01 · 기본 구조제소전화해 뜻, 정의보다 쓰이는 장면에서 먼저 보입니다

법률 용어 사전을 펼치면 제소전화해는 소를 제기하기 전에 하는 화해라고 짧게 설명됩니다. 틀린 말은 아니지만 이 설명만으로 언제 필요한지 떠올리기는 어렵습니다. 그래서 이 글은 제소전화해 뜻을 한 줄 정의로 끝내지 않고, 임대차 관계에서 이 절차가 실제로 등장하는 세 장면을 따라가며 풀어 보려 합니다.

먼저 뼈대를 짚고 가겠습니다. 민사소송법 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 신청은 한쪽이 하지만, 법원이 기일을 열고 그 자리에서 양쪽의 합의가 확인되어야 화해가 성립합니다. 결국 신청은 일방, 성립은 쌍방이라는 구조가 제소전화해를 이해하는 출발점입니다.

화해가 성립하면 민사소송법 제386조에 따라 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다. 이 조서가 흔히 말하는 제소전화해조서입니다. 이 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로 다뤄지고, 민사집행법 제56조 5호가 집행권원으로 정한 "그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것"에 해당해 강제집행의 기초가 됩니다.

한 가지 짚어 둘 부분이 있습니다. 민사소송법 제220조는 화해를 변론조서·변론준비기일조서에 적은 때 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정한 조문이라, 소송 도중에 이뤄진 화해를 직접 규율합니다. 제소전화해조서의 효력을 설명할 때 이 조문이 그대로 적용된다고 단정하기보다는, 확정판결과 같은 효력을 가지는 조서로서 민사집행법상 집행권원이 된다는 흐름으로 이해하는 편이 정확합니다.

세 장면은 시점만 다를 뿐 법적 구조는 같습니다. 한쪽이 신청하고, 기일에 합의가 확인되면 조서가 되고, 조서의 이행조항은 집행권원이 됩니다. 달라지는 것은 조서에 담는 조항의 내용과, 그 조항을 언제부터 집행할 수 있느냐입니다.

02 · 예방형장면 1 · 계약 체결 때, 분쟁이 없을 때 미리 만드는 조서

건물주 A씨는 1층 점포를 새로 임대하면서, 이전 임차인이 만료 뒤에도 몇 달을 버티는 바람에 명도소송까지 겪었던 기억을 떠올립니다. 이번에는 계약서에 서명하는 시점에 임차인과 협의해, 계약 내용 가운데 분쟁이 생기기 쉬운 부분을 제소전화해로 미리 조서화하기로 했습니다. 가장 전형적인 쓰임새인 예방형 장면입니다.

이 장면에서 조서에 주로 담기는 것은 크게 두 갈래입니다. 하나는 임대차기간이 끝나면 정해진 날까지 점포를 비워 준다는 명도 조항이고, 다른 하나는 차임 연체가 법이 정한 기수에 이르러 계약이 해지되면 점포를 인도한다는 해지·명도 조항입니다. 여기에 원상회복 범위, 보증금에서 공제할 항목, 임대인의 보증금 반환 의무를 함께 적어 두면 조서가 한쪽만의 요구가 아닌 쌍방의 약속이 됩니다.

계약 때 만드는 조서에서 가장 신경 써야 할 부분은 집행되는 문구입니다. 확정된 날짜에 명도하기로 한 조항은 민사집행법 제40조 제1항에 따라 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있습니다. 반면 연체가 쌓여 해지되면처럼 조건이 붙은 조항은, 집행문을 받을 때 그 조건이 이루어졌음을 어떻게 보여 줄지가 따로 문제 될 수 있습니다(민사집행법 제57조로 준용되는 제30조 제2항). 같은 명도 조항이라도 문구 구조에 따라 집행 단계에서 해야 할 일의 무게가 달라지는 셈입니다.

계약 시점에 굳이 제소전화해를 택하는 이유는 공정증서와 비교하면 분명해집니다. 공증인법 제56조의3 제1항 단서는 임차건물의 인도·반환에 관한 공정증서를, 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함된 경우에만 작성할 수 있도록 정합니다. 계약을 막 체결하는 시점은 통상 임차건물을 인도·반환할 날보다 6개월 넘게 앞서 있어 이 범위에 들어가기 어려우므로, 계약 단계에서 명도 조항에 집행력을 미리 붙여 두려면 제소전화해가 현실적인 선택지가 됩니다.

이 장면에서 임차인이 챙길 부분도 분명합니다. 조서에 임대인의 보증금 반환 의무를 이행조항으로 함께 적어 달라고 요구할 수 있고, 권리금 회수기회 보호나 계약갱신요구권처럼 법이 임차인에게 인정한 권리를 미리 포기하게 하는 문구가 섞여 있다면 수정을 요청해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있어, 이런 문구는 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 다만 환산보증금을 넘는 상가에는 제15조가 적용되지 않는 등 적용 범위가 달라질 수 있으므로 건물마다 따로 확인해야 합니다.

03 · 수습형장면 2 · 연체가 생긴 뒤, 이미 생긴 다툼을 조서로 수습합니다

임대인 B씨는 계약 때 제소전화해를 하지 않았습니다. 그런데 상권이 가라앉으면서 카페 임차인의 차임이 여러 달째 밀렸고, 임차인은 조금만 기다려 달라는 말만 반복합니다. 명도소송을 곧바로 내는 방법도 있지만, B씨와 임차인은 대화 끝에 해지 사실과 퇴거일, 밀린 차임의 정산 방법을 합의하고 이를 제소전화해로 조서화하기로 했습니다. 연체가 생긴 뒤의 수습형 장면입니다.

이 장면에서 먼저 확인할 것은 해지할 수 있는 요건이 갖춰졌는지입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 주택처럼 상가법이 적용되지 않는 건물 임대차에는 민법 제640조가 적용되어, 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 해지할 수 있습니다. 두 조문 모두 해지할 수 있다는 권리 규정이라서, 연체만으로 계약이 저절로 끝나는 것이 아니라 임대인의 해지 의사표시가 있어야 한다는 점을 놓치지 마셔야 합니다.

연체가 생긴 뒤의 조서에는 계약 때와 다른 조항이 들어갑니다. 이미 해지 사유가 생긴 상황이므로, 해지 의사표시가 있었다는 사실이나 합의로 계약을 끝낸다는 사실을 조서에 분명히 적고, 확정된 퇴거일을 명시하는 것이 핵심입니다. 여기에 밀린 차임을 언제까지 어떻게 갚을지, 보증금에서 얼마나 공제할지, 분할 변제를 허용한다면 한 번이라도 어겼을 때 어떻게 되는지를 함께 정해 둡니다. 날짜가 확정된 명도 조항은 앞서 본 것처럼 그 시일이 지난 뒤 집행을 개시할 수 있어 구조가 단순합니다.

임차인 입장에서도 이 장면의 제소전화해가 손해만 보는 선택은 아닙니다. 명도소송이 진행되면 판결까지 다투는 동안 연체 차임에 더해 점포를 계속 쓰는 기간만큼의 사용 대가 부담이 쌓이고, 민사소송법 제98조가 정한 원칙에 따라 소송비용은 패소한 당사자가 부담합니다. 반면 합의로 퇴거일을 정하면 영업을 정리할 기간을 확보하고, 남은 보증금 정산도 조서로 약속받을 수 있습니다.

주의할 점은 이 장면의 조서가 연체 사실을 인정하라는 일방적 확인서로 흐르지 않도록 하는 것입니다. 연체 금액에 다툼이 있다면 서로 확인한 금액만 적고, 다툼이 남은 부분은 정산 방법을 따로 정하는 편이 좋습니다. 기일에서 양쪽의 합의가 확인되어야 조서가 성립하고 임차인이 받아들이지 않는 조항은 조서가 될 수 없으므로, 처음부터 균형 잡힌 초안을 준비하는 것이 성립까지 걸리는 시간을 줄이는 길입니다.

04 · 정리형장면 3 · 만료 직전·직후, 떠나는 날과 돌려줄 돈을 함께 적습니다

임대인 C씨의 임차인은 만료를 앞두고 새 점포를 구하는 중이니 몇 달만 더 영업하게 해 달라고 요청했습니다. C씨는 호의로 유예해 주고 싶지만, 유예 기간이 끝나도 나가지 않으면 어떻게 하나 걱정입니다. 이때 퇴거 유예일과 보증금 정산 방법을 합의해 제소전화해로 남기면, 유예는 호의대로 주되 그 끝은 조서로 분명히 해 둘 수 있습니다. 만료 직전·직후의 정리형 장면입니다.

이 장면에서는 먼저 임차인에게 계약갱신요구권이 남아 있는지 확인해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따라 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 같은 조 제2항에 따라 이 권리는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 만료 1개월 전이 지났다면 갱신요구 기간도 지난 것이므로, 임대인이 그 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 했는지를 보아 같은 조 제4항의 법정갱신(존속기간 1년, 환산보증금 초과 상가에는 미적용)이 성립했는지부터 따져야 합니다. 갱신요구권이 살아 있는 임차인과 퇴거를 합의하는 것이라면, 그 합의가 임차인의 자발적 선택이라는 사정이 조서 전후의 자료에서 드러나도록 해 두는 것이 좋습니다.

만료 무렵 조서의 핵심은 두 개의 날짜와 하나의 계산식입니다. 임차인이 점포를 비워 줄 퇴거 유예일, 임대인이 보증금을 돌려줄 날짜, 그리고 보증금에서 공제할 연체 차임·관리비·원상회복 비용의 계산 방식입니다. 퇴거 유예일을 확정된 날짜로 적으면 민사집행법 제40조 제1항에 따라 그 날이 지난 뒤 집행을 개시할 수 있습니다.

1. 만료 전 확인갱신요구권 행사 기간과 전체 기간 10년 범위, 임차인의 퇴거 의사를 확인합니다.
2. 합의 내용 정리퇴거 유예일, 유예 기간의 사용 대가, 보증금 공제 항목과 반환일을 정합니다.
3. 신청과 기일합의 내용을 화해조항으로 옮겨 신청하고, 기일에서 합의가 확인되면 조서가 성립합니다.
4. 이행 또는 집행유예일에 인도와 정산을 마치고, 불이행 시 집행문을 받아 집행을 신청합니다.

보증금 반환을 명도와 동시이행으로 적는 경우에는 집행 구조가 달라집니다. 민사집행법 제41조 제1항은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있도록 정합니다. 임대인이 명도를 집행하려면 보증금 반환이나 그 제공을 증명해야 한다는 뜻입니다. 임차인이 보증금 반환 조항으로 집행하는 경우에도 원칙은 같습니다. 다만 임차인이 보증금반환 집행권원으로 임차건물에 대하여 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는 특례가 있는데(상가건물 임대차보호법 제5조 제1항), 이는 경매 신청에 한정되고 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않습니다.

이 장면의 조서는 임차인에게도 든든한 문서가 됩니다. 임대인의 보증금 반환 의무가 이행조항으로 적혀 있다면, 임차인도 조서를 근거로 반환을 강제할 수 있는 길이 생기기 때문입니다. 떠나는 날과 돌려받을 돈이 한 장의 조서에 함께 적혀 있다는 것, 이것이 만료 무렵의 제소전화해가 양쪽 모두에게 쓸모 있는 이유입니다.

05 · 한눈에 비교세 장면을 한 표로 놓으면 무엇이 다를까요?

세 장면을 표로 나란히 놓아 보겠습니다. 같은 제도인데도 언제 쓰느냐에 따라 조서의 목적과 핵심 조항, 집행 시점의 구조가 달라지고, 신청 전에 먼저 확인할 점도 다릅니다.

표에서 보듯 세 장면의 공통 분모는 합의한 내용이 집행 가능한 문구로 조서에 담긴다는 점입니다. 명도 대상 부분의 특정, 날짜의 확정, 금액 계산 방식의 명확성은 세 장면 모두에서 똑같이 중요합니다.

또 하나의 공통점은 성립까지 걸리는 시간입니다. 신청서 접수부터 기일을 거쳐 조서가 나오기까지 평균 6개월(3~9개월) 정도가 걸리므로, 장면 3처럼 만료가 임박한 경우에는 유예일을 정할 때 이 기간을 감안해야 합니다. 조서가 나오기 전에 유예일이 먼저 지나 버리면 조서의 쓰임이 줄어들 수 있기 때문입니다.

06 · 불성립기일에 합의가 안 되면 제소전화해는 어떻게 되나요?

제소전화해 뜻을 설명할 때 자주 빠지는 부분이 불성립의 경우입니다. 신청은 한쪽이 할 수 있지만 성립은 양쪽의 합의로만 이뤄지므로, 기일에서 합의가 깨지면 화해조서는 만들어지지 않고, 한쪽이 기일에 나오지 않은 때에도 법원이 화해가 성립되지 아니한 것으로 처리할 수 있습니다. 민사소송법 제387조 제1항은 화해가 성립되지 아니한 때 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적도록 하고, 제2항은 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원이 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다고 정합니다. 제3항에 따라 이 조서의 등본은 당사자에게 송달됩니다.

그렇다고 절차가 그대로 끝나는 것은 아닙니다. 민사소송법 제388조 제1항에 따라 당사자는 소제기신청을 할 수 있고, 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다(제2항). 이 신청은 불성립 조서의 등본이 송달된 날부터 2주 이내에 해야 하며, 등본이 송달되기 전에도 할 수 있습니다(제3항). 이 2주는 불변기간으로 정해져 있으므로(제4항), 등본을 받은 날짜를 따로 기록해 두고 기간을 넘기지 않도록 관리해야 합니다.

1. 기일에서 불성립법원사무관등이 불성립 사유를 조서에 적습니다(제387조 제1항).
2. 조서등본 송달불성립 조서의 등본이 당사자에게 송달됩니다(제387조 제3항).
3. 2주 이내 소제기신청송달된 날부터 2주 이내, 송달 전에도 신청할 수 있습니다(제388조 제1항·제3항).
4. 소송으로 이어짐적법한 신청이면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다(제388조 제2항).

비용 부담도 정해져 있습니다. 민사소송법 제389조는 화해비용을 화해가 성립된 경우에는 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 성립되지 아니한 경우에는 신청인이 부담하도록 하며, 소제기신청이 있는 경우에는 화해비용을 소송비용의 일부로 한다고 정합니다. 세 장면 어디서든 불성립 가능성을 완전히 없앨 수는 없으므로, 조항 초안을 상대방과 미리 공유하고 기일 전에 이견을 좁혀 두는 준비가 중요합니다.

장면별로 보면 불성립 이후의 선택도 달라집니다. 장면 1처럼 계약 때 불성립하면 아직 분쟁이 생기지 않은 상태이므로 조항을 다듬어 다시 합의를 시도하는 방법을 먼저 검토할 수 있고, 장면 2·3처럼 이미 연체나 만료가 문제 된 상황이라면 소제기신청이나 명도소송으로 넘어가는 선택지를 따져 보게 됩니다.

07 · 균형 조서제소전화해는 임대인만을 위한 제도일까요?

제소전화해를 처음 접한 임차인은 건물주가 나를 쉽게 내보내려고 만드는 서류라고 느끼기 쉽습니다. 그러나 이 제도의 구조를 보면 그렇게만 볼 수는 없습니다. 조서는 기일에서 양쪽의 합의가 확인되어야 성립하고, 임차인이 동의하지 않는 조항은 조서가 될 수 없습니다. 조서에 적히는 의무가 임대인에게도 있다면, 그 의무 역시 같은 힘을 갖게 됩니다. 흔히 듣는 오해 세 가지를 짚어 보겠습니다.

결국 제소전화해 뜻을 한마디로 줄이면 합의를 판결만큼 단단하게 만드는 절차입니다. 단단해지는 것은 임대인의 권리만이 아니라 임차인의 권리도 마찬가지입니다. 그래서 좋은 조서는 한쪽에 유리하게 기운 조서가 아니라, 양쪽이 각자 무엇을 언제까지 해야 하는지 분명하게 적힌 균형 조서입니다.

법도는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켜 오면서, 이 균형이 성립 가능성과 집행 가능성을 함께 높인다는 점을 거듭 확인해 왔습니다. 임차인이 납득하지 못하는 조항은 기일에서 성립을 가로막고, 모호한 조항은 성립하더라도 집행 단계에서 막힙니다. 양쪽이 이해한 조항, 집행관이 읽고 그대로 실행할 수 있는 조항이 좋은 조서의 조건입니다.

08 · 진행 방법세 장면 모두 같은 절차로 진행됩니다

장면은 달라도 법도에 의뢰하실 때의 진행 순서는 같습니다. 첫째, 02-591-2334로 10~20분 정도 전화상담을 하시며 계약 상황과 원하는 조항을 말씀해 주시면 됩니다. 둘째, 이메일로 필요한 자료를 받고 사안에 맞는 견적을 보내드립니다. 셋째, 입금이 확인되면 넷째 단계로 변호사가 신청서를 작성해 법원에 접수하고, 다섯째 단계로 기일 출석과 조서 송달까지 진행합니다. 의뢰인께서 직접 하실 일은 앞의 세 단계뿐이며, 화해기일에 출석하실 필요도 없습니다.

비용은 쌍방 선임 기준으로 월 임대료 1,000만 원 미만이면 70만 원, 1,000만 원 이상이면 100만 원(부가가치세 별도)입니다. 인지대·송달료 같은 법원비용은 실비로 별도이며 사안별로 안내해 드립니다. 관할합의서를 활용하므로 건물이 어느 지역에 있든 같은 비용 기준이 적용되고, 기간은 신청부터 조서까지 평균 6개월(3~9개월)입니다.

서류는 신청서와 함께 임대차계약서 사본, 등기사항증명서, 건축물대장, 토지대장, 인감을 날인한 위임장 2부, 관할합의서 등을 준비합니다. 도면은 임대 부분이 1층의 일부일 때만 필수입니다. 인감증명서는 발급 후 2개월 이내의 것이어야 하고, 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부가 필요합니다. 신청서의 핵심은 결국 화해조항 설계이므로, 지금 어느 장면에 있는지에 맞춰 필요한 조항을 상담 단계에서 함께 정리합니다.

조서가 성립한 뒤 상대방이 약속을 지키지 않으면 집행 단계로 넘어갑니다. 법도는 조서의 강제집행 실행 자체를 직접 진행하지는 않지만, 집행에 필요한 집행문과 송달증명 발급까지 지원해 드립니다(비용 별도). 명도 집행은 집행관이 실시하며, 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸리는 것이 일반적입니다.

09 · 자주 묻는 질문제소전화해 뜻과 쓰임새, 이것이 궁금합니다