이런 상황이라면 상가 임대차 계약서 권리금 특약부터 확인하세요

상가를 내놓거나 새로 임대차를 맺는 자리에서는 건물주가 새 임차인 예정자로부터 직접 돈을 받는 일이 드물지 않습니다. 현장에서는 이 돈을 '바닥권리금'이라 부르지만, 정작 계약서에는 그 성격도 반환 조건도 적어 두지 않은 채 넘어가는 경우가 많습니다. 뒤에서 살펴보겠지만 이 돈은 법적으로 애매한 위치에 놓여 있어서, 어느 한쪽의 말만 믿고 넘어가면 나중에 곤란해질 수 있습니다. 아래 중 하나라도 해당한다면 이 글이 도움이 됩니다.

• 새 임차인에게 자리값 명목으로 돈을 직접 받아 온 임대인이라면
• 계약이 끝났을 때 그 돈을 돌려줘야 하는지 몰라 불안하다면
• 반대로 임대인에게 낸 돈을 나중에 돌려받을 수 있는지 궁금한 임차인이라면
• 상가건물임대차보호법상 권리금이 임차인 몫만을 뜻한다고 알고 있었다면
• 반환 특약을 제소전화해 조서에 담아 집행권원으로 만들어 두고 싶다면

이 글은 임차인이 새 임차인에게서 받는 일반적인 권리금 이야기가 아니라, 그보다 덜 다뤄지는 '임대인이 직접 받는 돈'에 초점을 맞춥니다. 같은 상가건물임대차보호법 안에 있는 조문이라도 누가 그 돈을 받느냐에 따라 결론이 갈릴 수 있다는 점을 조문 순서대로 짚어 보겠습니다.

임대인이 받은 돈도 상가건물임대차보호법상 권리금일까

흔히 '바닥권리금'이라 불리는 돈은 임차인이 아니라 건물주인 임대인이 새 임차인 예정자로부터 직접 받는 금전을 가리킵니다. 임대차 현장에서는 이 돈이 법적으로 인정되지 않는 관행 정도로 취급되는 경우가 많지만, 조문을 그대로 읽으면 결론이 조금 다릅니다.

상가건물임대차보호법 제10조의3제1항은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 넘겨주거나 이용하게 해 준 대가로, 보증금과 차임 이외에 지급되는 금전 등의 대가라고 정의합니다. 이 조문은 그 대가를 받는 사람을 임대인과 임차인 둘 다 나란히 적어 두고 있다는 점이 핵심입니다.

즉 새 임차인이 자리에 대한 대가로 건물주에게 직접 돈을 낸다면, 그 돈 역시 법이 말하는 권리금의 정의 자체에서 벗어나지 않습니다. '임대인이 받았으니 애초에 권리금이 아니다'라는 식의 단정은 조문 문언과 맞지 않는 설명입니다.

다만 정의에 해당한다는 것과, 그 돈에 법이 반환이나 회수 보호 장치를 마련해 두었다는 것은 서로 다른 이야기입니다. 뒤에 이어지는 제10조의4가 규정하는 회수기회 보호는 정의 조항과 초점이 다른 별도의 장치이기 때문에, 임대인이 받은 몫까지 그대로 적용되는지는 항을 나누어 따져 봐야 합니다.

실무에서는 이 돈을 '바닥권리금', '자리값', '입점비' 등 여러 이름으로 부르지만, 명칭이 무엇이든 상가건물의 위치에 따른 영업상 이점 등을 이유로 보증금·차임 이외에 주고받는 금전이라는 실질을 갖췄다면 제10조의3제1항이 말하는 권리금의 정의를 벗어나지 않는다는 점이 출발점입니다. 명칭보다 실질을 먼저 확인해야 하는 이유이며, 계약서 문구를 쓸 때도 이 실질을 기준으로 표현을 정리하는 것이 좋습니다.

'회수기회 보호'와 '반환 특약'은 서로 다른 문제입니다

상가건물임대차보호법 제10조의4제1항이 지키려는 것은, 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 끝날 때까지 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 받거나 요구하는 등의 방법으로 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하는 것입니다.

이 조항이 전제로 삼는 권리금 계약은 제10조의3제2항이 정한 대로, 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 다시 말해 회수기회 보호의 초점은 임차인이 받기로 되어 있는 돈을 임대인이 가로막지 못하게 하는 데 맞춰져 있습니다.

임대인이 새 임차인 예정자로부터 직접 돈을 받는 상황은 이 구조와 결이 다릅니다. 임대인이 스스로 구한 신규 임차인에게서 자신의 몫으로 돈을 받는 행위가 제10조의4제1항 각 호가 말하는 방해행위에 곧바로 해당하는지는 사안마다 다르게 판단될 수 있는 영역이라, 이 글에서는 단정하지 않습니다.

결국 임대인이 받은 돈을 임차인이나 후속 임차인이 나중에 돌려받을 수 있는지, 얼마를 어떤 기준으로 돌려받는지에 관해 상가건물임대차보호법이 직접 정한 반환 규정은 보이지 않습니다. 이 공백을 메우는 것이 바로 계약서에 넣는 반환 특약입니다.

참고로 상가건물임대차보호법 제10조의4제3항은 임대인이 회수기회를 방해했을 때 물어야 할 손해배상액의 상한을 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액으로 정하고 있습니다. 이 조항은 임대인이 임차인의 회수기회를 방해한 경우의 손해배상에 관한 규정으로, 임대인이 자신의 몫으로 직접 받은 돈을 스스로 반환하는 문제와는 별개의 장치라는 점을 구분해서 볼 필요가 있습니다.

특약이 걱정되는 상황이라면 계약서에 넣기 전에 02-591-2334로 먼저 확인해 보는 편이 안전합니다. 조항 하나가 나중에 집행 가능 여부를 가르는 경우가 많기 때문입니다.

권리금 정의를 이루는 세 갈래 요소

반환 특약을 쓰기 전에, 그 돈이 정확히 무엇의 대가인지부터 정리해 두는 편이 안전합니다. 대가의 성격이 불분명한 채로 특약만 적으면, 종료 시점에 임대인과 임차인이 서로 다른 항목을 근거로 반환 여부를 주장하게 될 수 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조의3제1항은 권리금의 대상을 크게 세 갈래로 나누어 예시하고 있습니다.

조문은 이 세 갈래를 '등'으로 끝맺어 예시하고 있을 뿐이므로, 여기 적히지 않은 다른 유형·무형의 가치도 당사자가 합의하면 권리금의 범위에 포함될 수 있습니다. 반환 특약을 쓸 때는 이 돈이 세 갈래 중 어디에 해당하는 대가인지를 계약서에 구체적으로 적어 두면, 나중에 반환 범위를 다툴 때 기준이 분명해집니다.

임차인이 받는 권리금 vs 임대인이 받는 권리금

같은 '권리금'이라는 이름 아래에서도, 누가 그 돈을 받느냐에 따라 법이 마련해 둔 보호의 촘촘함은 크게 달라집니다.

두 경우 모두 '권리금'이라는 명칭은 같지만, 법이 촘촘하게 마련해 둔 보호의 정도는 다릅니다. 임대인이 직접 받는 돈일수록 계약서에 반환 조건을 명시해 두는 실익이 커지는 이유입니다. 임차인 입장에서도 이 차이를 알아 두면, 임대인에게 직접 돈을 내는 자리를 앞두고 어떤 조건을 요구해야 하는지 가늠하는 데 도움이 됩니다.

반환 특약, 왜 계약서에 미리 넣어야 할까

임대차 현장에서는 '관행이니 당연히 안 돌려준다'는 말과 '법으로 보장된 돈이니 당연히 돌려받는다'는 말이 동시에 떠돕니다. 앞서 본 것처럼 상가건물임대차보호법은 임대인이 받은 돈의 반환 여부를 직접 규정하지 않으므로, 두 말 모두 조문만으로는 단정할 근거가 약합니다.

이런 공백 상태에서는 계약 종료 시점에 가서야 반환 여부를 두고 다투게 될 위험이 큽니다. 임대차 기간이 예상보다 짧게 끝났는지, 임대인이 먼저 계약을 끝내자고 했는지, 임차인이 의무를 위반해 해지에 이르렀는지처럼 종료 경위가 저마다 다르기 때문에 더더욱 그렇습니다.

반환 특약을 계약서에 미리 넣어 두면 이런 다툼의 상당 부분을 사전에 정리할 수 있습니다. 전액을 돌려주는지, 일부만 돌려주는지, 아예 돌려주지 않는 대신 다른 조건으로 정리하는지를 당사자가 계약 시점에 직접 정하는 방식입니다.

다만 특약을 아무렇게나 넣어도 되는 것은 아닙니다. 임차인의 권리금 회수기회를 포기시키는 것처럼 읽히는 문구는 상가건물임대차보호법 제15조가 정한 강행규정, 즉 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 규정과 충돌해 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 이 부분은 뒤에서 따로 짚어 보겠습니다. 반환 특약이 곧 회수기회 포기를 뜻하는 것은 아니므로, 두 개념을 섞어서 쓰지 않는 것이 첫걸음입니다.

실무에서 자주 쓰는 반환 특약 문구, 이렇게 다듬어야 안전합니다

계약서에 반환 특약을 넣겠다고 마음먹어도, 막상 문구를 어떻게 적어야 할지 막막한 경우가 많습니다. 흔히 쓰이는 문구 몇 가지를 짚어 보면서 어느 부분을 보완해야 하는지 살펴보겠습니다.

"임대인은 임차인에게 권리금을 반환하지 않는다"처럼 한 줄로만 적힌 문구는 범위가 지나치게 넓어 문제가 될 수 있습니다. 반환하지 않는 대상이 임대인이 받은 돈 전부인지, 그중 일부인지, 어떤 조건에서만 그런지가 드러나지 않기 때문입니다. 이런 문구는 종료 국면에서 당사자마다 다르게 해석할 여지를 남깁니다.

반대로 "임대인은 임대차 종료 시 수령한 권리금을 즉시 반환한다"처럼 조건 없이 반환만 못박아 둔 문구도 실무에서는 다시 다툼이 생기곤 합니다. 임차인의 의무 위반으로 계약이 해지된 경우처럼, 임대인 입장에서 반환을 원하지 않을 사정이 생겼을 때 이 문구만으로는 대응할 여지가 없기 때문입니다.

그래서 실무에서 권하는 방식은 종료 사유를 먼저 나누고, 각 사유마다 반환 여부와 범위를 따로 적는 것입니다. 예를 들어 임대차 기간을 모두 채우고 정상적으로 종료된 경우, 임대인의 사정으로 기간 중간에 종료된 경우, 임차인의 의무 위반으로 해지된 경우를 구분해 각각 다른 반환 조건을 적어 두면 나중에 해석이 갈릴 여지가 크게 줄어듭니다.

아울러 반환의 기준이 되는 금액을 특정할 때는 수령한 돈의 성격과 시점을 함께 적어 두는 것이 안전합니다. 계약 체결 시 일시에 받았는지, 여러 차례에 나눠 받았는지, 다른 명목의 금전과 섞여 있지는 않은지를 계약서 본문이나 별지에 명확히 해 두어야 반환 대상 자체를 두고 다투는 상황을 피할 수 있습니다.

문구를 다듬을 때는 임대인과 임차인 한쪽에만 유리하게 치우치지 않았는지도 함께 살펴야 합니다. 앞서 본 것처럼 임차인에게 지나치게 불리한 조항은 상가건물임대차보호법 제15조가 정한 강행규정에 부딪혀 효력을 인정받지 못할 수 있고, 반대로 지나치게 임차인 쪽으로만 기운 조항은 임대인이 계약 체결 자체를 꺼리게 만드는 요인이 됩니다. 양쪽이 받아들일 수 있는 균형 잡힌 조건으로 정리하는 것이 결국 특약을 실제로 지키게 만드는 길입니다.

반환 특약 설계 4단계

임대인이 받은 돈을 반환 특약으로 정리할 때는 다음 네 단계를 순서대로 밟아 두면 놓치는 지점이 줄어듭니다.

네 단계 중 어느 하나라도 빠지면, 나중에 실제로 반환을 요구하는 국면에서 얼마를, 언제, 어떤 조건으로 돌려받기로 했는지가 불분명해져 다시 다툼거리가 됩니다.

반환 특약과 원상회복·명도 조항을 뒤섞지 않아야 하는 이유

권리금 반환 특약을 설계하다 보면 원상회복 조항, 명도 조항과 내용이 겹치는 것처럼 느껴질 때가 있습니다. 세 조항 모두 임대차 종료 시점에 함께 문제 되는 것은 맞지만, 근거와 목적이 서로 다르다는 점을 분명히 해 두어야 조서를 만들 때도, 나중에 집행할 때도 혼선이 없습니다.

원상회복 의무는 민법 제615조가 정하고 제654조로 임대차에도 준용되는 규정으로, 임차인이 목적물을 반환할 때 임차물을 원래 상태로 되돌려야 하는 의무입니다. 이는 임차인이 임대인에게 지는 의무이고, 권리금 반환 특약은 반대로 임대인이 받은 돈을 돌려줄 의무를 다루므로 의무의 주체 자체가 다릅니다.

명도 조항은 임차인이 건물을 비우고 점유를 넘겨주는 절차를 정하는 조항으로, 민사집행법 제258조제1항에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식으로 집행됩니다. 권리금 반환은 금전을 지급하는 문제이므로 집행 경로 자체가 명도와 다릅니다.

세 조항을 한 문장에 뭉뚱그려 적으면, 화해조서를 근거로 집행문을 받는 단계에서 어느 조항을 어떤 절차로 집행해야 하는지가 불분명해질 수 있습니다. 반환 특약은 반환 특약대로, 원상회복은 원상회복대로, 명도는 명도대로 각각 별도의 화해조항으로 나누어 적는 편이 안전합니다. 조항을 나누어 적어 두면 세 가지 중 하나만 다툼이 생기더라도 나머지 조항의 집행에는 영향을 주지 않는다는 실무상 이점도 있습니다.

임대인 쪽에서 자주 하는 말, 조문으로 따져보면

반환 방식 4가지 비교

반환 특약은 크게 네 가지 방식으로 설계할 수 있습니다. 어느 쪽을 고르든 조건을 문장으로 구체화해 두는 것이 핵심입니다.

화해조서에 반영할 때는 동시이행으로 묶을지, 조건부로 둘지에 따라 집행문을 받는 절차 자체가 달라집니다. 반환을 명도나 보증금 반환과 같은 시점에 이행하도록 동시이행으로 설계하면 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야만 집행이 시작되고, 특정 조건이 발생할 때만 반환하기로 하는 조건부 조항으로 설계하면 그 조건이 성취되었음을 증명하는 서류를 제출해야 집행문을 받을 수 있습니다. 조항 설계 단계부터 이 차이를 염두에 두어야 나중에 집행이 막히지 않습니다.

네 가지 방식 중 무엇을 고르더라도, 표에 적은 내용을 그대로 계약서나 화해조항에 옮기는 것만으로는 부족할 수 있습니다. 반환의 기준이 되는 잔여기간을 어느 시점부터 계산하는지, 비례 정산의 산식을 어떻게 적을지처럼 세부 사항까지 구체적으로 정해야 실제 집행 단계에서 다시 해석을 다투는 상황을 피할 수 있습니다.

계약을 이미 맺었다면, 지금이라도 특약을 추가할 수 있을까

계약서 작성 당시에는 반환 문제를 미처 생각하지 못했다가, 뒤늦게 이 글을 보고 걱정이 앞서는 경우도 있을 것입니다. 계약은 당사자 간 합의로 이루어지는 것이므로, 임대인과 임차인이 함께 동의한다면 임대차 기간 중에도 특약을 추가하는 합의서나 계약서 별지를 작성할 수 있습니다.

다만 이미 관계가 진행 중인 상태에서 새로 특약을 넣으려 하면, 한쪽이 응하지 않아 합의 자체가 이루어지지 않을 위험이 있습니다. 이런 경우에는 합의가 가능한 시점, 예를 들어 임대차 조건을 조정하거나 갱신을 논의하는 시점에 맞춰 반환 특약도 함께 정리하는 것이 현실적인 방법입니다. 갱신 협의 자리는 양쪽 모두 조건을 다시 맞추려는 동기가 있는 시점이라, 새로운 조항을 꺼내기에 비교적 수월한 경우가 많습니다.

합의가 이루어졌다면 그 내용을 단순히 구두로 남기기보다는, 계약서에 특약사항으로 명시하거나 별도의 합의서로 작성해 두는 것이 안전합니다. 나아가 제소전화해로 화해조서를 받아 두면, 합의 내용이 확정판결과 같은 효력을 가진 집행권원으로 남아 나중에 임대인이 반환을 미룰 때도 곧바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있는 근거가 됩니다. 뒤늦게 정리한 합의라도 조서로 남겨 두는 순간부터는 처음부터 계약서에 넣어 둔 특약과 다르지 않은 효력을 갖게 됩니다.

자주 묻는 질문

정리하면, 임대인이 새 임차인에게서 직접 받는 돈도 상가건물임대차보호법상 권리금의 정의를 벗어나지 않지만, 그 돈을 돌려받는 문제는 회수기회 보호와는 별개로 계약서의 특약이 채워야 하는 공백입니다. 종료 사유별로 반환 여부와 범위를 나누어 적고, 원상회복·명도 조항과 뒤섞지 않으며, 필요하다면 제소전화해로 집행권원까지 갖춰 두는 것이 상가 임대차 계약서 권리금 특약을 안전하게 마무리하는 순서입니다.