아래 중 하나라도 해당한다면, 이 글이 지금 막힌 지점을 짚어 드릴 수 있습니다.

• 화해조서는 받았는데 임차인이 나가지 않아 다음 절차를 모르겠다
• 집행관에게 맡기면 전부 알아서 처리해 줄 거라 생각했는데 계속 서류를 요구받는다
• 법원의 허가나 명령이 왜, 언제 필요한지 헷갈린다
• 화해조항에 조건이나 동시이행 문구를 넣었는데 집행이 왜 막히는지 모르겠다
• 강제집행 비용을 누가, 어떤 순서로 부담하는지 궁금하다

제소전화해 강제집행 절차, 화해조서만으로는 왜 안 될까요

제소전화해가 성립하면 화해조서가 작성됩니다. 이 조서는 민사집행법 제56조 5호가 정한 소송상 화해 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것에 해당해 집행권원이 됩니다. 다만 조문은 이 집행권원에 기초한 강제집행에 대해 제57조에서 제58조·제59조를 제외한 제28조부터 제55조까지의 규정을 준용한다고 정하고 있어, 화해조서 자체가 곧바로 집행을 시작하는 문서는 아닙니다.

준용 구조를 풀어보면, 강제집행은 집행문이 있는 정본이 있어야 할 수 있다는 제28조①의 원칙이 화해조서에도 그대로 적용됩니다. 즉 조서를 받은 것과, 그 조서에 집행문이 붙은 정본을 손에 쥔 것은 서로 다른 단계입니다. 이 사이에 법원사무관등의 별도 절차가 끼어 있고, 이 절차를 건너뛰고 곧바로 집행관을 찾아가도 집행이 시작되지 않습니다.

여기서부터 법원·집행관·임대인이라는 세 주체가 각각 다른 역할을 맡기 시작합니다. 법원은 서류를 심사하고 내어주는 쪽, 집행관은 현장에서 실력행사를 하는 쪽, 임대인은 신청하고 비용을 지는 쪽입니다. 세 역할은 한 사람이 겸할 수 없고, 순서를 임의로 바꿀 수도 없습니다.

이 글은 각 단계를 시간순으로만 나열하는 대신, "지금 이 절차는 누구의 일인가"를 기준으로 정리했습니다. 막힌 단계가 생겼을 때 법원에 물어야 할지, 집행관에게 요청해야 할지, 임대인 쪽에서 서류를 더 준비해야 할지를 빠르게 판단하는 데 도움이 되도록 구성했습니다.

화해조서와 판결, 강제집행에서는 무엇이 다를까요

제57조가 준용하는 범위는 제28조부터 제55조까지이고, 제58조와 제59조는 준용 대상에서 빠져 있습니다. 제58조는 확정된 지급명령에 대한 강제집행을, 제59조는 공증인이 작성한 공정증서에 대한 집행문부여ㆍ이의 절차를 각각 따로 정한 조문이라, 화해조서 쪽에는 애초에 적용될 자리가 없습니다. 화해조서를 공증이나 지급명령과 혼동해 절차를 섞으면 엉뚱한 조문을 근거로 서류를 준비하게 될 수 있습니다.

제28조부터 제55조까지는 원래 판결을 집행권원으로 전제하고 쓰인 조문이지만, 제57조의 준용 구조 덕분에 화해조서에도 같은 틀이 적용됩니다. 다만 조문 문언에 나오는 "판결"이라는 표현을 화해조서 사안에서는 그 조서로 바꾸어 읽는 것이지, 조서 원문에 "판결"이라는 글자가 적혀 있는 것은 아닙니다. 이 점을 헷갈려 조서에 없는 표현을 찾으려 하면 서류 준비가 늦어질 수 있습니다.

결국 화해조서 강제집행에서 법원·집행관·임대인이 나눠 맡는 역할의 뼈대는, 판결을 집행권원으로 하는 일반적인 명도소송 강제집행과 크게 다르지 않습니다. 다른 점은 그 앞 단계, 즉 소송 대신 화해기일에서 조서가 만들어진다는 절차뿐입니다. 집행 단계로 넘어온 다음부터는 같은 민사집행법 조문이 똑같이 적용된다고 이해하면 됩니다.

그래서 이 글에서 다루는 법원·집행관·임대인의 역할 구분은 화해조서뿐 아니라 판결로 명도를 확정받은 경우에도 대부분 그대로 통합니다. 다만 화해조서는 조항을 당사자가 직접 설계한다는 특성상, 동시이행이나 조건을 어떻게 적었는지에 따라 임대인이 증명해야 할 서류의 종류가 사건마다 크게 달라질 수 있다는 점이 실무에서 특히 중요합니다.

법원은 어디까지 관여할까요 — 집행문과 허가

법원이 맡는 첫 번째 일은 집행문을 내어주는 것입니다. 민사집행법 제28조②은 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 준다고 정하고, 소송기록이 상급심에 있는 때에는 그 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다. ③에 따라 집행문을 내어 달라는 신청은 말로도 할 수 있어, 서면 양식을 반드시 갖춰야만 신청이 가능한 것은 아닙니다.

화해조항에 조건이 붙어 있거나 승계 집행문이 필요한 경우에는 절차가 한 단계 더해집니다. 제32조①은 조건을 붙인 경우와 제31조의 승계 경우에는 집행문은 재판장의 명령이 있어야 내어 준다고 정하고, ②는 재판장이 그 명령에 앞서 서면이나 말로 채무자를 심문할 수 있다고 정합니다. 그 명령은 ③에 따라 집행문에 적어야 합니다.

법원은 현장 집행의 시점에도 관여합니다. 민사집행법 제8조①은 공휴일과 야간에는 법원의 허가가 있어야 집행행위를 할 수 있다고 정하고, ②는 그 허가명령을 민사집행을 실시할 때 내보여야 한다고 정합니다. 목적물이 아닌 동산을 채무자가 찾아가지 않을 때에도 제258조⑥에 따라 집행법원의 허가를 받아야 매각·공탁 절차로 넘어갈 수 있습니다.

마지막으로 법원은 집행관의 처분에 대한 이의를 재판하는 자리이기도 합니다. 제16조①은 집행법원의 집행절차에 관한 재판으로서 즉시항고를 할 수 없는 것과 집행관의 집행처분, 그 밖에 집행관이 지킬 집행절차에 대해 법원에 이의를 신청할 수 있다고 정하고, ③은 집행관이 위임받기를 거부하거나 집행행위를 지체하는 경우, 또는 집행관이 계산한 수수료에 다툼이 있는 경우에 법원에 이의를 신청할 수 있다고 정합니다. 다만 집행 예납금 자체의 정산 다툼은 이 조문이 다루는 범위와는 결이 다르다는 점을 함께 알아 두면 좋습니다.

정리하면 법원의 역할은 크게 두 갈래입니다. 하나는 집행문을 심사해 내어주는 사전 심사 기능이고, 다른 하나는 공휴일·야간 허가나 동산 매각 허가처럼 현장 집행 중간에 필요한 승인 기능, 그리고 집행관 처분에 문제가 있을 때 사후에 재판하는 기능입니다. 어느 갈래든 법원사무관등이나 재판장이라는 사법기관을 거친다는 공통점이 있고, 임대인이나 집행관이 임의로 대신할 수 있는 판단이 아닙니다.

집행관이 현장에서 맡는 일 — 점유 인도부터 동산 처리까지

집행문을 받은 다음부터는 집행관의 영역입니다. 민사집행법 제258조①은 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정합니다. ②에 따라 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 할 수 있어, 임대인 쪽이 아무 준비 없이 집행관에게만 맡겨둘 수는 없습니다.

현장에 목적물이 아닌 동산이 남아 있는 경우의 처리는 항을 나눠 정해져 있습니다. ③은 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정하고, ④는 채무자가 없는 때에는 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 한다고 정합니다. ⑤에 따라 그마저 없으면 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다.

채무자가 동산의 수취를 게을리하면 ⑥에 따라 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하고, 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁하여야 합니다. 즉 남은 짐을 집행관이 임의로 치우거나 버리는 것이 아니라, 법원의 허가를 다시 거쳐야 하는 별도 절차라는 점이 핵심입니다.

현장에서 저항이 있으면 집행관은 강제력을 쓸 수 있습니다. 제5조①은 집행관이 필요한 경우 채무자의 주거·창고 그 밖의 장소를 수색하고 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있다고 정하고, ②는 저항을 받으면 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있다고 정합니다. ③에 따라 국군의 원조는 법원에 신청하여야 합니다. 제6조는 저항을 받거나 채무자의 주거에서 집행을 실시하려는데 채무자나 그 친족·고용인을 만나지 못한 때 증인을 참여시키도록 정하는데, 상가 점포처럼 주거가 아닌 장소의 집행에 이 요건이 그대로 적용되는지는 사안마다 달라 단정하기는 어렵습니다.

집행 경과는 문서로 남습니다. 제10조①은 집행관이 집행조서를 작성하여야 한다고 정하고, ②는 집행한 날짜와 장소, 집행의 목적물과 중요한 사정의 개요, 집행참여자의 표시와 서명날인 등을 밝히도록 정합니다. 채권자가 이행을 받은 경우에는 제42조①에 따라 집행관이 영수증서를 작성하고 교부할 수 있고, 채무자가 의무를 완전히 이행하면 집행력 있는 정본을 채무자에게 교부하여야 합니다.

이렇게 보면 집행관의 역할은 서류를 판단하는 자리가 아니라, 법원이 내어준 집행문의 범위 안에서 현장의 사실관계를 처리하는 자리에 가깝습니다. 조항 해석이나 조건 성취 여부처럼 판단이 필요한 부분은 앞 단계에서 법원이 정리해 두어야 하고, 집행관은 그 결과를 현장에서 그대로 실행하는 쪽입니다. 이 구분을 이해하면 왜 임대인이 집행관을 재촉하기 전에 법원 단계의 서류부터 점검해야 하는지가 분명해집니다.

임대인(채권자)이 준비해야 할 것 — 위임부터 비용까지

임대인이 맡는 첫 일은 신청과 위임입니다. 집행문을 받은 뒤 집행관에게 집행력 있는 정본을 교부하고 강제집행을 위임하는 쪽은 임대인입니다. 앞서 본 대로 제258조②에 따라 현장 집행도 채권자나 그 대리인이 출석한 때에만 이루어지므로, 위임만 해두고 손을 떼는 방식으로는 절차가 진행되지 않습니다.

화해조항을 동시이행으로 설계한 경우에는 임대인이 증명할 몫이 하나 더 생깁니다. 제41조①은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다고 정합니다. 보증금 반환과 명도를 맞물려 둔 조항이라면, 임대인이 보증금을 지급했거나 지급을 제공했다는 사실을 서류로 갖춰야 비로소 집행이 시작됩니다.

임차인이 법인 전환이나 상호 변경처럼 조서상 채무자와 다른 이름으로 바뀐 경우, 승계집행문을 받는 것만으로 끝나지 않습니다. 제39조②는 채권자의 승계인을 위하여 하는 것이거나 채무자의 승계인에 대하여 하는 것일 때에는 이에 덧붙여 적은 집행문을 강제집행을 개시하기 전에 채무자의 승계인에게 송달하여야 한다고 정합니다. 이 송달까지 임대인 쪽에서 챙겨야 개시 요건이 갖춰집니다.

비용 문제도 임대인의 준비에서 출발합니다. 제53조①은 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다고 정합니다. 최종 부담자는 채무자(임차인)이지만, 집행 단계에서는 비용을 먼저 내고 집행 결과에서 우선 변상받는 구조이므로 임대인이 선지급을 준비해야 하는 실무 흐름은 달라지지 않습니다. 구체적인 예납 액수는 사안마다 달라 이 글에서 숫자로 안내하지는 않습니다.

저희 사무소는 제소전화해를 3,600건 넘게 직접 성립시키고 강제집행도 240건 넘게 진행해 본 경험을 바탕으로, 화해조항 설계 단계부터 집행문·송달증명 발급까지 지원합니다. 다만 강제집행의 실행 자체, 즉 현장에서 점유를 옮기는 실력행사는 법이 정한 대로 집행관의 고유한 권한이라 사무소가 대신 진행하지는 않습니다.

집행관에게 위임할 때, 임대인이 미리 챙겨야 할 것

임대인이 집행관 사무실을 찾아가기 전에 준비할 기본 서류는 집행력 있는 정본, 즉 집행문이 붙은 화해조서 정본입니다. 여기에 더해 앞서 본 송달증명이 함께 있어야 제39조①이 정한 개시 요건을 갖춘 것이 됩니다. 정본과 송달증명 가운데 하나라도 빠지면 위임 자체는 받아 주더라도 실제 현장 집행 일정이 잡히지 않을 수 있습니다.

화해조항이 동시이행이나 조건부로 설계되어 있다면, 그 조건이 갖춰졌음을 뒷받침하는 자료도 함께 준비해야 합니다. 보증금을 지급했거나 지급을 제공했다는 자료, 조건으로 정한 사실이 발생했음을 보여주는 자료가 대표적입니다. 이런 자료 없이 위임만 서두르면, 집행관 단계가 아니라 그 앞의 법원 심사 단계에서부터 절차가 늦어질 수 있습니다.

승계 사정이 있는 사건이라면 승계 사실을 보여주는 자료도 미리 갖춰 두는 것이 좋습니다. 앞서 살펴본 대로 승계가 법원에 명백한 사실인지, 별도 증명서가 필요한지에 따라 절차가 달라지고, 이 판단은 임대인이 임의로 내리는 것이 아니라 법원 쪽에서 확인하는 몫이기 때문입니다. 준비 단계에서부터 이 구분을 염두에 두면 위임 이후 일정을 예측하기 쉬워집니다.

마지막으로, 집행 비용을 선지급할 준비도 이 단계에서 함께 해두는 것이 실무적으로 안전합니다. 앞서 본 대로 최종 부담자는 채무자이지만, 위임 시점에는 임대인 쪽에서 먼저 비용을 마련해야 절차가 지연 없이 진행됩니다. 사무소를 통해 진행하는 경우에는 이 준비 단계 전반을 상담을 통해 함께 확인받을 수 있습니다.

집행은 어떤 순서로 맞물릴까요 — 8단계 흐름

법원·집행관·임대인의 역할을 시간 순서로 이으면 아래와 같은 흐름이 됩니다. 어느 단계에서 서류가 빠지거나 순서가 바뀌면 그다음 단계로 넘어가지 못하고 그 자리에서 멈춘다는 점이 핵심입니다.

자주 하는 역할 착각, 조문으로 바로잡기

세 가지 오해에는 공통점이 있습니다. 어느 한 주체가 "알아서 다 해준다"고 생각하는 순간, 나머지 두 주체가 각자 정해진 순서대로 움직여야 한다는 사실을 놓치게 된다는 점입니다. 법원·집행관·임대인 가운데 누구도 다른 쪽의 몫을 대신해 주지 않고, 각자의 절차가 끝나야 다음 단계로 넘어갑니다.

집행이 멈춘 것 같을 때, 어느 역할의 몫인지 먼저 확인하세요

집행이 예상보다 늦어질 때 임대인 입장에서는 막연히 "집행관이 안 움직인다"고 느끼기 쉽지만, 실제로는 세 역할 가운데 어느 단계에서 서류나 절차가 비어 있는지를 확인하는 것이 먼저입니다. 아래 네 가지는 실무에서 자주 부딪히는 지점입니다.

첫째, 송달이 안 끝난 경우입니다. 민사집행법 제39조①은 신청인과 집행받을 사람의 성명이 조서나 집행문에 표시되어 있고, 조서를 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 강제집행을 개시할 수 있다고 정합니다. 송달증명이 아직 나오지 않았다면, 이 단계는 법원(법원사무관등)의 송달 절차가 마무리되었는지부터 확인할 일이지 집행관의 몫이 아닙니다.

둘째, 조건부·동시이행 조항인데 증명 서류가 준비되지 않은 경우입니다. 제30조②의 조건 성취 증명이나 제41조①의 반대의무 이행·제공 증명이 빠져 있으면 집행문 자체가 나오지 않거나, 집행문이 나왔더라도 현장 집행이 개시되지 않습니다. 이 지점은 전형적으로 임대인 쪽에서 서류를 더 갖춰야 하는 단계입니다.

셋째, 채무자 쪽 당사자가 조서 성립 당시와 달라진 경우입니다. 상호·대표자 변경이나 법인 전환처럼 동일성이 유지되는지 애매한 상황이라면, 승계집행문이 필요한지, 필요하다면 제32조에 따른 재판장 명령을 먼저 받아야 하는지를 법원 단계에서 판단받아야 합니다. 이 판단을 건너뛰고 곧바로 집행관에게 위임하면 현장에서 거절될 수 있습니다.

넷째, 현장에 목적물이 아닌 동산이 많이 남아 있어 처리가 늦어지는 경우입니다. 이때는 집행관이 게으름을 피우는 것이 아니라, 채무자나 그 가족 등에게 인도를 시도하고 그마저 안 되면 보관, 이후에도 채무자가 찾아가지 않으면 집행법원의 매각 허가까지 거쳐야 하는 법정 순서를 밟고 있는 것일 수 있습니다. 이 경우 다음 단계는 집행관이 아니라 법원의 허가에 달려 있습니다.

역할별 근거 조문 한눈에 보기

지금까지 살펴본 내용을 단계·담당·근거 조문으로 정리하면 아래 표와 같습니다. 막힌 단계가 어느 조문의 영역인지 확인할 때 참고해 주세요. 같은 표를 반대 방향으로 읽으면, 지금 임대인이 손에 들고 있는 서류가 어느 단계까지 진행됐는지 점검하는 체크리스트로도 쓸 수 있습니다.

제소전화해 강제집행 절차, 자주 묻는 질문

결국 제소전화해 강제집행 절차를 빠르게 끝내는 방법은 특별한 요령이 아니라, 법원·집행관·임대인 세 역할이 무엇을 요구하는지 화해기일 단계에서부터 미리 파악해 두는 것입니다. 조항을 어떻게 설계했는지가 뒤에 있을 법원 심사와 현장 집행의 속도를 함께 결정하기 때문입니다.