임대차 계약서 공증, 임차인에게는 어떤 의미가 있을까요

임대차 계약서 공증이라는 말을 들으면 대부분 임대인이 명도를 준비하려고 받아두는 절차로만 떠올립니다. 실제로 그동안 소개된 사례 대부분이 임대인 쪽에서 건물을 비워받기 위해 공증을 검토하는 구도였습니다. 하지만 공증이라는 제도 자체는 어느 한쪽만을 위한 장치가 아니라, 금전 지급을 포함한 여러 청구를 강제집행할 수 있게 만드는 절차입니다. 보증금을 돌려받아야 하는 임차인 입장에서도 임대차 계약서에 공증을 결합하는 방식으로 자신의 권리를 확보할 여지가 있습니다.

임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 드물지 않게 벌어집니다. 임대인이 다음 세입자를 구하지 못했다거나, 보증금 일부를 시설 훼손 등을 이유로 공제하겠다고 다투는 경우가 대표적입니다. 이럴 때 임차인이 기댈 수 있는 기본 수단은 보증금반환청구소송을 거쳐 판결을 받는 방법이지만, 소송에는 시간과 절차가 따릅니다. 계약 체결 단계에서 보증금 반환 의무까지 공증으로 미리 묶어 두면, 분쟁이 생겼을 때 곧바로 강제집행 단계로 넘어갈 여지가 생깁니다.

이 글은 임대인이 건물을 돌려받기 위한 공증이 아니라, 임차인이 보증금을 돌려받기 위한 공증에 초점을 맞춥니다. 공정증서로 무엇을 집행할 수 있는지, 임대인이 건물 인도 공증을 요구할 때 임차인이 무엇을 확인해야 하는지, 그리고 보증금반환소송의 집행권원과 공정증서가 어떻게 다른지를 조문을 따라 짚어보겠습니다. 결론부터 말하면 임대차 계약서 공증은 임차인에게도 실질적인 협상 카드가 될 수 있는 절차입니다.

임대차 계약서 공증을 검토할 때 임차인이 가장 먼저 던져야 할 질문은 '이 서류로 실제로 무엇을 강제집행할 수 있는가'입니다. 서류의 제목이 임대차 계약서 공증이라 해도, 그 안에 담긴 청구가 금전 지급인지 건물 인도인지에 따라 적용되는 조문과 요건이 완전히 달라지기 때문입니다. 계약서 한 장에 서명하면서도 그 안에 담긴 법적 성격이 여러 갈래로 나뉜다는 점을 먼저 이해해야, 뒤에서 살펴볼 협상 포인트들이 왜 중요한지가 분명해집니다.

보증금 반환도 공정증서로 집행권원이 될 수 있다

민사집행법 제56조4호는 공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물·유가증권의 일정 수량 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서, 채무자가 강제집행을 승낙한다는 취지가 적힌 것을 집행권원의 하나로 규정합니다. 보증금 반환은 금전의 지급을 구하는 청구이므로, 임대차 계약서에 이런 강제집행 승낙 문구를 넣어 공증을 받으면 보증금 반환 약정도 이 조항이 정한 공정증서의 대상이 될 수 있습니다. 즉 임대인이 계약 종료 후에도 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인은 별도의 소송 없이도 이 공정증서를 근거로 강제집행 절차로 나아갈 여지를 갖게 됩니다.

다만 이 조항이 집행권원으로 인정하는 대상은 금전·대체물·유가증권의 급여를 목적으로 하는 청구에 한정됩니다. 건물이나 토지의 인도 또는 반환을 구하는 청구는 이 조항이 아니라 공증인법이 따로 정한 절차를 거쳐야 하며, 이 둘을 같은 공정증서 한 장에 담을 수 있는지는 뒤에서 따로 설명합니다. 임차인이 보증금 반환 조항만 공증받고 싶다면, 금액 지급과 강제집행 승낙 취지가 계약서 문구에 분명하게 들어가 있는지부터 확인해야 합니다.

공증을 받았다고 해서 임대인의 다른 항변이 모두 막히는 것은 아닙니다. 시설 훼손에 따른 원상회복 비용을 공제하겠다는 주장처럼 금액 자체를 다투는 사정이 남아 있다면, 그 부분은 별도로 정리해야 할 수 있습니다. 그럼에도 강제집행 승낙 문구가 들어간 공정증서를 미리 마련해 두면, 적어도 보증금 반환 의무 자체에 대해서는 소송을 새로 시작할 필요 없이 집행 단계로 넘어갈 수 있다는 점에서 임차인에게 의미가 있습니다.

실무에서는 임대인이 먼저 공증을 제안하는 경우가 많다 보니, 임차인은 자신의 보증금 반환 부분을 별도로 챙기지 못한 채 서명하는 일이 흔합니다. 계약서 초안 단계에서 보증금 반환에 관한 강제집행 승낙 문구를 넣어 달라고 요청하는 것 자체는 특별한 조건이 아니라, 민사집행법이 이미 예정하고 있는 범위 안의 요청입니다. 임대인이 이런 요청을 거절한다면, 그 이유가 무엇인지 확인해 보는 것도 협상 과정에서 참고할 만한 신호가 될 수 있습니다.

임대인이 건물 인도 공증을 원한다면, 임차인은 무엇을 확인해야 할까요

임대차 계약을 맺을 때 임대인이 건물을 돌려받기 위한 공정증서까지 함께 받고 싶어 하는 경우가 있습니다. 하지만 공증인법 제56조의3①은 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서를 아무 때나 작성할 수 있게 하지 않습니다. 이 조항 단서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의 내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있다고 못 박고 있습니다.

이 요건을 임차인 입장에서 다시 읽으면 두 가지 협상 포인트가 보입니다. 첫째, 계약을 맺는 시점은 아직 인도·반환 시점까지 6개월이 채 남지 않은 경우가 아니므로, 계약 초기에 받은 서명이나 확약만으로는 이 조항이 정한 건물 인도 공정증서가 성립하지 않을 수 있습니다. 둘째, 임대인이 건물 인도 공정증서를 받으려면 법 문언상 임차인에 대한 금원 지급, 즉 보증금 반환 부분에도 강제집행 승낙 합의를 함께 넣어야 합니다. 다시 말해 임대인만 일방적으로 집행권원을 확보하고 임차인은 아무 근거 없이 남는 구조는 이 조항이 예정한 모습이 아닙니다.

공증인법 제56조의3②는 이 공정증서를 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나, 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다고 정합니다. 임대인 쪽 관계자가 임차인의 대리인까지 맡아 서류에 서명하는 방식은 이 조항에 어긋날 수 있습니다. ③에 따라 이렇게 작성된 공정증서는 민사집행법 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 보고, ④에 따라 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 공증인 사무소 소재지를 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 내어 줍니다. 즉 서명만으로 곧바로 집행되는 것이 아니라 법원의 허가 절차가 한 단계 더 남아 있다는 점도 함께 알아 두어야 합니다.

결국 임대인이 건물 인도 공정증서 작성을 요청한다면, 임차인은 지금이 인도·반환 시점 6개월 이내인지, 자신의 보증금 반환 부분도 강제집행 승낙 문구로 함께 들어가는지, 대리 관계에 문제가 없는지를 차례로 확인하는 편이 안전합니다. 이 요건이 갖춰지지 않은 상태에서 작성된 서류는 나중에 집행 단계에서 효력을 다투는 빌미가 될 수 있습니다.

계약 체결 시점에 임대인이 건물 인도 공정증서 서명을 요구하는 경우, 임차인은 그 서류가 공증인법 제56조의3①이 요구하는 6개월 요건을 애초에 충족할 수 없는 시점이라는 점을 짚어 볼 필요가 있습니다. 이런 상황에서는 계약 시점에 무리하게 건물 인도 공정증서를 받으려 하기보다, 임대차 종료가 가까워졌을 때 다시 요건을 갖추어 작성하거나, 계약과 동시에 진행할 수 있는 제소전화해로 방향을 바꾸는 편이 임차인에게도 임대인에게도 더 안전한 결과로 이어질 수 있습니다.

동시이행으로 묶인 집행권원, 반대의무 증명이라는 변수

보증금 반환과 건물 인도를 하나의 공정증서나 조서에 함께 담을 때 자주 등장하는 문구가 동시이행입니다. 그런데 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용을 담은 집행권원은, 민사집행법 제41조①에 따라 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 시작할 수 있습니다. 임차인이 보증금을 받기 위한 집행권원에 건물 인도라는 반대의무가 동시이행으로 걸려 있다면, 임차인은 자신이 건물을 인도했거나 인도할 준비를 마쳤다는 사실을 증명해야 집행을 개시할 수 있다는 뜻입니다.

이 요건은 임대인에게도 똑같이 적용됩니다. 임대인이 건물 인도 공정증서로 집행하려 할 때 그 증서에 보증금 지급이 반대의무로 걸려 있다면, 임대인 역시 보증금을 지급했거나 지급을 제공했다는 사실을 증명해야만 집행을 시작할 수 있습니다. 그래서 한쪽만 유리하게 설계된 동시이행 조항은 실제 집행 단계에서 오히려 발목을 잡을 수 있습니다. 임차인 쪽에서 공증이나 조서를 검토할 때는 반대의무 증명 부담이 누구에게, 어떤 방식으로 지워지는지를 먼저 읽어야 합니다.

이런 증명 부담을 피하고 싶다면 애초에 보증금 반환 부분을 건물 인도와 동시이행이 아니라 독립된 급부로 설계하는 방법도 검토할 수 있습니다. 다만 이 설계가 항상 가능하거나 유리한 것은 아니며, 구체적인 계약 내용과 당사자 사정에 따라 달라질 수 있는 영역이므로 개별 사안에 맞춰 판단이 필요합니다.

보증금반환소송을 거친다면 경매개시 요건부터 달라진다

임차인이 보증금을 돌려받지 못해 소송으로 확정판결을 받는 경우를 살펴보면, 공정증서로 집행할 때와는 다른 규정이 적용됩니다. 주택임대차보호법 제3조의2①과 상가건물임대차보호법 제5조①은 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 임차주택 또는 임차건물에 대해 경매를 신청하는 경우, 반대의무의 이행을 집행개시 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 즉 임차인이 건물을 아직 비우지 않았더라도 경매 신청 자체는 시작할 수 있다는 뜻입니다.

이 규정이 주는 실익은 앞서 살펴본 민사집행법 제41조①의 동시이행 증명 부담과 비교하면 분명해집니다. 확정판결 등을 집행권원으로 경매를 신청하는 임차인은 건물 인도라는 반대의무를 먼저 증명하지 않아도 절차를 진행할 수 있는 반면, 동시이행 문구가 담긴 공정증서로 집행하려는 임차인은 반대의무 이행을 증명해야 하는 부담을 그대로 안습니다. 다만 임차인이 매각대금에서 보증금을 실제로 받으려면 결국 양수인에게 건물을 인도해야 하는 절차가 뒤따른다는 점도 함께 알아 두어야 합니다.

그렇다면 공정증서도 이 '이에 준하는 집행권원'에 해당해 같은 혜택을 받을 수 있을까요. 이 부분은 공정증서의 성격과 개별 사안에 따라 판단이 달라질 수 있는 영역이어서 이 글에서 단정하기는 어렵습니다. 임차인이 어떤 방식으로 보증금 반환을 확보하느냐에 따라 실제 경매 절차에서의 유불리가 달라질 수 있다는 점만 짚어 두고, 구체적인 판단은 개별 상담을 통해 확인하는 편이 안전합니다.

임차인 입장에서 현실적인 접근은 어느 한 제도에만 기대지 않는 것입니다. 계약서에 보증금 반환에 관한 강제집행 승낙 문구를 넣어 공정증서로 준비해 두는 동시에, 실제로 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 벌어지면 보증금반환청구소송과 그에 따른 경매 신청까지 염두에 두는 이중의 대비가 가능합니다. 두 절차가 서로 배타적인 것이 아니라 상황에 따라 선택하거나 병행할 수 있는 수단이라는 점을 이해해 두면, 실제 분쟁이 생겼을 때 더 빠르게 대응할 수 있습니다.

임대차가 끝나도 보증금을 받을 때까지는 관계가 남는다

임차인이 알아 두면 좋은 또 다른 규정은 임대차 존속에 관한 조항입니다. 주택임대차보호법 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하고, 상가건물임대차보호법 제9조②도 같은 취지로 임대차가 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다고 정합니다. 이 규정 덕분에 계약기간이 지났다는 이유만으로 임차인의 지위가 곧바로 사라지는 것은 아닙니다.

이 존속 규정과 별개로, 보증금을 받지 못한 채 이사를 나가야 하는 임차인을 위한 제도가 임차권등기명령입니다. 주택임대차보호법 제3조의3과 상가건물임대차보호법 제6조는 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 임차인이 임차주택 또는 임차건물 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있게 합니다. 등기를 마치면 이미 갖추고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고, 그 뒤에 대항요건을 상실하더라도 잃지 않습니다. 신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있고, 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

공정증서나 제소전화해조서를 준비하는 것과 임차권등기명령을 신청하는 것은 서로 배타적인 선택지가 아닙니다. 임차인은 집행권원을 마련해 두는 동시에 임차권등기명령으로 대항력을 지키는 방식을 함께 검토할 수 있습니다. 다만 임차권등기명령 이후에 새로 입주하는 임차인은 최우선변제를 받을 권리가 없다는 점처럼, 각 제도마다 그다음에 이어지는 효과가 다르므로 상황에 맞는 조합을 찾는 편이 안전합니다.

임차인이 공증 전에 확인할 체크리스트

• 공정증서에 보증금 지급과 강제집행 승낙 문구가 함께 들어 있는지
• 건물 인도 공정증서라면 인도 예정일까지 6개월 이내에 작성되는지
• 임대인 쪽 관계자가 임차인의 대리까지 함께 맡고 있지는 않은지
• 동시이행 문구가 있다면 반대의무 증명 부담이 어느 쪽에 있는지
• 자신의 임대차가 환산보증금 기준을 넘는지, 넘는다면 어떤 보호 조항이 빠지는지

환산보증금을 넘는 상가라면 적용 범위부터 다시 확인해야 한다

상가건물임대차보호법은 환산보증금이 일정 기준을 넘는 임대차에는 일부 규정을 적용하지 않습니다. 제2조③은 이런 초과 임대차에도 적용되는 조문을 제3조, 제10조①②③본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조로 열거하고 있습니다. 앞서 살펴본 보증금 회수에 관한 제5조, 임차권등기명령을 정한 제6조, 최단 임대차기간과 존속에 관한 제9조는 이 열거에 들어 있지 않습니다.

따라서 환산보증금을 초과하는 상가 임대차라면, 보증금반환소송의 확정판결로 경매를 신청할 때 반대의무 이행을 집행개시 요건으로 하지 않는다는 제5조①의 특례나, 임대차가 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 관계가 존속한다는 제9조②의 보호, 상가건물임대차보호법이 정한 임차권등기명령 자체를 그대로 적용받지 못할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 민법상 일반 법리와 공정증서, 제소전화해 같은 사적 장치로 보증금 확보 수단을 스스로 마련해 두어야 할 필요가 더 커집니다.

반대로 환산보증금 이하의 상가 임대차이거나 주택 임대차라면 위에서 설명한 보호 조항들이 그대로 적용됩니다. 결국 임차인이 임대차 계약서 공증을 검토하기 전에, 자신의 임대차가 어느 법의 어느 조항까지 적용받는 유형인지부터 확인하는 것이 순서상 먼저입니다.

명도와 보증금 반환, 한 장의 조서로 함께 묶을 수 있을까요

지금까지 살펴본 것처럼 금전 지급 공정증서는 제56조4호를, 건물 인도 공정증서는 별도의 6개월 요건과 임차인 보호 문구를 요구합니다. 두 청구를 각각 다른 절차와 요건으로 따로 관리하다 보면 임대인도 임차인도 정작 필요한 순간에 어느 서류로 무엇을 집행할 수 있는지 헷갈리기 쉽습니다. 제소전화해는 이 지점에서 임대인의 명도 조항과 임차인의 보증금 반환 조항을 한 장의 화해조서에 함께 설계할 수 있는 절차입니다.

제소전화해는 소송을 시작하기 전에 당사자 양쪽이 법원에 신청해 화해기일을 지정받고, 그 기일에 합의된 내용을 조서로 남기는 절차입니다. 임차인의 동의 없이는 성립하지 않으므로, 임대인에게만 유리한 조항으로 채워질 수 없습니다. 명도 시점과 보증금 반환 시점, 그 사이의 정산 방식을 조서 한 장에 함께 담아 두면, 나중에 어느 쪽이 어떤 서류로 무엇을 집행해야 하는지를 두고 다시 다툴 여지를 줄일 수 있습니다.

임차인 입장에서도 제소전화해는 일방적으로 불리한 절차가 아닙니다. 명도 조항만 담긴 조서가 아니라 보증금 반환 조항까지 균형 있게 반영된 조서를 만들 수 있는지가 관건입니다. 임대차 계약서 공증만으로는 채워지지 않는 부분, 즉 건물 인도와 보증금 반환을 함께 집행할 수 있는 구조를 원한다면 계약 초기 단계에서부터 조항 설계를 함께 검토해 보는 것이 좋습니다.

임차인이 조항을 확인하는 순서

임차인이 실제로 검토할 수 있는 조합

지금까지 살펴본 여러 제도를 임차인 입장에서 다시 정리하면, 상황별로 우선순위가 조금씩 달라집니다. 계약을 새로 맺는 단계라면 보증금 반환 부분에 강제집행 승낙 문구를 넣는 것부터 시작할 수 있고, 임대인이 명도까지 함께 담보받고 싶어 한다면 제소전화해로 명도 조항과 보증금 반환 조항을 균형 있게 설계하는 방향을 검토할 수 있습니다. 계약이 이미 진행 중이고 종료 시점이 다가온다면, 그때 비로소 공증인법 제56조의3①이 정한 6개월 요건을 충족하는 건물 인도 공정증서를 검토할 수 있습니다.

임대차가 이미 끝났는데 보증금을 받지 못한 상태라면 접근 방식이 또 달라집니다. 이 단계에서는 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 지켜 두는 것이 먼저이고, 그래도 보증금을 받지 못하면 보증금반환청구소송을 거쳐 확정판결을 받아 경매를 신청하는 절차로 넘어가야 합니다. 이 단계에서는 반대의무 이행을 집행개시 요건으로 하지 않는다는 주택임대차보호법 제3조의2①과 상가건물임대차보호법 제5조①의 보호를 받을 수 있다는 점이 임차인에게 실질적인 도움이 됩니다.

어느 단계에 있든 공통으로 확인해야 할 것은 자신의 임대차가 주택인지 상가인지, 상가라면 환산보증금 기준을 넘는지입니다. 이 기준에 따라 적용되는 법 조항과 받을 수 있는 보호의 범위가 달라지기 때문에, 같은 상황이라도 다른 임대차에서는 결론이 달라질 수 있습니다. 계약서 문구 하나를 손보는 문제로 끝나는 것이 아니라, 자신의 임대차가 어떤 법적 틀 안에 있는지를 먼저 파악하는 것이 임차인에게는 가장 확실한 출발점입니다.

특히 상가 임대차라면 계약 체결 당시의 보증금과 차임을 기준으로 환산보증금을 계산해 두는 습관이 필요합니다. 나중에 분쟁이 생겼을 때에야 비로소 자신의 임대차가 상가건물임대차보호법 제2조③이 열거한 보호 대상에서 빠져 있다는 사실을 알게 되면, 대응 방법을 다시 짜야 하는 상황에 몰릴 수 있습니다. 계약서에 공증 문구를 넣는 시점에 이 계산까지 함께 해 두면, 이후 임차권등기명령이나 소송으로 넘어가야 할 때도 미리 방향을 잡아 둘 수 있습니다.

결국 임대차 계약서 공증은 단독으로 완결되는 만능 장치가 아니라, 임차권등기명령·보증금반환소송·제소전화해와 함께 상황에 맞게 조합해야 하는 여러 수단 중 하나입니다. 어떤 조합이 자신의 계약 조건과 시점에 맞는지는 계약서 문구와 임대차 유형을 함께 놓고 판단해야 하므로, 서명하기 전에 한 번은 점검받아 보는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문