제소전화해 임차인 동의 없이는 성립되지 않습니다 | 3,600건 변호사가 짚는 임차인의 실익 5가지

1임차인의 서명이 없으면, 절차 자체가 멈춥니다

제소전화해는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전에 법원에 화해를 신청하는 절차입니다. 한자로는 提訴前和解, 말 그대로 “소를 제기하기 전에 미리 협의해서 화해한다”는 뜻이지요. 절차는 당사자 일방의 신청으로 시작됩니다. 그래서 “임대인이 혼자 신청해서 혼자 끝내는 것 아니냐”는 오해가 생깁니다.

하지만 그다음 단계를 보면 이야기가 달라집니다. 적법한 신청이 들어오면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 모두 소환합니다. 그 자리에서 양측이 합의 내용에 동의해야 비로소 화해가 성립하고, 그 내용이 화해조서로 작성됩니다. 제소전화해 임차인 입장에서 가장 먼저 붙잡아야 할 사실이 바로 이것입니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다.

재판을 거치지 않았어도 확정판결과 동일한 효력 — 그래서 조서의 문장 하나하나가 중요합니다

2임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다

제소전화해 임차인이 두 번째로 확인해야 할 것은 “무엇이 조서에 들어가는가”입니다. 화해조서는 판사 앞에서 양 당사자가 함께 확인하는 문서이므로, 임차인이 알지 못하는 조항이 몰래 끼어들 수 없습니다. 더 중요한 것은, 법이 막아 둔 조항은 애초에 성립되지 않는다는 점입니다.

상가건물임대차보호법은 임차인 보호를 위한 강행법규를 두고 있습니다. 예컨대 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기 같은 조항은 화해조서에 담으려 해도 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부합니다. 그런 조항을 억지로 넣은 신청서는 오히려 절차를 늦출 뿐입니다.

법이 허용하지 않는 일방적 조항은, 의뢰인을 위해서라도 만들지 않습니다. 성립되지 않을 조항을 넣어 시간을 버리는 것보다, 처음부터 법원 기준에 맞춰 적법하게 설계하는 편이 임대인에게도 임차인에게도 이롭기 때문입니다.

3임차인이 얻는 것 — 지키는 쪽에게만 힘이 되는 문서

제소전화해 임차인이 잘 모르는 부분이 여기입니다. 화해조서는 임대인에게만 무기가 되는 문서가 아닙니다. 임차인 역시 문서로 확정된 안전을 얻습니다.

“월세 하루만 밀려도 바로 쫓겨나는 것 아닌가요?”

제소전화해 임차인이 가장 많이 걱정하는 대목입니다. 차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 상가 3기, 주택 2기 연체 시에 신청할 수 있습니다. 하루 늦었다고 곧바로 집행이 이뤄지는 구조가 아닙니다. 바꿔 말하면 약속을 지키는 임차인에게 화해조서는 아무 일도 일으키지 않습니다. 조서는 약속을 지키는 사람을 흔들기 위한 문서가 아니라, 약속이 무너졌을 때 양쪽 모두를 긴 소송에서 건져내는 안전망에 가깝습니다.

4임차인이 자주 묻는 질문

5임차인이 준비할 서류 — 인감에서 갈립니다

제소전화해 임차인이 실무에서 가장 많이 걸리는 지점은 의외로 서류입니다. 첨부서류는 임대차계약서 사본, 부동산 등기부등본, 일반건축물대장, 토지대장, 신청인·피신청인 각각의 위임장, 관할합의서 등으로 구성됩니다. 목적물이 1층의 일부인 경우에는 도면이 필수이며, 1층 전체나 집합건물 한 개 호실 전부라면 생략할 수 있습니다.

등기부등본은 인터넷등기소, 건축물대장·토지대장은 정부24에서 발급받습니다. 사용인감계나 본인서명사실확인서로 대체 가능한 경우도 있어, 서류는 각 사안에 따라 조금씩 달라집니다.

6왜 조서의 문장 하나가 그렇게 중요한가

같은 제소전화해라도, 실제 분쟁의 순간에 힘을 발휘하려면 조서가 ‘집행 가능한 문구’로 작성돼야 합니다. 문장이 애매하면 임대인은 집행을 못 하고, 임차인은 보증금을 언제 돌려받는지 다투게 됩니다. 결국 양쪽 모두가 다시 분쟁의 출발선에 서는 셈입니다.

법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사가 직접 성립시킨 제소전화해는 3,600건이 넘습니다. 부산지방법원이 한 해 처리하는 제소전화해가 약 700건이니, 어림잡아 5년치에 해당하는 규모입니다. 여기에 명도소송 800건, 부동산인도 강제집행 240건의 경험이 더해집니다. 집행되는 조서를 아는 사람이, 양쪽이 지킬 수 있는 균형점도 압니다. 임차인이 불합리하다고 느끼는 조서는 결국 성립되지 않거나, 성립되더라도 다툼의 씨앗으로 남기 때문입니다.

7진행은 이렇게, 의뢰인은 세 걸음만

의뢰인이 직접 움직이는 구간은 1~3단계뿐입니다. 4~5단계는 변호사가 대행하므로, 임차인이 생업을 접고 법원에 나갈 일은 없습니다. 사무소는 2호선 교대역에서 도보 약 2분 거리에 있지만, 관할합의서를 활용하면 전국 어디의 사건이든 같은 조건으로 진행됩니다.

8지금 임차인이 확인해야 할 세 가지

세 가지를 읽으면서 “내 계약서는 어느 쪽일까” 하는 생각이 드셨다면, 그 판단은 문서를 직접 봐야 가능합니다. 제소전화해 임차인의 상황은 계약 조건, 점유 형태, 목적물의 구조, 임대인이 준비한 초안의 문구에 따라 저마다 다르고, 그에 따라 화해조항 설계와 비용도 달라지기 때문입니다.

제소전화해 임차인 동의는 임대인이 넘어야 할 문턱이 아니라, 임차인이 자신의 조건을 문서에 새겨 넣을 수 있는 유일한 시점입니다. 그 자리를 잘 쓰면 임대인은 분쟁 시의 안정을, 임차인은 보증금과 계약 유지의 안전을 함께 얻습니다. 궁금한 점은 02-591-2334로 편하게 물어보시면 됩니다.