제소전화해조서 집행방법, 점유 중·퇴거 후·연락두절 3장면별 고르는 순서

STEP 1 · 기본 구조제소전화해조서 집행방법, 임차인 상태 3장면으로 고릅니다

제소전화해조서 집행방법은 조서에 적힌 조항의 종류가 수단을 정하고, 임차인의 현재 상태가 순서를 정합니다. 제소전화해로 성립한 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며, 「민사집행법」 제56조 제5호가 정한 "소송상 화해, 청구의 인낙(認諾) 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것"에 해당하는 집행권원입니다.

화해조서가 집행권원이라는 점만으로 집행이 저절로 시작되지는 않습니다. 「민사집행법」 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다. 그래서 임대인은 조서 정본에 집행문을 받고 송달증명을 갖춘 다음, 수단마다 정해진 신청처로 갑니다.

아래 표는 내 조서 조항을 네 칸으로 나누는 1차 조치 도구입니다. 조서 정본을 펴 놓고 각 조항 옆에 '인도·금전·작위·부작위' 중 하나를 적어 보면, 제소전화해조서 집행방법 가운데 내게 필요한 것이 무엇인지 바로 좁혀집니다.

표의 네 칸 중 내 조서에 있는 칸을 표시했다면, 이제 임차인의 상태를 세 장면 중 하나에 대입합니다. 조서에 적히지 않은 의무는 그 조서만으로 집행하기 어려울 수 있고, 같은 칸 안에서도 조항이 대상·기한·금액을 특정했는지에 따라 결과가 갈릴 수 있습니다.

장면 A아직 점유하며 연체 중일 때, 인도집행과 금전 집행을 함께

임차인이 명도일이 지나도 점포를 점유하며 차임까지 밀리고 있다면, 이 장면의 제소전화해조서 집행방법은 인도 조항과 금전 조항을 함께 움직이는 것이 기본입니다. 「민사집행법」 제258조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 "집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다"고 정합니다. 인도집행은 집행관에게 신청하며, 제258조 제2항에 따라 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 실시됩니다.

점포 안에 남은 집기와 상품은 임대인이 임의로 치우는 대상이 아닙니다. 제258조 제3항은 강제집행의 목적물이 아닌 동산을 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸리는 경우가 많아, 그 사이 쌓이는 연체 차임은 금전 조항으로 압류를 따로 준비하는 편이 현실적입니다.

명도일 조항의 형태에 따라 집행이 열리는 시점도 다릅니다. 날짜를 정한 확정기한형은 제57조로 준용되는 제40조 제1항에 따라 그 날이 지난 뒤 집행을 시작할 수 있습니다. 보증금 반환과 동시에 인도하는 동시이행형은 준용되는 제41조 제1항에 따라 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있습니다. '차임을 3기 연체하면 즉시 인도한다'처럼 조건이 붙은 조항은 준용되는 제30조 제2항에 따라 조건 성취를 증명하는 서류를 내야 집행문이 나옵니다.

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   조서 정본·송달증명 확보 — 정본이 없으면 조서를 만든 법원에서 먼저 발급받습니다.
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   집행문 부여 신청 — 조건형 조항이면 연체 사실 등 조건 성취를 증명하는 서류를 함께 냅니다.
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   수단별 동시 신청 — 인도는 집행관에게, 예금·매출채권 압류는 집행법원에 신청합니다.
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   집행비용 예납 — 제18조 제1항에 따라 채권자는 법원이 정하는 금액을 미리 내야 합니다.
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   본집행·압류 실행 — 인도 당일에는 채권자나 그 대리인이 출석해 점포를 넘겨받습니다.

장면 B나갔지만 원상회복을 안 했을 때, 대체집행과 비용 선지급 결정

임차인이 점포를 비우고 떠났지만 칸막이·간판·설비를 철거하지 않았다면, 원상회복 조항은 대체집행을 먼저 검토합니다. 「민법」 제389조 제2항 후단은 채무가 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위를 목적으로 한 때에는 채무자의 비용으로 제삼자에게 이를 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있다고 정합니다. 「민사집행법」 제260조 제1항은 그 경우 제1심 법원은 채권자의 신청에 따라 민법의 규정에 의한 결정을 하여야 한다고 정합니다.

철거 비용을 임대인이 먼저 떠안는 부담은 제260조 제2항으로 줄일 여지가 있습니다. 채권자는 필요한 비용을 미리 지급할 것을 채무자에게 명하는 결정을 신청할 수 있고, 뒷날 그 초과비용을 청구할 권리는 영향을 받지 않습니다. 다만 비용 선지급 결정을 받아도 임차인이 돈을 내지 않으면 다시 금전 집행을 검토해야 할 수 있어, 장면 C의 재산 파악과 이어집니다.

대체집행이 수월한지는 조서 문구가 좌우합니다. '원상회복한다' 한 줄만 있으면 무엇을 어디까지 철거하는지를 두고 다툼이 생길 수 있고, 철거 대상·범위·기한이 적혀 있으면 결정 신청이 한결 분명해질 수 있습니다. 제262조에 따라 이 결정은 변론 없이 할 수 있지만 결정하기 전에 채무자를 심문하여야 하므로, 임차인의 송달 가능한 주소를 확보해 두는 것도 준비에 들어갑니다.

장면 C연락이 끊기고 재산을 모를 때, 재산명시와 채무불이행자명부

임차인이 연락을 끊고 어떤 재산이 있는지도 모른다면, 제소전화해조서 집행방법 중 압류할 대상을 찾는 절차부터 시작합니다. 「민사집행법」 제61조 제1항은 금전의 지급을 목적으로 하는 집행권원에 기초하여 강제집행을 개시할 수 있는 채권자는 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 재산명시를 요구하는 신청을 할 수 있다고 정합니다. 제61조 제1항 단서는 가집행의 선고가 붙은 판결 등을 제외하는데, 화해조서는 그 단서에 해당하지 않습니다.

재산명시 신청에는 제61조 제2항에 따라 집행력 있는 정본과 강제집행을 개시하는 데 필요한 문서를 붙여야 합니다. 법원은 신청에 정당한 이유가 있으면 채무자에게 재산목록 제출을 명할 수 있고, 채무자를 심문하지 않고 재판합니다(제62조). 재산명시 결정은 채무자에게 공시송달 등의 방법으로 송달할 수 없어 주소를 찾지 못하면 주소보정 단계에서 막힐 수 있고, 법이 정한 요건을 갖추면 법원이 재산명시를 신청한 채권자의 신청에 따라 재산조회를 하는 길(제74조)이 이어집니다.

채무불이행자명부는 등재 자체가 임차인에게 이행을 재촉하는 장치가 됩니다. 제70조 제1항 제1호는 "금전의 지급을 명한 집행권원이 확정된 후 또는 집행권원을 작성한 후 6월 이내에 채무를 이행하지 아니하는 때" 채권자가 등재를 신청할 수 있다고 정하고, 신청할 때에는 그 사유를 소명하여야 합니다(제70조 제2항). 명부는 누구든지 열람·복사를 신청할 수 있지만 인쇄물 등으로 공표하는 것은 금지되므로(제72조), 임대인이 명부 내용을 따로 퍼뜨리는 행동은 피해야 합니다.

위 세 장면 중 어디에 해당하는지 애매하거나 조항 문구가 대상·기한을 특정했는지 판단이 서지 않는다면, 조서 정본을 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-2334

금전 조항연체 차임은 어떤 재산부터 압류하나요?

연체 차임은 임차인의 재산 가운데 확인이 가능하고 현금화가 빠른 것부터 고르는 것이 일반적인 순서입니다. 채권·유체동산·부동산은 개시 방식과 걸리는 시간이 서로 달라, 화해조서 강제집행을 계획할 때 먼저 비교해 둘 필요가 있습니다.

채권압류는 임차인에게 돈을 줄 제3채무자를 특정할 수 있어야 실익이 있습니다. 전부명령은 확정되어야 효력을 가지고, 제3채무자에게 송달될 때까지 다른 채권자가 압류·가압류·배당요구를 하면 효력이 없다는 점(제229조 제5항·제7항)도 고려해 추심명령과 비교합니다.

유체동산 압류는 장면 A처럼 임차인이 아직 점포를 쓰고 있을 때 현실적인 선택지가 될 수 있습니다. 어느 수단이든 신청할 때 채권자가 법원이 정하는 비용을 미리 내야 하지만(제18조 제1항), 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다는 원칙(제53조 제1항)이 함께 적용됩니다.

부작위 조항경업·소음 같은 부작위 조항은 어떻게 집행하나요?

하지 말아야 할 의무를 임차인이 어기고 있다면 간접강제를 먼저 검토합니다. 「민사집행법」 제261조 제1항은 채무의 성질이 간접강제를 할 수 있는 경우 제1심 법원은 채권자의 신청에 따라 간접강제를 명하는 결정을 한다고 정합니다. 결정에는 채무의 이행의무와 상당한 이행기간을 밝히고, 그 기간 안에 이행하지 않으면 늦어진 기간에 따라 일정한 배상을 하도록 명하거나 즉시 손해배상을 하도록 명할 수 있습니다.

위반으로 눈에 보이는 결과물이 생겼다면 대체집행의 길도 열려 있습니다. 「민법」 제389조 제3항은 부작위 채무에 위반한 때 채무자의 비용으로써 그 위반한 것을 제각하고 장래에 대한 적당한 처분을 법원에 청구할 수 있다고 정합니다. 두 수단의 차이를 정리하면 다음과 같습니다.

간접강제 결정도 제262조에 따라 결정하기 전에 채무자를 심문하여야 하고, 신청에 관한 재판에는 즉시항고를 할 수 있습니다(제261조 제2항). 배상의 내용은 법원이 사안에 따라 정하므로, 조서 단계에서 금지 행위의 범위와 장소를 구체적으로 적어 두는 것이 집행 단계의 다툼을 줄입니다.

집행 전 점검보증금이 남아 있을 때 집행 전에 볼 것

임대인이 보증금을 아직 돌려주지 않았다면, 집행에 들어가기 전에 이행 최고와 정산 협의를 먼저 시도해 볼 만합니다. 보증금에서 연체 차임과 원상회복 비용을 공제하는 정산은 대법원 판결에서 인정되는 흐름이 있지만, 조서 문구와 실제 연체·손해 범위에 따라 결론이 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

명도 조항이 보증금 반환과 동시이행으로 적혀 있다면, 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하는 것이 집행 개시의 관문이 됩니다(제57조로 준용되는 제41조 제1항). 공제 후 돌려줄 금액을 계산해 제공하는 방식이 쓰이기도 하지만, 임차인이 공제 범위를 다투면 증명 문제가 생길 수 있습니다. 이 단계에서 쓸 수 있는 최고 문안의 예는 아래와 같습니다(법률 효과는 사안마다 다릅니다).

정산 내역서에는 연체 기간별 차임, 원상회복 견적, 보증금 잔액을 나란히 적어 두면 협의와 집행 어느 쪽으로 가더라도 다시 쓸 수 있습니다. 결국 제소전화해조서 집행방법을 고르는 마지막 기준은 이 정산이 합의로 끝나는지, 집행으로 넘어가는지입니다.

FAQ · 제소전화해 조서 집행조서에 없는 원상회복비도 집행할 수 있나요?