지인이나 가족에게 매장이나 사무실을 무상으로 내어주기로 했다면, 계약서를 어떻게 써야 나중에 문제가 없을지부터 정리하고 시작하시는 것이 좋습니다. 잘못 쓰인 계약서, 혹은 아예 없는 계약서는 관계가 좋을 때는 문제가 안 되다가 반환이 필요한 순간 발목을 잡습니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 이제 막 누군가에게 상가나 사무실을 무상으로 내어주려 하는데, 계약서에 뭘 넣어야 할지 막막하신 분
• 이미 구두로만 사용대차를 하고 있는데, 지금이라도 서면 계약서를 만들어두고 싶으신 분
• 인터넷에서 받은 사용대차 계약서 양식이 우리 상황에 맞는지 확신이 서지 않으시는 분
• 계약서만으로는 부족하다는 이야기를 듣고, 명도까지 확실히 담보하는 방법을 찾으시는 분

Q사용대차 계약서, 꼭 써야 하나요?

법적으로는 구두 합의만으로도 사용대차가 성립합니다. 그러나 실제 분쟁에서 문제가 되는 것은 '성립했는지'가 아니라 '무엇을 언제까지 어떤 조건으로 쓰기로 했는지'를 입증할 수 있는지입니다. 서면 계약서가 없으면 이 부분을 두고 다툼이 커지기 때문에, 실무적으로는 계약서 작성이 사실상 필수라고 보셔야 합니다.

구두로만 진행된 사용대차에서 실제로 자주 벌어지는 일은 이렇습니다. 처음에는 서로 편한 마음으로 시작했다가, 몇 년이 지나 대주가 반환을 요구하면 차주가 "그런 약속은 없었다", "기한을 정한 적 없다", "권리금 상당의 투자를 했으니 보상이 필요하다"는 식으로 입장을 바꾸는 경우가 드물지 않습니다. 이때 서면이 없다면 누구의 기억이 맞는지조차 확인할 방법이 마땅치 않아, 결국 소모적인 감정 다툼으로 흘러가기 쉽습니다.

더 곤란한 경우는 애초에 대화조차 녹음이나 메시지로 남아 있지 않을 때입니다. 전화 통화나 직접 만나 나눈 대화로만 조건을 정했다면, 나중에 그 내용을 재구성하는 것 자체가 쉽지 않습니다. 문자메시지나 메신저 대화로라도 반환 조건에 대한 언급이 남아 있다면 그나마 참고 자료가 되지만, 그런 기록조차 없다면 결국 서로의 주장이 팽팽히 맞서는 상황에서 시작해야 합니다. 이런 상황을 피하려면 처음부터 정식 계약서 형태로 남겨두는 것이 가장 확실합니다.

계약서는 이런 사태를 막기 위한 최소한의 안전장치입니다. 다만 계약서를 쓴다고 해서 반환이 자동으로 보장되는 것은 아니라는 점도 함께 알아두셔야 합니다. 계약서는 어디까지나 당사자 간의 약속을 문서로 남긴 사적 문서이고, 상대방이 그 약속을 지키지 않을 때 강제로 이행시키는 힘은 별도의 법적 절차에서 나옵니다. 계약서 작성과 강제력 확보는 서로 다른 문제라는 점이 이 글에서 가장 강조하고 싶은 부분입니다.

특히 사용대차는 임대차보다 서면화에 더 소홀해지기 쉬운 계약입니다. 임대차는 보증금이 오가고 부동산 중개를 거치는 경우가 많아 자연스럽게 계약서를 쓰게 되지만, 사용대차는 돈이 오가지 않고 대개 아는 사이에서 이루어지다 보니 "계약서까지 쓰는 건 예의가 아니다"라는 정서가 작용하곤 합니다. 그러나 역설적으로 돈이 오가지 않는 관계일수록, 나중에 다툼이 생겼을 때 기준으로 삼을 수 있는 근거가 계약서 말고는 거의 없습니다. 임대차라면 통장 입금 내역이나 임대차계약 신고 이력 같은 간접 증거라도 남지만, 사용대차는 그런 흔적조차 남기 어렵기 때문입니다.

계약서를 쓰는 타이밍도 중요합니다. 관계가 원만할 때, 즉 처음 공간을 내어주기로 합의하는 시점에 작성하는 것이 가장 좋습니다. 이미 갈등이 시작된 뒤에 계약서를 요구하면 상대방이 이를 "이제 나가라는 신호"로 받아들여 오히려 관계가 급격히 악화될 수 있습니다. 따라서 사용대차를 시작하기로 마음먹은 그 시점에, 자연스럽게 "혹시 모르니 서로를 위해 간단히 정리해두자"는 취지로 계약서를 준비하시길 권해드립니다.

실무에서는 이런 표현을 권해드립니다. "이건 너를 못 믿어서가 아니라, 나중에 서로 얼굴 붉힐 일 없게 지금 정리해두자는 거야"라는 식으로, 계약서 작성의 목적이 상대방을 의심해서가 아니라 관계를 오래 지키기 위한 것임을 분명히 하면 상대방도 한결 편하게 받아들이는 경우가 많습니다. 실제로 계약서와 제소전화해를 함께 준비하고 나면 오히려 "이제 마음이 편해졌다"는 반응을 보이는 차주분들도 적지 않습니다.

Q사용대차 계약서에 반드시 들어가야 할 조항은 무엇인가요?

핵심 조항은 목적물의 특정, 무상이라는 점의 명시, 반환시기 또는 사용목적, 사용방법 제한과 전대금지, 원상회복 범위, 해지 사유와 위반 시 절차입니다. 이 여섯 가지가 빠짐없이 들어가야 나중에 반환을 둘러싼 해석 다툼의 여지를 최소화할 수 있습니다.

이 여섯 조항 중에서도 실무적으로 가장 다툼이 잦은 부분은 반환시기와 원상회복 범위입니다. 반환시기를 막연히 "필요할 때까지"로 적어두면 나중에 "아직 필요하지 않다"는 주장과 부딪히기 쉽고, 원상회복 범위를 정하지 않으면 시설비 보상을 둘러싼 감정적인 다툼으로 번지기 쉽습니다. 가능하다면 구체적인 날짜를, 어렵다면 명확한 목적과 그 목적이 달성되었다고 볼 수 있는 기준을 함께 적어두시길 권합니다.

예를 들어 반환시기 조항은 "2028년 12월 31일까지 사용하고 그 다음 날까지 목적물을 원상으로 회복하여 반환한다"처럼 날짜와 반환 행위를 함께 명시하는 방식이 가장 다툼의 여지가 적습니다. 날짜를 정하기 어려운 상황이라면 "임차인이 별도 사업장을 확보할 때까지"처럼 목적을 특정하되, 그 목적 달성 여부를 판단할 기준(예: 사업자등록 완료, 다른 매장 계약 체결 등)을 함께 적어두면 나중에 "아직 목적을 달성하지 못했다"는 주장이 나오더라도 판단 기준이 명확해집니다.

원상회복 범위 역시 구체적으로 적을수록 좋습니다. "반환 시 임차인이 설치한 시설물은 철거하고 최초 인도받은 상태로 회복한다"는 원칙 조항에 더해, 만약 시설비의 일부를 대주가 부담하기로 했다면 그 금액과 정산 방법까지 미리 정해두어야 합니다. 이런 세부 조항이 없으면 반환 시점에 "시설비를 물어내라"는 요구와 "약속한 적 없다"는 반박이 팽팽히 맞서는 상황이 벌어지기 쉽습니다.

사용대차 계약서에 특약사항으로 추가하면 좋은 내용은?

여섯 가지 필수조항 외에도, 관계의 특성에 맞춰 특약사항을 추가해두면 나중에 발생할 수 있는 애매한 상황을 미리 정리할 수 있습니다. 실무에서 자주 활용되는 특약 유형을 소개합니다.

공과금·관리비 부담 주체를 명확히 하는 특약입니다. 사용대차는 무상이지만 전기·수도·가스 요금이나 최소한의 관리비까지 대주가 부담해야 하는 것은 아닙니다. 이런 실비 성격의 비용을 차주가 부담한다는 점을 명시해두면, 앞서 살펴본 것처럼 이 비용이 나중에 '차임이 아니냐'는 논쟁에 휘말리지 않도록 "본 비용은 실비 정산이며 차임의 성격을 갖지 않는다"는 문구를 함께 넣어두는 것이 좋습니다.

중도 해지 시 통지기간에 관한 특약도 유용합니다. 민법 613조에 따른 해지권이 있더라도, 실제로 통보 없이 갑자기 반환을 요구하면 차주 입장에서는 준비할 시간이 부족해 반발이 커질 수 있습니다. "해지를 통보한 날로부터 2개월 이내에 목적물을 반환한다"처럼 최소한의 유예기간을 정해두면 반환 과정이 한결 매끄러워집니다.

제3자 사용 및 명의 관련 특약도 필요합니다. 차주가 목적물에서 별도의 사업자등록을 내거나 다른 사람 명의로 영업을 시작하는 경우, 나중에 그 제3자가 별도의 권리를 주장하고 나설 여지를 차단하기 위해 "차주 외 제3자는 어떠한 권리도 주장할 수 없다"는 조항을 넣어두는 것이 안전합니다.

분쟁 발생 시 절차에 관한 특약도 고려할 만합니다. "본 계약과 관련한 분쟁은 제소전화해 절차를 통해 우선 해결하기로 한다"는 취지의 문구를 넣어두면, 계약 체결 당시부터 양 당사자가 제소전화해라는 절차 자체에 공감대를 갖게 되어 이후 화해기일에서의 협의도 한결 수월해지는 경향이 있습니다.

이런 특약들은 법이 강제하는 사항은 아니지만, 실제 분쟁에서는 오히려 이런 세부 조항이 있는지 없는지가 결과를 크게 좌우합니다. 필수조항 여섯 가지가 계약의 뼈대라면, 특약사항은 그 뼈대 위에 살을 붙여 실제 상황에 맞게 다듬는 작업이라고 이해하시면 됩니다. 모든 특약을 다 넣을 필요는 없고, 관계의 특성과 목적물의 성격에 맞춰 필요한 몇 가지만 선별해 추가하시면 충분합니다.

사용대차 계약서 작성 시 자주 하는 실수

계약서를 쓰는 것 자체는 어렵지 않지만, 인터넷에서 내려받은 양식을 그대로 쓰거나 서둘러 작성하는 과정에서 몇 가지 실수가 반복적으로 나타납니다. 대표적인 실수를 정리하면 다음과 같습니다.

• 반환시기 미기재 — "필요할 때까지 사용"처럼 시기를 특정하지 않으면 나중에 반환 요구 시점을 두고 다시 다투게 됩니다.
• 무상 명시 누락 — 관리비 등 금전 수수 조항만 있고 무상이라는 점을 명시하지 않으면 나중에 임대차라는 주장이 나올 여지가 생깁니다.
• 목적물 특정 부실 — 주소만 적고 층수·면적·도면이 없으면 건물 일부만 사용하는 관계에서 범위를 두고 다툼이 생깁니다.
• 원상회복 범위 누락 — 시설물 철거·정산 방법을 정해두지 않으면 반환 시점에 시설비 보상을 둘러싼 다툼이 새로 생깁니다.
• 위임장에 인감 누락 — 추후 제소전화해나 관련 절차를 진행할 때 위임장에 인감이 빠져 있으면 서류를 처음부터 다시 준비해야 합니다.
• 강행법규 위반 조항 포함 — 권리금 포기, 계약갱신요구권 포기 같은 강행법규 위반 조항은 이후 제소전화해 화해조항에도 반영할 수 없어 보정 사유가 됩니다.

이 중에서도 특히 조심해야 할 것은 마지막 항목입니다. 사용대차는 애초에 상가건물임대차보호법이 적용되지 않으니 권리금이나 갱신요구권을 포기시키는 조항이 문제가 안 될 것 같지만, 제소전화해 화해조항 설계 단계에서는 강행법규 위반 여부를 별도로 다시 점검받게 되어 있습니다. 이런 조항이 발견되면 재판부 배정 이후 보정명령이 내려져 절차가 지연될 수 있으므로, 계약서를 작성하는 단계부터 이런 조항을 넣지 않는 것이 시간을 절약하는 방법입니다.

Q계약서만 써두면 나중에 명도가 저절로 되나요?

아닙니다. 계약서는 당사자 간의 약속을 남긴 사적 문서일 뿐, 그 자체로 강제집행을 할 수 있는 집행권원은 되지 않습니다. 상대방이 반환시기가 지나도 나가지 않으면 계약서를 근거로 다시 명도소송을 제기해야 하고, 이 과정에서 시간과 비용이 추가로 들어갑니다. 계약서와 별도로 제소전화해를 통해 화해조서를 받아두어야 반환 거부 시 소송 없이 바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있습니다.

많은 분들이 "계약서를 꼼꼼히 썼으니 문제없겠지"라고 생각하시지만, 계약서와 집행권원은 전혀 다른 층위의 문서입니다. 계약서가 아무리 잘 쓰여 있어도 상대방이 임의로 이행하지 않으면, 결국 법원에 그 이행을 강제해달라고 청구하는 절차가 필요합니다. 이 절차가 통상의 명도소송이며, 접수부터 판결 확정까지 상당한 시간이 걸릴 수 있습니다.

이 지점에서 흔히 나오는 오해가 하나 있습니다. "계약서에 서명 도장을 찍었으니 그 자체로 법적 효력이 있는 것 아니냐"는 것입니다. 물론 계약서는 유효한 법률행위이고, 소송을 진행할 때 결정적인 증거로 활용됩니다. 다만 그 효력이 '증거로서의 효력'에 머무르는지, '집행권원으로서의 효력'까지 갖는지는 전혀 다른 이야기입니다. 사문서인 계약서는 전자에 해당하고, 화해조서나 확정판결은 후자에 해당한다는 점이 실무에서 가장 자주 혼동되는 부분입니다.

반면 제소전화해는 계약서 내용을 근거로 화해조항을 설계해 미리 법원의 확인을 받아두는 절차입니다. 화해조서가 성립되면 확정판결과 동일한 효력을 가진 집행권원이 되므로, 상대방이 반환시기가 지나도 나가지 않을 때 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행 절차로 들어갈 수 있습니다. 계약서가 '약속'이라면 화해조서는 '집행 가능한 약속'이라고 이해하시면 차이가 분명해집니다.

계약서와 화해조서의 관계를 이렇게 비유해볼 수도 있습니다. 계약서가 설계도라면, 화해조서는 그 설계도대로 실제 지어진 건물입니다. 아무리 설계도가 정교해도 건물이 지어지지 않으면 그 안에 들어가 살 수 없듯이, 계약서가 아무리 꼼꼼해도 화해조서라는 집행권원이 없으면 상대방이 약속을 어겼을 때 곧바로 실행할 방법이 없습니다. 계약서 작성과 제소전화해를 함께 준비하시길 권해드리는 이유가 바로 여기에 있습니다.

실제로 계약서만 써두고 안심하고 있다가, 정작 반환이 필요한 시점에야 "화해조서 같은 걸 미리 받아둘 걸 그랬다"며 뒤늦게 상담을 요청하시는 경우가 적지 않습니다. 이 시점에는 이미 관계가 틀어져 상대방이 화해조항 합의 자체에 협조하지 않으려 할 가능성이 높아, 결국 처음부터 명도소송으로 진행해야 하는 상황에 놓이게 됩니다. 제소전화해는 관계가 원만할 때, 계약을 맺는 바로 그 시점에 함께 준비해야 효과가 가장 큽니다.

계약서 작성부터 제소전화해까지, 실제 진행 절차

계약서를 아직 안 쓰셨든, 이미 써두셨든 진행 절차는 크게 다르지 않습니다. 제소전화해는 대주와 차주 양쪽의 동의가 있어야 성립하는 절차이므로, 계약서 내용을 다시 한번 서로 확인하는 과정이 자연스럽게 포함됩니다.

의뢰인이 신경 써야 하는 부분은 1~3단계뿐이며, 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다. 계약서 초안 검토와 화해조항 설계는 함께 진행되므로, 계약서를 따로 작성한 뒤 다시 제소전화해를 준비하는 이중 작업을 하지 않으셔도 됩니다. 이미 계약서가 있는 경우에는 그 내용을 검토해 화해조항 설계에 바로 반영하고, 반환시기나 원상회복 범위처럼 애매하게 적힌 부분이 있다면 상담 과정에서 보완할 지점을 짚어드립니다.

절차 전반에서 반복적으로 강조되는 것은 균형입니다. 화해조항이 어느 한쪽에만 지나치게 유리하게 설계되면 상대방이 화해기일에서 동의하지 않아 절차 자체가 성립하지 않을 수 있습니다. 가족이나 지인 사이의 사용대차라 해도 이 원칙은 동일하게 적용되며, 오히려 이런 관계일수록 서로 납득할 수 있는 조건으로 조율하는 과정이 관계를 유지하는 데도 도움이 됩니다.

계약서 작성 지원을 포함한 제소전화해 비용과 준비서류

비용은 쌍방 선임을 기준으로 목적물 규모에 따라 두 구간으로 나뉘며, 계약서가 없는 상태에서 함께 작성을 지원하는 경우도 별도의 추가 비용 없이 같은 절차 안에서 진행됩니다. 정확한 견적은 현재 상황을 확인한 뒤 전화상담에서 안내해 드립니다.

관할합의서를 함께 작성해두면 전국 어디서나 동일한 비용 구조로 진행할 수 있습니다. 준비서류는 신청서(화해조항 설계가 핵심)와 다음 첨부서류로 구성됩니다.

• 사용대차 계약서 사본(없다면 신청 과정에서 함께 작성)
• 등기부등본, 건축물대장, 토지대장
• 위임장 2부(인감 필수), 관할합의서
• 도면(건물 1층의 일부만 사용하는 경우에만 필요)
• 인감증명서(발급 2개월 이내), 법인일 경우 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본

계약서 작성이 처음이신 분들은 어떤 조항을 얼마나 구체적으로 적어야 할지 감을 잡기 어려워하십니다. 전화상담 시 현재 상황(관계, 목적물 형태, 시작 시점)만 말씀해 주셔도 계약서에 넣을 조항과 화해조항 설계 방향을 함께 안내해 드립니다.

서류 준비와 관련해 자주 나오는 질문 중 하나가 "인감증명서는 누구 것이 필요한가"입니다. 원칙적으로 대주와 차주 양측 모두의 인감증명서와 인감이 날인된 위임장이 필요하며, 어느 한쪽이라도 서류가 미비하면 접수 자체가 지연될 수 있습니다. 특히 법인이 당사자인 경우에는 법인인감증명서와 법인등기부등본을 별도로 준비해야 하므로, 서류 발급에 걸리는 시간까지 고려해 상담을 조금 여유 있게 시작하시길 권해드립니다.

자주 묻는 질문