화해조서가 있는데도 임차인이 재산을 빼돌리면 어떻게 되나요?

제소전화해로 성립한 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지고, 민사집행법 제56조 5호가 정한 집행권원에 해당합니다. 이 조항은 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것에 기초하여서도 강제집행을 실시할 수 있다고 정합니다. 조서에 연체차임 지급 조항이 있으면 그 금전 조항으로 예금·매출채권·영업 설비를 압류할 수 있고, 명도 조항이 있으면 집행관을 통해 점포를 넘겨받을 수 있습니다.

문제는 조서가 있다는 사실을 임차인도 알고 있다는 점입니다. 연체가 쌓이고 집행이 다가오는 것을 눈치챈 임차인이 재산을 먼저 옮겨 버리면, 조서가 아무리 잘 만들어져 있어도 압류할 대상이 사라집니다. 명도 역시 마찬가지여서, 집행관이 점포를 인도해 준 뒤에 임차인이 다시 들어와 버리면 집행의 효과가 순식간에 흐려집니다.

실무에서 가장 흔한 실수는 한쪽만 붙잡는 것입니다. 고소장만 내고 민사 절차를 멈춰 두면 수사가 진행되는 동안 남은 재산마저 흩어질 수 있습니다. 반대로 민사 절차만 밟다 보면 재산을 옮긴 정황과 시점을 기록해 둘 기회를 놓치기 쉽습니다. 이 글은 화해조서 강제집행면탈 문제를 형사 경로와 민사 경로로 나눠, 각각 무엇을 할 수 있고 무엇은 기대하기 어려운지를 조문 근거와 함께 정리합니다.

먼저 짚어 둘 점이 있습니다. 임차인이 화해조서의 내용이나 집행에 대해 법이 정한 절차로 다투는 것은 정당한 권리 행사이고, 그 자체를 범죄로 볼 수는 없습니다. 형사책임이 문제 되는 것은 아래에서 보는 구성요건에 들어맞는 행위가 있을 때로 한정되며, 그 판단도 결국 수사기관과 법원이 개별 사정을 보고 내립니다.

강제집행면탈죄(형법 제327조), 구성요건을 하나씩 뜯어보기

형법 제327조(강제집행면탈)는 "강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도 또는 허위의 채무를 부담하여 채권자를 해한 자"를 처벌합니다. 문장은 짧지만 담긴 요소가 여럿입니다. 목적, 행위의 대상인 재산, 네 가지 행위 유형, 그리고 채권자를 해한 결과가 함께 갖춰져야 하고, 어느 하나라도 빠지면 이 죄로 보기 어렵습니다.

첫째 요소는 강제집행을 면할 목적입니다. 목적은 행위자의 마음속 사정이라 직접 증명하기 어렵고, 보통은 재산을 옮긴 시점과 방법, 대가를 받았는지, 상대방이 누구인지 같은 정황을 모아 추단합니다. 예컨대 화해조서에 따른 집행을 예고하는 내용증명을 받은 직후 영업 설비를 가족에게 넘겼다면, 그 시점 자체가 중요한 정황이 됩니다. 그래서 임대인은 연체가 시작된 날, 독촉한 날, 재산이 옮겨진 날을 날짜별로 기록해 두는 것이 좋습니다.

둘째로, 이 죄가 성립하려면 채무자가 현실적으로 강제집행을 받을 우려가 있는 객관적 상태에 있어야 한다는 것이 대법원 판결의 취지로 알려져 있습니다. 그런데 제소전화해조서는 계약을 맺을 무렵 미리 만들어 두는 경우가 많아서, 조서가 성립한 시점부터 곧바로 그런 상태에 있다고 볼 수 있는지는 사안에 따라 달리 판단될 여지가 있습니다. 조서가 있다는 이유만으로 이후의 모든 재산 처분이 이 죄에 해당한다고 단정할 수는 없고, 차임 연체가 실제로 생겼는지, 집행을 예고하거나 이미 착수했는지 같은 사정이 함께 고려될 가능성이 큽니다.

셋째, 행위 유형은 은닉, 손괴, 허위양도, 허위의 채무 부담 네 가지로 조문에 열거되어 있습니다. 여기서 허위라는 수식어가 양도와 채무 부담 앞에 붙어 있다는 점을 놓치면 안 됩니다. 임차인이 실제 대가를 받고 진짜로 설비를 팔았거나 실제로 돈을 빌린 것이라면, 임대인 입장에서는 억울하더라도 이 조문의 허위양도나 허위의 채무 부담으로 보기 어려울 수 있습니다. 그런 거래가 임대인을 해한다면 뒤에서 볼 민법상 채권자취소권으로 다툴 여지를 따로 검토하게 됩니다.

넷째, 조문은 채권자를 해한 자라고 적고 있습니다. 재산을 옮긴 사실만으로 끝나는 것이 아니라 그 행위로 채권자를 해하였는지가 함께 문제 된다는 뜻입니다. 임차인에게 연체차임을 갚고도 남을 다른 재산이 넉넉히 있다면 사정이 달라질 수 있고, 어느 정도의 위험이 생겨야 해한 것으로 볼지는 판례가 정리해 온 영역이라 개별 사안에서 따져야 합니다. 결국 화해조서 강제집행면탈 여부는 이 네 요소를 뒷받침할 자료를 얼마나 모았는지에 따라 판단의 무게가 달라집니다.

명도집행이 끝난 점포에 다시 들어오면, 형법 제140조의2

두 번째 장면은 명도 이후입니다. 화해조서의 명도 조항에 따라 강제집행을 하면 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 합니다(민사집행법 제258조 제1항). 이렇게 점포가 임대인에게 넘어온 뒤 며칠 지나 임차인이 자물쇠를 바꾸고 다시 영업을 시작하는 일이 실제로 생깁니다. 이때 검토하는 조문이 형법 제140조의2(부동산강제집행효용침해)입니다.

이 조문은 "강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산에 침입하거나 기타 방법으로 강제집행의 효용을 해한 자"를 처벌합니다. 핵심은 강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산이라는 부분입니다. 집행이 끝나 점유가 채권자에게 넘어간 다음에 다시 들어오는 행위, 또는 들어오지는 않더라도 다른 방법으로 집행의 효과를 무너뜨리는 행위가 대상이 됩니다.

반대로 집행이 끝나기 전에 임차인이 점포를 계속 쓰고 있는 것은 이 조문의 문언에 바로 들어맞지 않습니다. 아직 명도 또는 인도된 상태가 아니기 때문입니다. 만료일이 지났는데도 나가지 않는 것은 민사상 명도 의무를 이행하지 않는 문제이고, 해결 방법은 집행문을 받아 명도집행을 신청하는 것입니다. 두 상황을 섞어 안 나가면 형사처벌이라고 압박하는 것은 사실과 다르고, 오히려 분쟁을 키울 수 있습니다.

재침입이 확인되면 우선 현장을 건드리지 말고 증거를 남기는 것이 중요합니다. 인도가 완료된 사실을 보여 주는 집행 관련 서류, 인도 뒤 잠금장치를 바꾼 기록, 재침입 당시의 사진과 영상, 주변 상인의 진술이 핵심 자료가 됩니다. 임대인이 화가 나서 새 자물쇠를 부수거나 영업 중인 물건을 들어내면, 증거가 훼손될 뿐 아니라 임대인의 행동이 새로운 쟁점이 되어 버립니다.

수사기관에 알리는 것과 별개로, 형사 절차가 진행된다고 점포의 점유가 자동으로 임대인에게 돌아오지는 않습니다. 재침입 뒤의 점유 문제를 어떤 절차로 풀지는 조서의 문구와 재침입 경위에 따라 달라지므로, 서둘러 상담으로 방향을 정하는 편이 안전합니다.

압류 표시를 떼거나 물건을 없앴다면, 형법 제140조 제1항

세 번째 장면은 유체동산 압류 이후입니다. 화해조서의 연체차임 조항으로 점포 안 집기나 재고를 압류할 때, 채무자가 점유하는 유체동산의 압류는 집행관이 그 물건을 점유하는 방식이 원칙입니다. 다만 채권자의 승낙이 있거나 운반이 곤란한 때에는 봉인이나 그 밖의 방법으로 압류물임을 명확히 하여 채무자에게 보관시킬 수 있습니다(민사집행법 제189조 제1항). 이렇게 채무자에게 보관시킨 뒤 임차인이 표시를 떼어 내거나 압류물을 다른 곳으로 옮겨 버리는 일이 생길 수 있습니다.

형법 제140조 제1항은 "공무원이 그 직무에 관하여 실시한 봉인 또는 압류 기타 강제처분의 표시를 손상 또는 은닉하거나 기타 방법으로 그 효용을 해한 자"를 처벌합니다. 조문 제목은 공무상비밀표시무효입니다. 집행관이 직무로 실시한 압류의 표시를 손상하거나 숨기는 것, 또는 표시는 그대로 두고 물건만 빼돌려 압류의 효용을 없애는 것이 여기서 문제 됩니다.

이 조문은 제327조와 겹쳐 보일 수 있지만 보호하는 대상이 다릅니다. 제327조는 채권자가 강제집행으로 만족을 얻을 가능성을 해치는 재산 처분을 겨냥하고, 제140조 제1항은 공무원이 실시한 강제처분 표시의 효용을 겨냥합니다. 그래서 압류가 이미 이루어진 뒤의 훼손은 제140조 제1항을, 압류 전에 미리 재산을 숨기는 행위는 제327조를 먼저 떠올리는 것이 자연스러운 순서입니다. 다만 한 사건에서 여러 조문이 함께 문제 될 수도 있어, 어느 조문으로 판단할지는 수사기관과 법원의 몫입니다.

압류 표시가 훼손된 것을 발견했다면 집행관에게 그 사실을 알리고, 현장 사진과 압류 관련 서류 사본을 확보해 두는 것이 먼저입니다.

재산명시에서 거짓 재산목록을 내면, 민사집행법 제68조 제9항

재산이 어디에 있는지 모를 때 임대인이 쓸 수 있는 대표적인 민사 절차가 재산명시입니다. 민사집행법 제61조 제1항에 따르면 금전의 지급을 목적으로 하는 집행권원에 기초하여 강제집행을 개시할 수 있는 채권자는 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 재산명시를 요구하는 신청을 할 수 있습니다. 화해조서의 연체차임 지급 조항은 금전 지급 조항이므로, 집행문을 받은 조서 정본으로 이 절차를 이용할 수 있습니다. 신청할 때는 집행력 있는 정본과 강제집행을 개시하는 데 필요한 문서를 붙여야 합니다(같은 조 제2항).

법원은 재산명시신청에 정당한 이유가 있으면 채무자에게 재산상태를 명시한 재산목록을 제출하도록 명할 수 있습니다(제62조 제1항). 이 결정을 채무자에게 송달할 때는 결정에 따르지 않으면 제재를 받을 수 있다는 점도 함께 고지됩니다. 채무자가 정당한 사유 없이 명시기일에 나오지 않거나, 재산목록 제출을 거부하거나, 선서를 거부하면 법원은 결정으로 20일 이내의 감치에 처합니다(제68조 제1항). 채무자가 법인이면 그 대표자를 감치에 처합니다(같은 조 제2항).

임대인이 특히 눈여겨볼 조항은 제68조 제9항입니다. 채무자가 거짓의 재산목록을 낸 때에는 형사처벌 대상이 됩니다. 재산을 빼돌린 임차인이 명시기일에 그 재산을 목록에서 빼고 낸다면, 재산을 숨긴 행위와는 별도로 거짓 재산목록 제출이 문제 될 수 있습니다. 채무자가 법인인 경우에는 대표자를 같은 규정에 따라 처벌하고 채무자인 법인도 벌금에 처하도록 정하고 있습니다(같은 조 제10항).

재산목록에는 지금 가진 재산만 적는 것이 아닙니다. 제64조 제2항에 따라 재산명시명령이 송달되기 전 1년 이내에 한 부동산의 유상양도, 같은 기간 배우자·직계혈족 등 법이 정한 친족에게 한 부동산 외 재산의 유상양도, 송달 전 2년 이내에 한 재산상 무상처분(의례적인 선물은 제외)도 밝혀야 합니다. 그래서 임차인이 가족에게 설비를 넘긴 사실이 있다면 목록에 드러나야 하고, 이를 빼고 내면 거짓 목록 문제가 생길 수 있습니다. 재산명시는 숨긴 재산의 흔적을 공식 기록으로 남기는 절차이기도 한 셈입니다.

1. 집행문 부여 화해조서는 제56조 5호 집행권원이고, 제57조의 준용에 따라 제28조 이하 집행문 규정이 준용됩니다. 먼저 집행력 있는 정본을 갖춥니다.
2. 재산명시 신청 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 집행력 있는 정본 등을 붙여 신청합니다(제61조).
3. 명시명령과 송달 법원은 정당한 이유가 있으면 재산목록 제출을 명할 수 있고, 채무자는 제재 가능성을 고지받습니다(제62조).
4. 명시기일 채무자는 재산목록을 내고 그 목록이 진실하다는 것을 선서하여야 합니다(제65조 제1항). 명시명령 송달 전 1년·2년 이내의 양도와 무상처분도 목록에 적어야 합니다(제64조 제2항).
5. 위반 시 제재 불출석·제출 거부·선서 거부는 감치(제68조 제1항), 거짓 재산목록은 형사처벌(같은 조 제9항)로 이어질 수 있습니다.
6. 다음 단계 목록의 재산만으로 부족하면 재산조회(제74조)를, 불출석·제출 거부·선서 거부나 거짓 목록 같은 사유가 있으면 재산조회와 채무불이행자명부 등재(제70조)를 함께 검토합니다.

재산목록의 재산만으로 집행채권의 만족을 얻기에 부족하거나 제68조 제1항 각호·제9항의 사유가 있으면, 채권자의 신청에 따라 법원이 공공기관·금융기관·단체 등에 채무자 명의의 재산을 조회할 수 있습니다(제74조 제1항). 거짓 목록이 확인되는 순간 형사와 민사 경로가 함께 열리는 셈입니다.

고소하면 밀린 월세를 돌려받을 수 있을까요?

화해조서 강제집행면탈 상담에서 가장 많이 받는 질문입니다. 결론부터 말하면 형사 고소는 처벌을 구하는 절차이지 채권을 대신 회수해 주는 절차가 아닙니다. 수사가 진행되고 처벌이 이루어져도 임대인의 연체차임 채권이 그 결과로 자동 변제되지는 않습니다. 고소가 임차인에게 부담이 되어 변제 협의로 이어지는 경우가 있을 수는 있지만, 그것을 회수 계획의 중심에 두어서는 안 됩니다.

돈을 받는 길은 결국 민사집행입니다. 화해조서의 금전 조항에 집행문을 받아 예금이나 매출채권은 채권압류로, 점포 안 집기는 유체동산 압류로, 부동산은 강제경매로 회수를 시도합니다. 재산이 보이지 않으면 재산명시와 재산조회로 찾아야 하고, 이미 가족이나 지인에게 넘어간 재산은 채권자취소권으로 되돌리는 방법을 검토합니다.

채권자취소권은 민법 제406조 제1항에 근거합니다. 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자가 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다. 다만 그 행위로 이익을 받은 자나 전득한 자가 그 행위 또는 전득 당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니합니다. 이 소는 채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 내에 제기하여야 하므로(같은 조 제2항), 형사 절차가 끝나기를 기다리다 기간을 넘기지 않도록 주의해야 합니다.

임차인이 연체차임을 계속 갚지 않을 때 쓸 수 있는 압박 수단도 있습니다. 금전의 지급을 명한 집행권원을 작성한 후 6월 이내에 채무를 이행하지 않는 때, 또는 재산명시 절차에서 제68조 제1항 각호나 제9항의 사유가 있는 때에는 채권자가 채무자를 채무불이행자명부에 올리도록 신청할 수 있습니다(민사집행법 제70조 제1항). 신청할 때는 그 사유를 소명하여야 합니다.

두 경로는 증거를 공유합니다. 재산명시 기록, 압류 서류, 양도 계약서, 계좌 이체 내역은 민사 소송에서도 고소 사건에서도 쓰이므로, 민사 회수를 먼저 또는 동시에 밟으면서 고소 여부를 판단하는 순서를 권합니다.

조서가 있으면 임대인이 직접 문을 열어도 될까요?

재산을 빼돌리거나 다시 들어온 임차인을 보면 임대인도 감정이 격해지기 마련입니다. 그러나 민사집행법 제2조는 "민사집행은 이 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시한다"고 정합니다. 잠근 문을 여는 등의 조치도 집행관이 집행을 위하여 필요한 경우에 하는 것이고(같은 법 제5조 제1항), 임대인이 조서를 근거로 스스로 자물쇠를 부수거나 물건을 들어낼 권한이 생기는 것은 아닙니다.

임대인이 직접 나서면 두 가지 위험이 생깁니다. 하나는 임대인 자신이 손해배상 청구나 형사 문제에 휘말릴 수 있다는 점이고, 다른 하나는 임차인의 행위를 입증해야 할 상황에서 오히려 쟁점이 임대인의 행동으로 옮겨 간다는 점입니다. 증거를 모으고, 집행관을 통하고, 필요한 경우 수사기관에 알리는 순서를 지키는 것이 결과적으로 가장 빠른 길입니다. 현장에서 자주 듣는 말을 판정과 함께 정리하면 다음과 같습니다.

임차인의 관점도 공정하게 짚어 둘 필요가 있습니다. 임차인이 이미 연체차임을 갚았다거나 조서 성립 과정에 문제가 있었다고 생각한다면, 법이 정한 불복 절차로 다툴 수 있고 이는 정당한 권리 행사입니다. 형사책임의 선은 그런 절차를 밟는 데 있지 않고, 절차를 건너뛰어 재산을 숨기거나 집행 결과를 무력화하는 데서 그어집니다. 임대인도 임차인도 이 선을 알고 있으면 불필요한 감정 싸움을 줄일 수 있습니다.

화해조항을 처음부터 이렇게 설계하면 면탈 위험이 줄어듭니다

제소전화해는 임차인이 동의해야 성립하는 제도이고, 한쪽에만 유리한 조서는 기일에서 성립하기 어렵습니다. 임대인과 임차인 모두에게 의무가 분명한 조서가 결과적으로 분쟁을 줄이고, 재산을 숨길 동기도 줄여 줍니다. 화해조서 강제집행면탈 위험을 낮추는 설계의 핵심은 누가, 무엇을, 언제까지, 얼마만큼 이행하는지를 날짜와 산정 방법으로 특정하는 것입니다.

첫째, 금전 조항은 연체차임과 그 지연손해금의 산정 방법을 분명히 적어야 합니다. 금액을 다투기 어려운 조항일수록 집행문 부여와 압류가 빨라지고, 임차인이 재산을 정리할 시간적 여유가 줄어듭니다. 둘째, 명도 조항은 확정된 날짜로 적는 것이 좋습니다. 확정기한이 있는 조항은 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있으므로(민사집행법 제40조 제1항), 조건을 복잡하게 붙인 조항보다 집행 시점을 예측하기 쉽습니다.

셋째, 보증금 공제와 반환 조항을 함께 넣어 임차인의 권리도 조서에 담아야 합니다. 임대인의 보증금 반환 의무가 이행 조항으로 적히면 임차인도 이를 근거로 집행할 수 있어, 조서가 일방적인 압박 수단이 아니라 서로를 지키는 약속이 됩니다. 넷째, 명도 뒤 남은 물건의 처리와 원상회복 범위를 미리 정해 두면, 집행 후 짐을 핑계로 다시 들어오는 분쟁을 줄일 수 있습니다.

법도는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며, 명도와 강제집행 현장 경험을 바탕으로 실제로 집행되는 문구를 설계해 왔습니다. 다만 조서에 따른 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않고, 집행문과 송달증명 발급(비용 별도)까지 지원합니다. 조서 설계나 집행 방해 대응이 고민이라면 02-591-2334로 먼저 상황을 알려 주십시오. 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴에서도 확인하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문