상가나 사무실 임대차 계약을 정리하면서 제소전화해를 준비하다 보면 꼭 한 번은 걸리는 문장이 있습니다. "건물 내부 수리는 임차인이 자기 비용으로 한다"는 조항입니다. 임대인 입장에서는 당연히 넣고 싶은 문구지만, 막상 조서로 확정하려니 이게 나중에 문제가 되지는 않을지 걱정이 앞섭니다. 임차인 입장에서도 이 문구가 어디까지를 뜻하는지 애매하면 나중에 큰 비용을 떠안게 될까 봐 선뜻 동의하기 어렵습니다. 이런 고민이라면 아래 항목을 먼저 점검해 보시기 바랍니다.

• 계약서에 "수리는 임차인 부담"이라고만 짧게 적어 두었고, 범위를 나누지 않았다.
• 보일러나 배관처럼 큰돈이 드는 설비 고장까지 임차인이 내야 하는지 명확하지 않다.
• 제소전화해 조서에 이 특약을 그대로 옮겨 적어도 되는지, 나중에 무효라고 다투지는 않을지 불안하다.
• 임차인이 수리를 미루다가 하자가 커졌을 때 누구 책임인지 다투게 될까 봐 걱정된다.
• 수리비를 임차인이 냈다면 나중에 돌려받을 수 있는 항목인지도 궁금하다.

민법이 정한 기본 원칙, 임대인의 유지의무

임대차 계약에서 임대인의 역할을 정한 기본 조문은 민법 제623조입니다. 이 조문은 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약이 존속하는 동안 그 목적물을 사용하고 수익하는 데 필요한 상태로 유지하게 할 의무를 진다고 정하고 있습니다. 다시 말해 건물을 넘겨주는 것으로 임대인의 역할이 끝나는 것이 아니라, 계약 기간 내내 그 상태를 지켜 줄 책임이 이어진다는 뜻입니다.

이 원칙이 제소전화해 실무에서 중요한 이유는, 화해조서에 들어가는 수선의무 특약이 결국 이 기본 원칙을 어느 범위까지 수정하는 약속인지를 확인하는 작업이기 때문입니다. 조서에 아무 문구 없이 "임차인이 알아서 수리한다"고만 적으면, 나중에 이 문구가 사소한 소모품 교체를 말하는 것인지 건물 골조나 배관처럼 큰 설비까지 포함하는 것인지를 두고 해석이 갈릴 수 있습니다.

제소전화해 조서는 확정판결과 같은 효력을 갖는 문서이기 때문에, 나중에 이 조항의 의미를 두고 새로 소송을 벌이는 상황 자체가 임대인에게도 임차인에게도 부담스럽습니다. 그래서 조서를 준비하는 단계에서부터 이 기본 원칙을 염두에 두고 특약의 범위를 명확히 짚어 두는 것이 실무에서 가장 중요한 작업으로 꼽힙니다. 계약서를 처음 쓸 때는 대수롭지 않게 넘어가는 문구지만, 실제로 건물에 하자가 생기고 나서야 그 문구의 의미가 얼마나 중요했는지 체감하는 경우가 많습니다.

특히 오래된 건물을 임차해 영업을 시작하는 경우라면 처음부터 노후로 인한 하자가 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이런 건물일수록 수선의무 특약을 구체적으로 정리해 두지 않으면, 시간이 지날수록 어디까지가 노후에 따른 하자이고 어디부터가 임차인의 사용 과정에서 생긴 손상인지 구분하기 어려워집니다.

이런 이유로 계약 초기, 그러니까 임차인이 입주하는 시점에 건물 상태를 사진이나 점검표로 남겨 두는 습관을 권해 드립니다. 입주 당시 상태를 기록해 두면 나중에 어떤 하자가 원래부터 있었던 것인지, 사용 중에 새로 생긴 것인지를 구분하는 근거 자료가 되어 조서 문구의 해석을 두고 다투는 상황을 줄여 줍니다.

"수리는 임차인이" 특약, 어디까지 유효할까

임대인의 유지의무를 정한 민법 조항은 당사자가 합의로 내용을 바꿀 수 있는 성격의 규정으로 다루어지는 것이 일반적입니다. 즉 계약 당사자가 협의해서 경미한 수선 비용을 임차인이 부담하기로 정하는 것 자체는 특별한 사정이 없는 한 가능하다고 보는 것이 실무의 시각입니다. 상가건물 임대차보호법처럼 임차인 보호를 위해 특별히 마련된 법률과는 구분해서 볼 필요가 있습니다.

다만 이 부분은 사안마다 결론이 달라질 수 있어 일률적으로 단정하기는 어렵습니다. 특약의 문구가 지나치게 포괄적이어서 임차인에게 일방적으로 불리한 결과를 낳는다면, 그 조항이 그대로 관철되지 않을 여지도 있습니다. 그래서 "수리는 임차인이 알아서"라는 한 문장으로 끝내기보다는, 어떤 종류의 수선을 임차인이 맡고 어떤 수선은 임대인이 맡는지를 구체적으로 나누어 적어 두는 편이 분쟁을 줄이는 길입니다.

상가건물 임대차보호법은 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다. 이 조항은 갱신요구권이나 권리금 보호처럼 그 법이 직접 정한 사항을 임차인에게 불리하게 바꾸는 약정을 막기 위한 것으로 이해되고 있어서, 민법상 수선의무 특약에 곧바로 적용되는지는 별개의 문제로 보고 신중하게 접근해야 합니다. 조서에 특약을 넣을 때는 이 두 층위를 섞지 않는 것이 중요합니다.

임차인에게 불리한 특약인지, 어떻게 가늠할까

실무에서 수선의무 특약이 문제가 되는 경우는 대체로 두 갈래로 나뉩니다. 하나는 특약의 문구 자체가 지나치게 포괄적이어서 사실상 건물의 모든 하자를 임차인에게 떠넘기는 형태이고, 다른 하나는 문구는 평범했지만 실제 적용 과정에서 임차인이 예상하지 못한 고액의 지출을 하게 되는 경우입니다. 두 경우 모두 조서 작성 단계에서 미리 점검해 두면 나중에 다툼으로 번지는 것을 줄일 수 있습니다.

이때 참고할 만한 기준은 그 특약이 임차인의 통상적인 사용을 지나치게 위축시키는지, 그리고 임차인이 애초에 예상할 수 있었던 범위인지 여부입니다. 예를 들어 전등이나 도어록처럼 사용하다 보면 자연스럽게 마모되는 항목은 임차인이 예상 가능한 범위로 볼 여지가 크지만, 건물 전체의 배관이나 구조 보강처럼 임차인이 통제할 수 없는 영역까지 포함시키면 형평에 맞지 않는다는 지적을 받을 수 있습니다.

다만 이 역시 개별 계약의 목적물 상태, 임대료 수준, 계약 기간 등 여러 사정을 함께 살펴야 하는 문제라서 하나의 기준으로 단정하기는 어렵습니다. 제소전화해를 준비하면서 이 부분이 걱정되신다면, 계약서 문구와 건물 상태를 구체적으로 놓고 상담받아 보시는 편이 훨씬 안전합니다. 임대인과 임차인이 각자 생각하는 "적정한 부담"의 기준이 다를 수 있는 만큼, 제3자의 시각에서 문구를 점검받는 과정이 결국 양쪽 모두에게 이득이 됩니다.

임대인이 수선을 미루면 임차인은 어떻게 대응할 수 있나

반대로 임대인이 유지의무를 다하지 않아 임차인이 곤란을 겪는 경우도 자주 상담으로 이어집니다. 구조적인 하자, 예를 들어 배관 노후로 물이 새거나 냉난방 설비가 고장 나 영업 자체가 어려워졌는데도 임대인이 수선을 계속 미루는 상황이 대표적입니다. 이런 경우 임차인은 먼저 하자 사실을 임대인에게 통지하는 것이 출발점입니다.

통지를 했는데도 임대인이 상당한 기간 조치를 취하지 않는다면, 임차인이 스스로 비용을 들여 수선한 뒤 그 비용을 임대인에게 청구하는 방법을 검토하게 됩니다. 이때 지출한 비용이 필요비에 해당하는지 유익비에 해당하는지에 따라 청구할 수 있는 시점과 범위가 달라지므로, 영수증이나 견적서 같은 자료를 미리 남겨 두는 것이 중요합니다.

제소전화해 조서를 준비하는 단계라면 이런 상황을 아예 미리 조항으로 정리해 두는 것도 방법입니다. 임대인이 통지를 받고도 일정 기간 조치를 취하지 않으면 임차인이 직접 수선하고 비용을 청구할 수 있다는 절차를 조서에 구체적으로 담아 두면, 실제 하자가 생겼을 때 서로 다시 협의할 필요 없이 정해진 절차대로 진행할 수 있습니다.

다만 이 절차를 조서에 담을 때도 임대인의 유지의무를 형식적으로만 남겨 두고 실질적으로는 모든 부담을 임차인에게 넘기는 방향으로 설계하면, 앞서 살펴본 형평성 문제가 다시 제기될 수 있습니다. 임대인과 임차인 양쪽의 부담을 균형 있게 배분하는 것이 결국 오래가는 조서를 만드는 길입니다.

실제로 상담을 받아 보면 임대인 쪽에서는 "예전 계약서 문구를 그대로 써도 되지 않느냐"고 묻는 경우가 많습니다. 하지만 예전 문구가 지금 건물 상태나 임차인의 업종에 맞지 않는다면, 그 문구를 그대로 조서에 옮기는 것보다 지금 상황에 맞춰 다시 정리하는 편이 분쟁 예방에 훨씬 효과적입니다.

임차인의 통지의무와 비용상환청구권도 함께 봐야 한다

수선의무 조항을 설계할 때 자주 놓치는 부분이 임차인의 통지의무입니다. 민법은 임차물에 수리가 필요하거나 임차물에 대해 권리를 주장하는 사람이 있을 때, 임차인이 지체 없이 임대인에게 이 사실을 알려야 한다고 정하고 있습니다. 다만 임대인이 이미 그 사실을 알고 있었던 경우에는 별도로 통지할 필요가 없다는 예외도 함께 두고 있습니다.

이 통지의무는 수선 비용을 누가 부담하느냐와 별개로, 하자를 키우지 않고 조기에 처리하기 위한 절차적 장치로 볼 수 있습니다. 제소전화해 조서에 수선의무 조항을 넣을 때 이 통지의무를 함께 명시해 두면, 임차인이 하자를 방치해 피해가 커진 경우와 임대인이 통지를 받고도 방치한 경우를 구분하는 기준이 됩니다.

통지 방법도 함께 정해 두면 좋습니다. 전화나 구두로만 통지하면 나중에 통지 여부와 시점을 두고 말이 엇갈릴 수 있으므로, 문자메시지나 이메일처럼 기록이 남는 방식으로 통지하도록 조서에 적어 두는 방법을 자주 안내해 드립니다. 이렇게 해 두면 실제 분쟁이 생겼을 때도 누가 언제 무엇을 알렸는지가 비교적 명확하게 남아 있어 정리가 훨씬 수월해집니다.

비용 부담 문제도 함께 정리해 둘 필요가 있습니다. 민법은 임차인이 목적물에 관해 필요비를 지출한 경우 임대인에게 상환을 청구할 수 있다고 정하고, 유익하게 쓰인 비용은 임대차가 끝날 때 그로 인한 가액 증가가 남아 있는 한도에서 임대인의 선택에 따라 상환하도록 정하면서 법원이 임대인의 청구로 상환 기간을 정해 줄 수 있다고도 규정하고 있습니다. 특약으로 이 비용상환청구권 자체를 아예 포기시키려는 시도는 조서 작성 단계에서 특히 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 임차인이 향후 시설을 개선하거나 업종에 맞게 인테리어를 변경할 계획이 있다면, 이 비용상환청구권을 어떻게 다룰지 계약 초기 단계부터 함께 논의해 두는 편이 나중에 곤란해지는 상황을 줄여 줍니다.

실무에서는 이 세 가지, 즉 유지의무·통지의무·비용상환청구권을 하나의 세트로 놓고 조서 문구를 설계하는 것이 안전합니다. 어느 하나만 떼어 특약에 담으면 나머지 부분과 충돌하는 문구가 생길 수 있기 때문입니다.

경미한 수선과 구조적 수선, 나누는 기준

실무에서는 수선의무 특약을 둘러싼 다툼을 줄이기 위해 수선의 성격을 크게 두 갈래로 나누어 조서에 담는 방식을 많이 씁니다. 하나는 임차인이 매일 사용하면서 생기는 소모성 고장이고, 다른 하나는 건물 자체의 구조나 주요 설비에 관한 하자입니다. 이 둘을 같은 문장으로 뭉뚱그려 적으면 나중에 고액의 설비 수리비를 두고도 "수리는 임차인이"라는 문구 하나로 다투게 되는 상황이 벌어질 수 있습니다.

다만 이 구분은 실무에서 널리 쓰이는 접근일 뿐, 개별 계약의 문구와 사정에 따라 결론이 달라질 수 있다는 점은 분명히 해 두어야 합니다. 제소전화해 조서를 준비할 때는 이 구분을 계약 당사자가 함께 확인하고, 경계가 애매한 항목은 예시를 들어 조서에 구체적으로 적어 두는 방식이 안전합니다. 특히 냉난방이나 승강기처럼 금액이 큰 설비는 처음부터 부담 주체를 명시해 두는 편이 두 당사자 모두에게 도움이 됩니다.

업종에 따라 이 기준이 달라지기도 합니다. 음식점처럼 주방 설비 비중이 큰 업종이라면 환기 덕트나 배수 설비의 노후 문제가 자주 불거지고, 사무실이나 소매점이라면 바닥재나 조명 설비가 쟁점이 되는 경우가 많습니다. 조서를 준비할 때 임차인의 업종을 염두에 두고 자주 문제 되는 항목을 미리 짚어 두면 실질적인 도움이 됩니다.

제소전화해 조서, 수선의무를 어떻게 특정해야 할까

제소전화해를 준비하는 실무 흐름은 전화 상담으로 상황을 설명하는 것에서 시작합니다. 이후 필요한 자료를 이메일로 전달받아 신청서와 화해조항을 설계하고, 비용을 확인한 뒤 법원에 접수하는 순서로 진행됩니다. 의뢰인은 이 가운데 상담과 자료 제공, 비용 확인 단계까지만 관여하면 되고 화해기일에 직접 출석할 필요는 없습니다.

이 과정에서 강행법규를 위반한 조항이 있으면 재판부 배정 이후 보정 사유로 지적을 받을 수 있습니다. 따라서 특약을 만들 때부터 임차인에게 지나치게 불리한 결과가 되지 않도록 균형을 맞추는 작업이 필요합니다. 제소전화해는 임차인의 동의가 있어야 성립하는 절차인 만큼, 양쪽이 받아들일 수 있는 조항으로 다듬는 과정 자체가 실무의 핵심입니다.

신청 단계에서 함께 챙기는 서류

수선의무 조항만 따로 떼어 준비하는 경우는 드물고, 대부분 임대차 전반을 정리하는 제소전화해 신청서의 일부로 함께 준비됩니다. 그래서 신청서를 낼 때 함께 챙겨야 하는 첨부 서류도 미리 알아두면 절차가 훨씬 매끄럽게 진행됩니다.

• 임대차 계약서 사본과 건물 등기부, 건축물대장, 토지대장
• 위임장 2부(인감증명서 첨부 필수, 인감증명서는 2개월 이내 발급분)
• 관할합의서(관할을 합의해 두면 전국 어디서나 동일한 절차로 진행됩니다)
• 법인 임대인이라면 법인인감증명서와 법인등기부 등본도 함께 준비합니다

도면은 임차 목적물이 건물 1층의 일부분일 때만 필요한 경우가 많습니다. 서류가 갖춰지면 신청서와 함께 접수되어 재판부에 배정되고, 화해기일이 잡히기까지 평균적으로 여러 달이 걸리는 것이 일반적입니다. 수선의무처럼 세부 조항을 다듬는 데 시간이 걸릴 수 있으니 여유를 두고 준비하시는 것을 권합니다. 서류를 미리 한꺼번에 준비해 두시면 상담부터 접수까지 걸리는 시간을 상당히 줄일 수 있으니, 계약서와 등기부부터 먼저 챙겨 두시는 것을 권합니다.

현장에서 자주 나오는 말, 어떻게 봐야 할까

자주 묻는 질문

비용과 기간은 어느 정도 예상하면 될까

수선의무 조항을 포함한 화해조항 설계를 상담하다 보면 결국 비용과 기간이 궁금하다는 질문으로 이어집니다. 제소전화해는 쌍방이 변호사를 선임하는 것을 기준으로 비용이 책정되는데, 월 임대료 규모에 따라 구간이 나뉘는 정도로만 안내드리고 있고 정확한 금액은 계약 조건을 확인한 뒤 이메일로 견적을 보내드립니다. 관할합의서를 함께 준비하면 전국 어디서나 동일한 절차와 비용으로 진행할 수 있다는 점도 참고하시면 좋습니다.

기간은 신청서 접수부터 화해기일이 잡혀 조서가 나오기까지 평균적으로 여섯 달 안팎이 걸리는 경우가 많고, 사안에 따라 그보다 짧거나 길어질 수 있습니다. 수선의무처럼 세부 조항을 두고 임대인과 임차인이 문구를 조율하는 과정이 길어지면 전체 일정에도 영향을 줄 수 있으므로, 처음부터 조항을 명확하게 준비해 두는 편이 결과적으로 시간을 아끼는 길이 됩니다.

의뢰인이 직접 나서야 하는 부분은 초기 상담과 자료 제공, 비용 확인 정도이고 화해기일 출석은 필요하지 않습니다. 서류 준비와 조항 설계, 법원 접수까지는 대행으로 진행되므로 바쁜 임대인이나 관리인 입장에서도 부담이 크지 않은 절차입니다. 건물을 여러 채 보유하고 있어 임대차 관리를 반복적으로 해야 하는 분이라면, 한 번 정리해 둔 수선의무 문구 양식을 다른 계약에도 참고해 활용하실 수 있습니다.

정리하며

수선의무 조항은 계약서에서 몇 줄 안 되는 짧은 문장이지만, 실제로 하자가 생겼을 때 가장 많이 다시 펼쳐 보게 되는 조항이기도 합니다. 임대인에게는 목적물을 사용·수익하기 좋은 상태로 유지할 기본 의무가 있고, 이를 특약으로 일부 임차인에게 넘기는 것은 가능하지만 범위를 구체적으로 정해야 나중에 해석을 두고 다투는 일을 막을 수 있습니다.

여기에 임차인의 통지의무와 비용상환청구권까지 함께 고려해 조서 문구를 설계하면, 경미한 수선과 구조적 수선을 둘러싼 다툼의 상당 부분을 미리 정리할 수 있습니다. 특약의 문구 하나하나가 나중에 실제로 적용될 상황을 상상하며 검토하는 과정이라고 생각하시면 이해가 쉽습니다. 제소전화해는 이런 세부 조항을 판결 이전에 양쪽이 합의해 확정판결과 같은 효력으로 남겨 둘 수 있는 절차라는 점에서, 임대차 계약의 실무적인 허점을 보완하는 데 적합한 방법으로 꼽힙니다.

계약서의 수선의무 문구가 애매하게 느껴지신다면, 지금 계약을 새로 맺는 단계이든 이미 진행 중인 임대차를 정리하는 단계이든 한 번쯤 점검해 보시는 것을 권합니다. 짧은 전화 한 통으로 문구의 방향을 확인하는 것만으로도 나중에 벌어질 수 있는 분쟁의 상당 부분을 미리 막을 수 있습니다. 임대인과 임차인 모두에게 도움이 되는 방향으로 조항을 함께 다듬어 드리겠습니다.