사용승인이 아직 나지 않은 신축 건물, 허가 없이 늘린 증축 부분, 등기부에 아예 나오지 않는 가건물까지 — 임대차 현장에는 완전한 등기부등본을 준비하지 못한 건물이 생각보다 많습니다. 이런 건물을 세놓으면서 임대차 관계를 명확히 정리하고 싶을 때, 제소전화해라는 제도 자체를 이용할 수 있는지부터 막막해하는 임대인·건물주가 적지 않습니다.

특히 상가 밀집 지역이나 재건축·재개발이 진행 중인 곳에서는 준공 직후 등기 절차가 마무리되기 전에 먼저 임차인을 들이는 경우, 공장·창고 부지에 허가 없이 부속 건물을 지어 함께 세놓는 경우처럼 미등기 상태의 건물이 실제 임대차 시장에 흔하게 등장합니다. 이런 건물은 계약서만 작성해 두고 끝내기보다 제소전화해로 명도·연체 관련 내용을 미리 정리해 두고 싶어 하는 임대인이 많은데, 정작 등기가 없다는 이유로 절차를 시작하기도 전에 망설이는 경우를 자주 봅니다.

이 가운데 하나라도 해당된다면, 아래 내용을 먼저 확인한 다음 계약서 작성이나 화해 신청 시점을 정하는 편이 안전합니다.

신청 조문 자체엔 등기 요건이 없습니다

제소전화해는 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 지방법원에 신청하는 절차입니다(민사소송법 제385조①). 조문이 정하고 있는 것은 신청인이 밝혀야 할 내용, 즉 무엇을 청구하는지와 왜 다투게 되었는지이지, 그 대상이 되는 건물이 등기되어 있어야 한다는 조건을 별도로 두고 있지 않습니다.

그러니 "등기가 안 된 건물이라서 제소전화해 자체가 원천적으로 불가능하다"는 말은 정확한 설명이 아닙니다. 실제로 상담을 하다 보면 이 두 가지를 혼동해서, 신청 문턱조차 없는 절차라고 단정하거나 반대로 절대 못 한다고 지레 포기하는 경우를 모두 봅니다. 정확히는 신청 자체의 문턱과, 신청서에 딸린 서류를 준비하는 실무의 문턱이 서로 다른 이야기라는 점을 구분해야 합니다.

같은 조항 ④항은 화해신청의 성질에 어긋나지 않으면 소에 관한 규정을 준용한다고 정하고 있어서, 뒤에서 살펴볼 목적물 표시나 첨부서류에 관한 실무 관행 역시 이 준용 구조 위에서 다뤄지는 문제입니다. 등기 여부와 상관없이 신청 자체는 열려 있되, 그 신청을 실제로 받아들이게 만드는 준비 과정에서 미등기 건물 특유의 난관이 생긴다고 이해하시면 됩니다.

임대인 입장에서는 "등기가 없으니 제소전화해도 못 한다"고 지레 포기하기보다, 조문상 문턱과 실무상 준비 사항을 나눠서 접근하는 편이 시간을 아낍니다. 반대로 "조문에 등기 요건이 없으니 서류 없이도 그냥 접수하면 된다"고 안이하게 생각하는 것도 위험합니다. 목적물을 증명할 자료가 부실한 채로 신청서를 내면 법원의 보정 요구가 반복되면서 오히려 시간이 더 걸릴 수 있기 때문입니다. 결국 핵심은 신청 가부를 미리 단정하지 않고, 지금 보유한 자료로 목적물을 얼마나 구체적으로 설명할 수 있는지를 먼저 점검하는 데 있습니다.

그런데 왜 신청 단계에서 막힌다는 말이 나올까요

제소전화해를 준비할 때 보통 계약서 사본과 함께 등기사항증명서, 건축물대장, 토지대장 같은 서류를 첨부해 목적물이 어떤 건물인지, 누가 소유하고 있는지를 법원에 보여줍니다. 이 서류들은 건물이 등기되어 있고 건축물대장에 등재되어 있다는 전제 위에서 발급되는 것들이라, 미등기 건물이나 무허가 증축 부분에는 애초에 그런 서류가 존재하지 않거나 발급 자체가 되지 않는 경우가 많습니다.

법원 입장에서는 화해조항에 적을 목적물이 세상에 실제로 존재하는 어느 건물, 어느 부분인지를 확인할 수 있어야 조서를 만들 수 있습니다. 등기부·건축물대장이라는 익숙한 자료가 빠지면 이 확인 작업 자체가 더뎌지거나, 법원이 보완을 요구하는 사례가 생기는 것이 실무에서 "미등기 건물은 어렵다"는 인상으로 이어지는 배경입니다.

다시 말해 막히는 지점은 신청권 자체가 아니라, 목적물을 증명하는 자료의 공백입니다. 이 공백을 어떻게 메우느냐에 따라 절차가 순조로울 수도, 여러 차례 보완을 거칠 수도 있습니다.

여기에 더해 임대인이 여러 건물을 함께 소유하고 있거나, 건물 일부만 증축된 경우라면 어느 부분이 등기되어 있고 어느 부분이 미등기인지부터 구분해야 합니다. 예를 들어 본채는 정상적으로 보존등기가 되어 있는데 옥상에 허가 없이 지은 옥탑을 함께 임대하는 경우, 본채 부분은 등기부로 특정하고 옥탑 부분은 별도의 도면·사진으로 특정하는 식으로 서류를 나눠서 준비하는 것이 현실적인 접근입니다. 이렇게 부분별로 접근을 달리하면, 건물 전체가 미등기라고 오해해 처음부터 포기하는 상황을 피할 수 있습니다.

목적물은 무엇으로 대신 증명해야 할까요

등기부·건축물대장을 대신할 자료는 건물의 형태와 상황에 따라 달라지기 때문에, 어떤 서류 하나만 있으면 충분하다고 일반화하기는 어렵습니다. 다만 공통적으로 필요한 방향은 정해져 있습니다. 건물의 위치와 층, 구조와 면적을 구체적으로 보여주는 자료, 그리고 임대인이 실제로 그 건물을 처분할 수 있는 지위에 있다는 점을 뒷받침하는 자료입니다.

어떤 자료를 어느 조합으로 제출해야 하는지는 건물의 상태와 관할 법원의 판단에 따라 달라질 수 있어 사안별로 다시 확인해야 합니다. 다만 분명한 것은, 서류가 빈약할수록 화해조항 문구 자체를 더 꼼꼼하게 써서 목적물을 특정해야 한다는 점입니다. "OO동 소재 철근콘크리트조 2층 건물 중 1층 전부, 별지 도면 표시 부분"처럼 구체적인 표현을 쓰는 것이 등기부 한 줄을 대신하는 역할을 합니다.

토지대장·토지등기사항증명서에 적힌 지번을 기준으로 건물의 위치를 특정하고, 여기에 실측 면적과 층수, 사진 촬영 날짜까지 함께 남겨 두면 나중에 건물 현황이 바뀌더라도 계약 당시의 목적물이 어떤 상태였는지를 비교적 분명하게 보여줄 수 있습니다. 법원마다 요구하는 소명자료의 형식이나 정도에 차이가 있을 수 있어서, 미리 어느 정도 자료가 필요할지 짐작하기보다는 보유한 자료 목록을 두고 상담을 거쳐 부족한 부분을 채워가는 방식이 현실적입니다.

무허가 건물이라고 임대차 계약 자체가 무효가 되지는 않습니다

건물이 미등기 상태이거나 일부가 무허가라는 사실과, 그 건물에 관한 임대차 계약 자체의 효력은 서로 다른 문제입니다. 임대인과 임차인이 목적물을 특정해 임대료와 기간을 정하고 건물을 인도하기로 합의했다면, 그 계약이 곧바로 무효가 된다고 단정할 근거는 없습니다. 다만 무허가 건물이라는 사정은 행정청의 시정명령이나 이행강제금 부과 같은 별도의 행정상 위험으로 이어질 수 있고, 이는 임대차 계약의 사법상 효력과는 별개로 검토해야 하는 영역입니다.

그래서 계약서를 쓸 때 "이 건물이 무허가·미등기 상태라는 사실을 임차인이 계약 시점에 이미 알고 있었다"는 점을 명확히 남겨 두는 편이 뒷날 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다. 임차인이 나중에 이 사실을 몰랐다며 계약 해지나 손해배상을 주장하는 상황을 미리 막기 위해서입니다. 화해조항에도 목적물의 현황을 있는 그대로 기재해 두면, 등기부가 없는 상태에서도 당사자 쌍방이 어떤 건물을 두고 합의했는지가 조서에 남게 됩니다.

물론 행정상 철거명령이 실제로 집행되어 건물 자체가 없어지는 상황까지 계약서 문구만으로 막을 수는 없습니다. 이런 위험까지 감안한다면, 화해조항에 건물이 행정처분으로 철거되는 경우의 처리 방법을 함께 정해 두는 것도 고려할 만합니다. 다만 이 부분의 구체적인 효력은 사안에 따라 달라질 수 있는 영역이라 개별적으로 확인이 필요합니다.

상가건물임대차보호법은 미등기 건물에도 그대로 적용될까요

상가건물임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용되고, 다만 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차는 원칙적으로 적용 대상에서 빠집니다(상가법 제2조①, 구체적인 환산 비율·금액은 사안마다 별도로 확인해야 하는 영역입니다). 이 조문은 "사업자등록 대상 건물"이라는 실질을 기준으로 삼을 뿐, 등기 여부를 직접적인 적용 요건으로 규정하고 있지는 않습니다.

대항력에 관해서도, 임대차는 등기가 없더라도 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있는 효력이 생긴다고 정하고 있습니다(상가법 제3조①). 조문 문언만 보면 건물 자체의 등기 여부보다 임차인의 인도·사업자등록이라는 사실 관계를 중심에 두고 있는 셈입니다.

다만 미등기이거나 무허가로 지어진 건물에 이 조항들이 실제로 어디까지 적용되는지는 개별 사안과 판례의 축적에 따라 달라질 수 있는 영역이어서, 어느 한쪽으로 단정하기는 어렵습니다. 화해조항을 설계할 때에는 이런 불확실성을 전제로, 상가법 적용 여부와 별개로도 당사자 간 권리·의무가 분명히 정리되도록 조항 자체를 촘촘히 쓰는 것이 안전한 접근입니다.

실무적으로는 상가법 적용 여부가 불분명한 상태를 그대로 방치하기보다, 화해조항 자체에 연체 시 해지, 명도 시점, 원상회복 범위 같은 내용을 구체적으로 담아 두는 편이 낫습니다. 법이 적용되는지 다투는 국면이 오더라도, 이미 당사자들이 합의해 둔 화해조항이 있다면 그 합의 내용을 우선 근거로 삼을 수 있기 때문입니다. 등기부라는 공적 자료가 없는 만큼, 계약서와 화해조서라는 당사자 간 문서의 완성도가 더 중요해지는 셈입니다.

주택임대차보호법 기준은 다릅니다

같은 미등기 건물이라도 주거용으로 쓰인다면 판단 기준이 달라집니다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부 임대차에 적용되고, 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 함께 쓰이는 경우에도 적용될 수 있다고 정하고 있습니다(주임법 제2조). 상가법이 사업자등록 대상 건물이라는 기준을 쓰는 것과 달리, 주임법은 건물의 실제 용도, 즉 주거용으로 쓰이고 있는지를 기준으로 삼습니다.

이 역시 등기 여부를 직접 요건으로 삼지는 않지만, 무허가 주택이나 미등기 건물에 관해서는 대항력·우선변제권 같은 구체적인 보호 내용이 판례를 통해 다듬어져 온 영역이어서, 단순히 "주거용이면 무조건 적용된다"고만 정리하기보다는 건물의 형태와 사용승인 여부, 임차인의 전입신고 상황까지 함께 살펴야 정확한 판단에 가까워집니다. 이 부분도 사안에 따라 결론이 달라질 수 있는 영역이라는 점을 염두에 두어야 합니다.

실무에서는 다가구주택 반지하나 옥탑, 무허가로 증축한 방 한 칸을 세놓는 사례에서 이런 문제가 자주 나타납니다. 임차인 입장에서는 전입신고와 확정일자만 갖추면 안전하다고 생각하기 쉽지만, 건물 자체가 미등기이거나 무허가라면 그 보호가 실제로 어떻게 작동하는지 다시 확인이 필요한 상황이 생길 수 있습니다. 그래서 임대인·임차인 모두, 계약 시점에 건물의 등기·허가 상태를 먼저 확인하고 화해조항에 그 사실관계를 정확히 반영해 두는 것이 뒤탈을 줄이는 방법입니다.

미등기 전세와 헷갈리지 마세요

"미등기"라는 단어 때문에 자주 섞이는 개념이 하나 더 있습니다. 바로 주택임대차보호법이 정하는 "미등기 전세"입니다. 이름은 비슷하지만 이번 글에서 다루는 미등기 건물 임대차와는 뿌리가 다른 이야기입니다.

즉 미등기 전세는 "건물 등기"가 아니라 "전세권 등기"가 빠진 경우를 가리키는 개념입니다. 건물 자체는 등기부에 멀쩡히 올라가 있는 경우가 대부분이라, 신축 건물이나 무허가 증축 부분처럼 건물 자체의 등기가 없는 이번 주제와는 확인해야 할 서류도, 신경 써야 할 위험도 전혀 다릅니다. 계약서에 "전세"라는 단어가 들어간다고 해서 두 개념을 같은 것으로 오해하지 않도록 주의해야 합니다.

반대로 임차인이 보증금 조항으로 강제경매를 하려면

제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아니라 임차인 동의 없이는 성립할 수 없는, 양쪽을 함께 지키는 균형 잡힌 조서를 만드는 절차입니다. 그래서 화해조항에는 보증금을 돌려받지 못했을 때 임차인이 취할 수 있는 조치도 함께 담기는 경우가 많은데, 임대인의 건물이 미등기 상태라면 이 국면에서도 별도의 문제가 생깁니다.

화해조서의 보증금 반환 조항을 근거로 임차인이 건물을 강제경매에 부치려 할 때, 신청서에는 원칙적으로 등기사항증명서를 붙이지만 채무자 명의로 등기되지 않은 부동산이라면 그 부동산이 채무자 소유임을 증명하는 서류, 지번과 구조·면적을 증명하는 서류, 그리고 그 건물에 관한 건축허가나 건축신고를 증명하는 서류를 대신 붙이도록 정하고 있습니다(민사집행법 제81조①2호 단서).

다시 말해 건축허가나 건축신고 자체가 없는 완전한 무허가 건물이라면, 이 서류를 갖추지 못해 경매 신청 단계에서부터 막힐 수 있다는 뜻입니다. 이 부분 역시 건물의 형태와 자료 상황에 따라 결론이 달라질 수 있는 영역이라 단정하기는 어렵지만, 미등기 건물을 임차할 때는 임차인 쪽에서도 이런 위험을 미리 인지하고 화해조항 설계 단계부터 대비하는 편이 안전합니다.

이런 사정을 알고 나면, 임차인 입장에서는 계약을 맺기 전에 "이 건물이 나중에 보증금을 못 받았을 때 강제경매로 회수할 수 있는 상태인지"를 미리 따져보는 것이 중요해집니다. 건축허가나 건축신고 자료가 아예 없는 완전한 무허가 건물이라면, 화해조항에 보증금 반환을 담보할 다른 장치, 예를 들어 연대보증인을 세우거나 임대인의 다른 재산에 관한 조항을 함께 검토해 보는 것도 하나의 방법입니다. 다만 이런 대안적인 조항 역시 사안마다 설계가 달라지는 영역이므로, 상담을 통해 건물 상태와 보유 자료를 구체적으로 짚어보는 편이 정확합니다.

화해조서로 명도까지 가는 길에서도 특정은 다시 중요해집니다

화해조항에 명도 조건까지 담아 두었다면, 나중에 강제집행 단계에서도 같은 문제가 반복됩니다. 명도는 집행관이 채무자의 점유를 풀어 채권자에게 넘겨주는 방식으로 이루어진다고 정하고 있는데(민사집행법 제258조①), 집행권원과 집행문에 목적물이 정확히 특정되어 있지 않으면 집행관이 현장에서 어느 건물, 어느 부분을 인도해야 하는지 확인하는 과정에서부터 절차가 지체될 수 있습니다.

신청 단계에서 목적물을 꼼꼼하게 특정해 두는 작업이 단지 법원 접수를 통과하기 위한 형식이 아니라, 몇 달 뒤 실제로 명도집행을 신청할 때 집행관과 임차인 모두에게 다툼의 여지를 줄이는 실질적인 안전장치라는 점을 기억해야 합니다. 등기부라는 손쉬운 근거가 없는 미등기 건물일수록, 계약서와 화해조항 문구 자체가 그 역할을 대신해야 합니다.

특히 건물 일부만 무허가로 증축된 경우, 명도 대상이 본채 전체인지 증축 부분까지 포함하는지를 화해조항에 분명히 적어 두지 않으면 집행 현장에서 범위를 두고 실랑이가 생길 수 있습니다. "1층 전체 중 별지 도면 표시 ㄱㄴㄷㄹ 부분"처럼 도면과 문장을 함께 활용해 특정하면, 등기부 지번·구조·면적이라는 공적 근거가 없는 상태에서도 집행관이 참고할 수 있는 구체적인 기준이 마련됩니다. 이렇게 준비해 둔 자료는 명도집행뿐 아니라 앞서 살펴본 목적물 특정, 강제경매 첨부서류 준비에도 함께 쓰이는 경우가 많아, 한 번 정리해 두면 여러 단계에서 반복적으로 활용할 수 있습니다.

미등기 건물, 준비는 이런 순서로

계약서·화해조항에 함께 넣어두면 좋은 문구

등기부라는 공적 근거가 없는 만큼, 계약서와 화해조항 문구 자체가 그 공백을 메우는 역할을 해야 합니다. 아래 네 가지는 미등기·무허가 건물을 임대할 때 특히 신경 써야 하는 문구입니다.

이런 문구들은 어디까지나 당사자 간 합의로 위험을 나누는 장치일 뿐, 행정청의 처분 자체를 막아주는 것은 아닙니다. 그럼에도 등기부라는 손쉬운 근거가 없는 상황에서는 이렇게 문구를 촘촘히 쌓아가는 것이 목적물을 둘러싼 다툼을 줄이는 가장 현실적인 방법입니다.

자주 묻는 질문

제소전화해는 임대인 혼자만의 편의를 위한 절차가 아니라, 임차인의 동의가 있어야만 성립하는 균형 잡힌 조서를 만드는 과정입니다. 미등기 건물처럼 서류가 부족한 상황일수록 이 균형을 지키면서도 목적물을 정확히 특정하는 문구 설계가 더욱 중요해집니다. 어떤 자료가 있고 어떤 자료가 부족한지는 건물마다 다르기 때문에, 보유하신 서류 목록을 전화로 먼저 말씀해 주시면 신청이 가능한 상태인지, 추가로 준비할 것이 무엇인지를 확인해 드릴 수 있습니다.

신축 건물의 보존등기를 앞두고 있는 임대인이라면 등기 완료 시점과 임대차 계약 시점 중 어느 쪽을 먼저 진행하는 것이 유리한지부터 궁금하실 수 있고, 이미 임차인을 들인 뒤에야 무허가 증축 사실을 알게 된 경우라면 지금이라도 화해조항으로 정리할 수 있는지가 궁금하실 수 있습니다. 두 경우 모두 건물 상태와 보유 자료에 따라 접근 방법이 달라지므로, 서면으로 정리하기보다는 전화로 구체적인 상황을 설명해 주시는 편이 훨씬 빠르고 정확한 안내로 이어집니다.

지금까지 살펴본 것처럼 미등기 건물 임대차의 핵심은 "할 수 있느냐 없느냐"라는 이분법이 아니라, 어떤 자료로 목적물을 특정하고 어떤 문구로 화해조항을 설계하느냐에 있습니다. 같은 미등기 건물이라도 준비 상태에 따라 절차가 순조로울 수도, 여러 차례 보완이 필요할 수도 있는 만큼, 보유하신 서류와 건물 현황을 가장 잘 아는 쪽은 임대인·임차인 본인입니다. 그 내용을 02-591-2334 상담 단계에서 충분히 공유해 주시는 것이 정확한 방향을 잡는 첫걸음입니다.