상가나 사무실을 임대해준 뒤, 계약 당시와는 전혀 다른 모습으로 바뀐 내부를 보고 당황하는 임대인이 적지 않습니다. 옥상에 가건물을 올렸거나, 벽을 허물어 구조를 바꾸거나, 외부에 어닝이나 가벽을 설치한 경우가 대표적입니다. 계약서에 원상회복 의무를 적어두었더라도 막상 임대차가 끝나는 시점에 임차인이 이를 이행하지 않으면, 임대인이 직접 철거하고 비용을 청구해야 하는 번거로운 상황에 놓이게 됩니다. 아래 항목 중 해당하는 것이 있다면 이 글이 특히 도움이 될 것입니다.

• 임차인이 임대인 동의 없이 내부 구조를 바꾸거나 시설을 증축했다
• 계약서의 원상회복 문구가 실제로 지켜질지 확신이 없다
• 임대차가 끝났을 때 철거·복구 비용을 누가 부담하는지 미리 정해두고 싶다
• 원상회복이 이행되지 않을 때 소송 없이 바로 처리할 방법을 찾고 있다

무단 증축, 계약서 문구만으로는 왜 부족한가

임대차계약서에는 대체로 "임차인은 임대차 종료 시 원상회복하여 반환한다"는 취지의 문구가 들어 있습니다. 문제는 이 문구가 너무 일반적이어서, 실제로 어떤 상태까지 되돌려야 하는지가 임대인과 임차인 사이에서 다르게 해석될 여지가 크다는 점입니다. 임차인은 영업에 필요해 설치한 시설을 그대로 두고 나가려 하고, 임대인은 계약 전 상태 그대로 돌려받아야 한다고 생각하는 식의 간극이 실제 분쟁에서 자주 나타납니다.

특히 옥상 구조물이나 내력벽에 가까운 부분의 철거처럼 규모가 큰 공사가 무단으로 이루어진 경우에는, 단순히 철거 비용을 다투는 데서 그치지 않고 건물 자체의 안전이나 다른 입주자와의 관계까지 문제가 확대되기도 합니다. 이런 상황에서 계약서의 짧은 원상회복 문구만으로는 철거 범위나 비용 부담의 기준을 특정하기 어렵고, 결국 명도소송이나 별도의 손해배상 청구로 이어지는 경우가 많습니다.

이런 문제를 줄이는 방법 중 하나가 제소전화해를 통해 원상회복의 범위와 이행 방법, 비용 부담을 화해조항으로 구체화해두는 것입니다. 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 임차인이 원상회복 의무를 이행하지 않을 경우 별도의 소송 없이 정해둔 조건에 따라 절차를 진행할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 이는 임차인의 동의가 전제되는 절차이므로, 조항을 지나치게 임대인에게만 유리하게 설계하면 오히려 임차인이 동의하지 않아 조서 자체가 성립하지 않을 수 있습니다.

이 글에서는 원상회복 의무의 기본적인 원칙을 먼저 정리하고, 화해조서에 이를 어떻게 조항으로 담아낼 수 있는지, 비용은 누가 어떻게 부담하는지, 그리고 이행되지 않을 때 강제집행 단계에서는 어떻게 처리되는지를 순서대로 살펴보겠습니다. 신청 절차와 필요 서류, 임차인 입장에서 확인해야 할 점까지 함께 정리해두면 실제 조항을 준비할 때 참고하기 수월할 것입니다.

원상회복 의무, 기본 원칙부터 정리하면

임대차는 임차인이 목적물을 사용·수익하고 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 약정으로 성립합니다. 이 사용·수익은 어디까지나 임대차 기간 중에 한정된 것이므로, 기간이 끝나면 임차인은 빌린 물건을 원래 소유자인 임대인에게 돌려주어야 하고, 그 과정에서 자신이 임의로 변경한 부분이 있다면 이를 되돌려놓는 것이 원칙입니다. 이는 임대차라는 계약의 성질 자체에서 나오는 기본적인 의무로 이해되고 있습니다.

다만 임차인이 설치한 모든 시설을 무조건 철거해야 하는 것은 아닙니다. 임대인이 사전에 동의한 시설이거나, 건물의 효용을 높이는 방향으로 이루어진 개량이라면 임대인과 임차인이 별도로 정산 방법을 협의하는 경우도 있습니다. 문제가 되는 것은 임대인의 동의 없이 이루어진 증축이나 구조 변경입니다. 이런 경우에는 임차인이 자신의 판단만으로 건물의 상태를 바꾼 것이므로, 임대차가 끝나면 그 부분을 철거하고 원래 상태로 되돌려야 한다는 원칙이 그대로 적용됩니다.

여기서 중요한 것은 임의로 이루어진 이익, 즉 임차인이 무단으로 시설을 만들어 사용했다고 해서 그 이익을 그대로 보유할 근거는 없다는 점입니다. 법률상 원인 없이 이익을 얻고 그로 인해 상대방에게 손해가 발생했다면 그 이익을 반환해야 한다는 부당이득의 원리가 바탕에 깔려 있습니다. 무단 증축으로 임차인이 더 넓은 공간을 사용한 경우라면, 원상회복 의무와 별개로 그 사용 이익에 대한 정산 문제가 함께 제기될 수 있습니다.

이런 기본 원칙은 임대차계약서에 원상회복 문구가 있든 없든 마찬가지로 적용되는 것이지만, 실제 분쟁에서는 철거 범위와 시점, 비용 부담 방법이 구체적으로 정해져 있지 않으면 원칙만으로는 해결이 더뎌지는 경우가 많습니다. 그래서 계약 단계에서부터 이 원칙을 구체적인 조항으로 미리 정리해두는 작업이 실무적으로 의미가 있습니다.

무단 증축이 흔히 발생하는 유형

무단 증축이나 구조 변경은 업종과 건물 형태에 따라 다양한 모습으로 나타납니다. 화해조항을 설계할 때는 어떤 유형의 변경이 발생할 가능성이 있는지를 미리 염두에 두고, 그에 맞는 철거 범위를 조항에 담는 것이 좋습니다.

세 유형 모두 공통적으로, 변경이 이루어진 시점에 임대인이 이를 알지 못했거나 구두로만 대략적인 양해를 했을 뿐 명확한 서면 동의가 없었던 경우가 많습니다. 나중에 임차인이 당시 임대인이 괜찮다고 했다고 주장하면, 임대인은 그런 말을 한 적이 없다는 사실을 증명해야 하는 곤란한 위치에 놓이게 됩니다. 시설 변경이 발생할 가능성이 있는 업종이라면, 계약 초기부터 어떤 변경은 허용하고 어떤 변경은 금지하는지를 조항으로 명확히 해두는 것이 이런 상황을 예방하는 데 도움이 됩니다.

화해조서에 원상회복 조항을 담는 방법

원상회복 의무를 화해조항으로 구체화할 때는, 단순히 "원상회복한다"는 문구를 그대로 옮기는 것이 아니라 철거 대상과 이행 기한, 이행되지 않을 때의 처리 방법까지 단계별로 정리하는 것이 실무적으로 효과가 있습니다. 조항 설계는 대체로 다음과 같은 흐름으로 진행됩니다.

조항을 설계할 때 특히 신경 써야 할 부분은 "원상회복"이라는 단어 하나로 뭉뚱그리지 않는 것입니다. 어떤 시설을 철거해야 하는지, 바닥이나 벽면의 마감재를 어느 수준까지 복구해야 하는지, 설비 배관은 어떻게 처리하는지를 구체적으로 적을수록 나중에 이행 여부를 판단하기가 수월해집니다. 반대로 조항이 지나치게 포괄적이면 임차인이 어디까지 해야 하는지 알기 어렵고, 임대인 역시 이행이 충분한지 판단하기 어려운 애매한 상태가 됩니다.

비용은 누가, 얼마나 부담하나

임대인의 동의 없이 이루어진 증축이나 구조 변경이라면, 원상회복에 드는 비용은 원칙적으로 임차인이 부담하는 것으로 보는 것이 일반적입니다. 자신의 판단으로 건물의 상태를 바꾼 이상, 그 변경을 되돌리는 비용 역시 스스로 부담하는 것이 임대차 관계의 상식에 부합하기 때문입니다. 문제는 실제로 그 비용이 얼마나 되는지, 누가 견적을 내는지를 두고 다시 다툼이 생길 수 있다는 점입니다.

화해조항에는 임차인이 스스로 철거하지 않을 경우 임대인이 대신 철거를 진행하고 그 비용을 임차인에게 청구할 수 있다는 내용을 함께 넣는 경우가 많습니다. 이때 비용을 보증금에서 공제하는 방식으로 정산할 것인지, 별도로 청구할 것인지를 미리 조항에 정해두면 나중에 정산 방법 자체를 두고 다투는 상황을 줄일 수 있습니다. 견적 산정 방식도 임대인이 일방적으로 정하기보다, 객관적인 업체의 견적서를 기준으로 한다는 취지를 넣어두면 조항의 균형이 맞습니다.

다만 원상회복 비용을 지나치게 포괄적으로, 예를 들어 임차인이 설치한 모든 시설과 무관한 부분까지 임차인 부담으로 돌리는 방식은 조항의 취지를 넘어서는 것으로 볼 여지가 있습니다. 무단으로 변경한 부분에 한정해 비용 부담을 정하는 것이 조항의 정당성을 유지하는 데 중요합니다.

강제집행 단계에서 무단 증축 부분은 어떻게 처리되나

임차인이 원상회복 의무를 끝내 이행하지 않으면, 화해조서를 근거로 강제집행 절차를 밟게 됩니다. 이 단계에서는 집행관이 채무자, 즉 임차인의 점유를 해제하고 목적물을 임대인에게 인도하는 절차를 진행하는데, 무단으로 설치된 증축물이나 시설처럼 원래 목적물이 아닌 부분은 별도의 처리 절차를 거칩니다.

집행 과정에서 목적물이 아닌 동산이나 시설물은 집행관이 이를 제거해 채무자에게 인도하는 것이 원칙이며, 채무자가 현장에 없으면 동거하는 친족이나 대리인, 고용인에게 인도합니다. 그마저도 없는 경우에는 채무자의 비용으로 보관하게 되고, 채무자가 이를 찾아가지 않고 방치하면 집행법원의 허가를 받아 매각한 뒤 그 비용을 공제하고 남은 금액을 공탁하는 절차로 이어집니다. 이 과정 전체에 드는 비용은 원칙적으로 채무자가 부담하며, 집행을 통해 우선 변상받는 구조로 되어 있습니다.

따라서 화해조항에 원상회복 의무를 명시해두었다면, 임차인이 스스로 철거하지 않더라도 결국 강제집행 절차 안에서 무단 증축 부분이 정리될 수 있는 법적 근거가 마련되는 셈입니다. 다만 이 절차는 명도 집행과 함께 진행되는 것이 일반적이므로, 원상회복만을 별도로 강제집행하기보다 명도 조항과 원상회복 조항을 함께 정리해두는 것이 실무적으로 효율적입니다.

강제집행에 이르는 경우 실제 철거·보관·매각에 드는 비용은 사건마다 차이가 크므로, 화해조항 단계에서 미리 견적을 확정하기보다 이행되지 않을 경우의 처리 절차와 비용 부담 원칙만 명확히 해두고, 실제 비용은 집행 단계에서 확정하는 방식이 현실적입니다.

무단 증축을 미리 막는 계약 관리

원상회복 조항을 아무리 잘 설계해도, 애초에 무단 증축이 일어나지 않도록 관리하는 편이 더 나은 것은 당연합니다. 가장 기본적인 방법은 임대차 개시 시점에 목적물의 상태를 사진이나 영상으로 남겨두는 것입니다. 계약서에 도면이나 사진을 첨부하면, 나중에 어떤 부분이 원래 상태였고 어떤 부분이 임차인에 의해 변경되었는지를 명확히 구분할 수 있는 근거가 됩니다.

정기적인 점검 조항을 계약서에 넣어두는 것도 도움이 됩니다. 일정 주기로 임대인이 방문해 목적물의 상태를 확인할 수 있다는 취지의 조항이 있으면, 무단 증축이 이루어지더라도 초기 단계에서 발견해 대응할 수 있는 여지가 커집니다. 다만 이런 점검은 임차인의 영업이나 사생활을 과도하게 침해하지 않는 범위에서, 사전 통지를 거쳐 진행하는 것이 바람직합니다.

시설 변경이 필요한 업종이라면, 아예 계약 단계에서 어떤 변경은 사전 승인을 받으면 허용하고 어떤 변경은 금지하는지를 구체적으로 정해두는 방법도 있습니다. 임차인 입장에서도 영업에 필요한 변경을 아예 금지당하는 것보다, 승인 절차를 거쳐 허용받을 수 있는 길이 열려 있는 편이 낫기 때문에 이런 방식이 양쪽 모두에게 현실적인 경우가 많습니다.

흔한 오해와 주의할 점

원상회복 조항을 둘러싸고 실무에서 자주 나오는 생각과 실제 판단이 다른 경우가 있습니다. 아래 사례를 통해 살펴보겠습니다.

결국 원상회복 조항 역시 임대인의 필요만 담아내는 것이 아니라, 어떤 변경이 무단이고 어떤 변경이 통상적인 범위인지를 구분해 균형 있게 설계해야 실제로 효력을 발휘합니다. 화해조서 성립 자체가 임차인의 동의를 전제로 하는 절차라는 점도 함께 고려해야 합니다.

준비 절차와 비용은 어떻게 되나

원상회복 조항을 담은 제소전화해를 준비하는 절차는 통상적인 제소전화해와 크게 다르지 않습니다. 다만 목적물의 현재 상태와 원래 상태를 비교할 수 있는 자료를 함께 정리해야 한다는 점이 다릅니다. 전화상담으로 임대차 현황과 변경된 시설 내용을 간단히 설명하면, 이후 이메일로 필요한 자료와 견적을 안내받는 방식으로 진행됩니다.

비용은 임대인과 임차인 쌍방을 함께 선임하는 것을 기준으로, 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 그 이상이면 100만원 수준이며 부가가치세는 별도입니다. 여기에 법원에 내는 인지대와 송달료 등 법원비용이 통상 15만원 안팎으로 추가됩니다. 실제로 강제집행까지 진행되어 철거·보관에 드는 실비와는 성격이 다른 비용이므로 혼동하지 않아야 합니다. 관할합의서를 함께 작성하면 건물 소재지와 관계없이 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행할 수 있습니다.

신청부터 조서 성립까지 걸리는 기간은 평균적으로 6개월 정도이며, 사건에 따라 3개월에서 9개월 사이에서 마무리되는 경우가 많습니다. 원상회복 범위를 세밀하게 정리해야 하는 사건은 조항 초안을 다듬는 과정에서 다소 시간이 더 걸릴 수 있습니다. 임대인이 직접 처리해야 하는 부분은 초기 상담과 자료 제출, 비용 입금 정도이며, 법원 접수와 화해기일 출석 준비는 대리인이 진행하므로 임대인이 화해기일에 직접 나갈 필요는 없습니다. 원상회복 조항처럼 세부 문구가 중요한 사건일수록, 초기 상담 단계에서 현황을 구체적으로 전달할수록 조항의 완성도가 올라갑니다.

신청서에는 어떤 서류가 필요한가

제소전화해 신청서를 준비할 때 가장 중심이 되는 것은 화해조항의 설계입니다. 원상회복 조항이 들어가는 사건이라면, 목적물의 현재 상태를 확인할 수 있는 자료를 함께 정리해두는 것이 좋습니다. 여기에 더해 통상적으로 요구되는 첨부서류를 함께 준비해야 신청 절차가 지연되지 않습니다.

기본적으로 필요한 서류는 임대차계약서 사본, 부동산 등기부, 건축물대장, 토지대장이며, 대리인을 통해 진행하는 경우 위임장을 인감이 날인된 형태로 2부 준비해야 합니다. 전국 어디서나 동일한 절차로 진행하기 위한 관할합의서도 함께 작성합니다. 건물 도면은 임대 목적물이 건물 1층의 일부에 해당하는 경우에만 필요하며, 건물 전체나 독립된 구획을 임대하는 경우에는 별도로 요구되지 않는 경우가 많습니다.

인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내의 것이어야 하며 여유 있게 준비해두는 것이 좋고, 임대인이나 임차인이 법인인 경우에는 개인 인감증명서 대신 법인인감증명서와 법인등기부를 함께 제출해야 합니다. 무단 증축이 이미 이루어진 상태에서 조항을 정리하는 경우라면, 현재 상태를 촬영한 사진이나 도면을 함께 첨부해두면 화해조항의 철거 범위를 특정하는 데 도움이 됩니다.

서류 자체는 통상적인 제소전화해와 크게 다르지 않지만, 원상회복 범위를 뒷받침하는 자료는 사건마다 조금씩 다르게 준비해야 합니다. 이미 증축이 이루어졌다면 그 현황을 사진과 함께 정리하고, 아직 계약 초기 단계라면 원래 목적물의 상태를 꼼꼼히 기록해두는 것이 조항의 설득력을 높이는 데 도움이 됩니다.

서류를 준비하는 과정에서 등기부나 건축물대장의 소유자 표시와 계약서상 임대인 표시가 일치하지 않는 경우가 종종 발견됩니다. 공동소유 건물이거나 상속 등으로 명의가 정리되지 않은 경우가 대표적입니다. 이런 불일치는 신청 단계에서 미리 정리해두지 않으면 화해기일이 지연되는 원인이 될 수 있으므로, 서류를 모으는 초기 단계에서부터 명의 관계를 함께 확인해두는 것이 좋습니다.

임차인 입장에서도 알아둘 점

원상회복 조항은 임대인만을 위한 제도로 보이기 쉽지만, 임차인 입장에서도 미리 조항을 명확히 해두는 편이 유리한 경우가 많습니다. 어떤 변경이 허용되고 어떤 변경이 금지되는지, 철거 범위와 비용 부담이 어떻게 정해져 있는지를 계약 초기에 알고 있으면, 나중에 예상치 못한 철거 비용을 청구받는 상황을 피할 수 있습니다. 반대로 조항이 모호하면 임차인은 계약이 끝나는 시점에야 비로소 철거 범위를 두고 임대인과 다투게 되는 경우가 많습니다.

또한 화해조서에 비용 정산 방법이 구체적으로 정해져 있으면, 임차인 입장에서도 어떤 기준으로 비용이 산정되는지 미리 예측할 수 있어 갑작스러운 금액 청구에 대응하기가 수월해집니다. 다만 조항에 서명하기 전에 철거 범위가 자신이 설치한 시설과 무관한 부분까지 포함되어 있지 않은지, 비용 산정 기준이 객관적인지를 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다. 지나치게 임대인에게 유리하게 설계된 조항이라면 화해기일에 동의하지 않을 권리도 임차인에게 있으며, 이 경우 조서는 성립하지 않습니다. 결국 원상회복 조항이 실제로 효력을 갖기 위해서는 임대인과 임차인 모두가 받아들일 수 있는 균형이 전제되어야 하며, 그 균형을 계약 초기에 맞춰두는 것이 양쪽 모두에게 가장 안전한 방법입니다.

자주 묻는 질문

특히 권리금을 지급하고 들어온 임차인이라면 시설 투자와 원상회복 범위가 함께 얽히는 경우가 많습니다. 영업을 위해 투자한 시설을 나중에 자기 비용으로 철거해야 한다면 그만큼 권리금 회수 계획에도 영향을 미치게 됩니다. 원상회복 조항 자체는 철거 범위와 비용 부담을 정하는 것이고 권리금 회수 문제와는 별개의 사안이므로, 두 문제를 하나의 조항에 뭉뚱그려 넣기보다 각각의 쟁점을 구분해 상담받는 편이 나중의 혼란을 줄이는 방법입니다.

원상회복 문제는 임대차가 끝나는 시점이 되어서야 불거지는 경우가 많지만, 실제로 분쟁을 줄이는 열쇠는 계약을 맺는 시점에 있습니다. 목적물의 원래 상태를 기록해두고, 어떤 변경이 허용되는지를 명확히 하고, 원상회복의 범위와 비용 부담 방법을 화해조항으로 미리 정리해두면, 임대차가 끝났을 때 불필요한 다툼 없이 절차를 진행할 수 있는 가능성이 커집니다. 이미 무단 증축이 이루어진 상태라 하더라도, 지금부터라도 조항을 정리해두면 나중의 부담을 상당 부분 줄일 수 있습니다. 건물과 임대차의 구체적인 사정을 전달해 주시면 그에 맞는 조항 설계 방향을 안내해 드립니다. 명도소송으로 시간과 비용을 쓰기보다, 계약 시점의 짧은 논의로 이 문제를 정리해두는 편이 결과적으로 임대인과 임차인 모두의 부담을 줄이는 길이 되는 경우가 많습니다.