이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

상가 매장을 운영하다 보면 계약 기간 중 매장 면적을 줄이고 나머지 공간은 계속 쓰겠다는 협의가 오가는 경우가 있습니다. 임차인이 사업을 축소하면서 일부 공간만 반환하겠다고 제안하거나, 임대인이 건물 일부를 다른 용도로 쓰기 위해 부분 반환을 요청하는 경우입니다. 이런 합의를 제소전화해조서에 담으려 할 때, 전체 반환을 전제로 만들어진 표준적인 화해조항 구성만으로는 부족한 지점이 여러 곳에서 나타납니다. 아래 상황 중 하나라도 해당한다면 이 글에서 다루는 목적물 특정과 조항 설계 방법을 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

• 임차인이 매장의 절반 또는 일부만 비워주고 나머지 공간은 계속 사용하겠다고 제안했다
• 프랜차이즈 매장을 축소 운영하면서 남은 공간을 임대인에게 돌려주기로 협의를 진행 중이다
• 한 층 안에서 호실 일부, 창고나 부속 공간 일부만 반환받는 구조를 검토하고 있다
• 반환받을 면적과 남겨둘 면적의 경계를 화해조서에 어떻게 표시해야 하는지 막막하다
• 일부만 반환받은 뒤 잔존 부분의 차임과 보증금을 어떻게 조정해야 할지 고민이다

이 다섯 가지 중 하나라도 해당한다면, 목적물 표시 방식부터 잔존 부분의 계약 조건 정리까지 화해조항을 처음부터 다시 설계해야 할 가능성이 높습니다. 전체 반환을 전제로 한 화해조항 양식을 그대로 가져다 쓰면 반환 부분과 잔존 부분의 경계가 흐릿해져 나중에 집행 단계에서 다툼이 생길 수 있습니다. 목적물 표시가 헷갈리신다면 02-591-2334로 전화 주시면 사안에 맞게 안내해 드립니다.

매장 일부만 돌려받는 합의, 전체 반환과 무엇이 다른가

상가 임대차에서 매장을 일부만 반환받는 합의는 여러 경로로 생깁니다. 매출이 줄어든 임차인이 임대료 부담을 낮추려고 매장 절반을 임대인에게 돌려주고 남은 절반만 계속 쓰겠다고 제안하는 경우, 프랜차이즈 본사 정책에 따라 매장 면적을 표준 규격으로 축소해야 하는 경우, 공유 오피스나 스튜디오처럼 여러 호실을 나눠 쓰는 구조에서 특정 호실만 반환하는 경우가 대표적입니다.

임대인 입장에서도 매장 전부를 명도받기보다 일부만 돌려받는 편이 유리할 때가 있습니다. 반환받은 공간을 다른 임차인에게 새로 임대하거나 창고, 사무 공간으로 직접 쓸 계획이 있다면 굳이 계약 전체를 종료시키지 않고 일부만 정리하는 쪽이 임대료 수입 공백을 줄이는 방법이 됩니다.

문제는 이런 합의를 화해조서로 옮길 때 생깁니다. 전체 반환을 전제로 만들어진 표준 화해조항은 목적물을 건물 전체 또는 특정 호실 전부로 표시하고, 반환 시점 이후에는 임대차 관계가 종료된다는 전제로 구성돼 있습니다. 일부만 반환하는 경우에는 반환 부분과 잔존 부분이 함께 존재하고, 잔존 부분에서는 임대차가 그대로 계속되므로 이 전제 자체가 달라집니다.

즉 매장 일부 반환 합의를 담은 화해조서는 명도 조항 하나만으로 끝나지 않습니다. 반환 부분에 대한 명도 조항, 잔존 부분에 대한 계속 임대차 조건(차임·보증금·기간), 두 부분의 경계를 구분하는 표시, 원상회복 범위, 사업자등록 정정까지 여러 요소를 한 조서 안에 동시에 담아야 합니다.

아래에서는 이 요소들을 목적물 표시, 명도 집행, 잔존 부분 조건, 사업자등록, 원상회복, 기존 조서와의 관계 순서로 하나씩 짚어보겠습니다. 각 항목을 빠뜨리면 조서는 성립하더라도 집행 단계나 이후 계약 관리 과정에서 문제가 될 수 있습니다.

반환하는 비율이 얼마나 되느냐에 따라서도 조항 설계의 무게중심이 달라집니다. 매장의 아주 작은 일부만 반환하고 대부분을 계속 쓰는 경우라면 잔존 부분의 계약 조건은 기존과 크게 다르지 않게 유지되는 경우가 많아 반환 부분의 목적물 표시와 명도 조항에 공을 들이면 됩니다. 반대로 절반에 가깝거나 그 이상을 반환하는 경우라면 잔존 부분의 차임·보증금 재조정, 원상회복 범위, 사업자등록 정정까지 사실상 새로운 임대차 조건을 다시 짜는 수준의 작업이 필요해집니다. 어느 쪽이든 반환 부분과 잔존 부분을 조서 안에서 분명히 나눠 다루어야 한다는 원칙은 같습니다.

반환 부분과 잔존 부분, 조서에 어떻게 나눠 표시해야 할까

제소전화해조서에서 가장 중요한 것은 목적물 표시입니다. 민사소송법 제386조는 화해가 성립된 때 법원사무관등이 조서에 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명하도록 정하고 있습니다. 화해조항에 목적물이 어떻게 적히느냐에 따라 나중에 집행 범위가 정해지므로, 매장 일부 반환처럼 목적물이 나뉘는 사안에서는 이 표시 작업이 특히 중요합니다.

전체 반환이라면 임대차계약서에 적힌 주소와 호실 표시를 그대로 옮기면 되지만, 일부 반환은 그렇게 간단하지 않습니다. 건물 전체 또는 한 호실 가운데 어느 부분을 돌려받고 어느 부분을 남겨두는지를 도면과 면적 수치, 경계 표시로 구체적으로 밝혀야 합니다. 예를 들어 매장 입구를 기준으로 좌측 일부를 반환 부분으로, 우측 나머지를 잔존 부분으로 나눈다면 그 경계선이 어디를 지나는지 도면에 표시하고 화해조항 문구에도 같은 내용을 옮겨야 합니다.

제소전화해 신청서에는 통상 계약서 사본, 등기부, 건축물대장, 토지대장 등 첨부서류를 함께 냅니다. 이 가운데 도면은 목적물이 건물 1층의 일부인 경우처럼 특정이 까다로운 사안에서 필수로 요구되는 서류입니다. 매장 일부 반환 사안은 목적물 자체가 나뉘는 만큼, 설령 통상적으로 도면이 필요하지 않은 층이라 하더라도 반환 부분과 잔존 부분을 나누는 도면을 갖추는 편이 안전합니다.

도면 없이 면적 숫자만 화해조항에 적어 두면 집행관이 현장에서 어디까지가 반환 부분인지 특정하기 어려울 수 있습니다. 같은 매장 안에서 어느 벽, 어느 기둥, 어느 출입구를 기준으로 경계가 나뉘는지가 명확하지 않으면 집행 단계에서 다툼의 소지가 남을 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

아래 세 가지는 매장 일부 반환 조서를 설계할 때 목적물 표시에서 반드시 확인해야 하는 항목입니다.

이 세 가지가 화해조항에 함께 담기지 않으면, 설령 조서가 성립하더라도 집행 단계에서 집행관이 반환 범위를 특정하지 못해 절차가 지연될 수 있습니다. 목적물 표시는 화해조항의 다른 어떤 조항보다도 먼저 확정해야 하는 부분입니다.

전체 반환을 전제로 한 화해조항과 일부 반환을 전제로 한 화해조항은 목적물 표시부터 집행 범위, 원상회복 범위까지 구조 자체가 다릅니다. 아래 비교로 두 구조의 차이를 살펴보면 왜 일부 반환 사안에서 별도의 설계가 필요한지 더 분명해집니다.

이 차이를 인식하지 못하고 전체 반환용 화해조항 양식을 그대로 가져다 쓰면, 반환 부분만 집행하려 했는데 조항 문구상으로는 목적물 전체가 명도 대상으로 읽힐 수 있는 등 뜻하지 않은 결과가 생길 수 있습니다. 반환 부분과 잔존 부분을 처음부터 나눠 표시하는 것이 이런 위험을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

반환 부분 명도는 어떻게 집행되나

목적물 표시가 정리됐다면, 다음은 반환 부분을 실제로 어떻게 넘겨받는지입니다. 화해조서가 성립하면 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원이 되고, 명도 조항은 민사집행법 제258조에 따라 집행됩니다. 같은 조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하고 있습니다.

매장 일부 반환에서는 이 인도 대상이 매장 전체가 아니라 화해조항에 표시된 반환 부분으로 한정됩니다. 집행관은 도면과 면적 표시를 기준으로 반환 부분만 점유를 회수해 임대인에게 넘기고, 잔존 부분은 임차인이 그대로 점유를 유지하도록 남겨두어야 합니다.

이 때문에 실무에서는 반환 부분과 잔존 부분을 물리적으로 구분하는 조치가 함께 필요합니다. 같은 매장 안에 벽이나 칸막이가 없다면 반환 시점에 경계를 표시하는 구조물을 세우거나, 반환 부분 쪽 출입구를 따로 만들어 두는 방안을 화해조항에 반영해 두는 것이 안전합니다. 출입구를 하나만 공용으로 쓰기로 했다면 그 이용 방법도 조항에 정리해 두어야 나중에 다툼을 줄일 수 있습니다.

민사집행법 제258조제3항은 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정하고 있습니다. 매장 일부 반환에서는 반환 부분에 남은 집기나 설비 가운데 잔존 부분에서 계속 쓸 물건과 완전히 치워야 할 물건이 섞여 있을 수 있으므로, 화해조항에 반환 부분에서 반출할 집기의 범위까지 함께 정해 두는 편이 좋습니다.

같은 조 제2항은 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위해 출석한 때에만 한다고 정하고 있습니다. 매장 일부 반환 집행에서도 임대인이나 그 대리인이 집행 현장에 출석해 반환 부분의 경계를 집행관과 함께 확인해야 하므로, 집행 날짜를 정할 때 임대인 측 출석 일정을 미리 조율해 두는 것이 절차를 매끄럽게 진행하는 데 도움이 됩니다.

아래는 매장 일부 반환 합의부터 집행까지 실무에서 거치는 대략적인 흐름입니다.

이 흐름에서 특히 2단계 도면·면적 확정과 3단계 화해조항 설계를 소홀히 하면, 5단계 집행 시점에서 반환 범위를 둘러싼 다툼이 생길 가능성이 커집니다. 두 단계는 신청 전에 충분한 시간을 두고 준비하는 것이 좋습니다.

잔존 부분 차임과 보증금, 어떻게 조정할까

매장 일부를 반환받으면 자연히 잔존 부분에 대한 차임과 보증금도 다시 정해야 합니다. 반환 부분만큼 면적이 줄었으니 차임이나 보증금을 낮추는 합의는 당사자 사이에 자유롭게 할 수 있습니다. 감액에는 법률상 특별한 제한이 없으므로 화해조항에 새 차임과 보증금을 그대로 적으면 됩니다.

문제는 반대로 잔존 부분의 차임이나 보증금을 올리기로 하는 경우입니다. 상가건물 임대차보호법 제11조제1항은 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우 당사자가 장래의 차임 또는 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있되, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 정하고 있습니다. 같은 조 제2항은 이 증액 청구를 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 정하고 있습니다.

면적 축소에 맞춰 잔존 부분의 차임을 새로 정하는 합의가 이 조문이 말하는 증액 청구에 해당하는지, 아니면 당사자 사이의 새로운 약정으로 볼 수 있는지는 구체적인 사정에 따라 달리 판단될 수 있는 문제입니다. 다만 화해조항에 잔존 부분의 차임을 새로 적을 때는 직전 증액 시점으로부터 1년이 지났는지, 인상 폭이 지나치게 크지 않은지를 함께 살펴보는 것이 안전합니다. 궁금한 점은 02-591-2334로 문의하시면 사안에 맞게 안내해 드립니다.

보증금 역시 마찬가지로 감액은 자유롭게 정할 수 있지만, 증액이라면 같은 제11조의 제한을 함께 고려해야 합니다. 화해조항에는 구체적인 차임·보증금 조건과 함께 언제부터 새 조건이 적용되는지, 반환 시점과 새 조건 적용 시점이 같은지 다른지도 명확히 적어 두는 것이 좋습니다.

새 조건의 적용 시점을 정할 때는 반환 부분 명도일, 화해조서 성립일, 다음 차임 지급일 가운데 어느 시점을 기준으로 삼을지도 함께 정해 두는 것이 좋습니다. 세 시점이 서로 다를 수 있는데, 화해조항에 기준 시점을 명확히 적어 두지 않으면 반환 직후 한 두 차례의 차임을 어느 조건으로 계산해야 하는지를 두고 임대인과 임차인 사이에 이견이 생길 수 있습니다. 기준 시점 하나만 조항에 못박아 두어도 이런 혼선을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

아래 표는 매장 일부 반환 화해조서에서 반환 부분과 잔존 부분을 각각 어떻게 처리하는지 항목별로 정리한 것입니다.

표에서 보듯 반환 부분과 잔존 부분은 목적물 표시부터 원상회복까지 거의 모든 항목에서 서로 다른 취급을 받습니다. 화해조항을 작성할 때 이 항목들을 각각 따로 적어 두어야 나중에 어느 쪽 의무인지를 두고 다투는 상황을 줄일 수 있습니다.

사업자등록 표시 정정, 대항력을 지키려면

상가건물 임대차보호법 제3조제1항은 임대차는 등기가 없더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 이 대항력은 임차인이 실제로 점유하고 사업자등록을 마친 목적물의 범위를 기준으로 인정되는 것이어서, 매장 면적이 줄어들면 사업자등록에 표시된 사업장 면적이나 도면도 실제 점유 범위와 맞춰 정정할 필요가 있습니다.

매장 일부를 반환하고 나면 사업자등록상 사업장 소재지나 면적 표시가 실제 점유 범위와 달라지는 경우가 많습니다. 반환 부분을 제외한 잔존 부분만 사업장으로 남기려면 사업자등록 정정 신고를 검토해야 하는데, 구체적인 정정 절차나 첨부서류는 세법 영역이므로 이 글에서 다루는 범위를 벗어납니다.

다만 화해조서를 설계하는 단계에서는 반환 시점과 사업자등록 정정 시점을 언제 맞출지 정도는 미리 생각해 두는 것이 좋습니다. 반환 부분 명도가 끝난 뒤에도 사업자등록 표시가 예전 그대로 남아 있으면, 대항력이 인정되는 범위와 실제 점유 범위가 어긋난 것처럼 보일 여지가 생길 수 있습니다.

같은 조 제2항은 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 임대차 도중 건물 소유자가 바뀌더라도 화해조서의 잔존 부분 조건은 새 소유자에게도 그대로 이어진다는 뜻이므로, 반환·잔존 구조를 화해조항에 분명히 남겨두면 소유자가 바뀌는 상황에서도 혼란을 줄일 수 있습니다.

정리하면 사업자등록 표시 정정은 화해조서의 필수 조항은 아니지만, 반환 부분 명도가 끝난 뒤 잔존 부분에 대해서만 대항력을 안정적으로 유지하려면 함께 챙겨야 하는 절차입니다.

실무에서는 화해조항에 사업자등록 정정 신고를 명도 이후 일정 기간 안에 마치도록 안내하는 문구를 함께 적어 두는 경우가 있습니다. 이 문구 자체가 법률상 의무를 새로 만드는 것은 아니지만, 반환 부분 명도와 사업자등록 정정이 따로 놀지 않도록 시점을 맞추는 실무적인 장치로 활용됩니다. 임차인 입장에서도 정정 신고를 미뤄 두다가 대항력 범위가 모호해지는 상황을 피할 수 있어 서로에게 도움이 됩니다.

원상회복 의무는 반환 부분에만 적용됩니다

원상회복 범위도 목적물이 나뉘는 만큼 별도로 정리해야 합니다. 민법 제654조는 제610조제1항, 제615조부터 제617조까지의 규정을 임대차에 준용한다고 정하고 있고, 제615조는 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하며 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정하고 있습니다. 임대차에서도 이 규정이 준용되어 임차인은 반환하는 부분을 원상으로 회복할 의무를 집니다.

매장 전체를 반환하는 사안이라면 원상회복 범위도 목적물 전체가 되지만, 일부 반환에서는 원상회복 의무가 반환 부분에 한정됩니다. 잔존 부분은 임대차가 계속되는 동안 임차인이 계속 사용하므로 원상회복 의무가 아직 발생하지 않았고, 계약이 최종적으로 종료될 때 비로소 문제가 됩니다.

그래서 화해조항에는 원상회복 의무의 범위를 반환 부분으로 한정한다는 점을 명시하는 것이 안전합니다. 반환 부분에 설치된 시설 가운데 무엇을 철거하고 무엇을 남겨둘지, 반환 부분과 잔존 부분 사이에 새로 설치한 경계벽이나 칸막이는 원상회복 대상에 포함되는지도 함께 정리해 두어야 합니다.

특히 경계벽이나 출입구 분리를 위해 새로 설치한 구조물은 임대인과 임차인 가운데 누구의 비용으로 설치했는지에 따라 원상회복 시점에 철거 의무가 달라질 수 있습니다. 임대인 비용으로 설치했다면 이후 철거도 임대인이 정리하는 쪽으로, 임차인 비용으로 설치했다면 임차인이 철거하는 쪽으로 화해조항에 미리 정해 두는 것이 나중의 다툼을 줄이는 방법입니다.

결국 매장 일부 반환 사안에서 원상회복 조항은 반환 부분과 잔존 부분을 나누는 목적물 표시와 짝을 이뤄야 합니다. 목적물이 나뉘어 있는데 원상회복 조항만 매장 전체를 대상으로 적어 두면, 화해조항 내부에서 서로 어긋나는 내용이 생길 수 있습니다.

기존 조서를 그대로 쓸 수 있을까, 새 조서가 필요할까

이미 매장 전체를 목적물로 한 제소전화해조서가 있는 상태에서 나중에 일부 반환 합의가 이뤄졌다면, 기존 조서를 그대로 두고 새 합의만 별도로 처리할 수 있는지 궁금할 수 있습니다. 기존 조서의 목적물 표시가 매장 전체로 돼 있는데 실제로는 일부만 반환하고 나머지는 계속 임대차를 유지한다면, 조서에 적힌 목적물과 실제 상황이 달라지는 셈입니다.

이런 경우 기존 조서를 근거로 나중에 잔존 부분까지 명도를 집행하려 하면 절차가 꼬일 수 있습니다. 목적물이 달라졌다는 사정을 반영한 새로운 화해조서를 마련해 두는 편이, 나중에 잔존 부분의 임대차 조건이나 반환 범위를 두고 다툼이 생겼을 때 훨씬 명확한 근거가 됩니다.

새 조서가 필요한지, 아니면 기존 조서의 화해조항을 보완하는 정도로 충분한지는 반환 규모와 잔존 임대차 조건이 얼마나 달라지는지에 따라 달라질 수 있는 문제입니다. 이 부분은 사안마다 판단이 달라질 수 있어 일률적으로 정하기는 어렵고, 실제 진행 전에 구체적인 사정을 놓고 검토하는 것이 안전합니다.

한 가지 더 고려할 부분은 임차인의 계약갱신요구권입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고 있습니다. 면적을 축소한 뒤의 임대차가 기존 임대차와 같은 임대차의 연장으로 보아 10년 기산점을 그대로 이어가는지, 아니면 별개로 취급되는지는 이 글에서 단정하기 어려운 부분이므로, 갱신요구권 행사 시점이 가까운 사안이라면 이 점도 함께 확인해 두는 것이 좋습니다.

정리하면 매장 일부 반환 합의는 기존 조서를 손보는 수준을 넘어 처음부터 목적물과 조항을 새로 설계하는 편이 안전한 경우가 많습니다. 반환 부분과 잔존 부분의 경계, 잔존 부분의 계약 조건, 원상회복 범위, 사업자등록 정정까지 한 번에 정리해 두면 이후 집행이나 계약 관리 과정에서 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

매장 일부 반환과 면적 축소 조항에 관해 자주 나오는 질문을 정리했습니다.