임대차 계약을 체결하면서 "계약서를 공증까지 받아뒀으니 나중에 문제가 생겨도 걱정 없다"고 생각하는 임대인이 적지 않습니다. 그런데 막상 임차인이 차임을 여러 달 밀리고도 나가지 않거나, 계약 기간이 끝났는데도 건물을 비워주지 않는 상황이 되면 그제서야 "공증받은 계약서로는 왜 바로 집행이 안 되느냐"는 질문을 하시는 경우를 자주 봅니다. 결론부터 말씀드리면, 공증에는 성격이 전혀 다른 두 가지 절차가 있고, 그중 흔히 말하는 '계약서 공증'은 대부분 집행력이 없는 절차에 해당합니다. 이 글에서는 임대차 계약서를 공증하면 실제로 무엇이 되고 무엇이 안 되는지, 그래서 왜 임대인이 계약 단계에서 제소전화해를 함께 준비해야 하는지를 순서대로 설명드리겠습니다.

특히 상가 임대차의 경우 보증금과 권리금 규모가 커서 임대인과 임차인 모두 계약 조건에 민감할 수밖에 없고, 그만큼 계약이 끝나갈 무렵 명도를 둘러싼 갈등도 자주 발생합니다. 계약을 체결하는 시점에는 서로 신뢰가 두터워 '설마 이런 절차까지 필요하겠느냐'고 생각하기 쉽지만, 실제로 임대료 연체나 명도 지연 상황이 닥치면 서류상 어떤 근거를 확보해 두었는지가 분쟁 해결 속도를 크게 좌우합니다. 그래서 계약 초기, 관계가 가장 원만할 때 정확한 절차를 밟아두는 것이 결과적으로 가장 효율적인 대비책이 됩니다.

• 임대차 계약서를 공증사무소에서 인증받았는데, 이것만으로 나중에 명도소송 없이 강제집행이 가능한지 궁금하다
• 공증인법에서 말하는 '집행증서'가 무엇이고, 밀린 차임과 건물 명도가 왜 다르게 취급되는지 알고 싶다
• 임대차 계약을 새로 체결하면서 제소전화해까지 함께 준비해야 하는지, 시점과 비용이 어떻게 되는지 판단하고 싶다
• 공증사무소에서 안내받은 내용과 변호사가 말하는 내용이 달라 헷갈린다

임대차 계약서를 '공증했다'는 말, 정확히 어떤 의미일까요

공증이라는 단어는 하나지만 그 안에는 성격이 전혀 다른 두 가지 절차가 들어 있습니다. 첫째는 사서증서 인증입니다. 당사자, 즉 임대인과 임차인이 미리 작성해 온 계약서를 공증인 앞에서 "이 계약서가 우리가 서명한 것이 맞다"고 확인시키고, 공증인이 그 서명·날인이 진정하게 이루어졌다는 사실을 인증해 주는 절차입니다. 계약서 내용 자체를 공증인이 새로 작성하는 것이 아니라, 이미 만들어진 문서에 '진짜로 서명했다'는 확인 도장을 찍어주는 개념에 가깝습니다.

둘째는 공정증서 작성입니다. 이는 공증인이 당사자의 진술을 바탕으로 직접 법률행위에 관한 문서를 작성하는 절차로, 단순히 서명의 진정성을 확인하는 사서증서 인증과는 만들어지는 과정과 문서의 성격 자체가 다릅니다. 실무에서 "임대차 계약서를 공증받았다"고 말할 때는 대부분 전자, 즉 사서증서 인증을 가리키는 경우가 많습니다. 부동산 중개 과정이나 계약 체결 자리에서 "공증사무소 가서 도장 찍고 오세요"라고 안내받는 경우가 대체로 여기에 해당합니다.

문제는 이 두 절차가 법적으로 갖는 힘이 전혀 다르다는 점입니다. 계약서를 공증받았다는 사실만으로 마치 판결문처럼 곧바로 강제집행을 할 수 있다고 오해하시는 분들이 많은데, 사서증서 인증은 '이 계약서에 적힌 서명이 진짜'라는 사실을 증명해 줄 뿐, 계약서에 적힌 의무를 이행하지 않았을 때 법원 판결 없이 바로 집행할 수 있는 힘까지 부여하지는 않습니다. 이 차이를 계약 초반에 정확히 이해하고 계셔야 나중에 실제로 다툼이 생겼을 때 당황하지 않으실 수 있습니다.

사서증서 인증만 받으면 다툴 때 바로 집행할 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면 인증만으로는 집행력이 없습니다. 임차인이 차임을 밀리거나 계약이 끝났는데도 건물을 비워주지 않아 다툼이 생기면, 인증받은 계약서가 있더라도 임대인은 결국 법원에 소송을 제기해서 판결을 받아야만 강제집행 절차로 넘어갈 수 있습니다. 계약서에 서명이 진짜라는 사실은 재판에서 유리한 증거가 될 수는 있지만, 그 자체가 판결을 대신해 주지는 않는다는 뜻입니다.

실제로 상담을 하다 보면 "공증까지 받아뒀는데 왜 또 소송을 해야 하느냐"고 반문하시는 임대인이 상당히 많습니다. 계약서를 공증사무소에 들고 가서 도장을 받는 과정에서 안내가 충분하지 않았거나, '공증'이라는 단어가 주는 무게감 때문에 그 자체로 법적 강제력이 생긴다고 오해하신 경우입니다. 그러나 앞서 설명드린 대로 사서증서 인증은 서명의 진정성을 확인하는 절차이지, 판결과 같은 효력을 만들어내는 절차가 아닙니다.

정리하면, 인증받은 계약서를 가지고 있다는 사실은 나중에 소송을 하게 될 경우 임대인의 주장을 뒷받침하는 증거로서는 의미가 있지만, 임차인이 순순히 이행하지 않는 이상 곧바로 강제집행으로 넘어갈 수 있는 수단은 되지 못합니다. 다툼이 생기면 결국 명도소송이나 차임 청구 소송 같은 정식 재판 절차를 거쳐야 한다는 점을 계약 단계에서부터 염두에 두셔야 합니다.

금전은 공정증서로 바로 집행할 수 있다는데, 명도는 왜 안 될까요

여기서 많은 분들이 헷갈려 하시는 지점이 있습니다. "공정증서로 작성하면 소송 없이 바로 강제집행할 수 있다던데"라는 말은 틀린 말이 아닙니다. 다만 그 대상이 정해져 있다는 점이 핵심입니다. 공증인법 제56조의2가 정하는 집행증서는, 원칙적으로 일정한 금액의 지급이나 대체물·유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 대해서만 곧바로 강제집행을 할 수 있는 힘, 즉 집행권원으로서의 효력을 인정합니다.

쉽게 말해 밀린 차임이나 관리비처럼 '얼마를 지급하라'는 형태의 금전 채권은 공정증서(집행증서)로 작성해 두면 별도의 재판 없이 강제집행 절차로 바로 넘어갈 수 있습니다. 임대인 입장에서는 임차인이 차임을 계속 미납할 경우를 대비해 이런 방식의 공정증서를 활용하는 것이 실무에서 실제로 쓰이는 방법입니다.

그러나 건물을 비워달라는 명도(인도) 청구는 성격이 다릅니다. 명도는 금전의 지급이나 물건의 급여를 구하는 청구가 아니라, 특정 부동산의 점유를 이전하라는 청구이기 때문에 공증인법이 정한 집행증서의 대상에 해당하지 않습니다. 즉 아무리 정교하게 공정증서를 작성해도, 건물을 비워달라는 내용을 담은 공정증서만으로는 강제집행을 신청할 수 없습니다. 명도 집행을 하려면 확정판결이나 그와 같은 효력이 있는 별도의 집행권원이 반드시 필요합니다.

정리하면 계약서 공증(사서증서 인증)은 물론이고, 설령 공정증서 형태로 작성했다 하더라도 명도 청구는 그 대상에서 빠집니다. 이 부분을 정확히 알지 못한 채 "공증받았으니 명도도 문제없겠지"라고 안심하시는 임대인이 실제로 적지 않아, 계약 갱신이나 임차인 교체 시점에 곤란을 겪는 사례를 자주 접하게 됩니다.

이런 오해가 반복되는 이유 중 하나는 '공정증서'와 '집행증서'라는 용어가 실무에서 뒤섞여 쓰이기 때문입니다. 모든 공정증서가 곧바로 집행권원이 되는 것은 아니며, 공증인법이 정한 요건을 갖춘 금전·대체물·유가증권 청구에 관한 공정증서만 집행증서로서의 효력을 가집니다. 임대차 계약서처럼 목적물 인도나 사용·수익 관계를 포괄적으로 담은 문서를 공정증서 형태로 작성하더라도, 그 안에 명도에 관한 내용이 들어 있다는 이유만으로 명도 집행이 가능해지는 것은 아니라는 점을 다시 한번 분명히 해 둘 필요가 있습니다.

계약서 인증 · 금전 집행증서 · 제소전 화해조서, 한눈에 비교

지금까지 설명드린 세 가지 문서를 나란히 놓고 비교하면 차이가 한층 분명해집니다. 각각 어디에서 만들어지고, 집행력이 있는지, 무엇보다 임대인이 가장 궁금해하시는 '명도 집행이 가능한지'를 기준으로 정리했습니다.

표에서 보시듯 명도 집행이 가능한 항목은 제소전 화해조서뿐입니다. 제소전 화해조서는 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 같은 효력을 가지기 때문에, 임차인이 화해조항에서 정한 시점까지 건물을 비워주지 않으면 별도의 명도소송 없이 곧바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있습니다. 바로 이 지점이 공증사무소의 계약서 인증이나 금전 집행증서와 결정적으로 갈리는 부분이며, 임대인이 계약 단계에서 제소전화해를 함께 준비하는 이유입니다.

그래서 임대인은 계약 단계에서 제소전화해를 준비합니다

제소전화해는 말 그대로 소송이 시작되기 전에 당사자가 법원에 신청해서 화해기일을 지정받고, 판사 앞에서 화해 내용을 확정 짓는 절차입니다. 화해가 성립되면 그 내용을 담은 화해조서는 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 같은 효력, 즉 집행권원으로서의 효력을 갖습니다. 그래서 나중에 임차인이 차임을 정해진 기준 이상 연체하거나(통상 주택은 2기, 상가는 3기 연체가 즉시 강제집행의 기준으로 다뤄집니다) 계약 기간이 끝났는데도 건물을 비워주지 않으면, 별도의 명도소송 없이 화해조서만으로 강제집행을 신청할 수 있습니다.

다만 제소전화해는 임대인이 원하는 내용을 일방적으로 담아 넣을 수 있는 제도가 아니라는 점도 함께 말씀드려야 합니다. 화해가 성립하려면 임차인의 동의가 반드시 필요하며, 임차인에게 지나치게 불리한 조항, 예를 들어 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기와 같이 강행법규를 위반하는 내용은 화해조항에 담을 수 없습니다. 이런 조항이 포함되면 재판부가 배정된 이후 보정명령이 내려지고, 그 부분을 수정해야 절차가 진행됩니다. 즉 제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아니라 임대인과 임차인 양쪽을 함께 지키는 균형 잡힌 조서를 만드는 절차라고 이해하시는 것이 정확합니다.

정리하면, 계약서를 공증사무소에서 인증받는 것은 서명의 진정성을 확인하는 데 그치고, 공정증서(집행증서)를 만들어도 밀린 차임 같은 금전 문제만 해결할 수 있을 뿐입니다. 반면 명도까지 실질적으로 대비하려면 법원을 통한 제소전화해 절차를 거쳐 확정판결과 동일한 효력의 화해조서를 확보해 두어야 합니다. 이 순서를 계약 체결 시점에 미리 이해하고 준비하시는 것이 나중에 발생할 수 있는 분쟁 비용과 시간을 크게 줄이는 방법입니다.

제소전화해, 비용과 절차는 어떻게 될까요

제소전화해를 준비하실 때 가장 궁금해하시는 부분이 비용과 소요 기간입니다. 쌍방 대리를 기준으로 할 때 월 임대료가 1,000만 원 미만이면 통상 70만 원, 1,000만 원 이상이면 통상 100만 원 수준(부가가치세 별도)이며, 여기에 법원에 납부하는 인지대·송달료 등 법원비용이 통상 15만 원 안팎으로 추가됩니다. 이는 나중에 실제로 강제집행을 실행할 때 드는 집행 실비(통상 50만 원에서 100만 원 수준)와는 별개의 항목이므로 혼동하지 않으시는 것이 좋습니다. 관할합의서를 활용하면 부동산 소재지와 관계없이 전국 어디서나 동일한 조건으로 절차를 진행할 수 있습니다.

기간은 사건마다 다르지만 평균적으로 6개월 정도가 소요되며, 사건에 따라 3개월에서 9개월 사이에서 편차가 있습니다. 절차는 크게 다섯 단계로 진행됩니다. 먼저 전화상담으로 10분에서 20분 정도 사안을 파악하고, 이후 이메일로 필요한 자료와 정확한 견적을 안내받습니다. 견적을 확인하고 비용을 입금하면 법원 접수는 변호사가 대행하며, 마지막으로 지정된 화해기일에 출석해 화해조서를 송달받는 순서로 마무리됩니다. 임대인 입장에서 직접 관여해야 하는 부분은 처음 상담부터 자료 전달, 입금까지의 단계이며, 화해기일에 임대인 본인이 직접 출석하실 필요는 없습니다.

정확한 비용은 임차인의 연체 상황, 목적물의 형태, 계약 조건에 따라 달라질 수 있으므로 상단 메뉴의 비용안내에서도 대략적인 기준을 확인하실 수 있고, 전화로 상황만 말씀해 주시면 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.

화해조항을 설계할 때 임대인이 자주 하는 실수

제소전화해의 실질적인 힘은 신청서 자체보다 그 안에 담기는 화해조항에서 나옵니다. 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지지만, 조서에 적힌 내용을 그대로 근거로 집행하기 때문에 조항이 애매하거나 부정확하면 나중에 실제 강제집행 단계에서 다시 다툼이 생길 수 있습니다. 실무에서 가장 흔하게 발견되는 실수는 목적물을 특정하는 방식이 부실한 경우입니다.

예를 들어 "서울시 ○○구 ○○동 소재 상가 1층 점포"처럼 두루뭉술하게 적어두면, 나중에 집행 단계에서 그 표시만으로는 어느 부분을 인도받아야 하는지 특정할 수 없다는 문제가 생길 수 있습니다. 목적물은 반드시 등기사항증명서에 기재된 표시와 일치하도록 동·층·호수·면적까지 구체적으로 특정해야 하며, 건물이 1층 일부만 임대차 목적물인 경우에는 도면을 첨부해 범위를 명확히 해두는 것이 안전합니다. 특정이 부실하면 애써 화해조서를 받아두고도 정작 필요한 순간에 집행이 지연되거나 불가능해지는 상황이 발생할 수 있습니다.

또 하나 자주 나오는 오해는, 임대인이 임차인의 대리인 선임까지 편의상 함께 정해주려는 시도입니다. 민사소송법 제385조 제2항은 당사자가 화해를 위한 대리인을 선임할 권리를 상대방에게 위임할 수 없도록 명시하고 있습니다. 즉 임대인이 임차인 쪽 대리인까지 지정하는 방식으로 절차를 진행할 수 없으며, 임차인은 자신의 의사로 별도의 대리인을 선임하거나 본인이 직접 출석해 화해기일에 참여해야 합니다. 이 원칙을 모르고 임대인 측에서 임차인의 서명까지 편의상 대신 처리하려다 절차 자체가 무효로 다투어지는 사례도 있으므로 주의가 필요합니다.

화해조항에는 목적물 인도 시기뿐 아니라 차임 연체를 원인으로 한 조건부 해지 조항, 인도 지연 시 지연손해금에 관한 조항 등을 함께 넣어두는 경우가 많습니다. 다만 이런 조항 역시 임차인에게 일방적으로 불리하거나 강행법규를 위반하는 내용이면 재판부 검토 과정에서 보정명령의 대상이 될 수 있으므로, 처음부터 실제로 집행 가능한 범위 안에서 조항을 설계하는 것이 중요합니다.

임대차 계약 갱신 시점에도 다시 점검해야 하는 이유

이미 임대차 계약을 체결하면서 계약서 인증만 받아두셨거나, 혹은 아무런 조치 없이 계약을 이어오고 계신 임대인이라면, 계약 갱신 시점을 제소전화해를 준비할 좋은 계기로 삼으실 수 있습니다. 재계약이나 갱신 시점은 임대인과 임차인 모두 계약 조건을 다시 검토하는 시기이기 때문에, 이때 화해조항에 대한 설명과 동의를 함께 구하는 것이 이후 관계가 소원해진 뒤에 시도하는 것보다 훨씬 수월합니다.

계약 조건이 바뀌는 갱신 시점에는 기존에 작성해 둔 화해조서가 있더라도 차임, 목적물 범위, 계약 기간 등 바뀐 내용을 반영해 다시 절차를 밟아야 하는 경우가 많습니다. 화해조서는 그 안에 기재된 구체적인 조건을 근거로 집행되기 때문에, 옛 계약 조건 그대로 남아 있는 화해조서로는 바뀐 차임이나 연장된 기간을 근거로 집행하기 어려울 수 있습니다. 따라서 계약 갱신을 진행하실 때는 기존 화해조서의 내용이 현재 계약과 일치하는지 함께 점검하시는 것이 안전합니다.

반대로 아직 한 번도 제소전화해를 진행하지 않은 상태에서 임차인과의 관계가 원만한 지금이 오히려 절차를 준비하기에 가장 좋은 시점일 수 있습니다. 앞서 말씀드린 대로 화해가 성립하려면 임차인의 동의와 화해기일 출석이 필요한데, 이미 차임 연체나 명도 문제로 갈등이 시작된 뒤에는 임차인이 협조하지 않을 가능성이 커지기 때문입니다. 계약서에 도장을 찍는 시점, 혹은 갱신 계약서에 서명하는 시점에 함께 제소전화해까지 진행해 두시는 것을 권해드리는 이유가 여기에 있습니다.

공증사무소 안내와 변호사 상담 내용이 다르게 느껴지는 이유

계약을 진행하면서 공증사무소에서 "이 정도면 충분하다"는 안내를 받고, 나중에 변호사와 상담하면서 "그것만으로는 명도가 안 된다"는 이야기를 들으면 어느 쪽 말이 맞는지 혼란스러우실 수 있습니다. 사실 두 안내는 서로 틀린 것이 아니라, 각자가 다루는 업무 범위가 다르기 때문에 강조점이 다르게 느껴지는 것입니다. 공증사무소는 서명의 진정성을 인증하는 업무, 혹은 금전 채권에 대한 집행증서를 작성하는 업무를 정확하게 처리해 드리는 곳입니다. 그 업무 범위 안에서는 안내가 틀리지 않습니다.

다만 임대차 계약에서 임대인이 가장 걱정하는 상황은 대개 '임차인이 나가지 않는' 명도 문제이고, 이 부분은 공증사무소의 통상적인 업무 범위, 즉 사서증서 인증이나 금전 집행증서만으로는 해결되지 않습니다. 그래서 임대차를 전문으로 다루는 변호사와 상담을 하면 "명도까지 대비하려면 법원의 제소전화해가 필요하다"는 안내를 받게 되는 것이고, 이는 공증사무소의 안내와 모순되는 것이 아니라 서로 다른 필요를 채워주는 절차라고 이해하시는 것이 정확합니다.

따라서 임대인이 취할 수 있는 가장 안전한 방법은 계약서의 서명 진정성 확인과 금전 채권 대비는 공증 절차로 갖추고, 여기에 더해 명도까지 실질적으로 대비할 수 있는 제소전화해를 법원을 통해 별도로 준비하는 것입니다. 두 절차는 서로 배타적인 관계가 아니라 각자의 역할이 다른 보완 관계에 있으므로, 어느 한쪽만으로 모든 상황에 대비했다고 안심하지 않으시는 것이 중요합니다.

임대인만을 위한 제도가 아닙니다

제소전화해를 준비하시는 임대인분들 중에는 이 제도를 '임대인이 임차인을 압박하는 수단' 정도로 오해하시는 경우가 있습니다. 그러나 실제로는 그렇지 않습니다. 화해가 성립하려면 임차인이 화해기일에 참여해 내용에 동의해야 하고, 임차인의 정당한 권리를 침해하는 조항은 애초에 조서에 담을 수 없습니다. 오히려 임대차 기간 동안 임차인 역시 어떤 조건에서 어떤 절차가 진행되는지를 명확히 알고 시작할 수 있다는 점에서, 양쪽 모두에게 예측 가능성을 주는 제도라고 이해하시는 것이 정확합니다.

임대인 입장에서는 계약서를 공증사무소에서 인증받는 것만으로는 부족하고, 명도까지 실질적으로 대비하려면 법원의 제소전화해가 필요하다는 사실을 계약 체결 시점에 정확히 인지하고 준비하는 것이 가장 중요합니다. 이미 다툼이 시작된 뒤에 뒤늦게 제도를 알아보는 경우보다, 계약을 새로 체결하거나 갱신하는 시점에 미리 화해조항을 설계해 두는 경우가 실제 분쟁이 생겼을 때 훨씬 수월하게 대응할 수 있습니다.

자주 묻는 질문