제소전화해 집행, 화해조서 한 장은 어디까지 해줄까 — 시작 조건·범위·비용 (3,600건 실무)

집행권원이라고 해서 모두 같은 힘을 내지는 않습니다. 제소전화해 집행은 조서에 적힌 문장까지만 됩니다. 적어 두지 않은 사정은 그날 아무리 급해도 그 조서로 다룰 수 없고, 문장이 흐릿하면 집행 단계에서 걸릴 수 있습니다.

그래서 화해조항은 처음부터 실제로 집행되는 문구로 짜야 합니다. 명도소송 800건 이상, 부동산인도 강제집행 240건 이상을 직접 겪으며 확인한 것은 단순합니다. 어떤 문장이 집행 단계에서 실제로 작동하는지를 알고 써야 한다는 것입니다.

집행이라는 단어 탓에 제소전화해가 임대인만을 위한 제도로 오해되곤 합니다. 실제는 그 반대에 가깝습니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다. 임차인이 모르는 내용은 애초에 조서에 들어갈 수 없습니다. 서로의 약속을 법이 인정하는 방식으로 지키자는 것이 이 제도의 취지입니다.

그래서 잘 만든 조서에는 양쪽의 몫이 함께 담깁니다. 임대인은 분쟁 시 즉시 집행이 가능하다는 안정을 얻고, 임차인은 보증금 반환과 계약 유지의 안전을 얻습니다. 명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 분명히 해 두면, 임차인도 나가는 시점에 보증금을 두고 다시 다투지 않아도 됩니다.

보증금 반환이 걱정되는 임차인이 먼저 제소전화해를 떠올리는 경우도 적지 않습니다. 신규 계약을 앞둔 임대인, 갱신 시점에서 차임과 관리비를 다시 정리하려는 양측 모두 대상이 됩니다.

언제든 집행이 가능하다는 사실 자체가, 양쪽이 약속을 스스로 지키게 만드는 힘이 됩니다. 돌다리도 두드려 보고 건너는 유비무환에 가깝습니다. 제소전화해의 장점을 다섯 가지로 정리하면 이렇습니다.