이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

제소전화해로 화해조서까지 받아두었다면 명도 자체는 절차대로 진행됩니다. 그런데 정작 강제집행 현장에 가보면 임차인 개인 소유가 아닌 물건들 때문에 당황하는 임대인이 적지 않습니다. 아래 항목 중 하나라도 해당된다면 이 글에서 다루는 내용이 바로 도움이 될 것입니다.

• 매장에 렌탈 정수기·포스기·CCTV 같은 설비가 남아 있다
• 이전에 프랜차이즈 가맹점이었던 자리라 간판이나 주방설비가 본사 소유로 등록돼 있다
• 임차인이 할부로 들인 설비인데 잔금이 남아 소유권이 판매자 쪽에 있다
• 화해조서에는 임차인 소유 동산 이야기만 있어 나머지 처리가 막막하다
• 리스회사나 본사에서 연락이 와 설비를 돌려달라고 요구했다

최근에는 무인 매장이 늘면서 키오스크나 자동결제기 같은 설비도 임차인이 직접 구매하기보다 리스나 렌탈로 들이는 경우가 많아지고 있습니다. 업종을 가리지 않고 이런 흐름이 확산되는 만큼, 앞으로 명도 집행에서 제3자 소유 동산 문제를 마주치는 임대인은 더 늘어날 가능성이 큽니다.

명도 조서 하나로 현장이 다 정리되는 건 아닙니다

제소전화해로 화해조서를 받아 강제집행까지 마쳤다고 해서 매장 안의 물건이 저절로 다 정리되는 것은 아닙니다. 요식업 자리를 인수한 프랜차이즈 가맹점이라면 간판이나 포스기, 정수기 같은 설비가 임차인 개인 소유가 아니라 리스회사나 본사 소유로 등록돼 있는 경우가 흔합니다. 할부로 구입한 주방기기나 냉난방 설비도 잔금이 남아 있으면 판매자 쪽에 소유권이 유보돼 있을 수 있습니다. 이런 물건까지 임차인 것과 똑같이 처리되는지, 아니면 따로 절차를 밟아야 하는지 헷갈려 하는 임대인이 많습니다.

민사집행법 제258조는 명도 집행의 기본 절차를 정하고 있습니다. ①항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하고, ②항은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위해 출석한 때에만 집행을 진행한다고 못박습니다. 여기까지는 건물 자체를 임대인에게 넘기는 절차이고, 안에 있던 물건은 별도의 항으로 다룹니다.

문제는 ③항부터입니다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산, 다시 말해 건물 자체가 아니라 안에 남은 물건은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정하고 있습니다. 이 조문은 그 동산의 소유자가 임차인인지 제3자인지를 구분하지 않습니다. 리스 장비든 본사 집기든 소유권유보부 할부설비든, 조문상으로는 똑같이 목적물이 아닌 동산으로 취급된다는 뜻입니다.

그래서 임대인 입장에서는 두 가지를 함께 준비해야 합니다. 하나는 집행 현장에서 이 동산들이 실제로 어떤 순서로 처리되는지 정확히 아는 것이고, 다른 하나는 나중에 리스회사나 본사가 자기 물건을 찾으러 왔을 때 임대인이 어떤 책임을 지게 되는지 미리 가늠해 두는 것입니다.

특히 카페나 편의점, 프랜차이즈 음식점처럼 본사와 리스 계약이 함께 얽힌 업종이라면 임대차 계약 단계에서부터 이런 물건이 있는지 확인해 두는 편이 좋습니다. 다음 항목부터 하나씩 짚어보겠습니다.

임대인 입장에서 가장 곤란한 경우는 어떤 설비가 임차인 소유이고 어떤 설비가 리스·대여 물건인지 계약 당시부터 확인해 두지 않은 채 명도 단계에 이르렀을 때입니다. 이런 상황이라면 임대차 계약서나 관리비 내역, 설비를 설치한 업체의 연락처 등을 통해 소유 관계를 먼저 파악한 뒤 다음 단계로 넘어가는 것이 순서에 맞습니다.

임차인 소유가 아닌 물건도 집행관이 치워주나요?

결론부터 말하면 그렇습니다. 민사집행법 제258조③항은 목적물이 아닌 동산이라면 소유자를 따지지 않고 집행관이 제거하도록 정하고 있습니다. 리스회사 소유의 커피머신이든, 프랜차이즈 본사가 대여한 냉장 쇼케이스든 조문상 처리 대상에서 빠지지 않는다는 뜻입니다.

다만 그 물건을 누구에게 넘기는지가 중요합니다. ④항은 채무자가 현장에 없는 때에는 집행관이 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 한다고 정합니다. 리스회사나 본사 직원이 현장에 나와 있다고 해서 곧바로 그들에게 물건을 넘겨주는 절차는 조문에 따로 마련돼 있지 않습니다.

실무상 집행관이 현장에서 제3자에게 직접 인도하는 처리가 이루어지는지는 사안마다 다를 수 있어 단정하기 어렵고, 조문이 정한 원칙적인 인도 대상은 어디까지나 채무자 쪽입니다. 채무자도, ④항에 적힌 사람도 아무도 없는 경우에는 ⑤항에 따라 집행관이 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다.

여기서 채무자의 비용이라는 표현이 핵심입니다. 보관 비용을 임대인이 대신 부담해야 하는 것이 원칙이 아니라, 어디까지나 명도 대상이 된 임차인 쪽 부담이라는 점을 조문이 분명히 하고 있습니다. 임대인이 먼저 보관 비용을 낼 이유는 조문상 없습니다.

이후 채무자가 그 동산의 수취를 게을리한 경우 ⑥항에 따라 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 따라 매각하고, 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁하여야 합니다. 이 매각·공탁 절차에서 제3자 소유물이 구체적으로 어떻게 구분되어 다뤄지는지는 조문에 세부 규정이 없어 사안별로 달라질 수 있으므로, 단정적으로 설명하기는 어렵습니다.

여러 개의 설비가 뒤섞여 있는 매장이라면 집행 현장에서 일일이 소유자를 가려내기가 쉽지 않습니다. 그래서 실무에서는 집행 전에 임대인이나 대리인이 설비 목록과 소유 관계를 미리 정리해 집행관에게 참고자료로 전달하는 방식이 활용되기도 합니다. 다만 이런 자료가 있다고 해서 조문상 처리 순서 자체가 달라지는 것은 아니라는 점은 함께 알아두어야 합니다.

리스회사·프랜차이즈 본사가 소유권을 주장하고 나서면

명도 집행이 끝난 뒤 리스회사나 프랜차이즈 본사가 연락해 그 설비는 자기네 소유이니 돌려달라고 요구하는 경우가 있습니다. 이때 임대인이 곧바로 그 물건을 내줘야 하는지, 아니면 절차를 거쳐야 하는지 궁금해하는 경우가 많습니다.

제3자가 강제집행의 목적물에 소유권이 있다고 주장하거나 양도·인도를 막을 수 있는 권리가 있다고 주장하는 경우, 민사집행법 제48조는 제3자이의의 소라는 별도 절차를 두고 있습니다. ①항에 따르면 이 소는 채권자, 즉 명도를 신청한 임대인을 상대로 제기하며, 채무자인 임차인이 소유권을 다투는 경우에는 임차인을 공동피고로 삼을 수 있습니다.

관할은 ②항에 따라 집행법원이며, 사건이 합의부 관할이면 그 지방법원 합의부가 맡습니다. 즉 리스회사나 본사가 자기 물건을 되찾으려면 임대인에게 그냥 요구하는 것으로 끝나지 않고, 법원에 정식으로 이의의 소를 제기해야 한다는 뜻입니다.

강제집행의 정지나 취소는 ③항에 따라 제46조·제47조를 준용하며, 취소할 때에는 담보를 제공하지 않게 할 수도 있습니다. 임대인 입장에서는 이 구조를 알고 있으면 대응이 한결 수월해집니다. 전화 한 통이나 방문만으로 물건을 넘겨줄 의무는 없고, 정식 절차를 거쳐 소유권이 확인되기 전까지는 앞서 살펴본 제258조의 인도·보관 절차를 그대로 따르면 됩니다.

다만 실제로 제3자이의의 소가 제기됐을 때 법원이 어떤 결론을 내릴지는 개별 사안의 증거관계와 계약 내용에 따라 달라지므로 미리 단정할 수는 없습니다. 리스 계약서나 소유권유보 약정서를 미리 확인해 두면 나중에 다툼이 생겼을 때 대응하기가 훨씬 수월해집니다.

리스회사나 본사가 실제로 이의의 소까지 제기하는 경우는 흔하지 않을 수 있지만, 고가의 장비이거나 계약 기간이 많이 남은 설비라면 적극적으로 대응해 오는 사례도 있습니다. 임대인으로서는 명도 집행 이후 일정 기간 동안은 관련 물건을 함부로 폐기하지 않고 보관해 두는 편이 뒤탈을 줄이는 데 도움이 됩니다.

연체 차임 때문에 집기를 압류하려는데, 리스 장비도 걸릴까요?

밀린 차임을 받기 위해 매장 안 집기를 압류하려는 임대인도 있습니다. 이때 리스 장비나 본사 소유 설비까지 압류 대상에 포함되는지가 또 다른 쟁점입니다.

민사집행법 제189조①항은 채무자가 점유하고 있는 유체동산의 압류는 집행관이 그 물건을 점유함으로써 한다고 정합니다. 압류 대상은 채무자가 점유하고 있는 물건이라는 점이 핵심입니다. 소유권이 누구에게 있는지가 아니라 점유가 기준이므로, 임차인이 매장에서 사용 중인 리스 장비도 일단 점유는 임차인에게 있는 것으로 보아 압류 대상에 오를 수 있습니다.

다만 임대인이 별도로 갖는 법정질권과는 범위가 다릅니다. 민법은 건물 등 공작물의 임대인이 임대차에 관한 채권으로 그 건물에 부속시킨 임차인 소유의 동산을 압류한 때에 질권과 동일한 효력이 생긴다고 정합니다(제650조). 여기서 대상은 임차인 소유 동산으로 한정돼 있어, 리스회사나 본사처럼 제3자 소유인 설비에는 이 법정질권의 효력이 미치지 않는다고 보는 것이 조문의 취지에 맞습니다.

결국 일반 압류 절차와 임대인의 법정질권은 서로 다른 이야기입니다. 압류 자체는 점유를 기준으로 하므로 리스 장비도 절차상 압류될 수 있지만, 소유자인 리스회사가 앞서 살펴본 제3자이의의 소로 다툴 수 있다는 점, 그리고 임대인이 우선변제를 받을 수 있는 법정질권의 범위는 임차인 소유물에 그친다는 점을 함께 기억해 두어야 합니다. 압류가 리스 장비까지 걸렸다고 해서 임대인이 그 매각대금에서 우선적으로 변제받을 수 있다는 뜻은 아니라는 점도 유의해야 합니다. 연체 차임 회수와 제3자 소유 설비 처리는 별개의 절차로 진행된다는 점을 항상 염두에 두어야 나중에 예상치 못한 이의 제기로 당황하지 않을 수 있습니다.

실무적으로는 압류를 진행하기 전에 매장 안 설비 중 어떤 것이 임차인 소유이고 어떤 것이 리스·대여 물건인지 미리 파악해 두는 것이 좋습니다. 그래야 나중에 압류가 취소되거나 제3자이의의 소로 시간을 허비하는 상황을 줄일 수 있습니다. 사전 확인 없이 압류부터 진행하면 절차가 오히려 더 길어질 수 있습니다.

특히 프랜차이즈 매장은 본사가 정기적으로 설비를 점검하거나 교체해 주는 경우가 많아, 임차인 소유로 알고 있던 물건이 실제로는 리스나 대여 계약으로 묶여 있는 경우도 있습니다. 압류를 진행하기 전에 설비 뒷면 표시나 계약서에 적힌 소유자 정보를 확인해 두면 나중에 절차가 꼬이는 것을 막을 수 있습니다.

화해조항에 소유 구분을 미리 넣어야 하는 이유

위 절차들을 보면 명도 집행이 끝난 뒤에도 제3자 소유 동산 문제로 다시 시간과 비용이 들어갈 수 있다는 것을 알 수 있습니다. 이런 번거로움을 줄이는 가장 좋은 방법은 애초에 제소전화해 신청 단계에서 화해조항에 소유 구분을 넣어두는 것입니다.

실무적으로는 매장 내 주요 설비의 목록을 만들고, 각 설비가 임차인 소유인지 리스회사·본사·할부 판매자 같은 제3자 소유인지를 표시해 두는 방식이 활용됩니다. 여기에 더해 제3자 소유 설비의 반출 주체와 반출 기한을 함께 정해두면, 명도일이 지난 뒤 물건이 남아있을 때 누가 언제까지 가져가야 하는지가 명확해집니다.

반출이 기한 내에 이루어지지 않을 경우에 대비해, 임대인이 대신 치우고 그 비용을 임차인에게 청구하거나 부당이득·손해배상 조항으로 금전화하는 문구를 함께 넣는 방법도 고려할 수 있습니다. 이렇게 하면 물건 자체를 둘러싼 다툼을 화해조서상의 금전 채권 문제로 단순화할 수 있어, 다시 소송을 벌이는 상황을 줄일 수 있습니다.

다만 이런 조항을 설계할 때도 화해조항이 강행법규에 어긋나서는 안 된다는 원칙은 그대로 적용됩니다. 예를 들어 임차인에게 일방적으로 불리한 내용이 조항에 섞여 있으면 법원의 보정명령 사유가 될 수 있으므로, 조항 문구는 균형 있게 다듬어야 합니다. 제3자 소유 설비의 반출 책임을 임차인에게만 떠넘기는 문구보다는, 반출 주체와 절차를 사실관계에 맞게 정리하는 방향이 뒤탈이 적습니다.

화해조항 설계는 법률 조문을 정확히 반영하면서도 실제 집행 현장에서 통하는 문구로 다듬는 작업이라 경험이 쌓인 대리인의 조력을 받는 편이 안전합니다. 매장 업종과 설비 구성에 따라 조항 하나하나를 다르게 설계해야 하는 경우도 적지 않고, 이미 체결된 임대차 계약을 뒤늦게 화해로 정리하는 경우에는 현재 매장에 있는 설비 현황부터 다시 확인하는 절차가 먼저 필요합니다.

화해조항에 소유 구분을 넣을 때는 설비의 종류와 특징, 소유자 상호를 함께 적어두면 나중에 식별이 쉬워집니다. 계약 체결 시점에 이런 정보를 확보하기 어렵다면 임대차 계약서에 임차인이 설비 현황을 주기적으로 알리도록 하는 조항을 넣어두는 방법도 고려할 수 있습니다. 임대차 기간 중 설비가 교체되거나 리스 계약이 갱신되는 경우도 있으므로, 화해조항 작성 시점의 현황만 고정해 두기보다는 갱신 가능성까지 열어두는 문구를 함께 검토하는 편이 실무적으로 안전합니다.

원상회복 의무와 제3자 설비 철거 책임은 다른 문제입니다

명도가 끝나면 임대인은 대개 원상회복까지 함께 따집니다. 그런데 원상회복 의무와 제3자 소유 설비의 철거·반출 책임은 별개의 문제로 다뤄야 합니다.

민법 제654조는 사용대차에 관한 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정을 임대차에 준용한다고 정합니다. 이 중 제615조는 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고, 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정하고 있습니다. 임대차에 준용되면 임차인은 임대차 목적물을 반환할 때 원상회복 의무를 지고, 자신이 부속시킨 물건은 스스로 철거할 수 있다는 뜻이 됩니다.

하지만 이 조문이 말하는 부속시킨 물건과 리스회사·본사 소유의 설비는 성격이 다를 수 있습니다. 임차인이 직접 설치한 인테리어나 간판이라면 원상회복 범위 안에서 임차인의 철거 의무로 이어지기 쉽지만, 리스 계약이나 대여 계약에 따라 들여온 설비라면 애초에 그 처분 권한이 임차인에게 없는 경우도 있습니다.

이 경우 임차인의 원상회복 의무와 리스회사의 반출 책임을 화해조항에서 함께 정리해 두지 않으면, 명도가 끝난 뒤에도 누가 무엇을 언제 치워야 하는지를 두고 다툼이 남을 수 있습니다. 결국 원상회복 조항은 임차인이 직접 설치·부속시킨 부분을 중심으로 설계하고, 제3자 소유 설비는 앞서 살펴본 소유자 표시·반출 기한 조항으로 별도로 다루는 것이 정리에 도움이 됩니다.

특히 업종을 변경해 재임대할 계획이 있는 임대인이라면 원상회복 범위와 제3자 설비 처리 여부가 다음 임차인을 들이는 일정에도 영향을 줄 수 있으므로, 명도 전 단계에서부터 이 부분을 꼼꼼히 확인해 두는 것이 좋습니다.

원상회복 조항을 설계할 때 임차인이 부속시킨 물건과 제3자가 들여온 설비를 뒤섞어 하나의 조항으로 뭉뚱그리면, 나중에 어느 쪽 의무인지를 두고 다시 다툼이 생길 수 있습니다. 두 가지를 처음부터 구분해 조항을 나누어 적는 것이 명확성 면에서 유리합니다.

집행 현장에서 제3자 소유 동산은 이런 순서로 처리됩니다

지금까지 살펴본 절차를 한 번에 정리하면 아래와 같은 흐름이 됩니다. 집행관이 현장에 도착한 뒤 건물 자체의 점유를 이전받는 절차와, 안에 남은 동산을 처리하는 절차가 순서대로 진행됩니다.

이 흐름에서 보듯 리스회사나 본사가 현장에 나와 있더라도 곧바로 물건을 넘겨받는 절차는 마련돼 있지 않고, 원칙적인 인도·보관 대상은 채무자 쪽입니다. 제3자가 자기 권리를 주장하려면 별도의 이의 절차를 거쳐야 한다는 점을 임대인과 제3자 모두 알아두어야 현장에서의 혼선과 분쟁을 줄일 수 있습니다. 집행관에게 미리 상황을 설명해 두고 대리인이 현장에 함께 참여하면, 처리 순서를 둘러싼 오해를 줄이는 데에도 도움이 됩니다.

지금까지 살펴본 내용을 소유 유형별로 정리하면 아래 표와 같습니다. 매장에 있는 설비가 어느 유형에 속하는지 먼저 확인한 뒤, 화해조항 설계 단계에서부터 이 구분을 반영해 두는 것이 가장 안전합니다.

표에서 보듯 제3자 소유 동산은 유형이 다르더라도 처리 원칙은 크게 다르지 않습니다. 핵심은 소유자를 조서와 목록에 명확히 표시해 두고, 반출 기한과 미이행 시 책임을 미리 정해두는 것입니다. 유형을 미리 구분해 두면 명도일 당일 현장에서 무엇을 어떻게 처리할지를 두고 시간을 허비하는 일도 줄어듭니다.

자주 묻는 질문