제소전화해, 왜 임차인이 먼저 특약부터 챙겨야 할까요?

상가 임대차 계약을 준비하는 자리에서 특약 항목은 대체로 임대인 쪽에서 먼저 제시합니다. 원상회복 범위, 중도해지 위약금, 업종 제한처럼 임대인의 이익을 지키는 문구가 먼저 오르내리고, 임차인이 계약서를 받아 드는 순간에는 이미 서명란만 남아 있는 경우가 많습니다. 그런데 계약서에 적히지 않은 임차인의 권리는 나중에 제소전화해를 진행하더라도 저절로 조서에 담기지 않습니다.

아래 7가지는 상가건물 임대차보호법과 민법이 이미 임차인에게 인정하는 권리이거나, 조문만으로는 범위가 불분명해 다툼의 소지가 남는 지점들입니다. 계약을 체결하는 단계에서 특약으로 문장을 구체화해 두면, 이후 제소전화해를 진행할 때 그대로 화해조항으로 옮겨 임대인의 의무까지 확정판결과 같은 효력의 조서 안에 넣을 수 있습니다.

특약을 미리 챙기는 목적은 임대인을 상대로 무리하게 유리한 고지를 점하려는 것이 아닙니다. 양쪽의 의무가 균형 있게 조서에 담겨야 화해기일에서 상대방의 동의를 얻기도 수월하고, 나중에 분쟁이 생겼을 때도 각자가 무엇을 지켜야 하는지가 분명해집니다. 임대인 전용 제도라는 오해와 달리, 제소전화해는 양쪽을 함께 지키는 균형 잡힌 조서를 만드는 절차입니다. 이런 균형을 이해하고 있으면 화해기일에서 조항을 협의할 때도 불필요하게 위축될 이유가 없습니다.

계약서를 이미 쓴 뒤라도 늦지 않았습니다. 갱신을 앞두고 있거나 제소전화해를 준비하는 단계라면 지금부터라도 아래 7가지 특약이 빠져 있는지 점검하고, 화해조항 초안에 반영해 달라고 요청할 수 있습니다. 계약서 초안이나 화해조항 초안을 두고 무엇이 빠졌는지 궁금하다면 전화상담(02-591-2334)에서 함께 확인할 수 있습니다.

임대인이 이런 특약을 꺼리는 경우도 자주 있습니다. '표준 계약서라 손댈 수 없다'거나 '동네 관행상 그런 건 안 넣는다'는 답을 듣기도 합니다. 그러나 특약은 계약 당사자 사이의 합의이지 정해진 양식이 아니므로, 임차인이 조항을 제안하고 임대인이 검토해 조정하는 과정 자체가 정상적인 계약 절차입니다. 임대인이 곧바로 거절하더라도, 그 이유를 들어보면 특약 문구를 조금 다듬는 것만으로 합의점을 찾을 수 있는 경우가 적지 않습니다.

특약 문구를 어떻게 다듬어야 할지 막막하다면 계약을 체결하기 전 초안을 가지고 상담을 받아보는 것도 방법입니다. 무엇을 더 넣어야 하는지, 이미 적혀 있는 조항이 임차인에게 불리한 방향으로 쓰여 있지는 않은지를 조문 근거로 짚어드립니다. 계약서 초안 단계에서 짚어 두는 것이 계약을 마친 뒤 수정하는 것보다 훨씬 수월합니다.

• 계약서에 임대인의 수선의무나 원상회복 범위 문구가 없다
• 보증금을 못 받으면 지연손해금이 얼마인지 계약서에 정해두지 않았다
• 인테리어·설비에 들인 비용을 나중에 돌려받을 수 있는지 궁금하다
• 권리금을 받고 나가려는데 임대인의 협조 의무가 특약에 없다
• 갱신할 때 차임이 얼마나 오를 수 있는지 한도를 모른다
• 제소전화해를 준비하면서 명도 조항만 논의되고 있다

임대인의 유지·보수 의무를 못박는 특약 3가지

민법은 임대인에게 기본적으로 세 가지 의무를 얹어 놓았습니다. 사용·수익에 필요한 상태를 유지시킬 의무, 임차인이 지출한 비용을 상환할 의무, 부속물을 매수해 줄 의무입니다. 문제는 이 세 의무가 강행규정으로 보호되는 정도가 서로 다르다는 점입니다. 계약서에 아무 말이 없으면 어디까지가 임대인 책임인지 다툼이 남고, 반대로 특약을 잘못된 방향으로 넣으면 그 특약 자체가 무효로 돌아갈 수도 있습니다.

임차인 입장에서는 이 세 가지가 서로 다른 조문에 흩어져 있다는 사실 자체가 잘 보이지 않습니다. 계약서에는 대개 '임대인의 수선의무는 관계 법령에 따른다' 정도의 짧은 문구만 있거나, 그마저도 아예 없는 경우가 많습니다. 조문을 하나씩 짚어 무엇이 이미 법으로 보장되고 무엇이 특약으로 보강해야 하는 영역인지 구분해 두면, 계약서를 검토할 때 놓치는 부분을 줄일 수 있습니다.

세 의무 가운데 부속물매수청구권만 강행규정으로 직접 보호되고, 수선의무와 필요비·유익비 상환은 계약서에 구체적으로 적어 두지 않으면 범위나 효력을 두고 다시 다퉈야 할 여지가 남습니다. 계약을 체결하는 시점에 세 가지 모두를 특약으로 명확히 해 두면, 이후 어떤 의무가 강행규정으로 보호되는지 따로 가릴 필요 없이 화해조항으로 그대로 옮길 수 있습니다.

세 가지를 한꺼번에 요구하기 부담스럽다면, 임대인에게도 부담이 크지 않은 항목부터 먼저 제안하고 나머지로 넓혀가는 방법도 있습니다. 예를 들어 수선의무 범위를 대수선과 소모품으로 나누는 특약은 임대인 입장에서도 책임 소재가 분명해지는 조항이라 비교적 받아들이기 쉬운 편입니다. 반면 필요비·유익비나 부속물매수청구권처럼 금전이 오갈 수 있는 조항은 협의에 시간이 더 걸릴 수 있으므로, 순서를 두고 대화를 풀어가면 불필요한 마찰을 줄일 수 있습니다.

특약④ 원상회복 범위를 미리 확정해 두세요

민법 제615조는 차주가 차용물을 반환할 때 원상으로 회복해야 하고, 자신이 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 민법 제654조가 이 조문을 임대차에 준용시켜, 임차인에게도 같은 원상회복 의무가 적용됩니다.

원상회복 의무를 정한 이 조문들은 제652조의 강행규정 목록에 들어 있지 않습니다. 계약 자유의 폭이 그만큼 넓게 열려 있다는 뜻이고, 이는 거꾸로 계약서에 범위를 정해 두지 않으면 '원상'이 어디까지인지를 두고 임대인과 임차인이 서로 다른 기준을 들이대기 쉽다는 뜻이기도 합니다.

입주 당시 있던 시설을 모두 철거하고 완전히 빈 상태로 돌려놓으라는 요구와, 통상적인 사용으로 인한 마모는 제외하고 반환하면 된다는 주장이 흔히 부딪히는 지점입니다. 특히 주방·미용·의료처럼 설비 투자가 큰 업종일수록 원상회복 범위를 특약으로 미리 정해 두는 실익이 큽니다.

실무에서 권하는 방법은 입주 시점에 내부 사진과 도면을 남겨 계약서에 첨부하고, 특약으로 '원상회복은 입주 당시 상태를 기준으로 하되 통상의 사용으로 인한 마모는 제외한다'처럼 기준 시점과 예외를 구체적으로 적는 것입니다. 반출할 부속물의 소유자와 반출 기한도 함께 적어 두면 범위를 둘러싼 다툼을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

실제로 다툼이 잦은 경우는 바닥재·조명·칸막이처럼 임차인이 새로 설치한 마감재를 두고 '원래 있던 자재로 되돌려 놓으라'는 요구와 '설치 당시보다 상태가 나아졌으니 철거만 하면 된다'는 주장이 맞서는 상황입니다. 특약에 마감재별로 존치할 항목과 철거할 항목을 표로 정리해 첨부해 두면, 이런 다툼을 계약 단계에서 미리 없앨 수 있습니다. 임대차가 여러 해 이어진 경우라면 중간에 리모델링을 하면서 원래 상태를 아는 사람이 바뀌기도 하므로, 사진과 도면을 계약서와 함께 보관해 두는 습관이 원상회복 범위를 둘러싼 다툼을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

원상회복 범위가 특약으로 특정돼 있으면 제소전화해 조서에도 같은 문구로 그대로 옮겨 적을 수 있습니다. 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로 이행되지 않을 경우 강제집행의 근거가 됩니다. 반대로 계약서에 조건 없이 '원상회복'이라고만 적혀 있으면, 조서를 준비하는 단계에서 범위를 다시 정리하는 절차가 한 번 더 필요해집니다.

특약⑤ 보증금 반환 시기와 지연손해금을 정해 두세요

상가건물임대차보호법 제9조②는 임대차가 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 그대로 존속하는 것으로 본다고 정합니다. 임대인이 보증금 반환을 미루면 임차인은 계속 임대차 관계 안에 머무는 셈이 되므로, 명도와 보증금 반환을 같은 날 맞바꾸는 구조로 특약을 정리해 두는 것이 실무의 기본입니다.

문제는 임대인이 반환을 늦출 때 붙는 이자입니다. 계약서에 지연손해금 이율을 따로 정해두지 않으면 민법 제397조①이 적용돼 법정이율이 기준이 되고, 그 법정이율은 제379조에 따라 연 5푼입니다. 민법 제397조②는 이 손해배상에 관하여 채권자가 손해를 따로 증명할 필요가 없고 채무자도 과실이 없었다는 항변을 할 수 없다고까지 정하고 있어, 특약이 전혀 없어도 최소한의 지연이자는 보장됩니다.

지연손해금 이율을 당사자가 별도로 약정해 계약서에 반영하는 것도 가능합니다. 민법 제397조①은 '법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율'이 있으면 그 이율에 따른다고 정하므로, 약정한 이율이 법정이율보다 높든 낮든 계약서에 정한 대로 적용됩니다. 다만 다른 법률이 정한 상한을 넘는 이율은 특약으로 넣어도 초과분은 무효가 될 수 있다는 점을 함께 고려해야 합니다.

임대인 입장에서는 보증금 반환 자금을 마련하는 데 시간이 걸릴 수 있다는 이유로 지연손해금 특약 자체를 꺼리기도 합니다. 이런 경우 반환 기한을 명도일로부터 일정 기간 뒤로 넉넉히 잡아주는 대신, 그 기한을 넘기면 지연손해금이 붙는다는 조건만은 분명히 하는 절충안을 특약으로 제안할 수 있습니다. 기한을 넉넉히 주는 대신 그 이후는 분명한 책임을 지운다는 균형이 협의를 수월하게 만듭니다.

공동임대인이 있는 건물이라면 보증금 반환 의무를 누가, 어떤 비율로 부담하는지도 특약으로 확인해 두는 편이 안전합니다. 계약서에 임대인이 한 사람으로만 표시돼 있어도 실제 소유관계가 공유라면, 반환 의무의 주체가 불분명해 이행을 요구할 때 혼선이 생길 수 있습니다. 임대인 전원의 서명을 받아 두거나, 대표로 서명하는 임대인이 나머지를 대리할 권한이 있는지를 확인해 특약에 남겨 두는 것이 좋습니다.

명도와 보증금 반환을 동시에 이행하는 구조로 특약을 정리해 두면, 조서로 옮겼을 때도 각자 상대방의 이행이 확인된 뒤에 절차가 진행되는 조항이 되어 임차인이 보증금을 먼저 떼일 걱정을 줄일 수 있습니다. 계약서에 아무 기준이 없던 상태로 조서를 준비하면, 화해기일에서 기한부터 새로 협의해야 하는 시간이 더 들 수밖에 없습니다.

특약⑥ 권리금 회수 협조, 6개월의 시간표부터 알아두세요

상가건물임대차보호법 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료될 때까지, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 요구하거나 받는 행위를 비롯한 방해 행위를 해서는 안 된다고 정합니다. 다만 상가건물임대차보호법 제10조①의 갱신거절 사유 가운데 하나라도 있으면 이 보호는 적용되지 않는다는 단서가 붙어 있습니다.

이 조문은 임대인의 방해 금지 의무를 정할 뿐, 계약서나 조서에 협조 방법까지 구체적으로 적어 두라고 요구하지는 않습니다. 그래서 신규임차인이 되려는 사람의 방문, 자료 열람, 계약 체결 과정에서 임대인이 어떤 서류를 언제까지 협조해 줄지가 특약 없이는 애매하게 남습니다.

특약으로 '임대인은 신규임차인이 되려는 사람의 계약 체결에 필요한 자료 열람과 현장 방문 안내에 협조한다'처럼 협조의 내용을 구체화해 두면, 방해 여부를 두고 다투는 상황 자체를 줄일 수 있습니다. 권리금 계약을 맺을 때는 계약서에 금액과 대상을 구체적으로 남겨 두는 것도 이후 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다. 신규임차인이 되려는 사람 쪽에서도 임대인과의 협의가 늦어지면 영업 준비 일정이 밀릴 수 있으므로, 협조 기한을 특약에 함께 적어 두면 세 당사자 모두의 일정 관리에 도움이 됩니다.

만약 임대인에게 상가건물임대차보호법 제10조① 각 호에 해당하는 갱신거절 사유가 있다면 권리금 회수기회 보호 자체가 적용되지 않을 수 있습니다. 그래서 특약 단계에서 3기 차임 연체나 무단 전대처럼 갱신거절 사유에 해당할 만한 사정이 계약 중에 생기지 않도록 주의해 두는 것도, 권리금을 지키는 일과 맞닿아 있는 부분입니다.

방해행위가 인정되더라도 손해배상 상한은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 가운데 낮은 금액으로 정해져 있어, 특약으로 액수를 따로 정할 수 있는 범위가 아니라는 점도 함께 알아둘 필요가 있습니다. 이 협조 특약을 화해조항으로 옮겨두면 임대인의 협조 의무 역시 확정판결과 같은 효력의 조서 안에 들어갑니다. 임차인 입장에서는 권리금을 온전히 받아 나가는 것이 계약 전체를 통틀어 가장 중요한 순간인 만큼, 이 협조 의무만큼은 다른 특약보다도 먼저 챙겨 두는 편이 좋습니다.

특약⑦ 증액 한도를 확인하고, 화해조항으로 옮기면 달라지는 것

계약이 갱신될 때 임대인이 협의 없이 차임을 크게 올리는 것도 임차인이 특약으로 미리 막아 둘 수 있는 지점입니다. 상가건물임대차보호법 제10조③은 갱신되는 임대차를 원칙적으로 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제11조가 정한 범위 안에서만 달라질 수 있다고 정합니다.

제11조①은 임대차에 관한 부담의 증감이나 경제 사정의 변동이 있을 때 장래분에 대해서만 증감을 청구할 수 있다고 정하면서도, 증액에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 넘지 못한다는 상한을 두고 있습니다. ②는 임대차계약을 맺거나 차임 등을 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없다고 못박습니다. 구체적인 상한 비율은 대통령령 사항이라 계약 시점의 시행령을 확인해야 하지만, 1년 이내 재청구를 막는다는 시간 제한만은 법률 본문에 그대로 있습니다. 다만 이 증액 상한 조항은 환산보증금을 초과하는 상가 임대차에는 적용되지 않을 수 있어, 계약을 체결하기 전 임차하는 상가가 어디에 해당하는지 먼저 확인해 둘 필요가 있습니다.

특약으로 '차임 증액은 법이 정한 범위와 절차를 따른다'는 확인 문구를 넣어 둔다고 분쟁을 완전히 막을 수는 없습니다. 다만 계약 갱신 시 임대인이 법정 한도를 넘는 인상을 요구할 때, 임차인이 근거를 들어 거절할 수 있는 최소한의 발판은 됩니다.

차임 증액 한도와 별도로, 임차인에게는 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년에 이르는 범위까지 갱신을 요구할 수 있는 권리도 함께 주어져 있습니다. 증액 한도를 특약으로 확인해 두는 일은 이 갱신요구 기간 내내 반복해서 방어막이 되어 준다는 점에서, 한 번의 협상으로 여러 번의 갱신을 미리 대비하는 효과가 있습니다.

지금까지 살펴본 7가지 특약을 화해조항으로 옮겼을 때 어떤 조항이 되는지 정리하면 다음과 같습니다.

정리하면, 임차인이 먼저 챙겨야 할 특약은 임대인의 유지·보수 의무(수선의무·필요비·유익비·부속물매수청구권), 원상회복 범위, 보증금 반환과 지연손해금, 권리금 회수 협조, 증액 한도 확인까지 크게 다섯 갈래로 나뉩니다. 이 갈래를 계약서 단계에서 특약으로 정리해 두면, 제소전화해를 진행할 때 화해조항 초안을 훨씬 빠르게 준비할 수 있고 화해기일에서 상대방과 다시 협의해야 할 부분도 줄어듭니다. 표에 정리한 것처럼 계약서 단계에서 임차인이 요구해 둔 특약은 그대로 화해조항의 뼈대가 되지만, 계약서에 없던 내용을 화해기일에서 처음 꺼내면 상대방의 동의를 구하는 절차가 새로 시작되고 이미 준비된 조항을 다시 손보는 상황으로 이어질 수 있습니다.

계약서에 그대로 옮겨 쓸 수 있도록 7가지 특약의 문구 방향을 간단히 정리하면 다음과 같습니다. 실제 계약서에는 목적물·금액·기한처럼 개별 사정에 맞는 표현을 채워 넣어야 하므로, 아래는 어떤 내용을 담아야 하는지를 보여주는 뼈대로 참고하시기 바랍니다.

• 구조·설비의 대수선은 임대인이, 소모품과 경미한 수선은 임차인이 부담한다
• 임차인의 필요비·유익비 상환청구권은 포기하지 않으며 그대로 유지한다
• 임대인 동의를 얻어 부속한 물건은 목록으로 남기고 매수청구권을 보장한다
• 원상회복은 입주 당시 상태를 기준으로 하되 통상의 마모는 제외한다
• 보증금 반환 기한과 지연손해금 이율을 명도 조항과 함께 정한다
• 임대인은 신규임차인의 자료 열람과 현장 방문 안내에 협조한다
• 차임 증액은 법이 정한 범위와 절차를 따른다

자주 묻는 질문

7가지 특약을 한 번에 완벽하게 갖춰야 한다는 부담을 가질 필요는 없습니다. 계약서를 처음 쓰는 단계라면 우선순위를 정해 하나씩 반영해 나가고, 이미 계약을 마쳤다면 갱신이나 제소전화해를 준비하는 시점을 기회로 삼아 빠진 특약을 채워 넣으면 됩니다. 중요한 것은 임차인이 스스로 이런 특약이 존재한다는 사실을 알고, 계약과 조서를 준비하는 자리에서 먼저 요구해 보는 것입니다.