명의신탁 건물 제소전화해, 왜 당사자부터 따져야 할까?

제소전화해는 소송을 내기 전에 한쪽 당사자가 법원에 화해를 신청하고, 판사가 정한 화해기일에 양측이 합의하면 화해조서가 만들어지는 절차입니다. 이 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며, 민사집행법 제56조 5호가 정한 '그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것'으로서 강제집행의 근거가 되는 집행권원입니다. 그런데 조서가 누구와 누구 사이의 약속인지는 신청서 단계에서 사실상 고정됩니다. 민사소송법 제386조는 화해가 성립하면 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하도록 정하고 있습니다.

일반 건물이라면 당사자 문제는 거의 고민거리가 되지 않습니다. 등기부 소유자가 임대인이고, 계약서에도 같은 이름이 적히며, 신청서도 그 사람 이름으로 내면 됩니다. 그런데 명의신탁 건물은 이 세 가지가 서로 어긋납니다. 등기부에는 명의를 빌려준 사람(명의수탁자)이 올라 있고, 실제 관리와 수익은 명의를 맡긴 사람(명의신탁자)이 하며, 계약서에는 둘 중 한 사람이 적혀 있거나 두 사람의 이름이 섞여 있는 경우가 생깁니다.

집행 단계에 가면 이 어긋남이 그대로 드러납니다. 화해조서에 기초한 강제집행에는 민사집행법 제57조에 따라 제28조부터 제55조까지의 규정이 준용되므로, 판결과 마찬가지로 집행문을 받아야 하고 집행은 조서와 집행문에 표시된 사람을 기준으로 개시됩니다. 조서에 적힌 임대인과 나중에 건물을 가진 사람이 다르면 집행문 단계에서 승계를 증명해야 하는 문제가 생길 수 있습니다. 그래서 명의신탁 건물 제소전화해는 화해조항 문구보다 당사자 표시 설계가 먼저입니다.

아래 세 사람의 자리를 먼저 구분해 두면 이후 설명을 따라가기가 훨씬 쉬워집니다.

세 사람 가운데 누구를 신청서의 임대인으로 적느냐에 따라 보정 가능성, 조서 성립 뒤 집행문 발급, 명의 정리 뒤 승계 문제의 모양이 모두 달라집니다. 아래에서는 법 조문이 정한 틀부터 확인하고, 그 틀 안에서 실무가 택하는 방법을 순서대로 정리합니다.

부동산실명법 제4조, 무효는 세 겹으로 작동합니다

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 제4조는 세 개의 항으로 명의신탁의 효력을 정합니다. 제1항은 "명의신탁약정은 무효로 한다."이고, 제2항 본문은 "명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다."입니다. 제3항은 "제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다."라고 정합니다. 명의를 빌려주고 빌리는 약속도, 그 약속에 따라 이루어진 등기상의 물권변동도 원칙적으로 효력이 없다는 뜻입니다.

제2항에는 단서가 붙어 있습니다. 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고, 상대방 당사자가 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 물권변동이 무효가 되지 않습니다. 실무에서 흔히 계약명의신탁이라고 부르는 구조, 즉 수탁자가 자기 이름으로 매도인과 매매계약을 맺고 매도인은 그 뒤에 신탁자가 있다는 사실을 모르는 경우가 이 단서에 해당할 수 있습니다. 이때는 등기명의인이 소유권을 취득한 것으로 평가될 여지가 있어, 같은 명의신탁이라도 구조에 따라 소유자 판단이 달라집니다.

반대로 원래 자기 건물의 등기를 다른 사람 앞으로 넘겨 둔 경우처럼 단서에 해당하지 않는 구조라면 제2항 본문에 따라 등기상의 물권변동이 무효가 됩니다. 그렇다고 등기부가 저절로 바뀌는 것은 아니므로, 등기부상 소유자와 법률상 평가되는 소유자가 서로 다른 상태가 한동안 이어질 수 있습니다. 명의신탁 건물에서 당사자 문제가 까다로운 이유가 바로 이 불일치에 있습니다.

제3항은 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정하는데, 조문 문언에는 제3자의 선의 여부가 요건으로 적혀 있지 않습니다. 다만 수탁자나 신탁자와 임대차계약을 맺은 임차인이 여기서 말하는 제3자에 해당하는지, 해당한다면 어떤 범위에서 보호받는지는 판례와 사안에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 아래 표는 각 항이 제소전화해 준비 과정에서 어떤 확인 과제로 이어지는지를 정리한 것입니다.

표에서 보듯 조문만으로는 '이 건물의 임대인은 누구'라는 답이 곧바로 나오지 않습니다. 명의신탁의 유형, 매도인의 인식, 임대차계약을 누구 이름으로 맺었는지가 모두 변수입니다. 그래서 실무에서는 소유권 판단을 조서 안에서 해결하려 하지 않고, 임대차계약의 당사자를 기준으로 신청서를 구성하는 방식을 택합니다. 소유권 다툼은 제소전화해가 정리해 줄 수 있는 문제가 아니라는 점을 먼저 받아들이는 것이 출발점입니다.

또 하나 기억할 점은 부동산실명법에는 명의신탁에 대한 과징금과 형사처벌 규정도 함께 들어 있다는 것입니다. 명의신탁 사실이 조서 신청 과정에서 드러날 수 있다는 부담 때문에 사실을 감추려 하기보다, 가능한 범위에서 실명으로 정리하는 방향을 함께 검토하는 편이 장기적으로 안전합니다.

임대인은 등기명의인인가, 실제 소유자인가?

민법 제618조는 "임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다."라고 정합니다. 조문 문언은 사용·수익하게 할 약정과 차임 지급 약정을 효력 발생 요소로 적고 있을 뿐, 임대인이 등기부상 소유자여야 한다는 문구는 두고 있지 않습니다. 다만 소유 명의와 계약 당사자가 다를 때 그 임대차가 누구에게 어떤 효력을 갖는지, 특히 제3자와의 관계에서 어떻게 평가되는지는 판례 영역이어서 한 줄로 단정할 수 없습니다.

그래서 실무 원칙은 단순합니다. 신청서의 임대인 당사자를 임대차계약서에 적힌 임대인과 일치시키는 것입니다. 제소전화해는 이미 맺은 임대차계약에서 생길 다툼을 미리 조서로 정리하는 절차이고, 민사소송법 제385조①은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 청구의 원인이 되는 임대차계약의 당사자와 신청서의 당사자가 다르면, 법원이 그 이유를 설명하라고 요구할 가능성이 커집니다.

계약서상 임대인이 등기명의인(수탁자)이라면 등기부와 계약서가 일치하므로 서류 흐름은 단순해 보입니다. 그러나 실제 수익을 가져가는 신탁자는 조서의 당사자가 아니게 되고, 나중에 명의를 신탁자 앞으로 정리하면 조서상 임대인과 건물 소유자가 달라집니다. 반대로 계약서상 임대인이 신탁자라면 계약서와 신청서는 일치하지만, 첨부하는 등기부에는 다른 사람이 소유자로 나와 있어 그 경위를 소명해야 합니다.

두 방식 가운데 어느 쪽이 정답이라고 말할 수는 없습니다. 이미 체결된 계약서의 임대인이 누구인지가 먼저이고, 그 계약서를 기준으로 신청서를 맞춘 뒤 부족한 부분을 소명하는 순서가 맞습니다. 신청 편의를 위해 계약서와 다른 사람을 신청인으로 세우는 것은 당사자 불일치를 스스로 만드는 일이어서 권하지 않습니다. 계약서에 두 사람 이름이 섞여 있거나 임대인 표시가 모호하다면, 신청 전에 임차인과 협의해 계약 당사자를 분명히 확인하는 서면부터 정리하는 편이 좋습니다.

법원은 신청서와 첨부서류(임대차계약서 사본, 등기부, 건축물대장, 토지대장, 인감을 날인한 위임장 등)를 함께 봅니다. 등기부 소유자와 신청인이 다르면 그 관계를 설명하라는 보정명령이 나올 수 있고, 보정명령은 사건이 재판부에 배정된 뒤에 나옵니다. 보정에 제때 응하지 못하면 절차가 늦어지거나 신청이 받아들여지지 않을 위험이 있으니, 처음부터 소명자료를 함께 내는 편이 시간을 아낍니다.

민사소송법 제385조③은 법원이 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 정합니다. 신탁자와 수탁자가 서로의 이름으로 서류를 준비한 사정이 있으면, 법원이 누가 진짜 신청 의사를 가진 당사자인지 확인하려 할 수 있습니다.

신청 전 준비 순서, 다섯 단계로 정리하면

명의신탁 건물 제소전화해를 준비할 때는 일반 건물보다 한 단계가 더 필요합니다. 등기와 계약의 어긋남을 정리하고 설명하는 단계입니다. 이 순서를 지키면 보정 가능성을 줄이고, 조서 성립 뒤의 집행과 승계 문제까지 미리 대비할 수 있습니다.

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   등기부·계약서·실제 관리자 대조

   등기부 갑구의 소유자, 계약서 임대인란, 차임이 들어가는 계좌의 명의, 임차인과 연락하는 관리 주체를 한 표에 적어 어디서 어긋나는지 확인합니다.

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   신청인 확정

   계약서상 임대인을 기준으로 신청인을 정합니다. 계약서가 모호하면 임차인과 함께 계약 당사자를 확인하는 서면을 먼저 만듭니다.

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   소명자료 준비

   등기명의와 계약 명의가 다른 경위를 설명하는 자료를 준비하고, 명의 정리 계획이 있다면 그 일정도 정리합니다. 사실과 다른 설명은 적지 않습니다.

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   화해조항 설계

   명도·연체 해지 조항과 함께 보증금 반환 의무자와 시기를 분명히 적고, 명의 정리 뒤 승계 문제가 생길 수 있다는 전제에서 조항을 짭니다.

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   접수·보정 대응·기일

   변호사가 접수하고, 재판부 배정 뒤 보정명령이 나오면 소명자료로 대응합니다. 기일에 양측이 합의하면 조서가 성립합니다.

3단계 소명자료의 목적은 계약 당사자와 등기명의가 다른 이유를 법원이 이해할 수 있게 설명하는 데 있습니다. 다만 명의신탁약정은 그 자체로 무효이므로, 명의 문제를 감추거나 사실과 다르게 꾸미는 방법은 선택지가 될 수 없습니다.

4단계의 핵심은 조서가 등기 변동을 견딜 수 있게 짜는 것입니다. 명도 조항은 확정기한형이면 그 날이 지난 뒤 집행을 개시하고(민사집행법 제40조①), 보증금 반환과 동시이행으로 적으면 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행이 개시됩니다(제41조①).

명의를 정리하면 이미 받은 조서는 어떻게 될까?

조서를 만든 뒤 등기명의를 실제 소유자 앞으로 옮기거나 건물을 제3자에게 팔면, 그 조서를 계속 쓸 수 있느냐는 질문입니다. 여기에는 두 개의 조문이 관련됩니다. 하나는 임대인의 지위가 새 소유자에게 넘어가는지를 정하는 상가건물 임대차보호법 제3조②이고, 다른 하나는 조서상 채권자의 승계인이 집행문을 받을 수 있는지를 정하는 민사집행법 제31조①입니다.

상가건물 임대차보호법 제3조②는 "임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다."라고 정합니다. 그런데 이 조항은 건물 인도와 사업자등록 신청으로 생기는 대항력을 정한 같은 조 제1항과 한 조문 안에 놓여 있습니다. 그래서 임차인이 대항력을 갖추지 않은 경우에도 이 승계 조항이 그대로 적용되는지, 계약상 임대인이 신탁자 본인이었고 명의만 신탁자에게 돌아온 경우에도 양수인의 승계로 볼 것인지는 단정하기 어렵습니다. 사안마다 판례 법리에 따라 결론이 달라질 수 있는 부분입니다.

민사집행법 제31조①은 "집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다. 다만, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나, 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다."라고 정합니다. 화해조서에는 같은 법 제57조에 따라 이 규정이 준용됩니다. 조서에 임대인으로 적히지 않은 사람이 그 조서로 집행하려면 자신이 조서상 채권자의 승계인이라는 점이 법원에 명백하거나 증명서로 증명되어야 하는데, 건물 양수인이 조서상 승계인에 해당하는지 자체가 다툼이 될 수 있어 결과를 장담할 수 없습니다.

표의 결론은 비교적 간단합니다. 명의 정리 계획이 이미 있다면, 가능한 한 정리를 먼저 끝낸 뒤 새 소유 명의와 계약 당사자를 맞춰 제소전화해를 신청하는 편이 깔끔합니다. 정리 전에 조서가 급하다면 계약서상 임대인을 기준으로 조서를 만들되, 정리 뒤 승계집행문이 막힐 수 있다는 점을 전제로 계획을 세워야 합니다. 승계가 막히면 임차인의 동의를 얻어 새 소유자 명의로 다시 제소전화해를 하는 방법을 검토하게 되는데, 이 역시 임차인이 동의해야만 가능한 방법입니다.

임대인 입장에서 기억할 점은 조서가 등기를 따라 자동으로 움직이지 않는다는 것입니다. 조서는 신청서에 적힌 당사자 사이의 약속이고, 등기가 바뀌면 그 약속의 주체와 건물 주인이 달라지는 틈이 생깁니다. 이 틈을 메우는 수단이 승계집행문인데, 발급 요건이 엄격한 만큼 명의 정리와 조서 신청의 순서를 전략적으로 정하는 것이 명의신탁 건물 제소전화해의 핵심입니다.

임차인은 무엇으로 보호받을까

임차인 쪽에서 먼저 볼 조문은, 임대차 등기가 없더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정한 상가건물 임대차보호법 제3조①입니다. 이 대항력 조항은 같은 법 제2조③에 따라 환산보증금을 넘는 임대차에도 적용되므로, 보증금 규모와 관계없이 먼저 확인해야 할 기본 요건입니다.

다만 명의신탁 건물에서는 한 가지 물음이 더 남습니다. 부동산실명법 제4조③이 무효를 대항하지 못한다고 정한 제3자에 임차인이 해당하는지입니다. 수탁자와 임대차계약을 맺은 임차인이 여기에 해당해 보호받는지, 신탁자와 계약한 임차인은 어떻게 보는지는 판례와 사안에 따라 달라질 수 있어 단정할 수 없습니다. 그래서 임차인은 조문 해석에만 기대기보다 대항력 요건을 확실히 갖추고, 보증금 반환 의무자를 조서에 분명히 적어 두는 쪽이 현실적인 대비입니다.

제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않습니다. 임차인은 기일 전에 조항 초안을 받아 보고, 보증금 반환 의무를 누가 언제 지는지, 명도와 보증금 반환이 동시이행으로 적혀 있는지를 확인할 수 있습니다. 임대인의 보증금 반환 의무가 이행조항으로 적히면 임차인도 그 조서를 근거로 집행할 수 있고, 동시이행으로 적힌 조항이라면 민사집행법 제41조①에 따라 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행이 개시됩니다.

임차인에게 불리한 조항에 대한 안전장치도 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다."라고 정합니다. 명의 문제를 이유로 계약갱신요구권이나 권리금 회수기회를 미리 포기하게 하는 조항을 넣으려 한다면 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 다만 제15조는 제2조③이 환산보증금 초과 임대차에 적용된다고 열거한 조문에 들어 있지 않으므로, 보증금 규모에 따라 검토 방식이 달라집니다.

결국 명의신탁 건물 제소전화해는 임대인만을 위한 장치가 아닙니다. 등기가 어떻게 되어 있든 임차인에게 보증금을 돌려줄 사람과 시기, 방법을 조서에 확정해 두면 임차인도 명의 변동의 불안에서 벗어날 수 있습니다. 양쪽을 함께 지키는 균형 조서가 되어야 기일에서 합의도 순조롭게 이루어집니다.

자주 듣는 말, 조문으로 판정하면

명의신탁 건물 상담에서 반복해서 듣는 말을 네 가지로 추렸습니다.

네 가지 말의 공통점은 명의신탁이라는 사정을 조서가 대신 해결해 줄 것이라고 기대한다는 점입니다. 조서는 임대차에서 생길 다툼을 미리 정리하는 문서일 뿐, 소유권 문제를 정리해 주지 않습니다.

명의신탁 건물 제소전화해 비용과 진행 방식

명의신탁 건물이라고 해서 제소전화해 비용 구조가 달라지지는 않습니다. 법도는 쌍방 선임 기준으로 월 임대료 1,000만 원 미만이면 70만 원, 1,000만 원 이상이면 100만 원(부가가치세 별도)으로 안내하며, 인지·송달료 같은 법원비용은 실비로 별도이고 사안별로 안내합니다. 관할합의서를 활용하므로 건물 소재지와 관계없이 전국 동일한 기준이 적용되며, 기간은 평균 6개월(3~9개월)이지만 명의신탁 건물은 보정 대응으로 길어질 수 있어 여유 있게 시작하는 것이 좋습니다. 상담은 02-591-2334로 연락하시면 됩니다.

진행은 전화상담, 이메일 자료·견적, 입금, 법원 접수(변호사 대행), 기일 출석과 조서 송달의 5단계입니다. 의뢰인은 앞의 세 단계만 챙기면 되고 통상 화해기일에 직접 나올 필요는 없지만, 법원이 민사소송법 제385조③에 따라 본인 출석을 명하면 그에 따라야 합니다. 법도는 제소전화해를 3,600건 넘게 직접 성립시킨 경험으로 등기와 계약이 어긋나는 사건에서도 집행 단계까지 내다본 문구를 설계합니다. 조서 성립 뒤 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않지만, 집행문과 송달증명 발급(비용 별도)까지는 지원합니다.

자주 묻는 질문