제소전화해를 준비하거나 이미 신청해 놓은 임대인이라면, 조서가 성립되지 않을 가능성도 함께 알아두어야 합니다. 아래 중 하나라도 해당한다면 이 글이 실질적인 도움이 될 것입니다.

• 임차인이 화해조항 내용에 동의하지 않겠다고 하는 경우
• 화해기일에 상대방이 나오지 않을까 걱정되는 경우
• 이미 불성립 통지를 받고 다음 절차를 모르는 경우
• 불성립을 애초에 줄이는 조항 설계가 궁금한 경우

제소전화해는 '쌍방 합의'가 전제인 절차입니다

많은 임대인들이 제소전화해를 임대인에게 유리한 서류를 법원에 등록해 두는 절차 정도로 오해합니다. 그러나 제소전화해는 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청하는 절차이고(민사소송법 제385조 제1항), 신청만으로 곧바로 조서가 만들어지는 것이 아니라 판사가 지정한 화해기일에 양쪽 당사자가 출석해 화해조항 내용에 동의해야 비로소 성립합니다.

즉 임대인이 원하는 조항을 일방적으로 정해서 법원에 제출한다고 해서 그대로 확정되는 것이 아니라, 임차인이 그 내용을 이해하고 동의해야 조서가 만들어집니다. 이렇게 성립한 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로(민사소송법 제220조), 판결을 받은 것과 다름없는 강한 효력이 생기지만, 그 전제는 어디까지나 양쪽의 자발적인 합의입니다.

이 점을 먼저 분명히 해야 하는 이유는, 실무에서 불성립이 발생하는 대부분의 원인이 '합의가 전제라는 사실'을 임대인이 충분히 인식하지 못한 채 조항을 준비하기 때문입니다. 임차인 입장에서 지나치게 불리하다고 느껴지는 조항, 설명 없이 통보만 된 조항은 화해기일에서 동의를 얻기 어렵습니다. 그래서 제소전화해는 처음 설계 단계부터 '양쪽을 지키는 균형 조서'를 목표로 삼아야 성립 가능성이 높아집니다.

정리하면, 제소전화해는 임대인 전용 제도가 아니라 임대인과 임차인 모두가 서명해야 완성되는 합의형 절차입니다. 이 전제를 이해하고 나면 이어지는 불성립 사유와 그 이후 절차도 훨씬 명확하게 이해할 수 있습니다.

실제로 상담을 하다 보면 "임차인 동의 없이도 제소전화해를 받아둘 수 있는 것 아니냐"는 질문을 종종 받습니다. 결론적으로 그렇지 않습니다. 신청서를 법원에 접수하는 행위 자체는 임대인 혼자서도 할 수 있지만, 그 신청이 조서로 완성되려면 반드시 화해기일이라는 절차를 거쳐야 하고, 그 자리에서 임차인이 조항에 동의해야만 조서가 만들어집니다. 신청 단계와 성립 단계를 구분하지 못하면 "이미 신청했으니 끝난 것"이라고 오해하는 경우가 생기는데, 신청은 시작일 뿐 성립을 보장하지 않습니다.

이런 오해가 실무에서 반복되는 이유는, 제소전화해가 소송처럼 상대방을 상대로 강제할 수 있는 절차라는 인상을 주기 때문입니다. 그러나 화해라는 단어 자체가 말해주듯, 이 절차의 본질은 재판이 아니라 합의입니다. 판사는 재판장이 아니라 화해를 중개하는 역할에 가깝고, 조서에 도장을 찍을지 말지는 끝까지 당사자의 의사에 달려 있습니다. 이 본질을 놓치면 불성립이라는 결과를 마주했을 때 왜 이런 일이 벌어졌는지 이해하기 어렵습니다.

불성립이 되는 경우, 크게 세 가지입니다

화해기일이 지정되었다고 해서 성립이 보장되는 것은 아닙니다. 실무에서 불성립으로 이어지는 경우는 대체로 다음 세 가지로 나뉩니다.

세 경우 모두 공통점은 '상대방의 진의에 반하는 합의는 만들어지지 않는다'는 것입니다. 법원은 화해기일에서 당사자 쌍방의 의사를 직접 확인하기 때문에, 임대인이 준비한 조항이 아무리 정교해도 임차인이 그 자리에서 동의하지 않으면 조서는 만들어지지 않습니다. 반대로 말하면, 사전에 조항을 충분히 설명하고 이견을 조율해 두었다면 불성립 가능성은 크게 줄어듭니다.

또한 강행법규를 위반한 조항이 포함되어 있으면 재판부가 이를 화해조서에 반영하지 않도록 보정을 요구하는 경우도 있는데, 이는 불성립과는 별개로 조서 문구가 정리되지 않아 절차가 지연되는 원인이 됩니다. 이 부분은 아래 실무 챙기기 항목에서 다시 다룹니다.

세 가지 사유를 놓고 보면, 임대인이 사전에 통제할 수 있는 부분과 통제하기 어려운 부분이 섞여 있다는 점도 알아둘 필요가 있습니다. 조항 부동의와 내용 이견은 사전 협의로 상당 부분 예방할 수 있는 영역이지만, 상대방의 불출석은 임대인이 아무리 조항을 잘 설계해도 임차인의 개인 사정(이사, 건강 문제, 단순한 회피 등)으로 발생할 수 있어 완전히 막기는 어렵습니다. 그래서 불출석이 반복되는 상황에 대비해 소제기신청이라는 다음 단계를 함께 알아두는 것이 실무적으로 의미가 있는 것입니다.

민사소송법 제387조 — 불성립 후 소제기신청과 소급효

이 글에서 가장 중요하게 짚어야 할 조문이 바로 민사소송법 제387조입니다. 이 조문은 화해가 성립되지 아니한 경우 당사자가 소제기신청을 할 수 있다고 정하고, 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 본다고 규정합니다. 이 '소급' 효과가 실무에서 갖는 의미는 생각보다 큽니다.

가장 직접적인 의미는 시효 문제입니다. 임대차 관계에서 임대인이 임차인에게 갖는 채권(연체 차임, 원상회복 비용 등)에는 소멸시효가 걸려 있습니다. 시효가 임박한 상태에서 제소전화해를 신청했다가 불성립되었다고 해서 시효 중단의 효력이 사라진다면, 임대인은 화해절차를 진행한 시간만큼 오히려 불리해지는 셈입니다. 그러나 소제기신청을 하면 화해신청 시점에 이미 소가 제기된 것으로 보므로, 그 시점을 기준으로 시효 중단 효과가 유지됩니다.

두 번째 의미는 제소 시점의 산정입니다. 소송에서는 언제 소가 제기되었는지가 여러 법률관계의 기준점이 되는 경우가 많습니다. 소제기신청을 통해 사건이 통상의 소송절차로 넘어갈 때, 그 소는 화해신청서를 법원에 낸 시점부터 계속되어 온 것으로 취급됩니다. 즉 불성립까지 걸린 기간이 임대인에게 불이익으로 돌아가지 않도록 법이 배려하고 있는 것입니다.

실무적으로는 화해기일에서 불성립이 확인되면 그 절차 안에서 소제기신청 여부를 판단하게 됩니다. 신청할 것인지 여부는 임대인이 애초에 이 사건을 소송으로까지 끌고 갈 의사가 있는지에 달려 있으므로, 화해를 준비하는 단계에서부터 '불성립 시 소제기신청까지 이어갈 것인가'를 함께 고려해 두는 편이 안전합니다.

이 조문을 정확히 이해하지 못한 채 화해기일에 임하면, 불성립이라는 결과를 마주한 순간 당황해 그 자리에서 즉흥적으로 판단을 내리게 되는 경우가 많습니다. 그러나 소제기신청 여부는 이후 진행 전체의 방향을 정하는 중요한 선택이므로, 화해기일 전에 미리 '불성립 시 어떻게 대응할 것인지'에 대한 방침을 세워두고 들어가는 편이 훨씬 안정적입니다. 특히 소멸시효가 임박한 채권이 걸려 있는 사안이라면 이 조문의 소급효를 반드시 염두에 두어야 합니다.

소제기신청을 하면, 사건은 통상 소송절차로 넘어갑니다

소제기신청이 적법하게 이루어지면 사건은 제소전화해라는 특수 절차를 벗어나 통상의 민사소송 절차로 전환됩니다. 이때부터는 일반 소송과 마찬가지로 소장에 준하는 절차가 진행되고, 재판부는 정식으로 심리를 열어 다투는 부분을 판단하게 됩니다.

여기서 임대인이 함께 확인해야 할 부분이 비용 구조입니다. 제소전화해 신청 단계에서는 통상의 소장 인지액보다 적은 인지액을 납부하도록 되어 있는데, 소제기신청으로 통상 소송절차로 넘어가면 처음 납부한 인지액과 소장 기준 인지액 사이의 차액을 추가로 납부하게 됩니다. 구체적인 금액은 사건의 소가(청구 목적물의 가액)에 따라 달라지므로 일률적으로 말씀드리기는 어렵지만, '처음부터 소송을 제기했을 때 냈어야 할 인지액과의 차액만 보충한다'는 구조를 이해해 두면 갑작스러운 비용 부담으로 느껴지지 않을 것입니다.

또한 소제기신청 이후에는 답변서 제출, 변론기일 지정 등 통상 소송의 절차가 그대로 적용되므로, 화해기일 한 번으로 끝날 것으로 예상했던 사건이 상대적으로 긴 시간이 걸릴 수 있다는 점도 미리 염두에 두어야 합니다. 다만 앞서 설명한 소급효 덕분에 제소 시점 자체는 화해신청 시점으로 유지되므로, 시간이 늘어난다고 해서 임대인의 법적 지위가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.

정리하면 소제기신청은 '제소전화해라는 옷을 벗고 통상 소송이라는 옷으로 갈아입는' 절차라고 이해하면 쉽습니다. 절차의 형식은 바뀌지만 임대인이 애초에 화해신청을 하며 밝혔던 청구의 취지와 원인은 그대로 이어지고, 그 시작 시점도 화해신청 시점으로 인정받습니다. 이 때문에 소제기신청은 단순한 '재신청'이 아니라 이미 진행해 온 절차를 이어가는 성격의 제도로 봐야 합니다.

실무에서는 소제기신청을 할지 말지를 판단할 때 비용과 시간, 그리고 사건의 시급성을 함께 저울질하게 됩니다. 연체 차임이 계속 쌓이고 있거나 다음 임차인을 들여야 하는 상황이라면 통상 소송절차로 넘어가서라도 확실한 결론을 받아두는 편이 나은 경우가 많고, 반대로 당장 급한 사정이 없다면 사건을 일단 종결하고 상황을 지켜보는 선택도 충분히 합리적입니다. 이 판단은 정형화된 정답이 있다기보다 사안별로 달라지므로, 화해기일 전후로 변호사와 함께 시나리오를 점검해 두는 것이 가장 안전한 방법입니다.

불성립 확인 후, 그 자리에서 갈리는 선택의 흐름

화해기일에서 불성립이 확인되는 순간부터 임대인이 마주하는 절차의 흐름을 단계별로 정리하면 다음과 같습니다. 실제로는 이 갈림길에서의 판단 속도가 이후 진행 전체의 방향을 좌우하는 경우가 많습니다.

소제기신청을 하지 않으면 사건은 그대로 종결됩니다

불성립되었다고 해서 반드시 소제기신청을 해야 하는 것은 아닙니다. 임대인이 소제기신청을 하지 않으면 그 사건은 별도의 소송으로 이어지지 않고 그대로 종결됩니다. 화해기일까지 준비했던 절차가 무위로 돌아가는 셈이지만, 반드시 소송으로 계속 끌고 가야 하는 것도 아니므로 이는 임대인의 선택에 맡겨져 있습니다.

문제는 사건을 종결시킨 뒤에 임대인이 실제로 명도나 연체 차임 회수가 필요한 상황을 다시 맞이하는 경우입니다. 이때는 제소전화해 절차에서 쌓아 둔 진행 경과가 그대로 이어지지 않으므로, 임대인은 명도소송을 처음부터 새로 제기해야 합니다. 즉 불성립 후 소제기신청을 하지 않고 사건을 접었다가 나중에 다시 분쟁이 불거지면, 제소전화해를 아예 신청하지 않았던 경우와 마찬가지로 통상의 명도소송 절차를 처음부터 밟아야 한다는 뜻입니다.

그래서 실무에서는 화해기일에서 불성립이 확정되는 순간, '지금 소제기신청까지 갈 것인가, 일단 종결하고 상황을 지켜볼 것인가'를 그 자리에서 판단해야 하는 경우가 많습니다. 임대인 입장에서 임차인과의 관계를 계속 이어가야 하는 상황이라면 종결을 선택하는 경우도 있고, 연체나 명도가 시급한 상황이라면 소제기신청으로 바로 넘어가는 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 이 갈림길에서의 판단은 사안의 구체적인 사정에 따라 달라지므로, 불성립이 예상되는 시점에 미리 상담을 받아 두는 편이 도움이 됩니다.

한 가지 더 유의할 부분은, 사건을 종결시킨다고 해서 임대인과 임차인 사이의 실체적인 권리·의무 관계 자체가 사라지는 것은 아니라는 점입니다. 연체된 차임이 있다면 그 채권은 여전히 존재하고, 명도가 필요한 사정이 있다면 그 필요성도 그대로 남아 있습니다. 다만 제소전화해라는 '간이한 방법으로 확정판결급 효력을 미리 받아두려던 시도'가 무산되었을 뿐이므로, 임대인은 통상적인 절차, 즉 내용증명 발송이나 명도소송 제기와 같은 원래의 방법으로 다시 접근해야 한다는 뜻입니다.

불성립을 줄이는 실무 — 계약 단계에서 함께 협의하기

불성립을 완전히 막을 수는 없지만, 발생 가능성을 크게 낮추는 실무 방법은 분명히 있습니다. 가장 효과적인 방법은 화해조항을 화해기일 직전이 아니라 임대차 계약을 체결하는 단계에서 함께 협의하는 것입니다. 계약서에 도장을 찍는 시점에 화해조항의 취지와 내용을 임차인에게 미리 설명하고 이해를 구해 두면, 실제 화해기일에서 새삼스럽게 이견이 생길 가능성이 줄어듭니다.

두 번째는 임차인에게 조항의 의미를 충분히 설명하는 것입니다. 화해조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다는 사실, 어떤 상황에서 그 효력이 작동하는지를 구체적으로 알려주지 않은 채 서명만 요구하면 당연히 경계심이 생기고 화해기일에서 태도가 바뀔 수 있습니다. 반대로 조항의 의미를 정확히 이해한 임차인은 화해기일에서도 예정된 대로 동의하는 경우가 많습니다.

세 번째는 임차인에게 지나치게 불리한 조항은 스스로 조정하는 것입니다. 상가건물임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다. 이 조문의 취지를 감안하지 않고 임차인의 정당한 권리를 지나치게 제한하는 조항을 그대로 밀어붙이면, 화해기일에서 성립 자체가 어려워질 뿐 아니라 설령 임차인이 얼떨결에 동의했더라도 나중에 그 조항의 효력을 두고 다시 다툼이 벌어질 수 있습니다.

결국 불성립을 줄이는 실무의 핵심은 '임대인 혼자 정한 조항을 통보하는 방식'에서 '양쪽이 이해하고 동의하는 조항을 함께 만드는 방식'으로 접근을 바꾸는 데 있습니다. 이는 단순히 성립률을 높이는 기술적인 문제가 아니라, 애초에 제소전화해가 왜 쌍방 합의를 전제로 설계된 제도인지를 이해하는 문제이기도 합니다.

임대인들이 흔히 하는 오해, 그리고 실제 판정

상담 과정에서 반복적으로 듣게 되는 몇 가지 오해를 정리했습니다. 각 오해가 왜 잘못된 전제인지 짚어보면 불성립을 예방하는 데도 도움이 됩니다.

성립·취하·불성립, 세 갈래 결과 비교

화해기일 이후 사건이 맞이하는 결과는 크게 성립, 취하, 불성립 세 가지로 나뉩니다. 각각의 효과와 그 이후 절차를 표로 정리하면 다음과 같습니다.

구분	화해기일 결과	이후 절차
성립	양쪽이 화해조항에 동의해 조서 작성	화해조서가 확정판결과 같은 효력을 가짐(제220조). 별도 소송 없이 종결
취하	신청인이 화해기일 전 또는 진행 중 신청을 스스로 철회	절차가 처음부터 없었던 것과 같이 종결. 필요하면 추후 재신청 가능
불성립	부동의·불출석·이견으로 조서가 만들어지지 못함	소제기신청 시 소급효로 통상 소송절차 진행, 미신청 시 사건 종결

이 표에서 눈여겨볼 부분은 취하와 불성립의 차이입니다. 취하는 임대인 스스로 절차를 그만두는 것이므로 소급효 같은 특별한 효과가 문제되지 않지만, 불성립은 상대방의 태도로 인해 조서가 만들어지지 못한 상황이기 때문에 법이 소제기신청이라는 구제 수단과 소급효를 별도로 마련해 둔 것입니다. 두 결과 모두 '조서가 없다'는 결과는 같아 보여도, 그 다음에 임대인이 취할 수 있는 선택지는 분명히 다릅니다.

세 갈래 중 어느 결과로 이어지든, 임대인 입장에서는 화해기일 전에 각 결과의 의미를 미리 알고 들어가는 것과 모른 채 들어가는 것 사이에 실무적인 차이가 큽니다. 예를 들어 불성립이 예상되는 상황이라면 화해기일 전에 미리 소제기신청 여부와 예상 비용을 함께 검토해 두고 들어가는 것이 좋고, 취하를 고려하고 있다면 나중에 재신청이 필요할 가능성까지 함께 가늠해 두는 것이 안전합니다.

임차인 입장에서 본 불성립 — 무조건 나쁜 결과는 아닙니다

이 글은 주로 임대인의 시각에서 불성립 이후 절차를 정리했지만, 제소전화해는 임차인에게도 무관한 이야기가 아닙니다. 임차인 입장에서는 화해기일에서 동의하지 않는 선택 자체가 자신의 권리를 지키는 수단이 될 수 있습니다. 조항 내용이 이해되지 않거나 지나치게 불리하다고 느껴진다면, 그 자리에서 동의하지 않을 권리가 임차인에게 있다는 점을 분명히 알아두어야 합니다.

다만 임차인 입장에서도 불성립이 무조건 유리한 결과는 아니라는 점을 함께 생각해야 합니다. 불성립 이후 임대인이 소제기신청을 하면 사건은 통상 소송절차로 넘어가고, 그 과정에서 임차인 역시 응소해야 하는 부담을 지게 됩니다. 반대로 애초에 합리적인 조항으로 화해가 성립되었다면 이후 소송으로 번질 가능성 자체가 줄어드는 측면도 있습니다. 그래서 임차인 입장에서도 조항 내용을 꼼꼼히 살펴본 뒤, 불합리한 부분은 조정을 요구하고 합리적인 부분은 동의하는 균형 잡힌 태도가 필요합니다.

결국 불성립이라는 결과는 임대인에게도 임차인에게도 '누군가 일방적으로 이기고 지는' 결과가 아니라, 합의에 이르지 못했다는 사실 그 자체를 의미할 뿐입니다. 그 다음 단계에서 어떤 절차를 밟을지가 실제로 양쪽의 이해관계를 가르는 지점이므로, 이 글에서 설명한 소제기신청과 소급효의 구조를 임차인 쪽에서도 함께 이해해 두는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

화해조항 설계부터 화해기일 대응, 불성립 이후 소제기신청까지 02-591-2334로 문의하시면 상단 메뉴의 온라인 상담·비용안내와 함께 자세히 도와드립니다. 계약을 앞두고 계신 경우라면 계약 단계에서부터 화해조항을 함께 설계해 불성립 가능성 자체를 낮추는 방향으로 안내해 드립니다.