가족이나 지인에게 월세 없이 매장을 내주고 있거나, 반대로 그런 자리를 무상으로 쓰고 있다면 이 글을 끝까지 읽어보시길 권합니다. 사용대차는 법적으로 임대차와 완전히 다른 계약이라, 나중에 반환 문제가 생겼을 때 대응 방법 자체가 달라지기 때문입니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 가족이나 지인에게 상가·사무실을 월세 없이 그냥 쓰게 해주고 있는데, 나중에 돌려받는 절차가 궁금하신 분
• 사용대차와 임대차가 뭐가 다른지, 상가임대차보호법이 적용되는지 헷갈리시는 분
• 사용대차 계약서를 아직 쓰지 않았거나 구두로만 이야기해두어 막상 반환할 때가 불안하신 분
• 온정적인 관계 때문에 나중에 명도가 막힐까봐, 지금 미리 안전장치를 마련해두고 싶으신 분

Q사용대차와 임대차는 정확히 뭐가 다른가요?

사용대차는 민법 제609조가 정한 계약으로, 대주가 목적물을 무상으로 빌려주고 차주는 사용한 뒤 반환할 것만 약속하는 편무·무상 계약입니다. 반면 임대차는 민법 제618조에 따라 차임을 지급한다는 점이 계약의 성립요건 자체에 들어갑니다. 이 '차임 지급 여부' 하나의 차이가 상가건물임대차보호법 적용 여부, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호까지 전부 갈라놓는 출발점이 됩니다.

실무에서는 이 구분이 생각보다 자주 헷갈립니다. 가족 명의로 매장을 열면서 형제·자매나 부모 자식 사이에 월세 없이 공간을 내주는 경우, 지인이 창업 준비 기간 동안 사무실 일부를 잠시 무상으로 쓰게 해주는 경우, 프랜차이즈 가맹점을 정식으로 열기 전 임시로 매장을 내어주는 경우 등이 전형적인 사용대차 사례입니다. 이런 관계는 처음 시작할 때는 "어차피 가족인데", "잠깐만 쓰는 건데"라는 생각으로 서면 계약 없이 시작되는 일이 많습니다.

문제는 형식만으로 판단되지 않는다는 점입니다. 명목상 차임을 받지 않는다고 해도, 관리비 명목으로 정기적인 금전이 오가거나 그 금액이 사실상 시세 차임에 가깝게 책정되어 있다면 실질은 사용대차가 아니라 임대차로 볼 여지가 생깁니다. 반대로 관리비조차 전혀 없이 순수하게 공간만 내어주는 관계라면 사용대차로 분류되는 것이 원칙입니다. 이 실질 판단의 기준이 흐릿한 상태로 오래 유지되면, 나중에 반환을 요구할 때 상대방이 "나는 사실상 임차인이다"라고 주장하며 다툼이 커질 수 있습니다.

그래서 사용대차 관계를 시작할 때는 처음부터 무상이라는 점, 반환 시기, 사용 목적을 서면으로 명확히 해두는 것이 중요합니다. 이 부분은 사용대차 계약서 작성 요령을 다룬 별도 글에서 더 자세히 안내하고 있으니 함께 참고하시면 도움이 됩니다.

실제 상담 사례를 보면 이 차이를 몰라서 곤란해지는 경우가 두 방향으로 나타납니다. 하나는 대주 쪽이 "가족이니까 법이 알아서 지켜주겠지"라고 막연히 생각하다가, 정작 반환이 필요한 시점에 서면이 없어 목적과 기간을 입증하지 못해 애를 먹는 경우입니다. 다른 하나는 차주 쪽이 "몇 년째 쓰고 있으니 임차인처럼 보호받을 수 있지 않을까"라고 기대했다가, 애초에 무상 관계였다는 사실 때문에 상가건물임대차보호법의 어떤 보호도 받지 못한다는 것을 뒤늦게 알게 되는 경우입니다.

두 경우 모두 원인은 같습니다. 계약의 성격을 처음부터 서면으로 못 박아두지 않았다는 점입니다. 사용대차는 낙성계약이라 구두로도 성립하지만, 성립한다는 것과 나중에 그 내용을 입증할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 특히 반환 시기와 사용 목적처럼 이후 분쟁의 핵심이 되는 부분은 반드시 문서로 남겨두어야 실제 상황에서 힘을 발휘합니다.

이런 혼란은 상가뿐 아니라 사무실, 창고, 소규모 작업장처럼 다양한 형태의 부동산에서 똑같이 나타납니다. 형태가 무엇이든 핵심 질문은 동일합니다. 차임 성격의 금전이 오가는지, 반환 시기와 목적이 명확한지, 그리고 그 내용이 서면으로 남아 있는지입니다. 이 세 가지 질문에 명확히 답할 수 있다면 사용대차인지 임대차인지, 나중에 어떤 절차로 명도를 구해야 하는지도 자연스럽게 정리됩니다.

민법이 정한 사용대차의 성립과 존속기간

사용대차의 법률관계는 민법 제609조부터 제615조까지에 비교적 간단하게 정리되어 있습니다. 그러나 조문 자체는 짧아도 실제 분쟁에서는 이 몇 개 조문의 해석을 두고 다툼이 벌어지는 경우가 많습니다. 핵심이 되는 네 개 조문을 정리하면 다음과 같습니다.

• 제609조(사용대차의 의의) — 대주가 무상으로 사용·수익하게 하기 위해 목적물을 인도할 것을 약정하고, 차주는 이를 사용·수익한 후 반환할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다.
• 제610조(차주의 사용·수익권) — 계약이나 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로만 사용해야 하고, 대주의 승낙 없이는 제3자에게 사용·수익하게 할 수 없습니다.
• 제613조(존속기간) — 반환시기를 정했다면 그 시기에, 정하지 않았다면 사용·수익에 필요한 기간이 지난 뒤 대주가 해지할 수 있고, 사용목적조차 정하지 않았다면 대주는 언제든지 해지할 수 있습니다.
• 제614조(차주 사망과 종료) — 차주가 사망하면 사용대차 관계는 그대로 종료됩니다. 임차인이 사망해도 상속인이 임대차를 승계하는 임대차와는 뚜렷이 다른 지점입니다.

이 조문들이 실제로 의미하는 바는, 사용대차가 이론상으로는 대주에게 유리한 구조라는 점입니다. 그러나 실무 분쟁에서는 "사용 목적을 정했는지", "그 목적을 달성하는 데 필요한 기간이 어느 정도인지"를 놓고 다툼이 생기는 경우가 많습니다. 서면 계약서 없이 구두로만 시작된 사용대차는 이 목적과 기간을 나중에 입증하기가 매우 어렵고, 결국 "정하지 않은 것으로 보아 언제든 해지할 수 있다"는 유리한 조항조차 제대로 활용하지 못하는 상황에 놓일 수 있습니다.

여기서 임대차와 뚜렷하게 갈리는 지점이 하나 더 있습니다. 상가건물임대차보호법은 차임을 3기(3개월분) 연체하면 임대인이 계약갱신을 거절하거나 즉시 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다. 그런데 사용대차에는 애초에 차임이 없으므로 이 '연체'라는 개념 자체가 존재하지 않습니다. 대신 사용대차의 종료 기준은 반환시기의 도과, 또는 목적 달성에 필요한 기간의 경과 여부로 판단됩니다. 즉 임대차가 '돈을 안 냈는지'로 다툰다면, 사용대차는 '정해진 때가 됐는지, 정해진 목적을 다 이뤘는지'로 다툰다는 점에서 분쟁의 성격 자체가 다릅니다.

그리고 바로 이 지점 때문에 제소전화해가 유용합니다. 화해조서에 반환시기와 목적을 구체적으로 못박아두면, 나중에 그 시기가 도과했다는 사실 자체가 강제집행 착수의 명확한 기준이 됩니다. 애매한 '사용·수익에 족한 기간'을 놓고 새로 다툴 필요 없이, 화해조서에 적힌 날짜와 조건만으로 절차를 진행할 수 있다는 것이 사용대차 관계에 제소전화해를 접목하는 실질적인 이유입니다.

Q사용대차인지 임대차인지 애매할 때, 무엇으로 구별하나요?

가장 중요한 기준은 차임 지급의 실질 여부입니다. 명목상 차임이 없어도 관리비나 다른 명목으로 정기적인 금전이 오가고 그 금액이 시세 차임에 가까운 수준이라면 실질은 임대차로 볼 여지가 커집니다. 반대로 어떤 명목의 금전도 정기적으로 오가지 않고 순수하게 공간만 제공되는 관계라면 사용대차로 판단되는 것이 원칙입니다.

실무에서 애매한 사례로 자주 등장하는 것이 관리비만 받는 관계입니다. 예를 들어 매달 일정 금액을 '관리비'라는 이름으로 받고 있지만 그 금액이 건물 관리에 실제로 드는 비용을 크게 웃돈다면, 명칭과 무관하게 실질은 차임으로 평가될 가능성이 있습니다. 반대로 관리비 명목의 금액이 실제 관리 비용 수준에 그친다면 여전히 무상 관계, 즉 사용대차로 보는 것이 자연스럽습니다.

또 하나의 판단 요소는 관계의 대가성과 반복성입니다. 일회성으로 소액을 주고받은 정도라면 사용대차의 본질을 해치지 않지만, 정기적이고 고정된 금액이 계속 오간다면 당사자들이 '무상'이라고 부르더라도 실질은 유상 계약으로 재구성될 여지가 생깁니다. 이런 판단은 결국 개별 사안의 구체적인 사실관계에 달려 있어, 스스로 판단하기보다는 처음 계약 관계를 정리하는 단계에서 실질에 맞는 계약서를 작성해두는 것이 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법입니다.

애매한 관계를 방치한 채로 시간이 흐르면, 나중에 반환을 요구했을 때 상대방이 "나는 실질적으로 임차인이었다"며 상가건물임대차보호법의 보호를 주장하고 나설 수 있습니다. 이런 분쟁을 사전에 차단하려면 계약 성격을 서면으로 명확히 규정하고, 그 서면을 근거로 제소전화해까지 받아두는 방식이 가장 확실합니다. 화해조항 자체에 '본 계약은 무상 사용대차이며 차임의 성격을 갖는 금전 지급이 없음'과 같은 문구를 명시해두면, 나중에 성격 논쟁이 벌어질 여지를 크게 줄일 수 있습니다.

예를 들어 부모가 자녀에게 상가 1층 매장을 무상으로 내어주면서 전기·수도 요금 정도만 자녀가 부담하는 관계라면, 이는 실비 정산에 가까워 사용대차의 본질을 해치지 않는다고 보는 것이 일반적입니다. 반대로 같은 매장이라도 시세의 70~80% 수준에 이르는 금액을 매달 '관리비'라는 이름으로 받고 있다면, 실질은 차임에 가깝다고 평가될 여지가 커집니다. 이처럼 명칭이 아니라 금액의 수준과 성격이 판단의 핵심이 된다는 점을 기억해두시는 것이 좋습니다.

Q사용대차에도 상가건물임대차보호법이 적용되나요?

아니요, 사용대차는 애초에 상가건물임대차보호법이 정의하는 '임대차'에 해당하지 않기 때문에 이 법이 전혀 적용되지 않습니다. 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호, 차임증액 제한 같은 임차인 보호 장치가 사용대차의 차주에게는 하나도 인정되지 않습니다. 반대로 말하면 대주 입장에서는 법정 절차 없이도 비교적 자유롭게 반환을 구할 수 있다는 뜻이지만, 그만큼 계약 내용을 서면으로 명확히 해두지 않으면 실제 반환 과정에서 다툼이 커질 수 있습니다.

이렇게 보호 장치가 전혀 없다는 사실만 보면 대주 입장에서는 안심이 될 수 있습니다. 그러나 현실에서는 서면 계약이 없거나 부실한 사용대차일수록 반환 시점에 다툼이 커지는 경향이 있습니다. 법이 지켜주지 않는다는 것과, 계약서가 없어도 된다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 오히려 법의 보호가 없기 때문에 계약서와 절차로 스스로 안전장치를 만들어야 하는 쪽이 사용대차입니다.

차주 입장에서도 이 점을 정확히 알아두어야 합니다. 몇 년째 무상으로 매장을 쓰고 있다고 해서 임차인과 같은 지위가 저절로 생기는 것은 아니며, 대주가 반환을 요구하면 상가건물임대차보호법의 어떤 조항도 근거로 내세울 수 없습니다. 다만 반환시기나 목적에 대한 명확한 합의가 있었다면 그 합의 내용대로 주장할 수는 있으므로, 차주 입장에서도 애매한 구두 약속보다는 서면으로 조건을 남겨두는 편이 결과적으로 유리합니다.

Q가족이나 지인에게 무상으로 빌려준 매장, 나중에 안 나가면 어떻게 되나요?

사용대차는 상가임대차보호법의 보호를 받지 못하므로 원칙적으로는 명도가 임대차보다 수월한 편입니다. 그러나 실제로는 가족·지인 관계에서 온정적으로 시작된 경우가 많아, 막상 반환을 요구하는 순간 관계가 틀어지고 순순히 나가지 않는 사례가 드물지 않습니다. 서면 계약이나 반환시기 합의가 없다면 결국 명도소송으로 갈 수밖에 없고, 소송은 통상 수개월에서 1년 가까이 걸릴 수 있습니다.

전형적인 흐름은 이렇습니다. 처음에는 "형편 풀릴 때까지만", "자리 잡을 때까지만"이라는 말로 시작해 서면 없이 몇 년이 흐릅니다. 대주 쪽 사정이 바뀌어 직접 그 자리를 써야 하거나 매도해야 하는 상황이 오면 반환을 요구하지만, 차주는 "그동안 투자한 시설비", "다른 자리를 구할 시간" 등을 이유로 즉시 응하지 않습니다. 이때 서면 계약이 없다면 언제부터 언제까지 쓰기로 했는지, 애초에 무상이었는지 유상이었는지조차 다투게 되어 협상 자체가 길어집니다.

결국 협의가 안 되면 명도소송으로 갈 수밖에 없는데, 통상적인 민사소송은 접수부터 판결 확정까지 상당한 시간이 소요되고, 그 사이 차주는 계속 그 공간을 점유하게 됩니다. 관계가 가까울수록 소송까지 가는 심리적 부담도 커서, 차라리 처음부터 안전장치를 만들어두는 편이 여러모로 낫습니다. 그 안전장치가 바로 제소전화해입니다.

더구나 사용대차 분쟁은 임대차 분쟁과 달리 참고할 수 있는 서면 근거 자체가 빈약한 경우가 많아, 소송 과정에서 언제부터 관계가 시작됐는지, 원래 약속한 반환시기가 있었는지를 증인 진술이나 정황 증거로 다퉈야 하는 상황이 생기기 쉽습니다. 이런 다툼은 재판부의 심증에 따라 결과가 갈릴 수 있어 예측 가능성이 떨어지고, 그만큼 시간과 비용 부담도 커집니다. 반면 제소전화해로 미리 반환시기와 조건을 조서에 못박아두면, 이런 입증 다툼 자체가 생길 여지를 원천적으로 차단할 수 있습니다.

제소전화해는 소송을 제기하기 전에 판사 앞에서 화해기일을 지정받아 화해조항에 합의하는 절차이며, 성립되면 그 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가진 집행권원이 됩니다. 즉 나중에 차주가 반환을 거부하더라도 별도의 명도소송 없이 이 화해조서만으로 강제집행 절차로 바로 들어갈 수 있습니다. 사용대차처럼 온정적 관계에서 시작되는 계약일수록, 처음부터 이런 법적 장치를 함께 마련해두는 것이 관계도 지키고 권리도 지키는 방법입니다.

특히 가족 간 사용대차에서는 "계약서를 쓰자"는 말 자체를 꺼내기 어려워하는 경우가 많습니다. 서로를 믿지 못해서가 아니라 나중에 각자의 사정이 바뀔 수 있다는 점을 함께 인정하고, 그 변화에 대비해두는 차원으로 접근하면 계약서와 제소전화해를 준비하는 과정이 한결 자연스러워집니다. 실제로 자녀에게 매장을 무상으로 내어준 부모가 노후 자금이 필요해지는 시점, 형제가 사업을 시작하려 매장이 필요해지는 시점처럼 사정 변경은 누구에게나 생길 수 있는 일입니다. 이런 변화가 왔을 때 관계를 해치지 않으면서 정리할 수 있는 절차를 미리 마련해두는 것이 제소전화해의 실질적인 효용입니다.

사용대차 관계에서 제소전화해로 명도를 담보하는 절차

제소전화해는 대주가 일방적으로 밀어붙이는 절차가 아닙니다. 차주의 동의 없이는 화해가 성립하지 않으며, 가족이나 지인 사이라 해도 양쪽의 입장을 함께 반영한 균형 있는 조서를 만드는 것이 원칙입니다. 실제 진행 절차는 다음과 같은 다섯 단계로 이루어집니다.

의뢰인이 직접 신경 써야 하는 부분은 1~3단계뿐입니다. 화해기일에 직접 법원에 출석할 필요가 없어, 평소 업무나 매장 운영에 지장을 주지 않고 진행할 수 있습니다. 화해조항 설계는 신청서 작성 단계에서 가장 공을 들이는 부분으로, 반환시기·목적물의 범위·위반 시 절차 같은 핵심 조건을 명확한 문구로 담아 나중에 해석을 둘러싼 다툼의 여지를 최소화합니다.

제소전화해 비용과 소요기간, 준비서류는 어떻게 되나요?

비용은 쌍방 선임을 기준으로 사안의 규모에 따라 두 구간으로 나뉩니다. 다만 사용대차는 차임 자체가 없는 경우가 많아, 정확한 견적은 목적물의 규모와 사용 관계의 성격을 확인한 뒤 전화상담에서 개별적으로 안내해 드리고 있습니다.

관할합의서를 작성해두면 전국 어디서나 동일한 비용 구조로 진행할 수 있어, 목적물 소재지와 관계없이 절차를 진행하는 데 어려움이 없습니다. 준비서류는 신청서(화해조항 설계가 핵심)와 다음의 첨부서류로 구성됩니다.

• 사용대차 계약서 사본(서면이 없다면 신청 과정에서 함께 작성 지원)
• 등기부등본, 건축물대장, 토지대장
• 위임장 2부(인감 필수), 관할합의서
• 도면(건물 1층의 일부만 사용하는 경우에만 필요)
• 인감증명서(발급 2개월 이내), 법인일 경우 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본

도면은 건물 1층의 일부만 사용하는 관계일 때만 필요하며, 나머지 서류는 사안에 따라 일부 조정될 수 있습니다. 전화상담 시 현재 보유하고 있는 서류만 말씀해 주셔도 나머지 준비 방법을 안내해 드립니다.

사용대차 계약서가 아직 없다면 신청 준비 과정에서 함께 작성하는 경우가 많습니다. 계약서에는 목적물의 특정, 무상이라는 점의 명시, 반환시기 또는 사용목적, 원상회복 범위 같은 항목이 들어가야 화해조항 설계의 근거자료로 온전히 활용될 수 있습니다. 계약서 없이 화해조항만 먼저 만들 수도 있지만, 두 문서의 내용이 서로 뒷받침되도록 함께 준비하는 편이 이후 분쟁 가능성을 더 줄여줍니다.

자주 묻는 질문