이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

명도확약서는 계약 특약이나 별도 서면으로 흔히 쓰이는 문서입니다. 그런데 어디까지 효력이 있는지는 막상 문제가 생기는 시점에야 확인하게 되는 경우가 많습니다. 아래 항목 중 해당하는 것이 있다면 이 글을 끝까지 읽어보시길 권합니다.

특히 상가 임대차처럼 보증금과 별개로 권리금, 시설비, 인테리어 비용이 얽혀 있는 경우에는 명도가 늦어질수록 임대인이 감당해야 하는 부담도 함께 커집니다. 확약서를 쓸 때부터 이런 위험을 고려해두었는지에 따라 나중에 대응할 수 있는 범위가 달라집니다.

• 계약서 특약에 명도확약서 문구를 넣어두고 안심하고 계신 임대인
• 명도확약서에 공증까지 받아두었으니 문제없다고 생각하고 계신 분
• 위약금 조항을 크게 적어두면 그대로 받을 수 있다고 알고 계신 분
• 서명받은 확약서가 판결과 같은 효력이라고 믿고 계신 분

오해 ① 명도확약서에 공증만 받으면 언제든 명도 집행이 됩니다?

많은 임대인이 확약서를 쓰면서 공증사무소에서 도장만 받으면 나중에 문제없이 강제집행까지 할 수 있다고 생각합니다. 그러나 민사집행법 제56조 4호가 정한 공정증서는 일정한 금액의 지급이나 대체물, 유가증권의 일정 수량 급여를 목적으로 하는 청구에 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적힌 것만 집행권원이 됩니다. 건물을 비워달라는 청구, 즉 명도는 이 4호가 말하는 금전이나 대체물 급여 청구가 아니어서 통상의 공정증서로는 다루지 못합니다.

건물의 인도나 반환을 목적으로 하는 공정증서는 공증인법 제56조의3이 따로 정합니다. 이 조항 1항 단서에 따르면 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도하거나 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 그 증서에 임차인에게 지급할 금원 부분에도 강제집행을 승낙하는 합의 내용이 함께 포함된 경우에만 작성할 수 있습니다. 계약을 맺는 시점에 미리 받아두는 공증으로는 이 요건을 채우기 어렵습니다.

같은 조 2항은 어느 한쪽 당사자가 상대방을 대리하거나 한 대리인이 양쪽을 함께 대리하는 방식으로는 이 공정증서를 촉탁할 수 없다고 정합니다. 3항은 이렇게 작성된 공정증서를 민사집행법 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 본다고 정하고, 4항은 이 증서에 대한 집행문을 공증인이 그 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 내어준다고 정합니다. 공증사무소 도장만으로 곧바로 집행에 들어가는 것이 아니라 법원의 허가 절차가 한 단계 더 있는 셈입니다.

정리하면 "확약서에 공증만 받으면 언제든 집행된다"는 말도, 반대로 "건물명도는 공정증서로 아예 집행할 수 없다"는 말도 모두 정확하지 않습니다. 계약 초기에 받은 공증이나 인도 6개월보다 훨씬 이전에 작성된 확약서 공증은 이 요건을 채우지 못해 실제 집행 단계에서 다시 문제가 될 수 있습니다. 이 지점이 확약서와 제소전화해가 갈리는 첫 번째 이유입니다.

예를 들어 계약을 체결하면서 곧바로 공증사무소에서 확약서 공증을 받아두었다면, 실제로 임대차가 종료되어 인도해야 하는 시점과는 6개월 이상 차이가 날 가능성이 큽니다. 이런 경우 처음 받아둔 공증만으로는 공증인법 제56조의3 1항 단서의 시점 요건을 채우지 못해, 명도가 필요한 시점에 다시 서류를 정비해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

오해 ② 위약금을 크게 적어두면 그 금액을 전부 받을 수 있습니다?

확약서에 위약금 조항을 넣으면서 액수를 크게 써두면 임차인이 약속을 어겼을 때 그 금액을 그대로 받을 수 있다고 생각하는 경우가 많습니다. 민법 제398조 4항은 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다고 정합니다. 특별히 위약벌이라는 취지가 분명하지 않은 한 손해배상액을 미리 정해둔 것으로 다뤄진다는 뜻입니다.

같은 조 2항은 손해배상 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 확약서에 아무리 큰 금액을 적어두어도 실제 손해에 비해 지나치게 많다고 판단되면 그 금액 그대로 인정되지 않을 수 있다는 뜻입니다. 반대로 위약금이 위약벌에 해당하는지 손해배상액의 예정인지는 문언과 정황에 따라 달라지는 해석의 문제이므로 이 글에서 단정하지 않습니다.

위약금 조항을 설계할 때는 액수 자체보다 연체차임, 원상회복 비용, 명도 지연에 따른 손해를 어떻게 나누어 정할지가 더 중요합니다. 제소전화해 조서에 이런 항목을 구체적으로 나누어 적으면 나중에 다툼이 생겼을 때 각 항목의 근거를 설명하기가 한결 수월해집니다.

위약금 조항을 정할 때 연체차임과 지연손해금까지 한꺼번에 뭉뚱그려 큰 금액으로 적어두면, 나중에 각 항목이 얼마씩 차지하는지 설명하기가 오히려 어려워집니다. 항목을 나누어 적어두는 습관이 감액 여부를 다툴 때도, 실제 손해를 소명할 때도 도움이 됩니다.

오해 ③ 갱신요구권이나 권리금 포기 문구도 확약서에 넣으면 유효합니다

계약 초기에 임차인에게 갱신요구권이나 권리금 회수기회를 포기하도록 하는 문구를 확약서에 넣는 경우가 있습니다. 그러나 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하는 강행규정입니다. 서명을 받았다는 사정만으로 이 강행규정의 적용을 피해가지는 못할 수 있습니다.

제소전화해에서도 같은 문제가 반복됩니다. 강행법규에 어긋나는 조항은 화해조서에 담기 어렵고, 신청 단계에서 보정 사유가 되기도 합니다. 결국 확약서든 조서든 임차인에게 일방적으로 불리한 포기 문구를 넣는 방식보다는, 양쪽이 지킬 수 있는 조건을 균형 있게 담는 편이 실제로 집행 가능한 문서를 만드는 길입니다.

임대인 입장에서는 손해라고 느낄 수 있지만, 임차인의 동의 없이는 성립하지 않는 균형 잡힌 조서가 오히려 나중의 다툼을 줄여줍니다. 어떤 문구를 넣을 수 있고 어떤 문구를 넣을 수 없는지는 사안마다 확인이 필요한 부분이라, 확약서 초안을 만들기 전에 미리 점검해보시길 권합니다.

포기 문구를 넣을지 고민하기 전에, 애초에 그 조항이 없어도 명도 시점과 원상회복 범위를 충분히 못박을 수 있는지부터 확인하는 편이 실용적입니다. 강행규정에 걸릴 위험이 있는 문구에 기대기보다, 적법한 범위 안에서 집행 가능한 조항을 촘촘히 설계하는 쪽이 결과적으로 더 안전합니다.

오해 ④ 확약서에 정한 기한이 지나면 임대인이 직접 짐을 빼도 됩니다

확약서에 적은 명도 기한이 지나도 임차인이 스스로 나가지 않으면, 임대인이 직접 문을 열고 짐을 옮겨도 된다고 오해하는 경우가 있습니다. 그러나 민사집행법 제258조 1항은 채무자가 점유하는 건물을 채권자에게 인도하는 집행은 집행관이 그 물건에 대한 채무자의 점유를 채권자에게 넘겨주는 방법으로 한다고 정합니다. 2항은 이 인도는 채권자 또는 그 대리인이 인도 장소에 출석한 때에만 실시할 수 있다고 정합니다.

즉 집행은 집행관이라는 국가기관을 통해서, 그것도 채권자나 대리인이 현장에 있어야만 진행됩니다. 확약서에 기한을 정해두었다는 사정만으로 임대인이나 고용한 인력이 직접 점유를 빼앗는 방식은 이 조문이 예정한 절차가 아닙니다. 정해진 기한이 지났다면 확약서를 근거로 곧바로 실력을 행사할 것이 아니라, 그 확약서를 집행권원으로 뒷받침하거나 별도 절차를 밟는 과정이 필요합니다.

이 지점에서 확약서의 한계가 다시 드러납니다. 확약서 자체가 집행권원이 아니라면 아무리 기한이 명확해도 집행관을 통한 절차를 거칠 근거가 없기 때문입니다. 결국 기한을 못 박아두는 것만으로는 부족하고, 그 기한을 실제로 집행 가능한 문서로 뒷받침해두는 작업이 함께 있어야 합니다.

실제로 임차인이 나가지 않아 애가 타는 상황일수록 직접 문을 여는 방법에 마음이 기울기 쉽습니다. 그러나 이런 자력구제는 오히려 임대인에게 별도의 법적 책임 문제를 만들 수 있어, 급할수록 정식 절차를 밟는 편이 결과적으로 더 빠른 길이 되는 경우가 많습니다.

오해 ⑤ 확약서도 판결과 같은 효력을 가집니다

확약서에 서명하고 도장까지 찍었으니 판결을 받은 것과 다름없다고 생각하는 경우가 있습니다. 그러나 확정판결과 같은 효력은 아무 문서에나 인정되는 것이 아닙니다. 민사소송법 제220조는 화해, 청구의 포기·인낙을 변론조서나 변론준비기일조서에 적은 때에 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정합니다.

당사자끼리 사적으로 작성한 확약서는 이 조문이 말하는 조서에 해당하지 않습니다. 확약서는 계약의 일종으로서 그 내용을 지키지 않으면 손해배상을 청구할 근거는 되지만, 그 자체로 곧바로 강제집행에 들어갈 수 있는 집행권원은 아닙니다. 확정판결과 같은 효력을 얻으려면 제소전화해처럼 법원의 화해조서를 거치는 절차가 필요합니다.

이 차이를 모른 채 확약서만 믿고 있다가 정작 명도가 늦어지는 시점에야 집행권원이 없다는 사실을 알게 되는 경우가 적지 않습니다. 확약서를 작성한 시점부터 이를 조서로 옮겨둘지 함께 검토해두면 이런 공백을 줄일 수 있습니다.

특히 공증사무소에서 확약서에 공증을 받았다는 사실과, 법원의 화해조서를 받았다는 사실을 같은 것으로 혼동하는 경우가 있습니다. 두 절차는 관여하는 기관도, 요건도, 효력의 근거 조문도 다르므로 지금 손에 쥐고 있는 문서가 정확히 무엇인지부터 확인해두실 필요가 있습니다.

오해 ⑥ 확약서는 나중에 조서로 바꿀 수 없습니다

이미 확약서를 써버렸으니 이제 와서 제소전화해로 바꾸기에는 늦었다고 생각하는 분들이 많습니다. 그러나 확약서에 담긴 명도 시점, 위약금, 원상회복 범위 같은 내용을 그대로 화해조항으로 옮겨 제소전화해를 신청하는 방식은 실무에서 자주 쓰입니다. 확약서 자체가 무효가 되는 것이 아니라, 그 내용을 집행 가능한 형태로 다시 담아내는 절차라고 보시면 됩니다.

다만 확약서 문구를 그대로 옮기기보다는, 앞서 살펴본 오해들을 하나씩 점검하며 강행규정에 어긋나는 부분은 없는지, 위약금 조항이 과다하지는 않은지, 공증인법이 정한 6개월 요건에 맞는 시점인지를 다시 확인하는 편이 안전합니다. 이 과정에서 임차인의 동의를 얻어 균형 잡힌 조서로 완성해가는 것이 제소전화해의 기본 방향입니다.

계약 초기에 미처 조서를 만들지 못했더라도, 임대차가 진행되는 도중이나 만료를 앞둔 시점에도 신청 자체는 가능합니다. 확약서로 시작했다고 해서 더 안전한 절차로 옮겨갈 기회를 놓친 것은 아니라는 점을 기억해두시면 좋겠습니다.

전환을 고민하실 때는 확약서에 이미 정해둔 조건을 버리는 것이 아니라, 그 조건을 법원 절차 안으로 옮겨 담는다고 생각하시면 이해가 쉽습니다. 명도 시점이나 위약금 같은 뼈대는 유지하면서 강행규정 위반 여부만 다시 점검하면 되는 경우가 많습니다.

여섯 가지 오해, 이렇게 정리해두세요

앞서 살펴본 내용을 오해와 실제 요건으로 짝지어 정리하면 아래와 같습니다. 확약서를 검토하실 때 이 표를 순서대로 확인해보시면 놓치는 부분을 줄일 수 있습니다.

여섯 가지를 함께 놓고 보면 공통된 흐름이 보입니다. 확약서에 무엇을 적었는지보다, 그 내용이 실제로 집행 가능한 절차와 요건으로 뒷받침되어 있는지가 더 중요하다는 점입니다. 다음 항목에서는 확약서만 있고 조서가 없을 때 실제로 어떤 문제가 생기는지 살펴보겠습니다.

확약서만 있고 조서가 없으면 어떤 문제가 생기나요

확약서만 있고 집행권원이 없는 상태에서 임차인이 약속한 기한을 넘기면, 임대인은 곧바로 강제집행에 들어갈 수 없습니다. 결국 명도소송을 새로 제기하거나, 뒤늦게 공증인법 제56조의3 요건에 맞춰 공정증서를 준비하거나, 제소전화해를 신청하는 절차를 그제서야 시작하게 되는 경우가 많습니다.

이 과정에서 시간이 지체되는 동안 임차인은 계속 점유를 유지하게 되고, 차임이나 관리비가 연체되는 상황이 함께 겹치기도 합니다. 확약서 단계에서 이런 공백을 예상하지 못했다면, 명도가 늦어지는 기간만큼 임대인이 감당해야 하는 부담도 함께 길어질 수 있습니다.

반대로 처음부터 제소전화해를 준비해두었다면, 화해조서가 확정판결과 같은 효력을 가지므로 정해진 명도 시점이 지난 뒤 상대적으로 신속하게 집행 절차로 넘어갈 수 있습니다. 확약서만으로 진행할지, 제소전화해까지 마쳐둘지는 계약 초기에 결정해두시는 편이 이후의 혼란을 줄여줍니다.

물론 모든 임대차에 제소전화해가 필요한 것은 아닙니다. 다만 임차인이 협조적이지 않을 가능성이 있거나, 보증금이 크지 않아 임차인이 스스로 나갈 유인이 적은 임대차라면, 확약서 단계에서 머무르기보다 집행권원까지 미리 갖춰두는 편이 실제 분쟁이 생겼을 때 훨씬 든든합니다.

반대로 임차인과의 관계가 오래되고 신뢰가 쌓여 있어 큰 다툼이 예상되지 않는 경우라면, 확약서만으로도 당장은 충분하다고 느껴질 수 있습니다. 다만 임차인이 바뀌거나 건물이 매매되는 등 사정이 달라지면 확약서의 실효성도 함께 흔들릴 수 있으므로, 그런 변화가 예상될 때는 제소전화해로 미리 옮겨두는 편을 검토해보시길 권합니다.

확약서와 제소전화해조서, 무엇이 다른가요

지금까지 살펴본 오해들은 결국 확약서와 법원이 관여하는 집행권원의 차이를 몰라서 생기는 경우가 많습니다. 두 문서를 나란히 놓고 비교하면 그 차이가 더 분명해집니다.

정리하면 확약서는 관계를 미리 정리해두는 약속의 성격이 강하고, 제소전화해조서나 요건을 갖춘 공정증서는 실제로 집행까지 이어질 수 있는 문서입니다. 계약 단계에서부터 어느 쪽으로 갈지 정해두면 나중에 혼란을 줄일 수 있습니다.

확약서 작성 전, 이 세 가지부터 확인하세요

여섯 가지 오해를 한 번에 피하는 가장 좋은 방법은, 확약서를 쓰기 전에 아래 세 가지를 먼저 확인해두는 것입니다. 계약을 새로 맺는 단계라면 지금 점검해두시고, 이미 확약서가 있다면 이 기준으로 다시 살펴보시길 권합니다.

첫째, 실제로 임대차가 종료되어 인도해야 하는 시점과 공증을 받으려는 시점 사이의 간격을 확인해야 합니다. 공증인법 제56조의3 1항 단서가 정한 6개월 이내 요건에 맞추려면, 계약 초기가 아니라 인도가 임박한 시점에 다시 공증을 준비하는 일정을 미리 잡아두어야 합니다.

둘째, 위약금이나 손해배상 조항을 하나의 큰 금액으로 뭉뚱그리지 않았는지 확인해야 합니다. 연체차임, 원상회복 비용, 명도 지연 손해를 항목별로 나누어 적어두면 민법 제398조 2항의 감액 판단에서도, 실제 손해를 설명하는 과정에서도 유리합니다.

셋째, 갱신요구권이나 권리금 회수기회를 포기하게 하는 문구, 그 밖에 임차인에게 일방적으로 불리한 조항이 들어 있지는 않은지 다시 살펴야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제15조에 걸리는 문구는 확약서 단계에서도, 나중에 제소전화해 조서로 옮기는 단계에서도 걸림돌이 될 수 있습니다.

넷째, 확약서에 서명한 이후에도 관련 자료를 잘 보관해두어야 합니다. 계약서 원본, 확약서 사본, 내용증명이나 문자메시지처럼 임차인과 주고받은 기록은 나중에 제소전화해를 신청하거나 명도소송으로 넘어갈 때 다투는 사정을 밝히는 자료로 쓰입니다. 확약서 한 장만 보관해두고 다른 자료를 정리해두지 않으면, 막상 필요한 시점에 자료를 다시 모으느라 시간이 걸릴 수 있으니 평소에 폴더나 파일로 정리해두시길 권합니다.

이 네 가지를 미리 점검해두면 확약서를 제소전화해로 옮기는 시점에 다시 손볼 내용이 줄어듭니다. 확약서 초안 단계부터 확인받고 싶으시다면 상담을 통해 함께 검토해드립니다.

확약서를 제소전화해로 옮기는 절차는 이렇게 진행됩니다

이미 작성해둔 확약서가 있다면 처음부터 다시 협상할 필요 없이, 그 내용을 바탕으로 제소전화해를 준비하면 됩니다. 전체 흐름을 단계별로 정리하면 아래와 같습니다.

이 절차에서 의뢰인이 직접 신경 쓰셔야 하는 부분은 상담과 서류 준비, 비용 확인 정도이며, 화해기일 출석 같은 절차는 대리인을 통해 진행할 수 있습니다. 확약서를 이미 갖고 계신 경우 처음부터 새로 협의하는 절차보다 준비 기간이 줄어드는 경우가 많습니다.

일반적으로 제소전화해는 신청부터 화해조서 수령까지 평균 6개월 정도 걸리며, 사안에 따라 3개월에서 9개월까지 걸릴 수 있습니다. 확약서에 이미 당사자 간 합의 내용이 정리되어 있다면 화해조항을 다듬는 협의 과정이 단축되어, 이보다 앞당겨지는 경우도 있습니다.

관할은 상대방, 즉 임차인의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 원칙이지만, 계약서에 관할합의서를 첨부해두면 전국 어디서나 같은 조건으로 진행할 수 있습니다. 확약서를 작성할 때 관할합의 문구까지 함께 정해두면 이후 제소전화해로 옮길 때도 그대로 활용할 수 있어 따로 협의할 부분이 줄어듭니다.

자주 묻는 질문

지금까지 확약서를 둘러싼 여섯 가지 오해와 실제 요건, 그리고 제소전화해로 옮기는 절차까지 살펴봤습니다. 공증만 받으면 안심이라는 생각도, 위약금을 크게 적으면 다 받을 수 있다는 생각도 조문을 따라가보면 정확하지 않다는 점을 확인하실 수 있었을 것입니다. 확약서를 이미 쓰셨든, 지금 새로 준비하시든 중요한 것은 결국 그 내용이 실제로 집행 가능한 형태로 뒷받침되어 있는지입니다.

임대인 입장에서는 확약서 한 장으로 모든 문제가 해결되기를 바라는 마음이 자연스럽습니다. 다만 확약서에 담긴 약속을 실제로 지켜낼 수 있는 절차까지 함께 준비해두어야, 정말 필요한 순간에 흔들리지 않는 명도가 가능해집니다. 계약을 앞두고 계시거나 이미 확약서를 갖고 계신 경우 모두, 지금 단계에서 한 번 점검받아보시길 권합니다.

작은 차이처럼 보이는 조문 하나가 실제 집행 단계에서는 큰 차이를 만듭니다. 지금 갖고 계신 서류가 어느 단계에 있는지 궁금하시다면 언제든 문의해 주시기 바랍니다.