제소전화해에 권리금 포기 조항을 넣어도 되나요

상가를 임대하는 건물주 입장에서는 임대차가 끝날 때 권리금 문제로 임차인과 다투는 상황을 미리 차단하고 싶은 마음이 큽니다. 그래서 제소전화해 조서를 준비하면서 임차인이 앞으로 권리금을 주장하지 않겠다는 내용을 조항에 넣어달라고 요청하는 경우가 실무에서 종종 있습니다. 계약이 끝나면 깔끔하게 명도만 받으면 되니, 권리금이라는 변수를 아예 처음부터 없애고 싶다는 생각은 자연스러운 것이기도 합니다.

하지만 이런 권리금 포기 조항을 조서에 그대로 담으면 오히려 화해 절차 전체가 지연되거나, 성립되더라도 해당 조항의 효력을 둘러싸고 다시 다툼이 생길 위험이 있습니다. 상가건물 임대차를 규율하는 법률에는 임차인을 보호하기 위한 강행규정이 포함되어 있고, 이 강행규정에 어긋나는 약정은 당사자가 서로 동의했다고 해도 그 효력이 인정되지 않을 수 있기 때문입니다.

결국 권리금 포기 조항을 넣고 싶은 임대인의 마음과, 법이 정한 임차인 보호 장치 사이에서 어떻게 균형을 맞출 것인지가 이 문제의 핵심입니다. 무작정 포기 조항을 넣기보다는 왜 이런 조항이 위험한지 정확히 이해하고, 그 대신 안전하게 활용할 수 있는 표현이 무엇인지를 아는 것이 실질적으로 더 도움이 됩니다.

특히 제소전화해는 임대인 혼자 원하는 대로 조항을 밀어붙일 수 있는 절차가 아닙니다. 화해가 성립하려면 임차인의 동의가 반드시 필요하고, 임차인이 불리한 조항에 선뜻 동의하지 않는 경우도 많습니다. 여기에 더해 법원이 조항 내용을 검토하는 절차까지 거치게 되므로, 임차인에게 지나치게 불리한 조항을 무리하게 넣으려다 오히려 화해 자체가 성립되지 못하거나 지연되는 결과로 이어질 수 있습니다.

상가법 제15조, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다

상가건물 임대차보호법은 이 법의 규정에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하는 강행규정을 두고 있습니다. 이 조항의 의미는 간단합니다. 임대인과 임차인이 서로 합의해서 계약서나 조서에 특정 내용을 담았다고 해도, 그 내용이 법이 정한 임차인 보호 규정보다 임차인에게 불리하다면 법적으로는 없는 조항이나 마찬가지로 취급된다는 것입니다.

이 강행규정은 계약서뿐 아니라 제소전화해 조서에도 동일하게 적용됩니다. 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 해서 강행규정을 우회할 수 있는 특별한 통로가 되는 것은 아닙니다. 오히려 조서는 법원이 관여해 성립되는 문서이기 때문에, 강행규정에 명백히 위반되는 내용이 담겨 있으면 화해 절차 자체에서 걸러질 가능성이 더 높다고 볼 수 있습니다.

임대인 입장에서 억울하게 느껴질 수 있지만, 이 강행규정이 존재하는 이유는 임대인과 임차인 사이의 협상력 차이를 법이 보정해주기 위한 것입니다. 계약이나 화해 과정에서 상대적으로 불리한 위치에 있는 임차인이 원하지 않는 조항에 사실상 어쩔 수 없이 동의하게 되는 상황을 막기 위한 장치라고 이해하면, 이 규정이 왜 화해조서에도 예외 없이 적용되는지 쉽게 납득할 수 있습니다.

이 강행규정은 권리금 문제에만 국한되지 않습니다. 임차인의 계약갱신요구권, 임대차 존속기간, 차임 증액 제한처럼 상가건물 임대차보호법이 임차인 보호를 위해 마련해둔 여러 조항이 모두 이 강행규정의 적용을 받습니다. 따라서 화해조항을 설계할 때는 권리금 하나만 따로 떼어놓고 볼 것이 아니라, 조항 전체를 두고 임차인에게 지나치게 불리한 내용이 섞여 있지는 않은지 함께 점검하는 습관이 필요합니다.

반대로 임대인에게 불리하거나 임차인에게 유리한 방향의 약정은 이 강행규정의 적용 대상이 아닙니다. 즉 강행규정은 임차인을 보호하는 쪽으로만 작동하는 편면적인 성격을 가지고 있어서, 임대인이 법에서 정한 최소 기준보다 임차인에게 더 유리한 조건을 제시하는 것은 얼마든지 가능합니다. 이 점을 이해하면 화해조항을 설계할 때 어느 방향으로는 자유롭게 협상할 수 있고 어느 방향으로는 제약이 따르는지 명확히 구분할 수 있습니다.

권리금 회수기회 보호란 구체적으로 무엇인가요

상가건물 임대차보호법은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 유무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용하는 대가로 보증금과 차임 외에 지급하는 금전이라고 정의하고 있습니다. 그리고 임대차가 끝나기 전 일정 기간부터 임대차가 끝날 때까지, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 못하도록 하는 보호 규정을 별도로 두고 있습니다.

이 보호 규정은 임차인이 새로운 임차인을 주선해 권리금을 회수할 수 있도록 임대인이 협조해야 한다는 취지를 담고 있고, 정당한 사유 없이 이를 방해하면 임대인이 임차인에게 손해를 배상해야 하는 구조로 짜여 있습니다. 여기서 중요한 것은 이 보호 규정이 임차인이 스스로 포기할 수 있는 임의규정이 아니라, 앞서 살펴본 강행규정의 적용을 받는 조항이라는 점입니다.

실무적으로 이 보호 규정이 문제가 되는 대표적인 장면은 임대차 종료를 앞두고 임차인이 새로운 임차인을 데려왔는데, 임대인이 이렇다 할 이유 없이 그 신규임차인과의 계약 체결을 거부하는 경우입니다. 이런 상황이 되면 임차인은 권리금을 회수할 기회를 사실상 빼앗기게 되고, 법은 이를 막기 위해 임대인에게 협조 의무를 지우면서 위반 시 손해배상 책임까지 규정해두고 있습니다. 제소전화해 단계에서 이 흐름 자체를 조항으로 차단하려 한다면 이 손해배상 구조와 정면으로 부딪히게 되는 셈입니다.

더 나아가 이 권리금 보호 규정은 환산보증금이 일정 금액을 넘어서는 상가 임대차, 즉 상가건물 임대차보호법의 여러 조항이 적용되지 않는 규모가 큰 임대차에도 예외적으로 적용되도록 정해져 있습니다. 즉 임대차 규모와 관계없이 폭넓게 임차인을 보호하겠다는 취지가 반영된 조항이라는 점에서, 임대인이 조서를 통해 이 보호를 쉽게 배제하기는 구조적으로 어렵다고 볼 수 있습니다.

권리금이라는 개념을 구성하는 요소를 조금 더 풀어보면, 단순히 임차인이 처음 지급한 돈을 돌려받는 문제가 아니라 임차인이 영업을 하면서 쌓아온 무형의 가치까지 포함한다는 점을 알 수 있습니다. 아래 표는 권리금을 구성하는 대표적인 요소를 정리한 것으로, 이 요소들이 모두 법이 말하는 유무형의 재산적 가치에 해당한다는 점을 보여줍니다.

이렇게 다양한 요소가 결합된 권리금을 단순히 조서 한 줄로 포기시키려 한다면, 그 안에 담긴 여러 무형의 가치까지 한꺼번에 배제하려는 시도로 평가될 소지가 큽니다. 법이 이 부분을 강행규정으로 보호하는 이유도, 권리금이 단순한 금전 문제가 아니라 임차인이 영업 활동을 통해 실질적으로 쌓아온 가치를 반영하기 때문이라고 이해할 수 있습니다.

왜 화해조서에도 이 강행규정이 그대로 적용되나요

제소전화해는 소송을 거치지 않고 당사자 간 합의로 절차를 끝낸다는 점에서 계약과 비슷해 보이지만, 그 결과물인 조서는 법원이 관여해 확정판결과 같은 효력을 부여하는 공적인 문서입니다. 이 때문에 계약서보다 오히려 더 엄격하게 강행규정 위반 여부가 검토될 수 있습니다. 사적 계약서라면 당장 문제가 드러나지 않을 수도 있지만, 조서는 법원의 확인을 거치는 절차이기 때문에 강행규정 위반 조항이 눈에 띄기 쉬운 구조입니다.

실무적으로도 임차인의 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 강행규정에 정면으로 위반될 소지가 있는 조항은 화해기일 진행 과정에서 문제로 지적될 가능성이 높습니다. 설령 임차인이 화해기일에서 별다른 이의 없이 조항에 동의했다고 하더라도, 그 동의 자체가 강행규정 위반 상태를 치유해주지는 않습니다. 임차인에게 불리한 약정은 임차인이 동의했는지 여부와 무관하게 효력이 없다고 보는 것이 강행규정의 본래 취지이기 때문입니다.

따라서 임대인이 화해를 통해 안정적인 집행권원을 확보하고자 한다면, 처음부터 강행규정과 충돌할 소지가 있는 조항을 배제하고 조서를 설계하는 것이 오히려 더 빠르고 확실한 길입니다. 문제가 될 소지가 있는 조항을 무리하게 밀어붙이다가 절차 자체가 지연되거나 조서 성립 이후에도 그 효력을 둘러싼 다툼이 남는 것보다는, 처음부터 안전한 문구로 조항을 구성하는 편이 실무적으로 훨씬 유리합니다.

또한 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가진다는 이유로 임대인 쪽에서는 조서에 들어간 내용이라면 무엇이든 그대로 관철될 것이라고 오해하기 쉽습니다. 하지만 이 효력은 조항의 내용이 적법하다는 것을 전제로 발생하는 것이지, 위법한 내용까지 조서에 담기기만 하면 자동으로 유효해진다는 뜻은 아닙니다. 조서의 강력한 효력을 제대로 활용하려면 오히려 그 안에 담기는 조항 하나하나가 법적으로 문제없는지를 더 꼼꼼히 따져야 합니다.

법원은 이런 조항을 어떻게 걸러내나요

제소전화해를 신청하면 법원은 사건을 특정 재판부에 배정하고, 신청서와 화해조항 초안을 검토하는 과정을 거치게 됩니다. 이 과정에서 강행규정 위반 소지가 있는 조항이 눈에 띄면, 재판부는 신청인 측에 해당 부분을 수정하거나 보완하도록 요구하는 절차를 거칠 수 있습니다. 이런 보정 요구는 신청서를 처음 접수하는 시점이 아니라 재판부가 배정된 이후에 나오는 것이 일반적입니다.

이 때문에 신청 초기 단계에서는 별문제 없이 접수된 것처럼 보이더라도, 재판부 검토 단계에서 뒤늦게 조항 수정을 요구받으면서 예상보다 화해 성립까지의 시간이 길어지는 경우가 생길 수 있습니다. 특히 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 강행규정과 정면으로 충돌하는 조항이 포함되어 있으면, 이 부분을 수정하지 않고는 화해기일 자체가 원활하게 진행되기 어려울 수 있습니다.

결국 이런 보정 절차를 거치지 않으려면 애초에 신청서를 준비하는 단계에서부터 강행규정에 저촉될 소지가 있는 문구를 스스로 걸러내는 것이 가장 효율적입니다. 조항 하나를 넣고 빼는 문제가 단순해 보일 수 있지만, 실제로는 전체 화해 절차의 진행 속도와 조서의 안정성에 직결되는 부분이므로 처음부터 신중하게 검토하는 과정이 필요합니다. 신청서를 준비하는 단계에서 조금 더 시간을 들이는 편이, 나중에 보정명령을 받고 처음부터 조항을 다시 손보는 것보다 결과적으로 훨씬 효율적이고 임차인과의 관계에도 부담이 한결 덜합니다.

보정명령이 나온다고 해서 화해 신청 자체가 무산되는 것은 아니며, 지적된 부분을 수정해 다시 제출하면 절차가 이어지는 것이 일반적입니다. 다만 이 과정에서 수정과 재제출을 반복하게 되면 그만큼 시간이 더 소요되고, 임차인과 조율해야 할 사항이 늘어나 처음 합의했던 분위기가 흐트러질 위험도 있습니다. 이런 부담을 피하려면 처음 조항을 준비하는 단계에서부터 강행규정을 충분히 고려하는 것이 결과적으로 시간과 노력을 아끼는 길입니다.

이 흐름에서 알 수 있듯이, 2단계의 사전 점검을 얼마나 꼼꼼히 하느냐에 따라 4단계의 보정 절차를 아예 거치지 않을 수도 있습니다. 처음부터 안전한 조항으로 신청서를 준비하면 그만큼 화해 성립까지 걸리는 시간을 단축할 수 있다는 뜻이기도 합니다.

그렇다면 권리금 관련해서 어떤 문구는 안전한가요

권리금 포기라는 표현을 직접적으로 조서에 담는 것은 위험하지만, 그렇다고 해서 권리금과 관련된 내용을 화해조항에 전혀 담을 수 없는 것은 아닙니다. 예를 들어 임대차 종료 시 임차인이 신규임차인을 주선할 수 있는 절차나 기간을 조서에 구체적으로 명시하는 방식은, 법이 보장하는 권리금 회수 기회를 오히려 명확히 확인해주는 방향이므로 강행규정과 충돌할 소지가 적습니다.

또한 권리금 자체를 포기시키는 대신, 임대차 종료 시점과 명도 절차, 원상회복 범위처럼 권리금 문제와 직접 연결되지 않는 부분을 조서에 구체적으로 정리해두는 방향도 실무적으로 많이 활용됩니다. 임대인이 정말로 원하는 것이 권리금 자체를 없애는 것이라기보다 임대차 종료 이후의 절차를 명확히 하고 분쟁을 줄이는 것이라면, 이런 방식으로도 상당 부분 목적을 달성할 수 있습니다.

다만 권리금 회수 기회를 방해하지 않는 임대인의 정당한 사유, 예를 들어 신규임차인이 될 사람의 자력이나 의무 이행 능력에 문제가 있는 경우처럼 법이 정한 정당한 사유에 해당하는 상황을 조서에 반영하는 것은 강행규정 위반과는 다른 문제입니다. 이런 정당한 사유에 관한 부분은 법이 이미 예정하고 있는 임대인의 권리이므로, 이를 조항에 구체화하는 것은 권리금 포기 조항과는 성격이 다르다는 점을 구분해서 이해할 필요가 있습니다.

화해조항을 준비하는 단계에서 실무적으로 점검해볼 만한 항목을 정리하면 아래와 같습니다. 이 목록은 조항을 작성하기 전 스스로 위험 여부를 가늠해보는 참고 기준일 뿐이며, 최종적으로 안전한지 여부는 목적물의 구체적인 상황과 임대차 조건을 함께 살펴야 정확히 판단할 수 있습니다.

• 포기라는 표현이 권리금·계약갱신요구권에 직접 쓰이지 않았는지
• 신규임차인 주선 절차가 조항에서 오히려 명확해졌는지
• 정당한 사유 관련 조항이 법이 정한 범위를 벗어나지 않는지
• 명도·원상회복 조항이 권리금 문제와 분리되어 있는지

이 네 가지를 순서대로 짚어보는 것만으로도 조항 초안 단계에서 상당수의 위험 요소를 스스로 걸러낼 수 있습니다. 다만 실제 사안마다 임대차 형태와 목적물 특성이 다르기 때문에, 이 목록을 확인한 뒤에도 최종 문구는 개별적으로 다시 점검받는 것이 안전합니다. 특히 여러 조항이 서로 연결되어 있는 경우, 하나의 조항만 놓고 보면 안전해 보여도 다른 조항과 결합했을 때 실질적으로 권리금 포기와 같은 효과를 내는 경우도 있어 전체 조항을 함께 놓고 검토하는 시야가 필요합니다.

권리금 보호가 애초에 적용되지 않는 경우도 있습니다

모든 상가 임대차에 권리금 회수기회 보호 규정이 예외 없이 적용되는 것은 아닙니다. 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 상가는 이 보호 규정의 적용 대상에서 제외되는데, 다만 전통시장은 이 예외에서 다시 제외되어 보호 규정이 적용됩니다. 또한 국유재산이나 공유재산에 해당하는 상가 건물도 권리금 보호 규정의 적용 대상에서 빠져 있습니다.

이런 예외에 해당하는 임대차라면, 임대인이 화해조서에 권리금과 관련된 조항을 넣더라도 앞서 설명한 강행규정 위반 문제가 상대적으로 덜 불거질 수 있습니다. 다만 이런 예외 상황에 해당하는지 여부는 상가의 종류와 소유관계를 정확히 확인해야 판단할 수 있는 부분이므로, 단순히 우리 상가는 예외일 것이라고 짐작하기보다는 실제로 해당 요건에 맞는지부터 확인하는 절차가 필요합니다. 특히 전통시장은 대규모점포의 일부라 하더라도 다시 예외에서 제외되어 권리금 보호가 적용되는 구조이므로, 상가가 위치한 형태만 보고 섣불리 판단하지 않아야 합니다.

또한 전대차 관계, 즉 임차인이 다시 제3자에게 상가를 빌려준 경우에는 권리금 보호 규정이 전대인과 전차인 사이의 관계에는 준용되지 않는 것으로 되어 있습니다. 전대차가 얽힌 임대차라면 원래의 임대인·임차인 사이의 권리금 문제와 전대인·전차인 사이의 관계를 구분해서 검토해야 하므로, 조항을 설계할 때 이 부분도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

이런 예외 규정이 있다고 해서 무조건 임대인에게 유리하게 작용하는 것은 아닙니다. 예외에 해당하는지 여부를 잘못 판단해 조항을 설계했다가, 실제로는 예외 대상이 아니라는 사실이 나중에 밝혀지면 오히려 처음부터 다시 조항을 정리해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 따라서 예외 규정에 기대어 조항을 구성하려 한다면, 그 전에 상가의 종류와 소유관계, 전대차 여부를 정확히 확인하는 절차를 반드시 먼저 거쳐야 합니다.

임대인이 실제로 챙길 수 있는 것은 무엇인가요

권리금 포기 조항을 넣지 못한다고 해서 임대인이 손해만 보는 구조는 아닙니다. 법이 정한 정당한 사유에 해당하는 상황, 즉 신규임차인이 되려는 사람이 보증금과 차임을 지급할 자력이 없거나 임대차 조건을 이행할 의사나 능력이 부족한 경우, 또는 일정 기간 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우처럼 법이 이미 인정하고 있는 사유는 조서에 구체적으로 반영해 임대인의 정당한 권리를 명확히 해둘 수 있습니다.

또한 임차인의 정보제공의무, 즉 신규임차인이 되려는 사람의 자력이나 의무 이행 능력에 관해 임차인이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하도록 하는 부분도 조서에 절차적으로 반영해둘 수 있는 영역입니다. 이런 조항은 권리금 자체를 없애는 것이 아니라, 임대인과 임차인 양쪽이 신규임차인 주선 과정에서 지켜야 할 절차를 명확히 하는 방향이므로 강행규정과 충돌할 위험이 훨씬 적습니다.

결국 제소전화해에서 권리금 문제를 다루는 실질적인 목표는 권리금 자체를 없애는 것이 아니라, 임대차 종료 시점에 임대인과 임차인 모두가 예측 가능한 절차 안에서 움직이도록 조항을 설계하는 데 있어야 합니다. 이렇게 접근하면 강행규정 위반이라는 위험을 피하면서도 임대인이 원하는 예측 가능성과 명확성을 상당 부분 확보할 수 있습니다. 이 균형점을 찾는 작업이야말로 화해조항 설계에서 가장 신경 써야 하는 부분이고, 그 균형이 잘 잡힌 조서일수록 실제 분쟁 상황에서 흔들림 없이 힘을 발휘합니다.

임대인 입장에서 보면 이런 접근이 처음에는 원하던 만큼 강력하지 않다고 느껴질 수 있습니다. 하지만 강행규정 위반 조항이 나중에 효력을 인정받지 못해 오히려 명도나 원상회복 부분까지 다툼의 대상이 되는 것보다는, 애초에 법이 허용하는 범위 안에서 최대한 명확하고 예측 가능한 조항을 만들어두는 편이 실제 분쟁 국면에서 훨씬 안정적으로 작동합니다. 조서의 진짜 가치는 강하게 보이는 조항의 개수가 아니라, 실제로 끝까지 효력을 유지하는 조항이 얼마나 촘촘하게 짜여 있는지에 달려 있습니다.

같은 맥락에서, 임대인이 권리금 관련 조항을 강하게 쓰고 싶어 하는 이유를 조금 더 들여다보면 결국 임대차 종료 시점에 새로운 세입자와의 계약 조건이나 명도 일정이 불투명해지는 상황을 피하고 싶다는 데 있는 경우가 많습니다. 이 목적이라면 권리금 포기라는 표현 대신, 신규임차인 주선 통지 기한이나 협조 절차, 명도 예정일을 조서에 구체적으로 명시하는 방식으로도 상당 부분 달성할 수 있습니다. 목적과 수단을 구분해서 접근하면 강행규정에 저촉되지 않으면서도 임대인이 원하는 예측 가능성을 확보하는 길이 의외로 여러 갈래로 열려 있다는 것을 알 수 있습니다.

자주 묻는 질문