임차인이 제소전화해에 응하지 않으면 어떻게 되나요

제소전화해는 소송을 시작하기 전에 임대인과 임차인이 함께 법원에 나가 화해조항을 확정하는 절차입니다. 여기서 가장 중요한 전제는 이 절차가 임차인의 동의를 필요로 하는 쌍방 절차라는 점입니다. 임대인 혼자 신청서를 내고 원하는 조건을 적어 넣는다고 해서 그 내용이 그대로 조서로 확정되는 것이 아니라, 지정된 화해기일에 임차인이 출석해 조항 하나하나에 동의해야 비로소 화해조서가 성립됩니다.

그런데 실무에서는 임차인이 화해기일 자체에 나오지 않거나, 나오더라도 특정 조항에 동의하지 않겠다고 버티는 경우가 종종 발생합니다. 임대차 계약을 처음 맺을 때는 서로 관계가 원만해 화해에 순순히 응하던 임차인도, 막상 분쟁이 생긴 뒤 뒤늦게 화해를 시도하면 조건을 낮추려 하거나 아예 응하지 않으려는 경향을 보이기 때문입니다. 이럴 때 임대인 입장에서는 화해가 성립될 때까지 무한정 기다릴 수는 없는 노릇이라, 다음 단계로 넘어갈 방법을 알아두어야 합니다.

민사소송법 제387조는 화해가 성립되지 않은 경우 그 사유를 조서에 적도록 정하고 있고, 신청인이나 상대방이 화해기일에 출석하지 않은 때에도 화해가 성립하지 않은 것으로 볼 수 있다고 규정합니다. 즉 임차인이 나오지 않는다고 해서 절차가 무기한 표류하는 것이 아니라, 법원이 불성립으로 정리하고 그 사실을 조서등본으로 신청인과 상대방에게 송달하는 절차로 이어집니다. 이 지점이 바로 명도소송으로 넘어가는 갈림길입니다.

여기서 한 가지 오해하지 말아야 할 부분이 있습니다. 제소전화해가 임대인만을 위한 제도라고 생각하는 경우가 있는데, 실제로는 그렇지 않습니다. 화해기일에서 확정되는 조항은 임대인과 임차인 양쪽 모두를 구속하고, 양쪽 모두를 보호하는 균형 잡힌 문서를 지향합니다. 임차인 입장에서도 연체가 발생했을 때 곧바로 강제집행을 당하는 것이 아니라 일정한 유예기간이나 분할 상환 조건을 조서에 미리 담아둘 수 있어, 무작정 임대인에게 불리한 제도가 아니라는 점을 함께 안내해 드려야 협조를 이끌어내기가 수월해집니다.

제소전화해와 명도소송, 절차의 출발점부터 다릅니다

두 절차는 목적하는 시점이 근본적으로 다릅니다. 제소전화해는 분쟁이 아직 발생하지 않았거나, 발생하더라도 양측이 대화로 조건을 정리할 여지가 있을 때 활용하는 예방적 절차입니다. 임대차 계약을 맺는 시점, 혹은 연체가 시작되기 전 단계에서 미리 화해조서를 만들어 두면, 이후 실제로 임차인이 차임을 연체하거나 계약을 위반했을 때 별도의 재판 없이 곧바로 집행문을 받아 강제집행에 들어갈 수 있습니다.

반면 명도소송은 이미 분쟁이 벌어진 뒤 법원에 소장을 내고, 임차인의 답변과 변론을 거쳐 판결을 받아야 하는 사후적 절차입니다. 임대인이 임차인의 동의 없이도 진행할 수 있다는 점에서는 제소전화해보다 확실한 방법이지만, 그만큼 변론 기일과 증거 제출 등 정식 재판 절차를 거쳐야 하므로 시간과 비용이 더 들어갑니다. 다시 말해 제소전화해는 협의가 가능한 상황에서 미리 준비해 두는 절차이고, 명도소송은 협의가 깨진 뒤 최종적으로 기댈 수밖에 없는 절차라고 이해하면 됩니다.

임대차 계약서에 제소전화해 조서가 이미 마련되어 있는 경우와, 그런 조서 없이 곧바로 분쟁이 불거진 경우는 임대인이 취할 수 있는 다음 행동이 완전히 달라집니다. 조서가 있다면 민사집행법 제30조에 따른 집행문 부여 신청으로 바로 넘어갈 수 있지만, 조서가 없다면 처음부터 소장을 작성해 법원에 제출하는 절차부터 시작해야 합니다. 이 차이를 미리 이해하고 있어야 임대인이 상황에 맞는 대응을 신속하게 선택할 수 있습니다.

간혹 상가 임대차든 주택 임대차든 처음부터 명도소송만 생각하고 제소전화해라는 절차 자체를 모르고 있다가, 뒤늦게 상담을 통해 두 절차의 차이를 알게 되는 경우도 많습니다. 이미 분쟁이 상당히 진행된 상태라면 지금 시점에서 제소전화해를 새로 시작하는 것보다 명도소송으로 곧장 대응하는 편이 오히려 더 빠를 수도 있으므로, 현재 임차인과의 관계와 연체 진행 상황을 함께 살펴본 뒤 어느 절차가 적합한지를 판단하는 과정이 필요합니다.

임대인이 명도소송이라는 정식 재판 절차 대신 제소전화해를 먼저 검토하는 또 다른 이유는, 명도소송이 정식 소송인 만큼 상대방인 임차인도 답변서를 제출하고 자신의 주장을 다투는 절차를 밟기 때문입니다. 민사소송법 제256조에 따라 임차인은 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 안에 답변서를 제출할 수 있고, 답변서가 제출되면 곧바로 결론이 나는 것이 아니라 변론 절차로 이어집니다. 반면 제소전화해로 이미 조서를 확보해 두었다면 이런 다툼의 과정 자체를 건너뛸 수 있다는 점에서 실무적 이점이 뚜렷합니다.

화해가 불성립되면 자동으로 소송이 되나요

완전히 자동은 아니지만, 처음부터 다시 시작할 필요는 없습니다. 민사소송법 제388조는 화해가 성립되지 않은 경우 신청인이 소제기신청을 할 수 있다고 정하고 있고, 이 신청이 적법하면 화해신청을 한 시점에 이미 소가 제기된 것으로 봅니다. 즉 임대인이 화해가 깨진 뒤 새로 소장을 작성해 처음부터 소송을 시작하는 것이 아니라, 기존에 낸 화해신청서를 소송 절차로 전환시키는 방식으로 이어갈 수 있다는 뜻입니다.

이 소제기신청은 조서등본을 송달받은 날부터 2주라는 불변기간 안에 해야 합니다. 불변기간이라는 것은 법원이 재량으로 늘려주지 않는 기한이라는 의미이므로, 화해가 불성립됐다는 통지를 받으면 곧바로 다음 조치를 검토해야 합니다. 이 기한을 넘기면 소제기신청의 이점을 살리지 못하고, 처음부터 별도의 명도소송 소장을 접수하는 절차를 다시 밟아야 할 수 있습니다.

화해신청 시점에 소가 제기된 것으로 인정받는다는 점은 실무적으로 의미가 큽니다. 예를 들어 연체차임 반환청구 등 시효와 관련된 권리를 함께 다투고 있다면, 소제기 시점이 앞당겨지는 것 자체가 임대인에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만 이 부분은 개별 사안의 청구 원인과 시효 진행 상황에 따라 달라지므로, 화해가 깨질 조짐이 보이는 단계에서부터 다음 절차를 함께 준비해 두는 것이 안전합니다.

또한 소제기신청을 하지 않고 그대로 절차를 종결하는 선택지도 있습니다. 임대인이 판단하기에 임차인과의 관계를 더 이상 소송으로 끌고 가는 것이 실익이 적다고 본다면, 화해 불성립 이후 새로운 협의를 시도하거나 임대차 관계 자체를 재정리하는 방향으로 갈 수도 있습니다. 다만 연체나 계약 위반이 계속되는 상황이라면 시간을 끌수록 임대인이 회수해야 할 금액과 부담이 늘어날 수 있으므로, 소제기신청의 기한인 2주를 그냥 흘려보내기보다는 일단 절차를 이어가면서 이후 협의 가능성을 열어두는 방향이 현실적인 경우가 많습니다.

임차인 입장에서는 어느 절차가 더 유리한가

이 문제를 임대인의 시각에서만 볼 것이 아니라 임차인의 입장에서도 한 번 살펴볼 필요가 있습니다. 임차인 입장에서 제소전화해에 협조한다는 것은 언뜻 자신에게 불리한 조건을 미리 확정해 주는 것처럼 느껴질 수 있습니다. 그러나 실제로는 연체나 위반이 발생했을 때 곧바로 강제집행에 들어가는 것이 아니라, 조서에 담긴 유예기간이나 분할 상환 조건, 명도 시점 등을 통해 임차인 스스로도 준비할 시간을 확보할 수 있다는 점에서 반드시 손해만 보는 절차는 아닙니다.

반대로 임차인이 화해를 거부하고 사태를 방치하면, 결국 명도소송이라는 정식 재판 절차로 넘어가게 되고 여기에는 소송 진행에 따른 시간과 심리적 부담, 그리고 패소했을 때의 소송비용 부담까지 뒤따르게 됩니다. 민사소송법 제98조는 소송비용을 원칙적으로 패소한 당사자가 부담하도록 정하고 있고, 강제집행 단계에 이르면 민사집행법 제53조에 따라 집행비용 역시 채무자가 부담하며 집행 결과에서 우선 변상되는 구조입니다. 화해를 거부한다고 해서 부담이 사라지는 것이 아니라 오히려 절차가 길어지면서 부담이 커질 수 있다는 점을 임차인도 함께 고려해야 합니다.

그래서 실무에서는 임대인이 제소전화해를 제안할 때, 이 절차가 일방적으로 임대인에게만 유리한 것이 아니라 임차인에게도 예측 가능성을 준다는 점을 함께 설명하는 것이 협조를 이끌어내는 데 도움이 됩니다. 조항 설계 단계에서 임차인의 사정을 어느 정도 반영한 유예기간이나 분할 조건을 함께 넣는다면, 임차인이 화해기일에 출석해 동의할 가능성도 그만큼 높아집니다.

임차인 입장에서 한 가지 더 살펴볼 부분은, 화해조서에 담기는 내용이 임차인에게 일방적으로 불리하게 흘러가지 않도록 강행규정이 이를 가로막고 있다는 사실입니다. 앞서 살펴본 것처럼 상가건물 임대차보호법 제15조와 주택임대차보호법 제10조는 임차인에게 불리한 약정을 무효로 정하고 있으므로, 임차인이 화해에 응한다고 해서 법이 보장하는 최소한의 권리까지 포기하게 되는 것은 아닙니다. 이 점을 이해하고 나면 화해 절차 자체에 대한 임차인의 막연한 거부감도 상당 부분 줄어들 수 있습니다.

두 절차를 함께 준비하는 병행 전략

현실적으로는 제소전화해를 시도하면서 동시에 명도소송으로 넘어갈 가능성까지 함께 염두에 두는 병행 전략이 가장 안전합니다. 화해기일이 잡히기 전부터 임대차계약서와 연체 내역, 통보 기록 등 명도소송에 필요한 자료를 미리 정리해 두면, 만약 화해가 불성립되더라도 곧바로 소제기신청이나 명도소송 준비로 넘어갈 수 있어 시간 손실을 최소화할 수 있습니다.

또한 화해조항을 설계하는 단계에서부터 조건부 집행 조항을 함께 넣어두는 방법도 고려할 만합니다. 예를 들어 연체가 일정 수준에 이르면 즉시 명도한다는 조건을 조서에 명확히 담아두면, 민사집행법 제30조 제2항에 따라 조건 성취를 증명하는 서류만 갖추면 되므로 별도의 소송 없이 곧바로 집행문을 받을 수 있습니다. 이런 조항 설계는 결국 화해와 소송 두 갈래 모두에 대비하는 안전판 역할을 합니다.

병행 전략을 세울 때 가장 중요한 것은 시점을 놓치지 않는 것입니다. 화해가 불성립됐다는 통지를 받은 뒤 소제기신청을 할 수 있는 기간은 2주에 불과하고, 명도소송의 답변이나 항소 등 각 단계마다 불변기간이 걸려 있는 경우가 많습니다. 어느 절차를 선택하든 기한을 놓치면 처음부터 다시 시작해야 하는 상황이 생길 수 있으므로, 절차가 전환되는 시점마다 다음 단계를 미리 확인해 두는 습관이 필요합니다.

기간·비용·효력, 실제로 무엇이 다른가

임대인들이 가장 궁금해하는 부분은 결국 시간과 비용, 그리고 그 결과물의 효력입니다. 제소전화해는 신청부터 화해기일 지정, 조서 작성까지 평균적으로 3개월에서 9개월 정도, 평균 6개월가량 소요됩니다. 임차인과 임대인 양측이 협조적이라면 이보다 빠르게 마무리되기도 합니다. 반면 명도소송은 임차인이 답변서를 제출하고 변론을 거쳐야 하므로, 상대방이 다투는 정도에 따라 제소전화해보다 절차가 더 길어지는 경우가 많습니다.

비용 구조도 다릅니다. 제소전화해는 쌍방을 함께 대리하는 경우를 기준으로 월 임대료 1천만원 미만이면 70만원, 1천만원 이상이면 100만원 수준의 비용에 부가가치세가 별도로 붙고, 여기에 인지대와 송달료 등 법원비용이 통상 15만원 안팎으로 추가됩니다. 관할합의서를 활용하면 임대인의 관할 법원에서 진행할 수 있어 전국 어디서나 비용 체계가 동일합니다. 명도소송은 소가와 절차 진행 정도에 따라 비용과 기간이 사안마다 달라지므로, 상담을 통해 구체적인 상황을 짚어보는 편이 정확합니다.

효력 측면에서는 두 절차 모두 최종 결과물이 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 동일한 효력을 가진다는 공통점이 있습니다. 화해조서든 명도소송의 확정판결이든, 일단 확정되면 그 자체가 강제집행의 근거인 집행권원이 됩니다. 차이는 그 결과물에 이르는 과정입니다. 제소전화해는 분쟁이 생기기 전에 미리 집행권원을 마련해 두는 방식이고, 명도소송은 분쟁이 생긴 뒤 재판을 거쳐 집행권원을 얻어내는 방식이라는 점을 기억해 두시기 바랍니다.

비용을 따질 때 한 가지 더 유념할 부분은, 명도소송에서 임대인이 승소하더라도 지출한 변호사 비용 전액을 그대로 돌려받는 것은 아니라는 점입니다. 민사소송법 제98조에 따라 패소한 임차인이 소송비용을 부담하는 것이 원칙이지만, 실제로 상환받는 금액은 법원이 정한 소송비용 산정 기준에 따라 계산되므로 임대인이 실제 지출한 금액과 차이가 날 수 있습니다. 이런 점에서도 분쟁이 커지기 전에 제소전화해로 조서를 확보해 절차 자체를 단순화해 두는 편이 장기적으로 부담을 줄이는 방법이 될 수 있습니다.

계약 초기에 제소전화해를 먼저 해두라고 하는 이유

임대인들에게 임대차 계약 체결 시점에 제소전화해를 진행해 두라고 안내하는 이유는 간단합니다. 계약 초기에는 임대인과 임차인 사이에 아직 갈등이 없기 때문에 화해기일에 출석해 조항에 동의하는 데 큰 저항이 없는 경우가 많습니다. 그러나 시간이 지나 차임이 연체되거나 계약 위반이 쌓인 뒤 뒤늦게 화해를 제안하면, 임차인 입장에서는 이미 자신에게 불리한 상황을 인정하는 셈이 되므로 협조할 유인이 크게 줄어듭니다.

이 때문에 실무에서는 계약 체결과 동시에, 혹은 계약 초기 단계에서 제소전화해를 진행해 화해조서를 미리 확보해 두는 방식을 권합니다. 이렇게 해두면 이후 실제로 차임 연체나 무단 전대 같은 계약 위반이 발생했을 때, 별도의 명도소송을 거칠 필요 없이 조건 성취를 증명하는 서류를 갖춰 곧바로 집행문을 신청하고 강제집행 단계로 넘어갈 수 있습니다. 분쟁이 실제로 벌어졌을 때 시간을 벌어주는 것이 이 절차의 가장 큰 실익입니다.

물론 모든 임대차에서 제소전화해를 미리 해두지 못했다고 해서 방법이 없는 것은 아닙니다. 이미 분쟁이 진행 중이거나 임차인이 협조하지 않는 상황이라면, 앞서 설명한 것처럼 명도소송 절차를 준비하면 됩니다. 다만 두 절차를 병행적으로 이해하고 있으면, 계약 관리 단계에서는 제소전화해로 대비하고 실제 분쟁 국면에서는 명도소송으로 전환하는 흐름을 미리 그려볼 수 있어 대응이 한결 수월해집니다.

명도소송으로 넘어갈 때 미리 챙겨야 할 자료

제소전화해 조서 없이 명도소송을 준비해야 하는 상황이라면, 임차인의 계약 위반 사실을 뒷받침할 자료를 체계적으로 모아두어야 합니다. 우선 임대차계약서 원본과 그동안의 차임 입금 내역, 연체가 시작된 시점과 그 이후의 미납 현황을 정리한 자료가 기본입니다. 여기에 임차인에게 연체 사실을 알리고 이행을 촉구한 내용증명이나 문자, 통화 기록 등을 함께 갖춰 두면 임차인의 위반 사실과 임대인의 이행 촉구 노력을 함께 보여줄 수 있습니다.

해지 사유를 판단하는 기준도 미리 확인해 두어야 합니다. 상가 임대차라면 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 차임 연체액이 3기에 이르렀을 때 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 주택 임대차라면 민법 제640조에 따라 2기의 차임액에 이르렀을 때 해지가 가능합니다. 몇 개월치가 밀렸는지가 아니라 연체된 차임의 합계가 몇 기분에 해당하는지를 기준으로 판단한다는 점을 헷갈리지 않아야 합니다.

부동산 관련 서류도 빠뜨리면 안 됩니다. 등기부등본과 건축물대장을 통해 임대인의 소유 관계와 건물 현황을 확인할 수 있어야 하고, 임대차 목적물의 위치와 면적을 특정할 수 있는 도면이 필요한 경우도 있습니다. 법인 임차인이라면 법인등기부등본까지 함께 준비해 당사자 관계를 명확히 해두는 것이 이후 절차를 지연 없이 진행하는 데 도움이 됩니다.

• 임대차계약서, 차임 입금·연체 내역 정리본
• 연체 통보 내용증명·문자 등 이행 촉구 기록
• 등기부등본·건축물대장 등 목적물 관련 서류
• 3기(상가) 또는 2기(주택) 연체 여부 확인

이 자료들은 화해가 성립되지 않아 명도소송으로 넘어갈 때뿐 아니라, 제소전화해를 준비하는 단계에서도 그대로 활용됩니다. 화해기일에 임차인이 특정 조항에 이의를 제기할 경우, 임대인은 준비해 둔 계약서와 연체 내역을 근거로 조항의 타당성을 설명할 수 있어야 협의가 원활하게 진행됩니다. 따라서 어느 절차를 선택하든 처음부터 관련 서류를 빠짐없이 정리해 두는 습관이 두 절차 모두에서 시간을 절약해 주는 셈입니다.

강제집행까지 이어지는 절차 흐름

화해조서가 이미 있는 경우와 없는 경우, 강제집행에 이르는 경로는 이렇게 달라집니다. 화해조서가 있다면 조건 성취를 증명하는 서류를 갖춰 민사집행법 제30조에 따른 집행문 부여를 신청하고, 승계가 있었다면 제31조에 따른 승계집행문까지 받아 곧바로 집행 단계로 넘어갈 수 있습니다. 별도의 재판 절차 없이 이미 확보된 조서를 근거로 움직이는 것이므로 상대적으로 신속합니다.

화해조서가 없다면 명도소송 소장을 제출하는 것에서 시작해야 합니다. 소장이 접수되면 임차인에게 송달되고, 임차인은 답변서를 제출한 뒤 변론 절차를 거쳐 판결을 받게 됩니다. 판결이 확정되면 그 판결문이 곧 집행권원이 되고, 여기에 집행문을 부여받아야 비로소 집행 단계로 넘어갈 수 있습니다. 화해가 불성립돼 소제기신청으로 전환된 경우도 이와 같은 소송 절차를 거치게 됩니다.

집행권원을 확보한 다음부터는 두 경로가 다시 같은 절차로 합쳐집니다. 민사집행법 제258조에 따라 집행관이 채무자의 점유를 배제하고 채권자에게 목적물을 인도하는 절차가 진행되며, 목적물이 아닌 동산은 별도로 처리됩니다. 이 단계에서는 채권자나 대리인이 현장에 출석해야 집행이 진행된다는 점도 함께 알아두시기 바랍니다.

강제집행 단계에 이르면 채권자나 그 대리인이 현장에 반드시 출석해야 절차가 진행되고, 목적물이 아닌 동산은 채무자나 그 동거 가족에게 인도하거나 부재 시 채무자 비용으로 보관 처리됩니다. 실제 현장에서는 예상치 못한 변수가 생기는 경우가 많으므로, 화해조서를 통한 경로든 명도소송을 통한 경로든 집행문을 받은 이후의 절차는 경험이 축적된 대리인과 함께 진행하는 편이 실수를 줄이는 방법입니다.

자주 묻는 질문