이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

상가 임대차 계약서에 임차인이 한 명이 아니라 부부, 동업자, 또는 법인과 대표이사 개인처럼 두 사람 이상이 나란히 이름을 올리는 경우가 드물지 않습니다. 이런 계약에서 연체나 계약 위반을 이유로 해지를 검토할 때, 실무에서 가장 자주 놓치는 부분이 바로 '누구에게, 어떻게' 통보하느냐입니다.

• 부부가 공동명의로 상가를 임차했는데 한 사람에게만 해지통보를 보내려는 경우
• 동업자 두 명이 공동임차인으로 계약했는데 한 명과만 연락이 닿는 경우
• 법인과 대표이사 개인이 함께 임차인으로 표시된 계약에서 연체를 이유로 해지를 검토하는 경우
• 공동임차인 중 한 명이 연락 두절 상태여서 통보 자체가 막막한 경우

이 네 가지 상황의 공통점은 해지 의사표시를 받아야 할 사람이 한 명이 아니라는 점입니다. 공동임차인 해지 통보를 잘못 설계하면 나중에 제소전화해 신청 단계에서 해지의 효력 자체가 다투어질 수 있어, 처음부터 원칙을 정확히 알고 준비하는 것이 중요합니다. 계약서에는 두 사람의 이름이 나란히 적혀 있는데 실제로 연락을 주고받는 상대는 한 사람뿐인 경우가 많다 보니, 임대인 입장에서는 '어차피 한 사람한테만 얘기해도 다른 사람도 알겠지'라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 법률적으로 이 부분을 소홀히 다루면 애써 준비한 해지와 명도 절차 전체가 처음부터 다시 흔들릴 수 있습니다.

특히 상가 임대차는 보증금과 시설 투자 규모가 커서 해지를 둘러싼 분쟁이 길어질수록 임대인·임차인 모두에게 부담이 커집니다. 공동임차인 해지 통보 하나를 제대로 갖추어 두는 것이 결국 전체 분쟁 기간을 줄이는 지름길이라는 점을 염두에 두고 아래 원칙들을 확인해 보시기 바랍니다.

공동임차인 중 한 사람에게만 해지를 통보해도 될까?

결론부터 말하면 원칙적으로 안전하지 않습니다. 민법 제547조①은 당사자의 일방 또는 쌍방이 여러 명인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다고 정하고 있습니다. 임차인이 부부, 동업자, 또는 법인과 대표이사 개인처럼 두 사람 이상이라면 해지 통보 역시 그 전원을 상대로 해야 한다는 뜻입니다.

예를 들어 부부가 공동명의로 상가를 임차한 계약에서 연체를 이유로 해지를 검토한다고 가정해 보겠습니다. 이때 한 사람에게만 내용증명을 보내고 다른 한 사람에게는 별도로 통보하지 않았다면, 그 통보가 임차인 전원에 대한 해지의 의사표시로 인정되는지가 문제될 수 있습니다. 조문의 문언대로라면 전원에게 도달해야 완전한 해지 통보가 되는 구조이기 때문입니다.

이 원칙이 특히 중요한 이유는 제소전화해 신청 단계와 맞닿아 있기 때문입니다. 제소전화해는 당사자가 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 신청하는 절차인데, 계약 해지가 전제되는 사안이라면 그 해지 통보 자체가 적법하게 이루어졌는지부터 정리해 두어야 이후 절차가 매끄럽게 진행됩니다.

다만 한 사람에게만 이루어진 통보의 효력이 구체적으로 무효인지, 아니면 나머지 사람에게 도달한 때 비로소 완성되는 것으로 볼 수 있는지는 개별 사안의 사실관계에 따라 다투어질 수 있는 영역입니다. 이 글에서는 전원에게 해야 안전하다는 원칙과 실무적 대응 방법을 중심으로 정리하며, 구체적인 효력 판단은 사안별로 따로 확인이 필요합니다.

실무에서 자주 나오는 또 다른 질문은 '가족처럼 가까운 사이인데 굳이 두 사람 모두에게 형식을 갖춰 보내야 하느냐'는 것입니다. 부부나 동업자처럼 평소 의사소통이 원활한 관계라도, 일단 분쟁이 시작되면 상대방이 '나는 통보받은 적이 없다'는 주장을 얼마든지 펼 수 있습니다. 형식을 제대로 갖추어 두는 것은 상대방을 불신해서가 아니라, 나중에 불필요한 다툼의 여지를 미리 없애기 위한 준비라고 이해하시면 됩니다.

해지 의사표시는 되돌릴 수 없습니다

해지 통보를 준비할 때 또 하나 반드시 알아야 할 원칙이 있습니다. 민법 제543조①은 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정하고, 같은 조 ②은 이 의사표시는 철회하지 못한다고 정하고 있습니다.

즉 해지 통보는 한 번 상대방에게 도달하면 임대인이 다시 거두어들일 수 없는 의사표시입니다. 공동임차인이 있는 계약이라면 이 철회 불가 원칙이 더 무겁게 작용합니다. 전원 중 일부에게만 통보한 뒤 뒤늦게 나머지에게 통보를 추가하는 방식으로 진행하다 보면, 처음 통보와 나중 통보의 시점 차이 때문에 해지의 효력 발생 시점 자체가 불명확해질 수 있습니다.

따라서 공동임차인 해지 통보는 처음부터 전원을 상대로, 같은 날 또는 최대한 가까운 시점에 함께 발송하도록 준비하는 것이 실무적으로 안전합니다. 내용증명을 보낼 때도 수신인란에 임차인 전원의 이름과 주소를 각각 기재하고, 발송 기록을 모두 남겨 두는 것이 이후 제소전화해 신청서에 첨부할 자료로도 활용됩니다.

철회할 수 없는 의사표시라는 점은 반대로 임대인에게 신중함을 요구하는 규정이기도 합니다. 해지 사유와 연체 기간, 통보 대상을 정확히 확인한 뒤 통보를 발송해야 하며, 준비가 덜 된 상태에서 성급하게 통보부터 보내는 것은 오히려 이후 절차에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

간혹 임대인이 감정적으로 급하게 해지통보부터 보낸 뒤, 뒤늦게 연체 금액을 다시 계산해 보니 기준에 미달했다거나 통보 대상을 잘못 지정했다는 사실을 깨닫는 경우가 있습니다. 이미 발송한 통보는 철회할 수 없으므로, 이런 상황에서는 새로운 사유나 요건을 갖추어 다시 통보를 준비해야 하는 등 시간과 절차가 이중으로 소요될 수 있습니다. 공동임차인 해지 통보는 특히 대상이 여러 명이라 확인할 사항도 많은 만큼, 발송 전 체크리스트를 만들어 하나씩 점검하는 것을 권합니다.

차임연체 기준부터 정리하세요 — 상가 3기, 민법 2기

해지 통보를 준비하는 단계에서 반드시 확인해야 할 것이 연체 기수 기준입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다. 반면 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 해지할 수 있다고 정하여, 상가법의 3기와는 기준이 다릅니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가 임대차라면 3기 기준을, 상가법의 적용 범위를 벗어나는 임대차라면 민법상 2기 기준을 살펴야 한다는 뜻입니다. 주택 임대차에서는 또 다른 맥락에서 2기라는 숫자가 등장하는데, 주택임대차보호법 제6조③은 2기의 차임액을 연체하거나 임차인이 의무를 현저히 위반한 경우에는 계약갱신에 관한 규정을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 이는 계약갱신 거절과 관련된 기준으로, 해지 자체의 근거 조문과는 맥락이 다르므로 세 가지 숫자를 섞어 쓰지 않도록 주의해야 합니다.

공동임차인 계약이라고 해서 연체액 산정 방식이 달라지는 것은 아닙니다. 연체된 차임 총액이 계약상 차임의 몇 기분에 해당하는지를 기준으로 판단하며, 공동임차인이 몇 명인지는 이 기수 계산 자체에 영향을 주지 않습니다. 다만 해지의 의사표시를 누구에게 해야 하는지는 앞서 본 대로 전원을 기준으로 판단해야 하므로, 연체 기준 확인과 통보 대상 확인을 함께 준비하는 것이 안전합니다.

실무에서는 연체 기수를 계산할 때 일부만 납부된 달을 어떻게 처리할지, 관리비가 차임에 포함되는지 등 세부 쟁점이 함께 얽히는 경우가 많습니다. 이런 세부 계산은 계약서 문구와 실제 납부 내역을 함께 검토해야 정확히 판단할 수 있으므로, 통보 전에 전화상담을 통해 확인해 두는 것을 권합니다.

공동임차인 계약이라면 임대료 입금 계좌나 입금자 이름이 두 사람 중 한 명으로만 되어 있는 경우도 흔합니다. 입금자 명의가 누구인지와 관계없이 임대차 계약상 차임 지급 의무는 공동임차인 전원에게 함께 돌아가므로, 입금 내역을 정리할 때는 '누가 냈는가'가 아니라 '계약상 몇 기분이 연체되었는가'를 기준으로 살펴보시면 혼동을 줄일 수 있습니다.

한 사람에 대한 해지권이 사라지면 나머지는 어떻게 될까?

민법 제547조②은 전항의 경우에 해지나 해제의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다고 정하고 있습니다. 공동임차인 중 한 사람에 대한 해지권이 어떤 사유로든 사라지면, 나머지 공동임차인에 대한 해지권도 함께 사라진다는 뜻입니다.

예를 들어 임대인이 공동임차인 중 한 사람과 사이에서 연체 차임을 모두 정산받아 그 사람에 대한 해지권이 소멸했다면, 다른 공동임차인에 대해서만 따로 해지권을 행사하는 것은 어려워질 수 있습니다. 이는 앞서 본 전원주의 원칙과 짝을 이루는 규정으로, 해지라는 하나의 법률관계를 여러 사람에게 쪼개어 다르게 취급하지 않겠다는 취지로 이해할 수 있습니다.

실무적으로는 공동임차인 중 일부와 개별적으로 합의하거나 일부 채무만 변제받는 방식으로 상황을 정리하려 할 때, 이 조항 때문에 전체 해지권의 향방이 함께 영향을 받을 수 있다는 점을 미리 고려해야 합니다. 특정인과만 별도 합의를 진행하기 전에, 그 합의가 전체 해지권 행사에 어떤 영향을 미치는지부터 점검해 두는 것이 안전합니다.

이 부분은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있는 영역이므로, 일률적으로 소멸한다거나 소멸하지 않는다고 단정하기는 어렵습니다. 공동임차인과의 개별 정산이나 합의를 진행하기 전에 전체 계약관계에 미치는 영향을 함께 확인하는 절차를 거치는 것을 권합니다.

실무에서는 이런 이유로 공동임차인 중 한 사람과 먼저 대화가 되었더라도, 그 사람과의 개별 합의 내용을 서면으로 명확히 남겨 두고 나머지 공동임차인에게도 같은 내용을 통지하는 방식을 권해 드립니다. 누구와 어떤 합의가 있었는지 기록이 남아 있어야, 나중에 해지권의 존속 여부를 둘러싼 다툼이 생기더라도 경위를 명확히 소명할 수 있습니다.

공동임차인의 연대의무, 화해조항에는 어떻게 반영할까

공동임차인이 있는 임대차에는 해지의 불가분성 외에도 연대의무라는 또 다른 원칙이 함께 작동합니다. 민법 제616조는 수인이 공동하여 물건을 차용한 때에는 연대하여 그 의무를 부담한다고 정하고 있고, 제654조가 제615조부터 제617조까지의 규정을 임대차에 준용하도록 정하고 있어, 공동임차인도 연대하여 차임 지급 등 임대차상의 의무를 부담하는 구조로 이어집니다.

이는 의무를 어떻게 나누어 부담하는가에 관한 원칙이고, 앞서 본 해지 의사표시의 전원주의는 해지라는 의사표시를 누구에게, 누구로부터 해야 하는가에 관한 원칙이어서 서로 다른 층위의 이야기입니다. 두 원칙을 혼동하지 않고 각각 정확히 이해하는 것이 화해조항을 제대로 설계하는 출발점이 됩니다.

제소전화해에서는 이 두 가지 원칙을 화해조항에 함께 녹여내는 방식으로 실무가 진행됩니다. 예를 들어 연체 차임에 대해서는 공동임차인 전원이 연대하여 지급할 의무를 진다는 조항을, 계약 해지나 명도 조건에 대해서는 통지가 공동임차인 전원에게 도달한 때를 기준으로 삼는다는 조항을 함께 설계하는 방식입니다.

다만 명도소송이나 화해 절차에서 공동임차인 전원을 반드시 상대방으로 삼아야 하는지는 개별 판례의 판단 영역에 속하는 문제입니다. 이 글에서는 조문상 연대의무의 구조를 안내하는 데 그치고, 소송법적 성격에 관한 구체적 판단은 사안별 상담을 통해 확인하시길 권해 드립니다.

연대의무 구조를 화해조항에 반영할 때는 '연대하여'라는 표현이 어느 조문에서 비롯되었는지, 그리고 해지 통보의 전원주의와는 어떻게 다른 문제인지를 의뢰인께 먼저 설명해 드리는 과정을 거칩니다. 두 원칙을 헷갈린 채로 화해조항 문구만 베껴 쓰면 정작 필요한 표현이 빠지는 경우가 있어, 조항 설계 단계에서부터 근거 조문을 하나씩 짚어 가며 확인하는 방식으로 진행하고 있습니다.

제소전화해 조서에 해지 조건, 전원 통지로 설계하세요

앞서 살펴본 원칙들을 실제 화해조항에 반영하는 방법을 정리해 보겠습니다. 먼저 화해조항의 해지·명도 조건 문구에 공동임차인 전원에게 통지가 도달한 때라는 표현을 명확히 넣어 두는 것이 첫 번째입니다. 이렇게 해 두면 이후 조건 성취 여부를 판단할 때 통지가 전원에게 이루어졌는지만 확인하면 되어 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

두 번째로 중요한 것은 강제집행 단계와의 연결입니다. 강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 조서나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 조서를 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다(민사집행법 제39조①). 즉 화해조서와 집행문에 공동임차인 전원의 성명이 정확히 표시되어 있어야, 그 전원에 대하여 집행을 개시할 수 있다는 뜻입니다.

실무에서는 공동임차인 중 한 사람의 이름이 빠지거나 표시가 부정확한 채로 조서가 성립되는 경우, 나중에 그 사람에 대해서는 집행 자체가 막힐 수 있습니다. 따라서 신청서 작성 단계부터 임대차계약서에 기재된 공동임차인 전원의 인적사항을 정확히 대조하고, 화해조항과 조서, 집행문까지 일관되게 표시되도록 관리하는 것이 중요합니다.

저희 사무소는 제소전화해조서 3,600건 이상을 직접 성립시킨 경험을 바탕으로, 공동임차인·공동임대인처럼 당사자가 여러 명인 계약에서도 해지 조건과 집행 대상 표시가 어긋나지 않도록 공동임차인 해지 통보와 화해조항을 연결해 설계해 드리고 있습니다. 다만 강제집행의 실행 자체는 직접 진행하지 않으며, 집행문과 송달증명 발급 등 필요한 절차는 별도로 안내해 드립니다.

화해조항을 설계할 때는 해지 조건뿐 아니라 명도 시점, 연체 차임 정산 방식, 관리비 처리까지 한 조서 안에 함께 담아 두는 것이 일반적입니다. 공동임차인이 있는 계약이라면 이 모든 조항에서 '전원'과 '연대'라는 두 축을 일관되게 유지해야, 나중에 조서의 어느 한 조항만 따로 효력이 흔들리는 상황을 막을 수 있습니다.

해지 통보 이후, 제소전화해 신청은 이렇게 진행됩니다

공동임차인 전원에게 해지 통보를 마쳤다면 다음 단계는 제소전화해 신청입니다. 저희 사무소가 안내하는 절차는 크게 다섯 단계로 나뉩니다. 먼저 전화상담을 통해 공동임차인 구성과 해지 경위, 연체 내역 등 사안의 기본 사실관계를 확인합니다. 이 상담은 짧게는 10분, 자세히 설명이 필요한 경우에는 20분 정도 소요됩니다.

다음으로 이메일을 통해 필요한 자료 목록과 정확한 견적을 안내해 드립니다. 공동임차인·공동임대인이 있는 사안은 준비할 서류가 한 명일 때보다 많아지는 편이므로, 이 단계에서 누구의 서류가 몇 통 필요한지 미리 정리해 두면 이후 진행이 훨씬 수월해집니다. 자료와 비용 확인이 끝나면 입금 후 법원 접수 절차로 이어지며, 접수는 변호사가 대행합니다.

접수 이후에는 법원이 화해기일을 지정하고, 지정된 기일에 당사자 또는 대리인이 출석해 화해조항 내용을 확정합니다. 화해가 성립되면 화해조서가 작성되어 당사자에게 송달됩니다. 의뢰인은 앞의 세 단계, 즉 상담·자료 제출·입금까지만 직접 관여하면 되고, 화해기일 출석 자체는 의뢰인이 나가실 필요가 없습니다. 전체 절차는 사안에 따라 다르지만 평균적으로 6개월 정도, 짧게는 3개월에서 길게는 9개월 정도 소요되는 것으로 안내해 드리고 있습니다.

공동임차인이 있는 사안에서는 이 다섯 단계 전 과정에서 '전원'이라는 기준이 계속 등장합니다. 자료 제출 단계에서는 전원의 위임장과 인감증명서가, 접수 단계에서는 전원의 인적사항이 정확히 표시된 신청서가, 화해기일 단계에서는 전원의 대리권 확인이 필요할 수 있습니다. 처음부터 이 흐름을 이해하고 준비하면 중간에 서류를 다시 보완하느라 시간을 허비하는 일을 줄일 수 있습니다.

공동임차인 계약, 신청 서류는 이렇게 준비하세요

제소전화해 신청서 자체는 화해조항 설계가 핵심이지만, 여기에 붙이는 첨부서류도 못지않게 중요합니다. 기본적으로는 임대차계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 그리고 대리인 선임을 위한 위임장이 필요하며, 목적물이 건물 1층의 일부에 해당하는 경우에는 도면도 함께 첨부합니다. 관할을 미리 합의해 둔 계약이라면 관할합의서도 준비해 두어야 전국 어디서나 같은 조건으로 진행할 수 있습니다.

공동임차인이 있는 계약에서 특히 유의할 부분은 위임장입니다. 위임장은 임대인용과 임차인용 각 1통씩 필요한데, 공동임차인이 있다면 그 인원수만큼 각자의 위임장을 인감으로 준비해야 합니다. 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내의 것이어야 하고, 공동임차인 중 법인이 포함되어 있다면 그 법인은 개인 인감증명서 대신 법인인감증명서와 법인등기부를 함께 제출해야 합니다.

이런 서류를 준비하는 과정에서 공동임차인 중 한 사람이 지방이나 해외에 있어 인감을 모으기가 번거로운 경우도 자주 있습니다. 이런 상황이라면 서류 왕복에 시간이 걸릴 수 있으므로, 신청을 계획하고 있다면 최대한 이른 시점에 전화상담을 통해 필요한 서류 목록을 먼저 확인하고 순차적으로 준비를 시작하시길 권해 드립니다. 서류가 한 통이라도 빠지면 접수 단계에서 보정 요청을 받을 수 있어 전체 일정이 늦어질 수 있습니다.

공동임대인에게도 같은 원칙이 적용됩니다

지금까지는 임차인이 여러 명인 경우를 중심으로 설명했지만, 민법 제547조①의 문언은 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우를 함께 규정하고 있습니다. 즉 임대인이 공유자 여러 명으로 구성된 경우에도 해지의 전원주의 원칙이 그대로 적용됩니다.

예를 들어 상가 건물을 부모와 자녀가 공동으로 소유하면서 함께 임대인 지위에 있는 계약이라면, 해지 통보 역시 임대인 전원의 이름으로, 또는 임대인 전원에 대하여 이루어져야 안전합니다. 공유 지분을 가진 임대인 중 한 사람만의 판단으로 해지를 진행하면, 나머지 공유자의 동의나 의사표시가 빠진 부분이 나중에 문제가 될 수 있습니다.

결국 공동임차인이든 공동임대인이든, 당사자가 여러 명으로 구성된 임대차 계약에서는 처음부터 계약서에 당사자 전원의 인적사항을 정확히 기재해 두고, 해지나 화해 신청 같은 절차적 행위를 진행할 때마다 그 전원을 기준으로 통지·서명·위임 관계를 점검하는 습관이 필요합니다.

공동임대인 계약에서는 여기에 더해 지분 비율까지 확인해야 하는 경우가 있습니다. 공유자 각자의 지분이 얼마인지, 그리고 그 지분 관계가 해지나 화해 신청 같은 행위를 진행하는 데 어떤 영향을 미치는지는 계약서와 등기부를 함께 대조해야 정확히 파악할 수 있으므로, 공동임대인 사안이라면 등기부 확인부터 함께 준비하시길 권해 드립니다.

자주 묻는 질문