이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 임대인이 자금 사정으로 보증금을 한 번에 못 돌려준다고 통보해 왔다
• 제소전화해 조서에 분할 반환 조항을 넣고 싶은데 문구를 어떻게 써야 할지 모르겠다
• 회차를 나눠 적었다가 나중에 집행이 막힐까 걱정된다
• 명도와 보증금 반환을 어떤 순서로 엮어야 할지 헷갈린다

보증금을 나눠 돌려받기로 했다면, 제소전화해로 무엇이 달라질까

상가나 사무실 임대차가 끝났는데 건물주가 지금은 자금 사정이 어려워 보증금을 한 번에 돌려줄 수 없다고 말하면, 임차인 입장에서는 당장 난감해질 수밖에 없습니다. 구두 약속만 믿고 넘어가면 나중에 다시 다툼이 될 수 있어, 이런 상황일수록 합의 내용을 문서로 확실히 남겨두는 절차가 필요합니다.

제소전화해는 소송을 걸지 않고도 당사자가 합의한 내용을 법원 조서로 남겨, 이후 약속이 지켜지지 않을 때 곧바로 강제집행으로 넘어갈 수 있게 해주는 절차입니다. 당사자가 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 상대방 주소지 관할 법원에 화해를 신청하면 판사가 화해기일을 지정하고, 그 기일에서 합의가 이루어지면 법원사무관등이 당사자·청구 취지와 원인·화해조항·날짜와 법원을 조서에 남깁니다.

이렇게 성립한 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 즉 임대인이 나중에 약속을 지키지 않아도 별도로 소송을 다시 할 필요 없이, 조서 자체를 근거로 곧바로 강제집행을 신청할 수 있다는 뜻입니다. 다만 화해는 임차인의 동의 없이는 성립하지 않기 때문에, 제소전화해는 임대인이 일방적으로 유리한 문구를 밀어붙이는 절차가 아니라 임차인도 자신이 받을 보증금을 지킬 수 있는 균형 잡힌 조서를 함께 설계하는 절차로 이해하는 것이 맞습니다.

이 글은 분할 반환 자체가 가능한지보다, 조서에 적힌 문구가 실제로 집행되는지에 초점을 맞춥니다. 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 해서 문구가 어떻게 적혀 있든 곧바로 강제집행이 되는 것은 아니며, 회차별 기한을 어떻게 잡는지, 지체했을 때의 조항을 어떻게 병행하는지, 명도와 어떤 관계로 엮는지에 따라 집행 개시 요건이 달라집니다.

조서가 성립했다고 해서 임대인이 알아서 회차를 챙겨 갚아줄 것이라 기대하기보다는, 애초에 지체 없이 집행할 수 있는 형태로 문구를 만들어 두는 편이 안전합니다. 실무에서는 조서 성립 직후 첫 회차부터 지연되는 경우도 드물지 않아, 회차별 문구를 어떻게 설계했는지가 실제 회수 속도를 좌우하는 경우를 자주 보게 됩니다. 그래서 신청 단계에서부터 회차·기한·지연손해금 문구를 어떻게 넣을지 미리 그려보는 것이 중요합니다.

임대차 관계는 언제까지 이어질까 — 존속 간주 규정부터 확인하세요

분할 반환을 설계하기 전에 먼저 확인해야 할 전제가 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제9조②은 임대차 기간이 끝나더라도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 계속 이어지는 것으로 본다고 정하고 있고, 주택임대차보호법 제4조②도 같은 취지를 두고 있습니다. 계약 기간이 끝났다고 해서 임대차 관계 자체가 곧바로 사라지는 것이 아니라, 보증금을 돌려받을 때까지는 법률상 임대차 관계가 남아 있는 것으로 간주된다는 의미입니다.

이는 보증금을 나눠 받는 기간 내내 임대차 관계가 법률적으로 이어진다는 뜻이기도 합니다. 그래서 분할 반환 조서를 작성할 때는 이 기간 동안 목적물의 점유를 누가 하는지, 임차인이 이미 건물을 비운 상태인지 아니면 아직 남아 있는 상태에서 분할로 합의한 것인지를 조서에 함께 정리해 두는 것이 안전합니다. 두 상황은 뒤에서 살펴볼 명도 조항과의 관계가 완전히 달라지기 때문입니다.

실무에서는 임차인이 이미 목적물을 인도한 뒤 보증금만 남아 있는 경우와, 아직 인도 전인 상태에서 보증금을 나눠 받기로 하는 경우가 함께 상담으로 들어옵니다. 전자라면 보증금 분할 조항은 순수한 금전 채무 문제로 설계할 수 있지만, 후자라면 명도 시점과 첫 회차 지급 시점을 어떻게 연결할지가 조서 설계의 핵심 쟁점이 됩니다. 이 구분을 먼저 하지 않고 조항부터 작성하면, 뒤에서 설명할 동시이행 조항의 함정에 그대로 걸리기 쉽습니다.

임대차 관계가 법률상 존속한다는 규정은 임차인을 보호하기 위한 것이지, 임차인에게 새로운 의무를 지우려는 취지는 아닙니다. 다만 이 기간을 어떻게 정리하느냐에 따라 분할 반환 조항의 문구가 달라질 수 있으므로, 계약이 언제 끝났는지, 목적물 인도가 어느 시점에 이뤄졌거나 이뤄질 예정인지를 먼저 정리해 상담을 받는 것이 조서 설계의 출발점이 됩니다.

분할 기간 동안 관리비나 공용부분 사용, 원상회복 범위처럼 보증금 반환과 별개인 부수 쟁점이 남아 있는 경우도 있습니다. 이런 사항이 있다면 보증금 분할 조항과 함께 같은 조서에 정리해 두는 편이 낫습니다. 분할 기간이 길어질수록 그 사이에 새로 불거지는 쟁점도 늘어날 수 있어, 애초에 조서 하나에 관련 사항을 모아 적어두면 나중에 또 다른 절차를 따로 밟아야 하는 번거로움을 줄일 수 있습니다.

회차별로 확정기한만 적으면 정말 집행될까?

강제집행이 시작되려면 조서에 적힌 채무가 실제로 이행기에 도달했다는 사실이 분명해야 합니다. 민사집행법 제40조①은 집행을 받을 사람이 특정한 시일에 이르러야 채무를 이행하게 되어 있는 경우에는 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있다고 정하고 있습니다. 다시 말해 조서에 특정 날짜, 즉 확정기한이 구체적으로 적혀 있어야 그 날짜가 지난 뒤 곧바로 집행 절차로 들어갈 수 있다는 뜻입니다.

반대로 형편이 되는 대로, 추후 협의하여 같은 표현만 적혀 있으면 어느 시점부터 이행지체인지가 불분명해져 집행 개시 자체가 어려워질 수 있습니다. 분할 반환 조항을 설계할 때 가장 먼저 챙겨야 할 것은 회차마다 구체적인 지급일을 못박는 일이며, 회차 수와 금액, 지급일을 표로 정리해 조항에 그대로 옮기는 방식이 실무적으로 가장 안전합니다.

확정기한이 적힌 금전 조항이 지켜지지 않았을 때 임차인이 밟는 집행 경로도 미리 정리해 둘 필요가 있습니다. 조서에 적힌 보증금 채권은 임대인이 제3자에게 가진 다른 금전채권, 예를 들어 다른 세입자로부터 받을 차임채권이나 예금채권 등을 압류하는 방법으로도 회수할 수 있습니다. 민사집행법 제223조는 제3자에 대한 채무자의 금전채권 등에 대한 강제집행은 집행법원의 압류명령으로 시작된다고 정하고, 제227조③은 그 압류명령이 제3채무자에게 송달된 때 압류의 효력이 생긴다고 정합니다.

즉 회차별 확정기한을 명시해 두면, 기한이 지난 회차만큼 곧바로 집행문을 받아 임대인의 다른 채권을 압류하는 절차로 들어갈 수 있습니다. 반대로 여러 회차를 하나의 뭉뚱그린 문구로 적어두면 어느 회차가 얼마나 밀렸는지를 다시 증명해야 하는 부담이 생길 수 있으므로, 회차 하나하나를 독립된 금전 조항으로 나누어 적는 편이 임차인에게 유리합니다.

회차별 확정기한을 조서에 반영하는 구체적인 문구는 임대차 형태, 잔여 보증금 규모, 임대인이 제시한 상환 계획에 따라 조금씩 달라질 수 있습니다. 회차·금액·지급일을 표 형태로 미리 정리해 상담을 받으면, 화해기일에서 문구를 다듬는 시간을 줄이고 회차마다 빠짐없이 확정기한을 반영할 수 있습니다. 특히 회차 수가 많아질수록 조서 자체의 분량도 늘어나므로, 표 형식으로 정리해 두는 습관이 실무적으로 큰 도움이 됩니다.

회차 사이의 간격을 지나치게 촘촘하게 잡으면 오히려 임대인이 다음 회차를 준비할 시간이 부족해져 연쇄적으로 지체가 이어질 수 있고, 반대로 간격을 너무 넓게 잡으면 임차인이 전체 금액을 회수하기까지 걸리는 시간이 길어집니다. 그래서 회차 수와 간격은 임대인이 제시한 상환 계획의 현실성을 함께 살펴가며 정하는 것이 좋으며, 이 부분 역시 상담을 통해 사안별로 조율하는 것이 안전합니다.

지체하면 어떻게 되나 — 지연손해금과 기한이익 상실 조항

확정기한을 넘기면 임대인은 그 시점부터 이행지체 책임을 집니다. 민법 제387조①은 확정된 기한이 있는 채무는 그 기한이 도래한 때부터 채무자가 지체책임을 진다고 정하고 있어, 조서에 적힌 회차 지급일이 지나면 별도의 최고 없이도 곧바로 지체 상태에 들어갑니다. 조서 문구만으로 지체책임의 출발점이 분명해진다는 점에서, 확정기한 조항은 그 자체로 임차인에게 유리하게 작동합니다.

지체된 금액에는 지연손해금을 함께 청구할 수 있도록 조항을 병행해 두는 것이 좋습니다. 민법 제397조①은 금전채무를 갚지 않았을 때의 손해배상액은 법정이율에 따르되, 법령상 제한을 넘지 않는 범위에서 당사자가 약정한 이율이 있으면 그 이율에 따른다고 정하고 있습니다. 약정이율을 따로 정하지 않았다면 제379조가 정한 법정이율인 연 5%가 적용되며, 지연손해금 조항을 조서에 넣어두면 채권자가 손해를 따로 증명하지 않아도 늦어진 기간만큼의 금액을 함께 회수할 수 있습니다.

한 번이라도 밀리면 잔액 전부를 즉시 갚는다는 이른바 기한이익 상실 조항도 함께 검토해볼 만합니다. 다만 민법 제388조가 정한 법정 기한이익 상실 사유는 채무자가 담보를 손상·감소·멸실하게 한 때, 또는 담보제공 의무를 이행하지 않은 때로 한정되어 있어, 분할 지급이 밀렸다는 사정만으로 법률상 당연히 기한이익이 상실되는 것은 아닙니다. 그래서 한 회차라도 지체하면 잔액 전부를 즉시 지급한다는 문구는 법정 사유와는 별개로 당사자가 조서에 직접 합의해 넣는 특약으로 설계해야 합니다.

이렇게 특약으로 기한이익 상실 조항을 넣어두면 잔액 전부에 대해 곧바로 집행문을 받을 수 있는지가 실무에서 자주 문의되는데, 이 경우 지체 사실 자체가 조건에 해당하는 구조로 다뤄질 여지가 있다는 점은 유의해야 합니다. 조건이 붙은 조항은 그 조건이 성취되었음을 증명하는 서류를 제출해야만 집행문을 받을 수 있으므로, 지체 사실을 뒷받침할 입금 내역이나 통지 내용을 미리 정리해 두는 습관이 필요하며, 구체적으로 어떤 서류가 인정되는지는 사안마다 다를 수 있습니다.

지연손해금을 별도로 증명할 필요가 없다는 점도 실무적으로 유용합니다. 민법 제397조②은 금전채무불이행의 손해배상에 관해 채권자는 손해를 증명할 필요가 없고 채무자는 과실 없음을 항변하지 못한다고 정하고 있어, 회차 지급이 늦어졌다는 사실만 있으면 지연손해금을 청구하는 근거가 마련됩니다. 다만 조서에 지연손해금 문구를 아예 넣지 않았다면 이 조항의 혜택을 그대로 받기 어려울 수 있으므로, 화해기일 전에 문구를 미리 챙겨 가는 것이 좋습니다.

이런 말, 그대로 조서에 옮기면 위험합니다

명도와 묶으면 왜 집행이 막힐 수 있을까?

임차인이 아직 목적물을 비우지 않은 상태에서 분할 반환에 합의했다면, 보증금 지급과 명도를 동시에 이행한다는 문구를 조서에 넣고 싶어지기 쉽습니다. 그러나 동시이행 조항은 임차인이 집행에 나설 때 오히려 발목을 잡을 수 있다는 점을 먼저 이해해야 합니다.

민사집행법 제41조①은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용의 집행권원의 집행은, 채권자가 반대의무를 이행했거나 이행을 제공했다는 사실을 증명해야만 개시할 수 있다고 정합니다. 즉 보증금 지급과 명도는 동시이행이라고 조서에 적으면, 임차인이 보증금 채권을 집행하려 할 때마다 자신이 이미 목적물을 인도했거나 인도를 제공했다는 사실을 스스로 증명해야 하는 부담을 지게 됩니다.

문제는 이 동시이행 문구가 첫 회차뿐 아니라 조서 전체에 걸쳐 있으면, 이미 명도를 마친 뒤의 2회차·3회차 지급까지도 매번 같은 증명 부담을 지게 될 수 있다는 점입니다. 임대인 입장에서는 명도 확인 없이는 지급할 수 없다는 안전장치로 동시이행 문구를 폭넓게 넣고 싶어 하지만, 임차인 입장에서는 이미 끝난 명도를 회차마다 다시 증명하는 구조가 반복되면 집행이 그만큼 더뎌집니다.

한편 상가건물 임대차보호법 제5조①과 주택임대차보호법 제3조의2①은 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 경매를 신청하는 경우에는, 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않는다는 특례를 두고 있습니다. 다만 이 특례는 문언상 경매를 신청하는 경우에 한정되어 있어 앞서 설명한 채권압류 방식의 집행에는 그대로 적용되지 않으며, 제소전화해 조서가 이 조문이 말하는 이에 준하는 집행권원에 해당하는지도 사안별로 살펴야 하는 문제라는 점은 미리 알아두어야 합니다.

그래서 실무적으로는 첫 회차만 명도와 동시이행으로 묶고, 명도가 끝난 뒤 남는 회차들은 조건 없는 순수 금전 조항으로 따로 분리해 적는 방식이 자주 쓰입니다. 이렇게 나눠 두면 이미 명도가 끝난 뒤의 잔여 회차는 굳이 반대의무를 다시 증명할 필요 없이, 앞서 설명한 확정기한 경과만으로 곧바로 집행 절차에 들어갈 수 있습니다.

회차를 분리하지 않고 조서 전체에 동시이행 문구를 그대로 두었다가, 나중에 명도가 끝났는데도 잔여 회차 집행이 막혀 다시 상담을 받으러 오는 사례도 있습니다. 이런 경우에는 이미 성립한 조서 자체를 새로 쓰기보다, 명도 완료 사실을 뒷받침하는 자료를 갖춰 집행문 부여 단계에서 증명하는 절차를 거쳐야 하는 경우가 많아 시간이 더 걸리게 됩니다. 그래서 조서를 처음 설계할 때 회차를 나누어 적는 편이, 결과적으로 시간과 비용을 함께 아끼는 방법입니다.

임차인이 화해기일 시점에 이미 목적물을 인도한 상태라면 설계는 한결 단순해집니다. 명도가 끝난 뒤의 합의이므로 굳이 동시이행 문구를 넣을 이유가 없고, 처음부터 모든 회차를 확정기한이 있는 순수 금전 조항으로만 구성하면 됩니다. 반대로 아직 인도 전이라면 앞서 설명한 것처럼 첫 회차와 잔여 회차를 구분하는 설계가 필요하며, 이 구분을 조서 초안 단계에서부터 명확히 해 두는 것이 좋습니다.

화해기일부터 집행까지, 분할 반환 조서는 이렇게 진행됩니다

분할 반환 조항은 신청서 단계에서 초안이 만들어지지만, 실제 문구는 화해기일에서 판사와 양쪽 당사자가 함께 확인하는 과정을 거쳐 확정됩니다. 이 흐름을 미리 알아두면 어느 단계에서 회차·기한·지연손해금 문구를 구체적으로 챙겨야 하는지 가늠하기 쉬워집니다.

화해기일에는 법원이 대리권의 유무를 조사할 필요가 있다고 판단하면 당사자 본인이나 법정대리인의 출석을 명할 수 있어, 대리인만 보내면 될 것으로 여겼다가 일정이 늦어지는 경우도 있습니다. 분할 회차가 많을수록 조서 문구도 길어지기 쉬우므로, 기일 전에 회차별 문구 초안을 미리 정리해 가는 것이 진행을 단축하는 데 도움이 됩니다.

이 다섯 단계는 임차인이 신청인이든 임대인이 신청인이든 큰 틀에서 비슷하게 진행됩니다. 다만 분할 반환은 통상 임대인 쪽 자금 사정에서 비롯되는 경우가 많아, 임대인이 신청인이 되어 화해를 시작하고 임차인이 상대방으로서 회차별 조항에 동의하는 방식으로 진행되는 사례를 자주 보게 됩니다. 누가 신청인이 되든, 조서에 적히는 회차별 문구의 구조 자체는 앞서 설명한 원칙을 그대로 따라야 합니다.

화해기일 진행 속도는 대리인 선임 여부, 첨부서류 준비 상태, 상대방의 협조 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 분할 반환처럼 조항이 여러 개로 나뉘는 사건은 일반적인 명도 위주의 조서보다 문구를 다듬는 데 시간이 더 걸리는 경우가 많아, 신청 초기 단계부터 회차별 문구 초안을 준비해 두는 것이 전체 진행 기간을 줄이는 데 도움이 됩니다.

분할 반환 조항, 이렇게 설계해야 안전합니다

제소전화해는 임차인의 동의 없이는 성립하지 않는 절차이기 때문에, 임대인 입장에서도 분할 반환 조항을 단순히 시간을 버는 수단으로만 여겨서는 조서 자체가 성립하기 어렵습니다. 임차인이 분할에 동의하는 대신 회차별 확정기한, 지연손해금, 기한이익 상실 특약처럼 자신을 지킬 수 있는 조항을 함께 요구하는 것은 자연스러운 협상 과정입니다. 임대인 입장에서도 조서가 성립하면 상환 계획을 확정판결과 같은 효력의 문서로 명확히 남길 수 있고, 화해가 성립하지 않아 소송으로 이어지면 화해비용은 원칙적으로 신청인이 부담하게 된다는 점도 고려할 부분입니다.

지금까지 살펴본 내용을 정리하면, 보증금 분할 반환 조항은 아래 세 가지 원칙 위에서 설계해야 실제로 집행까지 이어질 수 있습니다.

표에서 보듯 세 가지 유형은 집행 개시 요건이 서로 다르기 때문에, 조서 하나에 세 가지를 뒤섞어 적으면 오히려 어느 조항이 어떤 요건을 따르는지 해석이 갈릴 수 있습니다. 분할 회차별로 유형을 분명히 나누어 적어두는 것이, 결과적으로 임차인이 실제 집행 단계에서 겪는 혼란을 줄이는 방법입니다. 임차인이 조서를 받고도 임대인이 회차를 지키지 않을 때 재산조회 등 후속 절차로 넘어가는 세부 과정은 이 글의 범위를 벗어나므로, 회차별 확정기한과 금전 조항을 제대로 설계해 두면 밀린 회차만큼 곧바로 압류 절차로 넘어갈 수 있다는 정도로 이해하고 구체적인 단계는 상담을 통해 확인하는 것이 정확합니다.

분할 회차 도중에 형편이 다시 바뀌어 임대인이 재조정을 요청하는 경우도 실무에서 드물지 않게 나옵니다. 이때는 기존 조서를 그대로 둔 채 별도 합의서만 주고받기보다는, 애초에 조서를 설계할 때 잔여 회차가 조정될 가능성까지 염두에 두고 문구를 다듬어 두는 편이 이후 분쟁을 줄이는 방법입니다. 조서 문구 하나하나가 나중에 실제로 집행될 때 어떻게 해석될지를 미리 그려보는 습관이, 결국 분할 반환 조항 설계의 핵심입니다.

자주 묻는 질문