제소전화해 화해조항안, 초안·검토본·확정본 3버전 관리와 버전별 점검표

제소전화해 화해조항안이란 무엇인가요?

제소전화해 화해조항안은 임대인과 임차인이 서로 지킬 약속을 조항 형태로 정리해 신청서에 붙이는 초안 문서입니다. 「민사소송법」 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 화해조항안은 신청서에 적은 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 구체적인 약속 문장으로 옮긴 것이어서, 신청서 본문과 조항안의 내용이 어긋나면 안 됩니다.

화해조항안이 조서의 문장이 되는 시점은 화해기일입니다. 「민사소송법」 제386조는 화해가 성립된 때에는 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다고 정합니다. 신청서에 붙인 문안이 자동으로 조서에 옮겨진다고 생각하기보다, 기일에 양쪽이 합의한 문안만 조서의 화해조항이 된다고 이해하는 편이 정확합니다.

성립된 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며, 강제집행 단계에서는 「민사집행법」 제56조 제5호가 정한 집행권원으로 쓰입니다. 조항안의 한 줄이 나중에 집행 단계에서 문장 그대로 읽혀야 하는 이유가 여기에 있습니다. 다만 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않으므로, 화해조항안은 임대인만을 위한 문서가 아니라 양쪽의 권리와 의무를 함께 담는 균형 문서여야 합니다.

제소전화해 신청 전, 조항안 3개 버전은 언제까지 고칠 수 있나요?

제소전화해 화해조항안은 초안, 임차인 검토본, 기일 확정본의 세 버전으로 나눠 관리하면 혼선이 크게 줄어듭니다. 버전을 가르는 기준은 누가 마지막으로 문안을 고쳤는지, 그리고 상대방이 그 문안을 확인했는지 두 가지입니다.

큰 수정은 임차인 검토본 단계에서 끝내는 것이 좋습니다. 접수 뒤에 바꾸면 신청서 정정과 상대방 재확인이 따라 일정이 늘어납니다. 보정명령은 접수 뒤 법원이 신청서를 살펴보는 과정에서 나올 수 있으며, 나오는 시점과 내용은 사건마다 다릅니다.

화해가 성립해 만들어진 조서는 조항안처럼 손쉽게 고칠 수 있는 문서가 아니므로, 고치고 싶은 표현은 기일 전에 모두 정리해 두어야 합니다.

1차 조치 — 버전 관리표 만들기

오늘 바로 할 수 있는 일은 버전 관리표를 한 장 만드는 것입니다. 아래 표의 날짜와 조항 번호는 가상의 예로 비워 두었습니다.

파일명에도 버전 번호와 날짜를 함께 적어 두면 최신본 혼선을 막을 수 있습니다.

버전마다 무엇을 점검하나요? 수용·보정·집행 3축

제소전화해 화해조항안은 버전이 바뀔 때마다 임차인 수용, 법원 보정, 집행 가능성의 세 축으로 다시 점검해야 합니다. 한 축만 통과한 조항안은 기일에서 멈추거나, 조서가 된 뒤 집행 단계에서 멈출 수 있습니다.

조항끼리 맞물리는 연결 구조는 같은 게시판의 '화해조항 6블록 연결 지도' 글에서 따로 다뤘습니다. 이 글에서는 버전이 바뀔 때마다 다시 봐야 할 네 블록의 점검 포인트만 표로 짧게 정리합니다.

연체 해지 기준은 건물 종류에 따라 다릅니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정하고, 「민법」 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 "임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정합니다. 상가 조항안에 주택 기준을 적은 실수가 버전을 거치며 남는 경우가 있습니다.

화해비용은 따로 정하지 않아도 기준이 있습니다. 「민사소송법」 제389조는 화해비용은 화해가 성립된 경우에는 "특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고", 화해가 성립되지 아니한 경우에는 신청인이 부담한다고 정합니다. 비용을 한쪽이 부담하기로 했다면 그 합의를 조항안에 적어 두어야 나중에 다툼이 줄어듭니다.

보정 사유가 될 수 있는 표현은 무엇인가요?

임차인에게 불리한 강행규정 위반 문구는 법원이 보정을 명하는 사유가 될 수 있습니다. 상가법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정하고, 「주택임대차보호법」 제10조도 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 「민법」 제652조 역시 제640조 등 열거된 임대차 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다.

화해조항안에서 자주 문제 되는 표현은 권리금 회수 기회를 미리 포기한다는 문구, 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 문구, 법이 정한 기준보다 적은 연체로 계약을 해지할 수 있다는 문구입니다. 이런 문구가 남아 있으면 보정명령 사유가 될 수 있고, 보정에 응하느라 일정이 늘어날 수 있습니다.

다만 상가 가운데 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 상가법 제15조가 적용되지 않습니다. 상가법 제2조 제3항이 초과 상가에도 적용되는 조문을 따로 열거하는데, 제15조는 그 열거에 없기 때문입니다. 반면 제10조의8(3기 연체 해지)은 열거에 포함되어 있으므로 초과 상가라도 연체 기준 점검은 똑같이 필요합니다.

집행 단계에서 막히는 문장은 어떤 유형인가요?

명도 조항은 날짜형, 동시이행형, 조건형 가운데 하나로만 쓰고 한 조항에 섞지 않아야 집행 단계에서 그대로 읽힙니다. 화해조서는 「민사집행법」 제56조 제5호의 집행권원이고, 같은 법 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다. 준용되는 규정 안에서 세 유형은 각각 다른 단계의 요건과 연결됩니다.

가상의 예로, 날짜까지 인도하되 보증금을 반환받는 때에, 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 즉시 인도한다는 내용을 한 조항에 넣으면 무엇을 증명해야 하는지가 문장만으로 정해지지 않습니다. 섞인 문장은 기한별·사유별로 조항을 나누고, 각 조항이 하나의 유형만 갖도록 정리하는 것이 기본입니다.

동시이행형은 임차인 보호에 의미가 있어 임차인 쪽에서 요청하는 경우가 많습니다. 임대인은 보증금의 반환 방법과 시기를 조항에 구체적으로 적어 두어야 나중에 이행 제공을 증명하기 수월합니다. 어느 유형이 맞는지는 공제 항목과 명도 일정에 따라 달라집니다.

세 가지 가운데 하나라도 확신이 서지 않는다면 조항안과 계약서를 함께 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-2334

임차인이 검토본에 수정을 요청할 때는 어떻게 하나요?

임차인은 검토본을 받으면 조항 번호를 특정해 바꿀 문구를 대안 문장으로 서면 제시하는 방식이 가장 정확합니다. 전체적으로 불리하다는 의견만으로는 임대인이 무엇을 고쳐야 할지 알 수 없고, 버전 관리표에도 기록할 수 없습니다.

1. 조항 번호와 현재 문구를 그대로 옮겨 적습니다.
2. 바꾸고 싶은 내용을 대안 문장으로 씁니다.
3. 바꾸려는 이유를 한 줄로 덧붙입니다.
4. 문자·이메일처럼 기록이 남는 방법으로 보내고, 반영된 버전 번호를 회신받습니다.

임대인 쪽은 수정 요청을 받으면 반영 여부를 조항별로 답하고, 반영한 경우 버전 번호를 올려 다시 보내면 됩니다. 반영하기 어려운 요청이라면 이유를 함께 설명해야 기일에서 같은 쟁점이 다시 불거지지 않습니다.

법도 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 기일 전후로 문안이 바뀌는 장면을 다뤄 왔고, 검토본 단계의 기록이 남은 사건일수록 확정본이 깔끔하게 정리됩니다.

제소전화해 화해조항안, 자주 묻는 질문