제소전화해를 준비하시는 분들이 가장 먼저 마주치는 고민은 "신청서를 대체 어떻게 써야 하느냐"입니다. 인터넷에서 양식을 찾아 빈칸을 채워 넣으면 될 것 같지만, 실제로는 신청취지를 어떤 문장으로 적는지, 청구원인에 어떤 사실관계를 담는지, 무엇보다 화해조항을 어떻게 설계하는지에 따라 나중에 실제로 강제집행이 가능한 조서가 되는지 여부가 갈립니다. 신청서 자체는 법원에 제출하는 서류일 뿐이지만, 그 안에 담기는 내용의 정확도가 이후 몇 년 동안의 임대차 관계에서 임대인을 실질적으로 지켜주는 근거가 됩니다.

이 글에서는 민사소송법이 정한 신청서의 필수 요소부터, 관할법원을 정하는 기준, 신청취지와 청구원인을 실제로 어떻게 서술하는지, 그리고 가장 중요한 화해조항을 설계할 때 반드시 지켜야 할 원칙까지 순서대로 정리했습니다. 처음 제소전화해를 준비하시는 임대인이라도 전체 흐름을 이해하실 수 있도록 실무에서 실제로 확인하는 지점 위주로 설명드리겠습니다.

특히 인터넷에 떠도는 신청서 양식을 그대로 가져다 쓰는 경우, 목적물 표시나 화해조항의 조건이 실제 계약 상황과 맞지 않아 나중에 문제가 되는 사례를 종종 접합니다. 양식은 어디까지나 뼈대일 뿐이고, 그 안을 채우는 문장 하나하나가 임대차 목적물의 특성과 계약 조건에 맞게 맞춤 설계되어야 실제로 효력을 발휘합니다. 그래서 아래에서는 각 항목을 형식적으로 나열하기보다, 왜 그렇게 써야 하는지 이유까지 함께 짚어드리려 합니다.

• 제소전화해신청서에 반드시 들어가야 하는 항목이 무엇인지 정확히 알고 싶다
• 신청서를 어느 법원에 제출해야 하는지, 부동산 소재지와 무슨 관계가 있는지 헷갈린다
• 신청취지와 청구원인을 구체적으로 어떤 문장으로 적어야 하는지 예시가 필요하다
• 첨부서류를 무엇을 준비해야 하고, 인지액은 어느 정도 수준인지 감을 잡고 싶다

제소전화해신청서에 반드시 담아야 하는 3가지

민사소송법 제385조 제1항은 제소전화해를 신청할 때 반드시 밝혀야 하는 내용을 명확히 정해두고 있습니다. 민사상 다툼에 관하여 당사자는 청구의 취지와 원인, 그리고 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청해야 합니다. 이 조문에서 신청서에 반드시 들어가야 하는 세 가지 요소, 즉 신청취지·청구원인·다투는 사정이 도출됩니다.

여기서 '다투는 사정'이라는 표현이 다소 낯설게 느껴지실 수 있습니다. 이는 임대인과 임차인 사이에 실제로 어떤 다툼의 소지가 있어서 이를 미리 조율해 화해로 정리하려는 것인지를 밝히라는 의미입니다. 예를 들어 임대차 계약이 진행 중이고 특별한 분쟁은 없지만, 향후 차임 연체나 계약 종료 후 명도 지연 가능성에 대비해 화해조서를 마련해 두려는 상황이라면, 그 배경과 목적을 다투는 사정으로 기재하게 됩니다. 신청서는 이 세 가지 요소가 논리적으로 이어지도록 작성해야 법원이 화해기일을 원활하게 지정하고, 이후 화해조항의 논리적 근거도 명확해집니다.

실무에서는 신청취지·청구원인·화해조항을 서로 다른 문서 조각처럼 따로 작성하기보다, 하나의 이야기로 이어지도록 구성하는 것이 중요합니다. 청구원인에서 밝힌 임대차 계약의 내용과 다투는 사정이 신청취지에서 요구하는 화해조항의 내용과 정확히 맞아떨어져야 하고, 이 일관성이 어긋나면 법원 검토 단계에서 보정을 요구받을 수 있습니다.

신청서는 어느 법원에 내야 할까요?

제소전화해신청서의 관할법원을 정할 때 가장 흔한 오해가 "임대차 목적물, 즉 부동산이 있는 곳의 법원에 내야 한다"는 생각입니다. 그러나 민사소송법 제385조 제1항이 정하는 관할은 상대방(피신청인)의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원입니다. 즉 임대인이 신청인이고 임차인이 피신청인이라면, 임대인이 아니라 임차인의 주소지를 기준으로 관할법원이 정해진다는 뜻입니다.

이 부분을 잘못 이해하고 부동산 소재지 관할법원에 신청서를 접수했다가 관할 문제로 절차가 지연되는 사례가 실무에서 종종 발생합니다. 특히 임대인의 주소지, 임대차 목적물의 소재지, 임차인의 주소지가 각각 다른 지역인 경우에는 관할을 정확히 확인하지 않으면 처음부터 다시 접수해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 다만 임대인과 임차인이 사전에 관할을 합의해 관할합의서를 작성해 두면, 정해진 법원을 기준으로 전국 어디서든 동일한 조건으로 절차를 진행할 수 있어 이런 혼선을 줄일 수 있습니다.

정리하면 신청서를 준비하실 때는 임차인의 현재 주소지가 어디인지부터 정확히 확인하시고, 그 주소지를 관할하는 지방법원을 기준으로 신청서를 작성하셔야 합니다. 부동산 소재지와 임차인 주소지가 다른 지역인 경우가 많으므로 이 점을 놓치지 않으시는 것이 중요합니다.

신청서 표제와 당사자 표시, 이렇게 씁니다

신청서 맨 앞에는 '제소전화해신청서'라는 표제를 적고, 이어서 당사자를 표시합니다. 임대인이 화해를 구하는 쪽이라면 신청인으로, 임차인은 피신청인으로 표시하며, 각각의 성명(법인이라면 상호와 대표자), 주소, 연락처를 정확히 기재합니다. 법인이 당사자인 경우에는 법인등기사항증명서에 기재된 상호와 본점 소재지를 그대로 옮겨 적어야 나중에 서류 간 불일치로 인한 보정 요구를 피할 수 있습니다.

당사자 표시 다음에는 신청취지, 청구원인, 화해조항의 순서로 내용을 구성하는 것이 일반적입니다. 신청서 형식 자체는 크게 복잡하지 않지만, 각 항목에 담기는 내용이 앞서 설명드린 관할 기준, 그리고 뒤에서 설명드릴 화해조항의 정확성과 맞물려 있어야 실제로 효력 있는 화해조서로 이어집니다.

신청취지, 무엇을 어떻게 적어야 할까요

신청취지는 "어떤 내용으로 화해하고자 하는지"를 요약해서 밝히는 부분입니다. 임대차 관계에서는 대체로 임차인이 차임을 일정 수준 이상 연체하거나 계약 기간이 종료되었는데도 목적물을 인도하지 않을 경우, 임차인이 신청인에게 해당 부동산을 인도한다는 취지, 그리고 밀린 차임이나 관리비를 지급한다는 취지 등을 함께 담습니다.

신청취지는 화해조항의 뼈대가 되는 부분이므로, 처음부터 실제로 집행 가능한 수준으로 구체적으로 작성해 두는 것이 이후 화해기일에서 조정될 여지를 줄이고 절차를 매끄럽게 진행하는 데 도움이 됩니다.

청구원인 - 임대차계약 체결 사실과 다투는 사정을 서술하는 법

청구원인에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약이 언제, 어떤 조건으로 체결되었는지를 사실관계 중심으로 서술합니다. 계약 체결일, 목적물의 표시, 임대차 기간, 차임과 보증금의 액수, 특약사항 등 계약서에 담긴 핵심 내용을 정리해서 옮기는 것이 기본입니다.

그다음으로 '다투는 사정'을 서술합니다. 이미 분쟁이 발생한 상태라면 어떤 경위로 다툼이 생겼는지(예: 차임 연체가 몇 달째 이어지고 있는지, 계약 종료 후 인도가 지연되고 있는지)를 구체적으로 적고, 아직 분쟁이 없는 상태에서 예방적으로 화해를 준비하는 경우라면 향후 발생할 수 있는 분쟁 가능성과 이를 미리 화해로 정리해 두려는 목적을 밝히는 방식으로 서술합니다. 두 경우 모두 청구원인은 신청취지에서 요구하는 화해조항의 내용과 논리적으로 연결되어야 합니다.

청구원인을 지나치게 간략하게 적으면 법원이 화해기일에서 사실관계를 다시 확인해야 하는 상황이 생길 수 있고, 반대로 불필요한 감정적 서술을 길게 담으면 오히려 핵심이 흐려집니다. 계약 조건과 다투는 사정을 사실 중심으로 명료하게 정리하는 것이 가장 안전한 방식입니다.

화해조항이 진짜 핵심입니다 - 실제로 집행되는 문구로 설계하기

신청서의 여러 항목 중에서 임대인에게 가장 중요한 부분은 단연 화해조항입니다. 화해가 성립되면 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지고, 이후 강제집행은 오직 화해조항에 적힌 내용을 근거로 이루어지기 때문입니다. 아무리 신청취지와 청구원인을 잘 작성해도, 화해조항 자체가 부정확하면 정작 필요한 순간에 집행이 지연되거나 불가능해질 수 있습니다.

화해조항을 설계할 때 가장 먼저 확인해야 할 부분은 목적물의 특정입니다. 목적물은 등기사항증명서에 기재된 표시와 정확히 일치하도록 동·층·호수·면적까지 구체적으로 적어야 합니다. 건물 전체가 아니라 1층의 일부만 임대차 목적물인 경우에는 도면을 첨부해 범위를 시각적으로도 명확히 해 두어야, 나중에 집행관이 현장에서 인도받을 범위를 다시 다투는 상황을 피할 수 있습니다.

다음으로 확인해야 할 것은 인도와 지급 의무가 발생하는 조건입니다. 예를 들어 "차임을 3기 이상 연체할 경우" 또는 "계약 종료일까지 목적물을 인도하지 않을 경우"처럼 강제집행이 가능해지는 시점을 조항에서 명확히 정해두어야 합니다. 다만 이런 조건부 조항이라 하더라도 임차인에게 일방적으로 불리하거나 상가건물임대차보호법 등 강행법규를 위반하는 내용, 예를 들어 권리금 회수기회를 원천적으로 배제하거나 계약갱신요구권을 포기시키는 조항은 화해조서에 담을 수 없습니다. 이런 조항이 포함되면 재판부가 배정된 이후 보정명령이 내려지고, 그 부분을 수정해야 절차가 계속 진행됩니다.

마지막으로 화해조항은 임대인에게 유리한 내용만 담는 것이 아니라, 임차인에게도 예측 가능한 조건을 제시하는 균형 잡힌 형태여야 실제로 화해기일에서 임차인의 동의를 얻고 성립될 가능성이 높아집니다. 화해가 성립되지 않으면 애써 준비한 신청서도 목적을 달성하지 못하므로, 처음부터 양쪽이 받아들일 수 있는 수준에서 조항을 설계하는 것이 실무적으로 훨씬 효율적입니다.

실제 사례로 보는 화해조항 설계 흐름

화해조항이 어떻게 구체화되는지 감이 잘 오지 않으실 수 있으니, 상가 임대차를 예로 들어 흐름을 짚어보겠습니다. 임대인이 상가 1층의 일부 구획을 임차인에게 임대하면서, 계약 종료 시점에 원활히 인도받고 차임 연체에도 대비하고자 제소전화해를 준비한다고 가정해 보겠습니다. 이때 화해조항의 첫 문장은 목적물을 등기사항증명서 표시와 일치시켜 "○○시 ○○구 ○○동 ○○ 지상 건물 1층 중 별지 도면 표시 ①,②,③,④ 부분 ○○.○㎡"처럼 도면과 함께 특정하는 것에서 시작합니다.

다음으로 인도 시기를 정합니다. 계약 기간이 자동으로 종료되는 경우라면 "임대차 종료일로부터 ○일 이내"처럼 구체적인 기산점과 기간을 명시하고, 중도 해지 조건이 있다면 그 조건이 충족되는 시점을 별도로 정합니다. 차임 연체에 대비하는 조항이라면 "차임을 연속하여 3기 이상 연체하는 때"처럼 즉시 강제집행이 가능해지는 기준을 명확히 숫자로 못박아 두는 것이 실무에서 가장 안전한 방식입니다.

여기에 더해 인도가 지연될 경우의 지연손해금 조항, 그리고 강제집행에 드는 비용을 누가 부담하는지에 관한 조항까지 함께 정리해 두면, 화해조서 한 건으로 이후 발생 가능한 여러 상황에 대응할 수 있는 근거가 마련됩니다. 다만 이 모든 조항은 임차인이 화해기일에서 받아들일 수 있는 수준이어야 하므로, 신청 전 단계에서 임차인에게 조항의 취지를 충분히 설명하고 조율하는 과정이 함께 필요합니다.

이처럼 화해조항은 단순히 "인도한다"는 한 문장이 아니라, 목적물 특정·시기·조건·부수 비용까지 여러 요소가 맞물린 구조로 설계됩니다. 어느 한 요소라도 빠지거나 모호하면 실제 강제집행 단계에서 다시 다툼의 소지가 생길 수 있으므로, 처음 신청서를 준비하는 단계에서부터 이 구조를 염두에 두고 접근하시는 것이 중요합니다.

신청 시점, 계약 체결과 동시에 해야 할까요

제소전화해신청서는 반드시 계약 체결과 동시에 접수해야 하는 것은 아닙니다. 계약 기간 중 언제든 임대인과 임차인이 함께 동의하면 신청할 수 있습니다. 다만 신청 시점을 언제로 잡느냐에 따라 임차인의 협조를 얻기 쉬운 정도가 크게 달라집니다. 계약을 새로 체결하거나 갱신하는 시점, 즉 양측 관계가 가장 원만한 시점에 신청서를 함께 준비하면 임차인이 화해기일에 출석해 조항에 동의할 가능성이 높습니다.

반대로 이미 차임 연체나 명도 지연 문제로 갈등이 시작된 뒤에 제소전화해를 시도하면, 임차인이 화해기일 자체에 응하지 않거나 조항 내용에 동의하지 않아 절차가 성립되지 않을 가능성이 커집니다. 이런 경우에는 처음부터 명도소송이나 차임 청구 소송 같은 정식 재판 절차를 검토하시는 편이 오히려 더 빠른 해결책이 될 수 있습니다. 즉 제소전화해는 다툼이 본격화되기 전, 예방적으로 준비해 두는 절차라는 점을 신청 시점을 정할 때 반드시 고려하셔야 합니다.

계약을 갱신하면서 차임이나 목적물 조건이 바뀌었다면, 기존에 작성해 둔 화해조서가 있더라도 바뀐 내용을 반영해 신청서를 다시 준비하셔야 합니다. 화해조서는 조항에 기재된 구체적인 조건을 근거로 집행되기 때문에, 옛 계약 조건 그대로 남아 있는 화해조서로는 갱신된 차임이나 연장된 기간을 근거로 삼기 어려울 수 있습니다. 신청 시점을 정하실 때는 이러한 갱신 주기도 함께 염두에 두시는 것이 좋습니다.

대리인 선임, 임대인이 임차인 몫까지 정해줄 수 없는 이유

신청서를 준비하는 과정에서 임대인이 절차를 빠르게 진행하고 싶은 마음에 임차인의 대리인 선임까지 함께 처리해 주려는 경우가 있습니다. 그러나 민사소송법 제385조 제2항은 당사자가 화해를 위한 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 명시하고 있습니다. 즉 임대인이 임차인 쪽 대리인까지 지정하거나, 임차인의 위임장을 임대인 측에서 대신 작성해 처리하는 방식은 허용되지 않습니다.

이는 이른바 쌍방대리 문제와 관련이 있습니다. 화해는 양 당사자의 독립적인 의사가 만나 성립하는 절차인데, 한쪽이 상대방의 대리인 선임까지 관여하면 그 화해의 진정성 자체가 흔들릴 수 있기 때문입니다. 임차인은 스스로 대리인을 선임하거나 본인이 직접 화해기일에 출석해 화해 내용에 동의해야 하며, 임대인 측에서는 이 과정에 관여할 수 없습니다. 실무에서는 임대인이 신청서와 화해조항 초안을 준비하고, 임차인에게 내용을 충분히 설명한 뒤 임차인이 자신의 의사로 참여 여부와 대리인 선임 여부를 결정하도록 하는 방식이 일반적입니다.

첨부서류, 무엇을 준비해야 할까요

신청서에는 여러 첨부서류가 함께 제출됩니다. 기본적으로 임대차계약서 사본, 부동산등기사항증명서가 필요하고, 임차인이 법인인 경우에는 법인등기사항증명서도 함께 준비합니다. 대리인을 통해 절차를 진행할 경우에는 위임장이 필요하며, 인감을 날인한 위임장은 통상 2부를 준비하고 인감증명서도 2개월 이내 발급본으로 첨부합니다.

법인이 당사자인 경우에는 법인등기사항증명서와 함께 법인인감증명서(2개월 이내 발급본)도 필요합니다. 목적물이 건물 1층의 일부처럼 구획을 나눠 임차한 형태라면, 정확한 범위를 보여주는 도면도 필수로 첨부해야 합니다. 관할합의서를 작성해 두었다면 이 역시 함께 제출해 관할 확인 절차를 간소화할 수 있습니다. 서류를 미리 갖춰두면 신청서 접수부터 화해기일 지정까지의 과정이 한결 빠르게 진행됩니다.

인지액과 비용은 어떻게 산정되나요

제소전화해신청서를 접수할 때는 법원에 인지액을 납부해야 합니다. 민사소송등인지법 제7조 제2항에 따라 제소전화해신청서에 붙일 인지액은 소장에 붙일 인지액의 5분의 1로 정해져 있습니다. 다만 구체적인 인지액은 신청하는 청구의 소가, 즉 목적물의 가액이나 청구 금액에 따라 달라지므로 사안마다 금액이 다르게 산정됩니다. 여기에 송달료 등 부수적인 법원비용이 별도로 발생하며, 이 역시 사건의 규모에 따라 차이가 있습니다.

변호사를 통해 진행하실 경우 별도의 대리인 보수가 함께 발생하며, 이는 목적물의 규모와 임대료 수준 등에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 인지액과 전체 비용은 목적물의 가액과 청구 내용을 확인한 뒤에야 산정할 수 있으므로, 단정적인 금액을 미리 안내드리기는 어렵습니다. 상단 메뉴의 비용안내에서 대략적인 기준을 확인하실 수 있고, 전화로 상황만 말씀해 주시면 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.

화해가 성립되지 않으면 어떻게 되나요?

신청서를 정성껏 준비했더라도 화해기일에서 임차인이 조항 내용에 동의하지 않아 화해가 성립되지 않는 경우가 있을 수 있습니다. 이런 상황에 대비한 규정이 민사소송법 제387조입니다. 화해가 성립되지 아니한 경우 당사자는 소제기신청을 할 수 있고, 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다.

이 규정이 실무적으로 의미하는 바는, 화해가 불발되었다고 해서 처음부터 다시 절차를 시작해야 하는 것이 아니라는 점입니다. 소제기신청을 통해 화해신청 시점의 효력을 그대로 이어받아 소송 절차로 전환할 수 있으므로, 시간상의 손실을 최소화하면서 정식 재판으로 넘어갈 수 있습니다. 다만 이 경우 화해 절차가 아닌 통상의 소송 절차, 즉 명도소송이나 차임 청구 소송으로 진행되는 것이므로 그에 맞는 준비가 다시 필요합니다.

따라서 신청서를 준비하는 단계에서부터 임차인이 받아들일 수 있는 수준의 화해조항을 설계하는 것이 성립 가능성을 높이는 가장 확실한 방법입니다. 지나치게 임대인에게만 유리한 조항을 고집하기보다, 실제로 임차인이 서명할 수 있는 균형 잡힌 내용으로 접근하시는 것을 권해드립니다.

또한 소제기신청으로 전환되었을 때는 그동안 화해 절차에서 확인된 사실관계와 서류가 소송 준비에도 그대로 활용될 수 있다는 점도 참고하실 만합니다. 화해기일에서 임차인이 밝힌 입장이나 제출한 자료는 이후 소송에서 쟁점을 정리하는 데 도움이 되는 경우가 많으므로, 화해가 성립되지 않았다고 해서 그동안의 절차가 완전히 무의미해지는 것은 아닙니다.

자주 묻는 질문