 합니다. 화해조서는 법원이 화해기일을 열어 성립 과정에 관여하는 대신 성립 후 다투는 사유가 좁혀지고, 공정증서는 성립 과정이 간단한 대신 다투는 사유의 폭이 넓게 열려 있는 셈입니다.

실무에서는 이 차이를 공증은 절차가 간단한 대신 나중에 다툼의 여지가 크고, 화해조서는 성립까지 절차를 거치는 대신 다툼의 여지가 좁다는 정도로 설명하기도 합니다. 다만 이는 두 제도의 일반적인 경향을 설명한 것일 뿐이고, 구체적으로 어떤 사유가 실제로 청구이의로 받아들여질지는 각 사안의 사실관계에 따라 달라지므로 조문 구조를 이해한 뒤 개별적으로 검토하는 것이 정확합니다.

임대인 입장에서는 이 구조를 반대로 활용할 수도 있습니다. 다투는 사유를 좁혀 안정적인 집행을 원한다면 화해조서 쪽이, 절차를 간단히 끝내고 싶다면 공정증서 쪽이 상대적으로 맞을 수 있습니다. 다만 공정증서를 선택하더라도 다투는 사유의 폭이 넓다는 특성 자체는 조문상 정해진 구조이므로, 조항 문구를 아무리 꼼꼼히 적더라도 이 범위 자체를 좁힐 수는 없다는 점은 미리 알아두어야 합니다.

어느 법원에서 다투는지도 갈립니다

다투는 법원도 같지 않습니다. 화해조서에 대한 청구이의는 제44조①에 따라 제1심 판결법원이 관할합니다. 다만 제소전화해 절차에서 이 표현이 구체적으로 어느 법원을 가리키는지는 판결 절차를 전제로 한 문언을 화해 절차에 대응시키는 문제라, 신청 사건을 심리한 법원과 관련된다는 정도로 이해하고 개별적으로 확인하는 것이 안전합니다.

공정증서는 다릅니다. 제59조④는 집행문부여의 소, 청구에 관한 이의의 소, 집행문부여에 대한 이의의 소는 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할한다고 정하고, 그런 법원이 없으면 민사소송법 제11조에 따라 채무자를 상대로 소를 제기할 수 있는 법원이 관할한다고 정합니다. 즉 채무자인 임차인 기준의 관할이 조문에 명확히 정해져 있습니다.

공증인이 집행문을 내어주는 처분 자체에 이의가 있는 경우는 또 다른 경로입니다. 제59조②는 이 이의신청을 그 공증인의 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사가 결정으로 재판한다고 정합니다. 결국 공정증서는 집행문을 내어주는 처분에 대한 이의와 청구 자체에 관한 이의가 관할부터 나뉘는 반면, 화해조서는 제1심 판결법원이라는 하나의 축으로 정리된다는 점이 대비됩니다.

관할이 다르다는 점은 실제로 서류를 준비해 소를 제기해야 하는 상황이 왔을 때 어느 법원에 내야 하는지를 가르는 실무적인 문제로 곧바로 이어집니다. 임차인이 계약 기간 중 이사를 하거나 사업장을 다른 곳으로 옮긴 경우, 채무자의 보통재판적을 기준으로 삼는 공정증서 쪽 관할이 변경된 주소를 기준으로 다시 정해지는지도 개별 사안에서 확인해야 할 부분입니다.

집행문은 누가, 어떤 절차로 내주나요?

집행문을 내어주는 절차도 다릅니다. 화해조서는 제57조 준용을 거쳐 제28조가 적용되는데, 이 조문은 강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있고, 그 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어준다고(기록이 상급심에 있으면 그 법원의 법원사무관등) 정합니다. 신청은 말로도 할 수 있습니다.

공정증서는 법원사무관등을 거치지 않습니다. 제59조①은 공증인이 작성한 증서의 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 내어준다고 정합니다. 다만 건물 인도를 목적으로 하는 공정증서는 조금 더 신중한 절차를 거칩니다.

공증인법 제56조의3④는 인도·반환 공정증서에 대한 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 공증인 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여한다고 정하고, 단독판사는 허가 여부를 결정하기 위해 필요하면 당사자 본인이나 대리인을 심문할 수 있다고 정합니다. 즉 금전 공정증서는 공증인의 판단만으로 집행문이 나가지만, 건물 인도를 담은 공정증서는 법원 단독판사의 허가라는 절차가 한 단계 더 들어갑니다.

집행문을 내주는 주체가 다르다는 것은 절차의 속도와도 연결됩니다. 화해조서는 법원사무관등을 거쳐야 하고, 인도 공정증서는 공증인을 거치되 다시 단독판사의 허가를 받아야 하므로, 두 제도 모두 서류 한 장을 받는다고 곧바로 집행이 시작되는 단순한 구조는 아니라는 점을 함께 알아두어야 합니다. 특히 단독판사가 필요하다고 판단해 당사자 본인이나 대리인을 심문하기로 하면, 그만큼 집행문을 받기까지 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

임대차 계약 공증, 아무 때나 만들 수 있는 건 아닙니다

임대차 계약 공증으로 건물 인도까지 대비하려는 임대인이라면 시점부터 확인해야 합니다. 공증인법 제56조의3① 단서는 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있다고 정합니다.

다시 말해 계약을 처음 체결하는 시점에는 임대차 관계가 아직 종료되지도, 6개월 이내로 다가오지도 않은 상태이므로 이 요건을 채울 수 없습니다. 건물명도는 공정증서로 절대 집행할 수 없다는 말도, 공증만 받으면 언제든 명도까지 즉시 집행된다는 말도 정확한 설명은 아니고, 정해진 시점 요건을 갖춘 경우에 한해 별도로 작성할 수 있는 제도라는 것이 정확합니다.

촉탁 절차에도 제약이 있습니다. 공증인법 제56조의3②는 공정증서 작성을 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다고 정합니다. 계약 체결 당일 한쪽이 준비한 서류에 다른 쪽이 서명만 하는 방식으로는 쌍방대리 금지 요건을 충족하기 어려울 수 있어, 개별 사안마다 확인이 필요합니다.

이런 시점·대리 제약 때문에 계약 체결 단계에서 처음부터 명도까지 대비하려는 임대인 다수는 제소전화해를 선택합니다. 제소전화해는 계약 시점에 곧바로 신청할 수 있고, 성립한 조서는 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 같은 효력을 가져 별도의 시점 요건이 붙지 않습니다. 임대차 관계가 이미 끝나가고 6개월 이내라는 요건을 채울 수 있는 상황이라면 그때 가서 인도 공정증서를 검토해도 늦지 않습니다.

계약 체결 시점에 미리 화해조서를 만들어 두면, 이후 임대차 관계가 종료에 가까워졌을 때 별도로 인도 공정증서를 새로 준비할 필요 없이 기존 화해조서의 명도 조항을 그대로 활용할 수 있다는 점도 실무에서 제소전화해를 먼저 선택하는 임대인이 많은 이유 중 하나입니다. 반대로 계약 체결 당시 화해조서를 만들지 못한 채 임대차 관계 종료가 가까워졌다면, 그때부터 인도 공정증서의 6개월 요건을 검토하거나 새로 제소전화해를 준비하는 방법을 함께 살펴야 합니다.

실무에서 조항을 어떻게 설계해야 할까요

임대인이 제소전화해를 선택했다면 화해조항 자체를 어떻게 쓰느냐에 따라 다투는 범위가 실질적으로 달라질 수 있습니다. 명도 조항을 확정기한형으로 둘지, 연체를 조건으로 하는 조건부로 둘지에 따라 집행문을 받는 절차 자체가 달라지고, 조건부 조항은 조건 성취를 증명하는 서류가 갖춰져야 집행문이 나간다는 점을 화해기일에서 조항 문구를 정할 때 함께 확인해야 합니다.

공정증서를 선택하는 경우라도 마찬가지입니다. 인도·반환 공정증서에는 임차인에 대한 금원 지급 승낙 취지가 반드시 포함되어야 하는 만큼, 보증금 반환이나 연체차임 정산 문구를 얼마나 구체적으로 적어두는지가 이후 집행문 부여 단계에서 단독판사의 허가를 받는 데에도 영향을 줄 수 있습니다.

임차인 입장에서도 공증 또는 화해조서에 서명하기 전에 조항의 의미를 정확히 이해해 둘 필요가 있습니다. 화해조서는 임차인의 동의 없이는 애초에 성립하지 않으므로, 화해기일에서 조항의 문구를 임대인 측에만 맡기지 않고 직접 확인하는 것이 이후 다툼을 줄이는 방법입니다.

반대로 공정증서는 성립 과정에서 법원이 관여하지 않는 만큼, 서명 전 조항 하나하나의 의미를 스스로 따져보아야 합니다. 특히 인도 공정증서에 포함되는 금원 지급 승낙 부분은 이후 별도의 소송 없이도 청구이의로 다투기 전까지는 곧바로 집행 대상이 될 수 있다는 점을 유념해야 합니다. 계약서 특약과 공증·화해조서 조항의 내용이 서로 어긋나지 않는지도 함께 대조해 두는 것이 안전합니다.

이미 공증을 받아 둔 임대인이라면 지금 가지고 있는 증서가 앞서 본 세 갈래 중 어디에 해당하는지부터 다시 확인해 보는 것이 좋습니다. 증서 제목에 단순히 공정증서라고만 적혀 있는 경우가 많아, 실제 청구 원인이 금전 급여인지 건물 인도인지를 조문 근거와 함께 다시 짚어봐야 착오를 줄일 수 있습니다. 특히 계약 체결 당시 만든 증서라면 시점 요건상 인도·반환 공정증서일 수 없으므로, 명도까지 대비하려면 별도로 제소전화해를 검토해야 하는 경우가 대부분입니다.

확정일자와 공증을 헷갈리지 마세요

임대차 계약 공증과 확정일자를 같은 절차로 오해하는 경우도 드물지 않습니다. 상가건물 임대차의 확정일자는 상가건물 임대차보호법 제4조①에 따라 상가건물 소재지를 관할하는 세무서장이 부여합니다.

주택 임대차의 확정일자는 다릅니다. 주택임대차보호법 제3조의6①은 주택 소재지 읍·면·동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원·지원·등기소, 공증인을 확정일자 부여기관으로 열거하고 있어, 공증인도 확정일자를 내줄 수 있는 기관 가운데 하나입니다.

하지만 공증인이 확정일자를 찍어주는 것과, 앞서 본 강제집행을 승낙하는 취지가 담긴 공정증서를 작성하는 것은 전혀 다른 절차입니다. 확정일자는 대항력·우선변제권과 관련된 제도이고, 공정증서는 소송 절차 없이도 강제집행을 할 수 있는 집행권원을 만드는 절차입니다. 공증인 사무소를 찾을 때는 두 절차 가운데 무엇을 위한 것인지부터 분명히 해 두는 것이 좋습니다.

확정일자를 받아 두었다고 해서 공정증서나 화해조서를 별도로 준비할 필요가 없어지는 것도 아닙니다. 확정일자는 대항력과 우선변제권을 위한 것이고, 강제집행의 근거가 되는 집행권원은 앞서 살펴본 화해조서나 공정증서를 따로 갖추어야 마련됩니다. 임차인이 확정일자만 받아 두고 안심하는 경우, 정작 보증금을 돌려받기 위한 집행권원은 따로 마련돼 있지 않을 수 있으므로 함께 점검해 볼 부분입니다.

화해조서와 인도 공정증서, 한눈에 비교하면

지금까지 살펴본 화해조서와 인도 공정증서의 차이를 항목별로 정리하면 아래와 같습니다. 금전 공정증서는 건물 인도를 집행할 수 없어 비교 대상에서 제외했습니다.

표로 정리하고 보면 두 제도의 차이가 특정 한 지점에서만 벌어지는 것이 아니라, 근거 조문부터 성립 절차·다투는 범위·관할·집행문 부여 주체·작성 가능 시점까지 여러 층에서 동시에 갈린다는 점이 드러납니다. 어느 한 항목만 보고 유리·불리를 판단하기보다는, 지금 처한 상황에서 각 항목이 실제로 어떤 의미를 갖는지를 하나씩 짚어보는 편이 안전합니다. 예를 들어 관할이나 집행문 부여 주체는 평소에는 크게 체감되지 않다가, 막상 다툼이 생겼을 때 어느 법원에 서류를 내야 하는지를 몰라 시간을 허비하는 원인이 되기도 합니다.

그래서 무엇을 선택해야 할까요

세 갈래를 놓고 어떤 절차가 맞는지는 계약이 남은 기간과 다투는 사유가 생길 가능성을 함께 따져야 정할 수 있습니다. 아래 세 가지를 순서대로 확인해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문