제소전화해(提訴前和解)는 민사분쟁이 소송으로 번지기 전에, 당사자 일방의 신청으로 시작하는 절차입니다. 신청이 적법하면 지방법원 단독판사가 화해기일을 정해 양 당사자를 소환하고, 그 자리에서 화해가 성립되면 화해조서가 작성됩니다.

이 조서는 재판이 아닌데도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인받아 두면, 재판 없이도 판결을 받아 둔 것과 같아지는 것입니다. 상가 임대차라면 훗날 차임 연체 같은 문제가 생겼을 때 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행으로 갈 수 있는 근거가 됩니다.

확정판결급의 문서에 이름을 올리는 자리이기 때문에, 법원은 그 자리에 선 사람에게 정말 대리할 권한이 있는지를 엄격하게 봅니다. 필요하다고 판단하면 대리권 유무를 조사하기 위해 당사자 본인의 출석을 명할 수도 있습니다. 제소전화해 직원 대리가 “서류 한 장 내면 끝나는 일”이 아닌 이유입니다.

대리 문제와 별개로, 신청 단계에서는 임대차계약서 사본, 부동산 등기부등본, 일반건축물대장, 토지대장, 신청인·피신청인 각각의 위임장(인감 필수), 관할합의서가 필요합니다. 목적물이 1층의 일부인 경우에는 도면이 추가로 필요하고, 1층 전체이거나 집합건물 한 개 호실 전부라면 도면은 생략됩니다.

인감 부분에서 반려가 잦습니다. 위임장에 찍은 인감과 인감증명서의 인감이 완전히 일치해야 하고, 인감증명서는 발급 2개월 이내여야 합니다. 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본을 함께 준비합니다. 서류는 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.

그래서 제소전화해의 승부는 화해기일 당일이 아니라 신청서를 쓰는 시점에 갈립니다. 상가건물임대차보호법이 임차인에게 보장한 권리는 그대로 두면서, 임대인이 실제로 필요로 하는 안전장치를 법이 허용하는 범위 안에서 정확히 담아내는 일입니다.

양쪽이 얻는 것은 이렇게 갈립니다. 임대인은 상가의 경우 차임을 3기분 연체하는 상황이 오면 별도 소송 없이 강제집행으로 갈 수 있는 안정을 얻습니다. 임차인은 명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 묶어, 나갈 때 보증금을 받지 못할 위험을 줄입니다.

한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 법이 인정하는 조서만이 임대인과 임차인 양쪽의 약속을 끝까지 지켜냅니다. 제소전화해가 임대인만을 위한 제도로 오해받곤 하지만, 실제로는 서로의 약속을 법대로 지키자는 합의이고, 임차인의 동의 없이는 한 줄도 성립하지 않습니다.

임대인과 임차인이 각각 변호사를 선임하는 방식입니다. 이 경우 제소전화해 직원 대리 허가라는 절차가 아예 필요 없어집니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석할 필요가 없고, 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다. 재직증명서를 떼고 허가 여부를 기다리는 시간, 허가가 취소될지 모른다는 불확실성이 함께 사라집니다.

제소전화해 3,600건 이상은 부산지방법원이 한 해 처리하는 약 700건을 기준으로 보면 약 5년치에 해당하는 규모입니다. 여기에 명도소송 800건, 부동산인도 강제집행 240건의 경험이 더해집니다.

강제집행까지 직접 겪어 본 경험은 조서 문구에 그대로 반영됩니다. 실제로 집행되는 문구가 무엇인지, 어떤 표현이 집행 단계에서 발목을 잡는지 알고 쓰기 때문입니다. 다만 제소전화해 조서의 강제집행 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않으며, 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지 도와드립니다.

대한변호사협회 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사, 공인중개사 자격을 갖추고 있으며, 『명도소송 매뉴얼』과 『전세금반환소송 매뉴얼』을 썼습니다.