제소전화해 집행문조서가 있어도, 이 한 걸음이 없으면
강제집행은 시작되지 않습니다
결론부터 말씀드립니다. 화해조서는 '자격'이고, 집행문은 '열쇠'입니다.
제소전화해 조서는 재판을 거치지 않았는데도 확정판결과 동일한 효력을 갖는 집행권원입니다. 다만 실제 강제집행은 조서 정본에 제소전화해 집행문을 부여받고 송달증명원까지 함께 갖춘 뒤, 부동산 소재지 관할 집행관 사무소에 신청해야 비로소 개시됩니다. 그리고 이때 집행할 화해조항을 특정해야 하므로, 조서에 그 문구가 없으면 그 자리에서 멈춥니다.
01조서에서 집행까지, 실제로는 세 단계입니다
많은 임대인이 "화해조서만 받아 두면 끝"이라고 알고 계십니다. 절반은 맞고 절반은 다릅니다. 제소전화해 집행문은 그 사이를 잇는 다리입니다.
= 집행권원
+ 송달증명원 집행력 있는
화해조서 정본 완성
접수 후 집행 개시
02조서만 들고 갔을 때 vs 집행문까지 갖췄을 때
차임이 밀리기 시작한 그날, 두 임대인의 하루는 이렇게 갈립니다.
| 구분 | 화해조서 정본만 있을 때 | 제소전화해 집행문·송달증명까지 |
|---|---|---|
| 서류의 성격 | 집행권원은 맞지만, 그 자체로 집행을 개시할 수는 없습니다 | 집행력 있는 정본 — 곧바로 집행 신청이 가능합니다 |
| 집행관 사무소 | 접수 단계에서 서류 보완 안내를 받습니다 | 인도집행 신청서가 그대로 접수됩니다 |
| 조항 문제 | 인도 관련 문구가 없으면 인도집행으로 나아가기 어렵습니다 | 집행할 화해조항을 특정해 신청합니다 |
| 체감 시간 | 서류를 채우는 동안 연체와 점유는 계속됩니다 | 신청 후 계고 절차를 거쳐 본 집행까지 통상 약 3개월 |
03제소전화해 집행문이 막히는 지점 세 가지
실무에서 발이 묶이는 이유는 대부분 '집행 단계'가 아니라 '조서를 쓰던 날'에 이미 정해져 있습니다.
집행관은 화해조서에 적힌 조항대로만 움직입니다. 원상회복에 관한 내용만 있고 목적물 인도(명도)에 관한 문구가 빠져 있다면, 제소전화해 집행문 단계에서 그 조항을 특정할 수 없어 인도집행으로 이어지기 어렵습니다.
화해조항에 일정한 조건이 달려 있으면, 그 조건이 실제로 성취되었음을 증명하는 자료를 갖춰야 집행문을 받을 수 있습니다. 조항이 두루뭉술하면 "정말 그 사유가 생긴 것이 맞느냐"가 다툼거리가 되어 시간이 흘러갑니다. 차임 연체를 이유로 한 즉시 강제집행은 상가 3기, 주택 2기 연체 기준을 지켜야 한다는 점도 함께 확인하셔야 합니다.
건물이 매도되어 임대인이 바뀌거나 임차인 측 지위에 변동이 생기면, 그 승계 사실을 반영한 별도의 집행문 절차가 필요할 수 있습니다. 조서를 만들 때 당사자 표시와 목적물 표시를 정확히 해 두는 이유가 여기에 있습니다.
04제소전화해 집행문 발급부터 인도집행까지 흐름
사유가 발생한 날부터의 순서입니다. 사안에 따라 달라질 수 있으니 큰 그림으로 봐 주십시오.
차임 연체, 무단 전대, 기간 만료 후 미인도 등 조서가 계약 해지 사유로 정해 둔 사정이 실제로 생깁니다. 이때 연체 내역·통지 자료 등 사유를 뒷받침할 자료를 정리해 두십시오.
화해조서를 작성한 그 법원에 조서 정본을 가지고 신청합니다. 이때 집행하려는 화해조항을 특정하고, 해당 사유를 소명할 자료를 함께 붙이는 것이 절차를 매끄럽게 합니다.
인도집행이든 금전 관련 집행이든 송달증명이 함께 필요합니다. 판결과 달리 제소전화해는 화해기일 그 자리에서 성립하므로 불복 기간이라는 개념이 없고, 따라서 확정증명원은 발급되지 않습니다. 집행문과 송달증명원을 갖추면 됩니다.
집행력 있는 화해조서 정본과 송달증명을 갖춰, 부동산 소재지를 관할하는 법원 집행관 사무소에 인도집행을 신청합니다.
먼저 계고 절차가 진행되고, 그래도 인도가 이뤄지지 않으면 법원 소속 집행관에 의하여 목적물 안의 짐이 강제로 반출됩니다. 신청부터 본 집행까지는 통상 약 3개월이 걸립니다.
같은 제소전화해라도 조항 하나의 표현에 따라 집행문 단계에서 바로 통과되기도 하고, 몇 달을 되돌아가기도 합니다. 계약 조건·점유 상황·임차인 동의 범위·목적물 형태에 따라 조항 설계가 달라지기 때문입니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
02-591-2334무료 전화상담 · 평일 10:00~18:00 (토·일·공휴일 휴무)
05자주 들어오는 질문만 모았습니다
06집행문은 한쪽의 무기가 아닙니다
임대인·임차인이 서로 약속을 법대로 지키자는 절차입니다
제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않습니다. 임차인이 모르는 내용이 조서에 들어갈 수도 없습니다. 한쪽에만 유리하게 기울어진 조서는 결국 누구도 지키지 못하고, 정작 필요한 순간 제소전화해 집행문 단계에서 힘을 잃습니다.
07집행되는 조서는, 집행해 본 경험에서 나옵니다
제소전화해 집행문 단계에서 막히지 않는 문구는 책상에서 나오지 않습니다.
제소전화해 전문
직접 성립
직접 경험
강제집행 경험
3,600건 이상은 부산지방법원이 한 해에 처리하는 약 700건을 기준으로 보면 약 5년치에 해당하는 규모입니다. 그리고 명도소송 800건, 강제집행 240건의 경험은 "이 문구로 나중에 정말 집행이 되는가"를 미리 가늠하는 데 쓰입니다.
08제소전화해 비용은 이렇게 공개돼 있습니다
기준은 쌍방 변호사 선임입니다. 임대인·임차인 모두 변호사를 선임하는, 가장 안정적인 표준 방식입니다. 의뢰인은 화해기일에 직접 출석하실 필요가 없습니다.
※ 위 금액은 제소전화해 신청 단계의 비용입니다. 이후 분쟁이 생겼을 때의 제소전화해 집행문·송달증명 발급 비용은 별도입니다.
09어디까지 도와드리는지, 솔직하게 말씀드립니다
- 신청서 작성부터 화해조서 송달까지 전 과정을 변호사가 대행합니다. 의뢰인은 상담·자료 전달·비용 입금까지만 진행하시면 됩니다.
- 조항 설계 단계에서 강행법규 위반 조항을 미리 걸러냅니다. 법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성해 보정 절차를 최소화합니다.
- 기간은 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월입니다. 빠르면 3개월, 길면 9개월로 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다.
- 이후 분쟁이 생기면 강제집행 상담과 제소전화해 집행문·송달증명 발급까지 도와드립니다(비용 별도). 다만 조서에 기한 강제집행 실행 자체는 고객 관계를 고려해 직접 진행하지 않습니다.
지금 조서를 새로 설계하는 단계인지, 이미 있는 조서로 제소전화해 집행문을 받아야 하는 단계인지에 따라 필요한 서류와 순서가 완전히 달라집니다. 사안 개요만 들려주시면 필요 서류와 조서 구조, 정확한 견적을 안내해 드립니다.
02-591-2334무료 온라인 상담과 자세한 비용·절차·필요서류 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다. 비용은 홈페이지에 투명하게 공개돼 있습니다.
서울 서초구 서초중앙로 152, 9층 (서초동, 우민빌딩) · 2호선 교대역 도보 약 2분
대표전화 02-591-2334 · 상담 시간 평일 10:00~18:00 (토·일·공휴일 휴무)
대한변협 등록 부동산 전문변호사 · 민사법 전문변호사 · 공인중개사
댓글 0
아직 댓글이 없습니다. 첫 댓글을 남겨주세요.