최근 상가 임대차 현장에서는 하나의 매장 안에 두 개 이상의 사업자가 함께 영업하는 모습이 낯설지 않습니다. 카페 한쪽에 소품 매대를 두거나, 옷가게 진열대 일부를 다른 브랜드에 내주는 숍인숍 형태가 대표적입니다. 제소전화해 숍인숍 조항을 준비할 때 임대인이 가장 먼저 부딪히는 고민은, 이런 형태가 법적으로 전대에 해당하는지, 해당한다면 화해조서에 무엇을 담아야 하는지입니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 임차인이 매장 한쪽을 숍인숍이나 매대로 다른 사업자에게 내주고 있다는 이야기를 들었다
• 계약서에 전대 금지 조항을 넣었는데, 실제로 지켜지는지 확인할 방법이 궁금하다
• 제소전화해 조서에 숍인숍·매대 운영을 어떻게 반영해야 할지 막막하다
• 무단전대가 계약갱신 거절이나 권리금 문제로까지 이어지는지 알고 싶다

숍인숍·매대 운영, 제소전화해로 어떻게 지켜야 할까요?

임대인 입장에서는 계약서에 서명한 임차인 한 명만 영업하는 줄 알았는데, 실제로는 낯선 사업자가 매장 일부를 쓰고 있는 상황을 뒤늦게 알게 되는 경우가 많습니다. 매출 신고나 간판, 고객 응대 방식이 하나로 통일되지 않고 두 개 이상으로 나뉘어 있다면 더욱 그렇습니다.

민법 제629조①은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정합니다. 숍인숍이나 매대 운영이 이 '전대'에 해당한다면, 임차인은 임대인의 동의를 받아야 하고, 동의 없이 진행했다면 같은 조 ②에 따라 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 문제는 매장 일부를 다른 사업자가 함께 쓰는 형태가 항상 전대로 평가되는 것은 아니라는 점입니다.

전대인지 아닌지를 가르는 기준은 사용하는 공간의 범위, 다른 사업자가 독립적으로 영업하는지, 임차인이 그 공간의 점유를 여전히 유지하고 있는지 등 여러 사정을 함께 살펴야 하는 문제입니다. 계약서 문구만으로는 판단하기 어렵고, 실제 운영 형태를 확인해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

그래서 제소전화해를 준비하는 임대인이라면, 계약 시점부터 숍인숍이나 매대 운영을 어디까지 허용할지, 허용한다면 어떤 절차를 거치게 할지를 화해조항에 구체적으로 적어 두는 편이 뒤탈을 줄입니다. 다음 장에서는 이 판단에 관여하는 두 개의 조문, 민법 제632조와 상가건물임대차보호법 제10조①4호를 나눠서 살펴보겠습니다.

특히 계약을 새로 맺는 시점이라면, 임차인이 숍인숍이나 매대 운영을 이미 계획하고 있는지 먼저 확인하는 편이 좋습니다. 계약 체결 이후에 뒤늦게 알게 되면 임대인은 동의 여부를 판단할 시간도 없이 기정사실을 마주하게 되고, 임차인 역시 뒤늦게 화해조항을 손보느라 절차가 늦어질 수 있습니다. 계약 초기 단계에서 이 문제를 짚고 넘어가는 것이 제소전화해 숍인숍 조항을 매끄럽게 설계하는 첫걸음입니다.

민법 제632조 '소부분 사용', 숍인숍도 예외가 될까요?

민법 제632조는 건물 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 제629조부터 제631조까지의 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 쉽게 말해 임차 건물 중 아주 작은 부분만 다른 사람이 쓰도록 하는 경우라면, 임대인의 동의를 받지 않아도 전대 제한 규정이 적용되지 않는다는 뜻입니다.

이 조문만 보면 매장 한쪽 매대를 다른 사업자에게 내주는 것도 소부분 사용으로 보여 문제가 없을 것 같지만, 실제로는 그렇게 단순하지 않습니다. 무엇이 '소부분'인지에 대한 구체적인 면적 기준이나 비율이 법조문에 정해져 있지 않기 때문에, 매장 전체 면적 대비 어느 정도까지를 소부분으로 볼 수 있는지는 개별 사안마다 다르게 판단될 여지가 있습니다.

특히 숍인숍처럼 별도의 브랜드 간판을 걸고 독립적으로 매출을 관리하는 형태라면, 단순히 면적이 작다는 이유만으로 소부분 사용에 해당한다고 단정하기는 어렵습니다. 운영의 독립성, 고객 응대 방식, 정산 구조 등을 함께 살펴야 하며, 이 판단은 사안에 따라 달라질 수 있다는 점을 임대인과 임차인 모두 알아 두어야 합니다.

또 하나 짚어야 할 부분은, 민법 제632조가 배제하는 조문은 민법 제629조부터 제631조까지로 한정된다는 점입니다. 뒤에서 살펴볼 상가건물임대차보호법의 갱신거절 사유나 권리금 회수기회 보호 규정은 이 배제 대상에 포함되지 않습니다. 즉 민법상 전대 제한을 피해 간다고 해서, 상가법상 다른 쟁점까지 자동으로 해결되는 것은 아니라는 점을 제소전화해 숍인숍 조항을 설계할 때 반드시 함께 고려해야 합니다.

상가건물임대차보호법은 다르게 봅니다 — 무단전대와 갱신거절

상가건물임대차보호법 제10조①은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하면서도, 몇 가지 예외 사유를 함께 두고 있습니다. 그중 4호가 '임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우'입니다.

여기서 눈여겨볼 표현은 '전부 또는 일부'라는 문구입니다. 민법 제632조가 '소부분'이라는 표현으로 작은 범위만 예외로 인정하는 것과 달리, 상가법 제10조①4호는 건물의 '일부'를 전대한 경우도 갱신거절 사유로 열거하고 있습니다. 두 조문의 표현이 다르기 때문에, 숍인숍이나 매대 임대가 민법상으로는 소부분 사용으로 평가될 가능성이 있더라도, 상가법상으로는 '일부 전대'로 평가되어 갱신거절 사유가 될 위험이 함께 존재할 수 있습니다.

이 두 조문이 서로 어떻게 맞물리는지는 사안마다 다르게 판단될 수 있는 영역입니다. 따라서 임대인이나 임차인 어느 쪽도 '민법상 소부분이니 상가법상으로도 문제없다' 또는 '상가법상 일부 전대이니 무조건 갱신거절 사유가 된다'는 식으로 단정하기는 어렵습니다.

실무에서는 이런 불확실성 자체가 분쟁의 씨앗이 됩니다. 임대인은 뒤늦게 숍인숍 운영 사실을 알고 갱신거절이나 계약해지를 검토하고, 임차인은 소부분 사용이라 문제없다고 주장하는 식으로 입장이 갈리는 경우가 많습니다. 계약 초기에 제소전화해 숍인숍 화해조항으로 허용 범위를 명확히 정해 두면, 이런 다툼 자체를 상당 부분 줄일 수 있습니다.

한 가지 더 주의할 부분은, 상가법 제10조①4호가 '갱신거절 사유'로 작동하는 것이지, 그 자체로 곧바로 계약해지 사유가 되는 것은 아니라는 점입니다. 갱신거절과 계약해지는 서로 다른 국면에서 문제되는 쟁점이므로, 화해조항을 설계할 때도 두 상황을 구분해 각각 어떤 절차로 처리할지 따로 정리해 두는 편이 혼선을 줄입니다.

권리금 회수기회도 함께 흔들릴 수 있습니다

상가법 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받지 못하게 방해해서는 안 된다고 정합니다. 다만 이 조항에는 단서가 붙어 있는데, 제10조①각 호의 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다.

앞서 살펴본 무단전대(제10조①4호)가 바로 그 각 호 중 하나입니다. 즉 임차인이 임대인의 동의 없이 매장 일부를 숍인숍이나 매대로 전대한 사실이 인정된다면, 임대인은 권리금 회수기회 보호 의무에서 벗어날 수 있는 사유를 갖게 될 수 있습니다.

임차인 입장에서는 매장 한쪽을 다른 사업자에게 잠깐 내준 것뿐이라고 생각했다가, 나중에 권리금을 받지 못하는 상황으로 이어질 수 있다는 점에서 이 연결고리를 가볍게 볼 수 없습니다. 반대로 임대인 입장에서도 무단전대라는 사실관계를 명확히 입증하지 못하면, 권리금 회수기회 보호 의무를 벗어나기 어려울 수 있습니다.

결국 숍인숍·매대 운영이 전대에 해당하는지 여부는 갱신거절과 권리금 회수기회라는 두 가지 쟁점에 동시에 영향을 미칠 수 있는 문제입니다. 그만큼 계약 단계에서부터 화해조항으로 기준을 분명히 해 두는 작업이 중요합니다.

임차인 입장에서 이 문제를 미리 대비하는 방법은 간단합니다. 숍인숍이나 매대 운영을 계획하고 있다면, 계약 초기에 임대인에게 이를 알리고 동의를 구해 화해조항에 반영하는 것입니다. 뒤늦게 사실관계를 다투는 것보다, 처음부터 조서에 명확히 기록해 두는 편이 임차인 스스로의 권리금 회수기회를 지키는 데도 훨씬 안전합니다.

임대인이 동의한 전대라면 — 제630조가 정하는 효과

만약 임대인이 처음부터 숍인숍이나 매대 운영에 동의했다면 이야기는 달라집니다. 민법 제630조①은 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우, 전차인이 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다고 정합니다. 즉 동의를 받은 전차인은 임대인과 직접적인 법률관계를 갖게 됩니다.

같은 조 ①은 이어서, 전차인이 전대인, 즉 원래 임차인에게 차임을 지급했다는 사정만으로는 임대인에게 대항하지 못한다고 정합니다. 다시 말해 전차인이 원래 임차인에게 이미 돈을 냈다고 하더라도, 그것만으로는 임대인에 대한 의무를 다했다고 주장할 수 없다는 뜻입니다. 임대인 입장에서 이 조문은 전차인으로부터 직접 차임을 받거나 의무 이행을 요구할 수 있는 근거가 될 수 있습니다.

제630조②은 이런 전대 승낙이 임대인이 임차인에 대해 가지는 권리 행사에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 즉 임대인이 전대를 승낙했다고 해서, 원래 임차인에 대한 차임청구권이나 해지권 같은 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 임대인은 여전히 임차인과 전차인 양쪽 모두에게 필요한 권리를 행사할 수 있는 구조입니다.

그래서 임대인이 숍인숍이나 매대 운영을 허용하기로 했다면, 단순히 구두로 승낙하는 데 그치지 말고 화해조항에 전차인의 범위, 점유 부분, 명도 시 처리 방식까지 명확히 담아 두는 편이 이후 분쟁을 막는 데 도움이 됩니다.

전차인을 화해조서의 당사자로 함께 넣을지, 아니면 임차인만 당사자로 하고 전차인은 임차인의 이행보조자 정도로 다룰지도 미리 정해 두어야 할 사항입니다. 전차인까지 당사자로 넣으면 명도나 원상회복 범위를 더 명확히 집행할 수 있는 대신, 그만큼 준비할 서류와 절차도 함께 늘어난다는 점을 고려해야 합니다.

제13조①이 알려주는 것 — 전대차 관계에 적용되는 조문

상가법 제13조①은 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9, 제11조, 제12조를 전대인과 전차인 사이의 전대차관계에 적용한다고 정합니다. 임대인의 동의를 받은 전대차라면, 전차인도 이 목록에 있는 조문들의 보호를 받을 수 있다는 의미입니다.

여기서 실무적으로 중요한 부분은, 이 목록에 권리금 회수기회 보호를 정한 제10조의4가 들어 있지 않다는 점입니다. 조문 구조만 놓고 보면, 전대인과 전차인 사이의 전대차관계에는 권리금 회수기회 보호 규정이 그대로 준용되지 않는다는 뜻으로 읽힙니다.

이 부분은 숍인숍이나 매대 형태로 영업하는 전차인의 권리금 문제를 검토할 때 특히 신경 써야 하는 지점입니다. 전차인이 원래 임차인에게 권리금을 지급하고 들어왔다 하더라도, 전대인-전차인 관계에서 상가법상 권리금 회수기회 보호를 그대로 주장할 수 있는지는 조문 구조상 단순하지 않을 수 있습니다. 이 문제는 임차인과 전차인 사이의 사적인 계약으로 정리해 둘 부분과, 법이 정한 보호 범위를 구분해서 접근해야 하는 지점이기도 합니다.

그렇기 때문에 화해조항을 설계할 때는 원래 임차인과 전차인 사이의 권리금 정산 방식, 명도 시점, 원상회복 범위까지 함께 규정해 두는 것이 바람직합니다. 조서에 미리 정리해 두면, 전대차 관계가 끝나는 시점에 누가 무엇을 책임지는지를 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.

실제 상황으로 보는 판단 포인트

임대인이 실무에서 자주 마주치는 세 가지 상황을 놓고 판단 기준을 짚어보겠습니다. 다만 아래 설명은 판단에 참고할 수 있는 일반적인 시각일 뿐, 실제 결론은 면적·운영 방식·임대인의 인지 여부 같은 개별 사정에 따라 달라질 수 있다는 점을 먼저 말씀드립니다. 계약서 문구 하나로 결론이 정해지는 문제가 아니라는 점을 이해하고 차근차근 접근하는 것이 중요합니다.

편의점 계산대 옆 작은 매대 하나를 다른 사업자의 상품 진열대로 내준 경우를 생각해 보겠습니다. 면적이 매우 작고, 계산과 관리가 편의점 임차인 한 사람 명의로 그대로 이루어진다면 소부분 사용에 가까운 사정으로 볼 여지가 있습니다. 다만 상가법상 '일부 전대'로 평가될 위험까지 완전히 없어지는 것은 아니므로, 임대인에게 사전에 알리고 동의를 받아 두는 편이 안전합니다.

카페 한쪽에 별도 브랜드의 소품·잡화 코너를 두고, 그 코너의 매출과 재고를 다른 사업자가 독립적으로 관리하는 경우라면 사정이 다릅니다. 별도의 사업자등록, 독립된 정산 구조, 고객이 인식하는 별개의 매장 이미지가 함께 존재한다면 소부분 사용으로만 보기 어려울 수 있고, 상가법상 일부 전대로 평가될 가능성이 더 커질 수 있습니다.

옷가게 매장 절반 이상을 다른 브랜드에 내주고 별도 간판까지 다는 편집숍 형태라면, 면적이나 운영 형태 어느 쪽으로 보더라도 전대에 해당할 가능성이 높아집니다. 이런 경우에는 처음부터 정식 전대차계약을 체결하고, 임대인·임차인·전차인 세 당사자의 관계를 제소전화해 숍인숍 화해조항에 모두 반영하는 방식으로 접근하는 편이 안전합니다.

세 가지 상황 모두에서 공통적으로 확인해야 할 것은 결국 임대인이 이 사실을 알고 동의했는지, 그리고 조서에 그 범위가 구체적으로 기록되어 있는지입니다. 이 두 가지가 갖춰져 있다면, 나중에 숍인숍이나 매대 운영을 둘러싼 다툼이 생기더라도 조서를 근거로 정리할 수 있는 여지가 커집니다.

화해조서 접수 서류, 숍인숍이 있다면 달라지는 점

숍인숍이나 매대 운영을 화해조항에 반영하기로 했다면, 제소전화해 신청서를 접수할 때 준비하는 서류에도 신경 쓸 부분이 생깁니다. 기본적으로 계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 위임장, 관할합의서 등이 필요합니다.

특히 임대차 목적물이 건물 1층의 일부분에 해당하는 경우에는 도면 첨부가 필요합니다. 숍인숍이나 매대처럼 매장 일부를 나눠 쓰는 형태라면, 어느 위치를 누가 사용하는지 도면으로 명확히 표시해 두는 것이 화해조항의 실효성을 높이는 데 도움이 됩니다.

위임장은 인감을 날인한 2부가 필요하고, 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내의 것이어야 합니다. 법인이 당사자라면 법인인감증명서와 법인등기부등본도 함께 준비해야 합니다. 전차인까지 조서 당사자로 넣기로 했다면, 전차인 쪽 서류도 같은 기준으로 갖춰야 절차가 지연되지 않습니다. 임차인 명의와 실제 매장을 운영하는 사업자 명의가 다르다면, 그 관계를 소명할 수 있는 자료까지 함께 챙겨 두는 편이 좋습니다.

서류가 한 번에 갖춰지지 않으면 접수 이후 보정명령으로 이어질 수 있고, 보정명령은 재판부가 배정된 이후에 나오는 만큼 전체 일정이 뜻하지 않게 늦어질 수 있습니다. 숍인숍·매대 조항처럼 당사자나 목적물 표시가 복잡해지는 사안일수록, 서류를 미리 꼼꼼히 준비해 두는 편이 절차를 앞당기는 데 도움이 됩니다.

전화상담 단계에서 숍인숍·매대 운영 여부를 미리 말씀해 주시면, 어떤 서류가 추가로 필요한지, 도면을 별도로 준비해야 하는지를 접수 전에 미리 안내받을 수 있습니다. 서류 목록을 한 번에 확인하고 준비하는 편이, 접수 이후 보정 절차를 거치는 것보다 전체 기간을 단축하는 데 훨씬 유리합니다.

같은 상황, 다른 결론 — 민법과 상가법의 시각차

같은 숍인숍·매대 임대라도 어떤 법을 기준으로 보느냐에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 화해조항을 설계할 때는 두 기준을 각각 따로 검토하는 자세가 필요합니다.

두 조문 모두를 충족하는 방향으로, 즉 어느 기준으로 보더라도 문제가 되지 않도록 화해조항을 다듬는 것이 가장 안전한 접근입니다. 민법과 상가법 중 어느 하나만 기준으로 삼아 안심하기보다는, 두 조문이 서로 다른 각도에서 같은 상황을 바라보고 있다는 점을 항상 염두에 두어야 합니다.

제소전화해 숍인숍 화해조항에 담아야 할 다섯 가지

숍인숍이나 매대 운영을 허용하기로 했다면, 제소전화해 조서의 화해조항에는 다음 다섯 가지를 구체적으로 담아 두는 것이 좋습니다. 막연히 '전대를 허용한다'는 한 문장만으로는 나중에 범위를 둘러싼 다툼을 막기 어렵습니다.

이 다섯 가지를 조서에 구체적으로 담아 두면, 나중에 임차인이 '작은 매대 하나 내준 것뿐'이라고 주장하거나 임대인이 '전대 자체를 모르고 있었다'고 다투는 상황을 줄일 수 있습니다. 특히 명도 범위와 점유자 표시는 실제 강제집행 단계에서 중요한 역할을 합니다.

다섯 가지 항목을 화해조항 초안에 옮길 때는 추상적인 표현보다 구체적인 숫자와 위치 표현을 쓰는 편이 좋습니다. 예컨대 '일부'라고만 쓰기보다 어느 벽면에서 어느 벽면까지, 출입구에서 몇 걸음 떨어진 위치인지처럼 도면과 함께 설명할 수 있는 표현을 쓰면, 나중에 범위를 둘러싼 해석 다툼 자체를 줄일 수 있습니다.

집행 단계에서는 조서나 집행문에 성명이 표시된 사람을 상대로 절차가 진행되는 것이 원칙이므로, 전차인이 실제로 점유하고 있는데 조서에는 그 사람이 빠져 있다면 명도 집행 자체가 지연될 수 있습니다. 제소전화해 숍인숍 화해조항을 설계하는 단계에서부터 이 점을 함께 고려해야 하는 이유입니다.

강행규정의 한계 — 임차인에게 불리한 조항은 위험합니다

화해조항을 촘촘하게 설계한다고 해서 임대인에게만 유리한 내용을 무제한으로 담을 수 있는 것은 아닙니다. 상가법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 이른바 강행규정입니다.

예를 들어 임차인이 숍인숍을 운영했다는 사정만으로 권리금 회수기회를 포기하도록 하는 조항이나, 갱신요구권 자체를 미리 포기시키는 조항을 화해조서에 넣더라도, 그 조항이 상가법 규정에 위반되고 임차인에게 불리하다면 효력이 없을 수 있습니다.

제소전화해는 임대인과 임차인 양쪽이 모두 동의해야 성립하는 절차이고, 조서가 확정되면 확정판결과 같은 효력을 갖는 만큼, 처음부터 강행규정에 어긋나지 않는 균형 잡힌 조항으로 설계하는 것이 임대인에게도 유리합니다. 나중에 효력을 다투는 상황이 생기면, 조서 전체의 신뢰도에도 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

결국 제소전화해 숍인숍 조항은 임대인의 통제권을 확보하면서도, 임차인의 정당한 권리를 과도하게 제한하지 않는 선에서 설계해야 안전합니다. 이 균형을 잡는 작업은 계약 관계 전체를 살펴야 하는 일인 만큼, 전화상담을 통해 사안별로 확인하는 편이 안전합니다.

화해조항을 문서로 완성하기 전에는 계약서의 특약사항 단계에서부터 숍인숍·매대 운영 관련 문구를 미리 넣어 두는 것도 방법입니다. 계약서 특약에 담긴 내용을 이후 제소전화해 신청서의 화해조항으로 그대로 옮기면, 임대인과 임차인이 처음 합의했던 취지가 조서에도 그대로 반영되어 뒤늦게 문구를 두고 다투는 상황을 줄일 수 있습니다.

제소전화해 숍인숍, 자주 묻는 질문