임대차계약서 제소전화해 조항, 그 자체로 어떤 힘이 있을까?

많은 임대인이 계약서 특약란에 "임차인은 임대인이 요청하면 제소전화해 신청에 협조한다"는 문구를 넣습니다. 이 문구만 있으면 나중에 명도 문제가 생겨도 곧바로 내보낼 수 있을 것처럼 생각하기 쉽지만 실제로는 그렇지 않습니다. 강제집행은 법이 정한 집행권원이 있어야 시작할 수 있고, 민사집행법 제56조 5호는 소송상 화해처럼 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 집행권원으로 들고 있습니다. 계약서의 특약은 당사자끼리 한 약속일 뿐 법원이 작성한 조서가 아니므로, 조항만 들고 집행관에게 명도를 맡길 수는 없습니다.

제소전화해가 힘을 갖는 순간은 법원의 화해기일에서 양쪽이 조항에 합의하고, 법원사무관등이 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시한 조서를 만든 때입니다(민사소송법 제386조). 이렇게 작성된 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 조서에 적힌 명도나 금전 지급 조항은 집행문을 받아 집행할 수 있습니다. 결국 임대차계약서 제소전화해 조항은 "앞으로 이런 조서를 함께 만들자"는 사전 약속이고 조서를 대신하지는 못합니다.

그렇다고 협조 조항이 아무 의미가 없는 것은 아닙니다. 조항이 있으면 임차인은 계약 당시 제소전화해가 예정되어 있다는 사실을 알고 계약한 셈이 되므로, 뒤늦게 처음 듣는 이야기라고 주장하기 어렵습니다. 또한 협조 약속을 어긴 데 따른 책임을 따져 볼 여지가 생기고, 화해신청서에 다투는 사정을 적을 때도 계약 당시의 합의 경위를 근거로 설명할 수 있습니다. 다만 그 효과가 어디까지 미치는지는 조항의 문구와 거부 경위에 따라 달라지므로 미리 단정해서는 안 됩니다.

특히 협조 조항이 추상적일수록 힘이 약해진다는 점을 기억해야 합니다. "제소전화해에 협조한다"만 적혀 있고 어떤 화해조항으로, 언제까지, 누구 비용으로 신청하는지가 빠져 있으면, 임차인은 협조 자체를 거부하지 않는 듯하면서도 조항 내용을 문제 삼아 합의를 계속 미룰 수 있습니다. 반대로 계약서 별지에 조항 초안을 붙여 두고 신청 시기와 비용 분담까지 정해 두었다면, 임차인이 무엇에 동의했는지가 분명해져 대화의 출발점이 달라집니다. 이 부분은 뒤의 예방 설계에서 다시 정리합니다.

계약기간 중 협조 거부는 보통 세 장면에서 나타납니다

상담 현장에서 보면 협조 거부는 대개 세 가지 모습 중 하나로 나타납니다. 어느 장면이냐에 따라 임대인이 취할 수 있는 조치와 서둘러야 할 일이 달라지므로, 지금 겪고 있는 상황이 어디에 해당하는지부터 확인하는 것이 좋습니다.

세 장면에 공통으로 적용되는 원리는 하나입니다. 제소전화해는 법원이 한쪽 주장을 받아들여 결론을 내려 주는 절차가 아니라, 양쪽이 합의한 내용을 법원이 조서로 확인하는 절차라는 점입니다. 판결처럼 상대방이 반대해도 결론이 나는 구조가 아니기 때문에 임차인이 끝까지 합의하지 않으면 조서는 만들어지지 않습니다. 그래서 협조 거부에 대한 대응은 강제 수단을 찾는 것보다 "왜 거부하는지"를 파악하는 일에서 시작해야 합니다.

첫째 장면인 서류 제공 거부는 단순히 바쁘거나 절차를 잘 몰라서 생기는 경우도 적지 않습니다. 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내의 것이 필요하고, 법인 임차인이라면 법인인감증명서와 법인등기부까지 준비해야 하니 번거롭게 느낄 수 있습니다. 이런 경우에는 필요한 서류 목록과 발급 방법을 정리해 전달하고 제출 기한을 다시 정하는 것만으로 해결되기도 합니다.

셋째 장면인 조항 내용 거부는 가장 흔하면서도 해결 가능성이 가장 높은 경우입니다. 임차인이 문제 삼는 조항이 계약갱신요구권이나 권리금 회수기회를 막는 내용이라면, 상가건물 임대차보호법 제15조가 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있어 법원도 보정을 명할 사유로 볼 수 있습니다. 이런 조항을 고집하면 임차인의 협조를 얻기도 어렵고 절차도 늦어지므로, 조항을 균형 있게 다듬는 편이 결과적으로 빠릅니다. 다만 환산보증금을 초과하는 상가에는 제15조가 적용되지 않는 등 사정이 달라질 수 있어 개별 검토가 필요합니다.

협조 없이도 밟을 수 있는 절차, 신청부터 소제기신청까지

임대차계약서 제소전화해 조항을 두고도 임차인이 협조하지 않는다고 해서 절차가 아예 막히는 것은 아닙니다. 민사소송법은 화해 신청을 당사자 한쪽이 할 수 있도록 정하고 있고, 합의가 이루어지지 않았을 때 소송으로 넘어가는 길도 열어 두었습니다. 아래는 그 흐름을 순서대로 정리한 것입니다.

이 흐름에서 가장 중요한 숫자는 2주입니다. 소제기신청은 불성립 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 해야 하고, 이 기간은 불변기간이라 사정을 설명한다고 늘어나지 않습니다. 조서등본이 송달되기 전에도 신청할 수 있으므로, 불성립 가능성이 보이면 소송으로 넘어갈지를 미리 정해 두는 편이 안전합니다. 적법한 소제기신청이 있으면 법원사무관등은 바로 소송기록을 관할법원에 보내야 합니다.

다만 계약기간 중이라는 점이 큰 변수입니다. 소송으로 넘어가면 법원은 결국 청구 내용을 심리해 판단하는데, 아직 계약이 끝나지 않아 명도 이행기가 오지 않았다면 지금 명도를 구할 근거가 약할 수 있습니다. 장래의 명도를 미리 판결로 확보하려는 청구가 받아들여질지, 어떤 청구로 구성해야 실익이 있는지는 사안마다 다르게 판단될 수 있어 단정하기 어렵습니다. 따라서 소제기신청 여부는 계약 잔여기간, 연체 여부, 임차인의 태도를 함께 보고 결정해야 합니다.

반대로 이미 차임 연체가 쌓여 해지 사유가 생긴 상황이라면 이야기가 달라집니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있고, 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 2기를 기준으로 삼습니다. 두 조문 모두 "해지할 수 있다"는 규정이므로 해지 의사표시를 분명히 한 뒤 명도를 구하는 소송으로 가는 것이 현실적인 선택이 될 수 있습니다. 이 경우에는 협조 거부가 아니라 연체가 핵심 쟁점이 됩니다.

비용 구조도 미리 알아 둬야 합니다. 민사소송법 제389조에 따르면 화해비용은 화해가 성립된 경우에는 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 성립되지 아니한 경우에는 신청인이 부담합니다. 다만 소제기신청이 있는 경우에는 화해비용을 소송비용의 일부로 합니다. 협조 거부로 불성립이 되면 신청한 임대인이 비용을 떠안는 구조이므로, 무작정 신청부터 하기보다 거부 이유를 먼저 확인하는 쪽이 경제적입니다. 법원에 내는 비용은 사안별로 다르니 상담 때 안내받으시기 바랍니다.

임대인이 할 수 있는 것과 할 수 없는 것, 나란히 비교

임대인이 가장 많이 묻는 질문은 "계약서에 분명히 적어 놨는데 이 정도는 해도 되지 않느냐"입니다. 법이 허용하는 조치와 허용하지 않는 조치를 나란히 놓고 보면 판단이 한결 쉬워집니다.

왼쪽 목록은 법이 문을 열어 둔 길이지만 결과까지 보장하는 길은 아닙니다. 신청은 혼자 할 수 있어도 성립은 임차인의 합의에 달려 있고, 손해배상이나 갱신거절도 요건을 갖췄는지 따로 따져야 합니다. 오른쪽 목록은 해서는 안 되는 행동으로, 특히 자력 조치는 임대인에게 새로운 법적 책임을 지울 수 있어 가장 조심해야 합니다. 민사집행은 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시하므로, 조서나 판결이 있더라도 임대인이 스스로 문을 열고 물건을 빼내는 방식은 허용되지 않습니다.

민사소송법 제385조②는 특히 자주 오해되는 조항입니다. 계약서에 "임차인은 제소전화해 대리인 선임을 임대인에게 위임한다"거나 "임대인이 지정한 사람을 임차인의 대리인으로 한다"는 문구를 넣는 경우가 있는데, 법은 당사자가 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정하고 있습니다. 임차인의 대리인은 임차인이 스스로 골라야 하고, 이 원칙은 화해가 양쪽의 진정한 합의라는 점을 지키기 위한 장치입니다. 법원이 필요하면 대리권 유무를 조사하려고 당사자 본인의 출석을 명할 수 있는 것도 같은 취지로 이해하면 됩니다.

계약서에 이런 위임 문구를 넣어 두었다면 협조 거부 상황에서 오히려 불리하게 작용할 수 있습니다. 임차인이 "대리인도 제 뜻대로 고르지 못하는 절차에는 응할 수 없다"고 주장하면 반박하기 어렵기 때문입니다. 계약서를 새로 쓰거나 갱신할 기회가 있다면, 임차인이 자신의 대리인을 직접 선임한다는 원칙을 분명히 적고 서류 제출 기한만 정해 두는 편이 훨씬 안정적입니다.

협조 거부, 손해배상이나 갱신거절 사유가 될 수 있을까?

협조 약속을 어긴 임차인에게 책임을 물을 수 있는지는 임대인이 가장 궁금해하는 부분입니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자가 손해배상을 청구할 수 있고, 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 임대차계약서 제소전화해 조항이 임차인의 채무로 인정된다면 이 조문에 따른 손해배상을 검토해 볼 수 있습니다.

그러나 청구가 받아들여질지는 단정할 수 없습니다. 먼저 협조 조항이 구체적인 의무를 정했는지가 문제 됩니다. 어떤 내용의 화해에 언제까지 협조하는지가 정해져 있지 않다면, 임차인이 특정 조항에 동의하지 않은 것을 곧바로 의무 위반으로 평가하기 어려울 수 있습니다. 다음으로 손해가 무엇인지도 증명해야 합니다. 협조하지 않아 불성립이 되었고 그 때문에 비용이 들었다는 식의 손해는 주장해 볼 수 있지만, 나중에 명도가 늦어질지 모른다는 막연한 불이익은 손해로 인정받기 어려울 수 있습니다.

갱신 국면도 마찬가지입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조①은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하면서, 거절할 수 있는 경우를 각 호로 열거합니다. 그중 8호는 "그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우"입니다. 협조 거부가 이 8호에 해당하는지는 조문이 직접 정하지 않았고, 거부 경위와 조항 내용에 따라 판단이 갈릴 수 있어 단정할 수 없습니다.

표에서 보듯 어느 경로도 임차인의 협조를 완전히 대신하지는 못합니다. 특히 주의할 점은 협조 거부를 갱신거절 사유라고 믿고 아무 통지도 하지 않은 채 기간을 넘기는 경우입니다. 제10조④는 임대인이 제1항의 기간 이내에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니하면 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이때 존속기간은 1년으로 본다고 정합니다. 다만 환산보증금을 초과하는 상가에는 이 법정갱신 조항이 적용되지 않는 등 차이가 있으므로(제2조③) 계약 규모부터 확인해야 합니다.

임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다(제10조②). 잔여 기간이 얼마 남지 않았다면 협조 거부를 둘러싼 다툼보다 전체 기간이 끝나는 시점을 기준으로 명도 계획을 세우는 편이 현실적일 수 있습니다. 주택이라면 주택임대차보호법 제6조의3① 9호에 같은 표현의 사유가 있지만, 역시 해당 여부는 사안별로 판단됩니다.

공정증서는 만료가 가까운 경우의 대안으로 자주 거론됩니다. 공증인법 제56조의3①은 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서를 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함된 경우에만 작성할 수 있게 합니다. 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리할 수도 없습니다(②). 결국 공정증서도 임차인이 직접 동의해야 만들어지므로, 협조를 거부하는 임차인에게는 같은 벽이 남습니다.

거부 이유별로 본 대응, 말과 판정

협조 거부의 대부분은 이유가 있습니다. 그 이유를 들어 보면 법적으로 받아들여야 할 주장도 있고, 설명으로 풀 수 있는 오해도 있습니다. 실제 상담에서 자주 듣는 말을 정리하고 각각에 대한 판단을 붙였습니다. 임대인 쪽에서 흔히 하는 오해도 함께 담았습니다.

다섯 가지 말 가운데 넷은 대화와 조항 조정으로 풀 수 있는 문제입니다. 특히 마지막 오해는 임차인이 제소전화해를 "임대인만을 위한 장치"로 받아들일 때 생기는데, 실제로 화해조서는 임차인 동의 없이는 성립하지 않고 임대인의 의무도 함께 적을 수 있는 양방향 문서입니다. 보증금 반환 시기와 방법, 원상회복의 범위를 구체적으로 적어 주면 임차인에게도 조서가 보호막이 된다는 점을 설명할 수 있습니다.

반대로 임대인의 오해는 절차를 더 꼬이게 만듭니다. 불출석을 합의로 보아 달라거나, 협조 거부를 곧바로 계약 위반으로 몰아 해지 통지를 보내는 식의 대응은 임차인을 방어적으로 만들고, 나중에 소송으로 가더라도 불리한 사정으로 남을 수 있습니다. 거부 이유를 서면이나 문자로 받아 두고, 그 이유에 맞춰 수정안을 제시한 기록을 남기는 것이 어떤 경로로 가든 도움이 됩니다.

다툼을 막는 임대차계약서 제소전화해 조항 설계 다섯 가지

협조 거부를 가장 확실하게 줄이는 방법은 계약서 단계에서 모호함을 없애는 것입니다. 이미 분쟁이 생긴 임대인이라면 갱신 계약이나 다음 임차인과의 계약에서, 새로 계약하는 임대인이라면 처음부터 아래 원칙을 반영해 두시기 바랍니다.

1. 신청 시기를 특정합니다

   "잔금 지급 및 점포 인도 전까지 신청한다"처럼 시점을 정해 두면, 임차인이 입점한 뒤 협조를 미루는 상황을 줄일 수 있습니다. 인도 전에 조서가 성립하도록 일정을 짜는 것이 이상적입니다.

2. 화해조항 초안을 별지로 붙입니다

   무엇에 협조하는지가 문서로 남으면 "이런 조항은 몰랐다"는 다툼이 줄어듭니다. 초안은 계약 때 임차인에게 미리 보여 주고 설명하는 것이 좋습니다.

3. 비용 분담을 정합니다

   제389조는 화해가 성립한 경우 특별한 합의가 없으면 각자 부담, 성립하지 않으면 신청인 부담으로 정하므로, 당사자 사이의 분담을 달리하려면 계약서에 명시해 두어야 합니다. 누가 어떤 비용을 내는지가 분명하면 비용을 이유로 한 거부가 사라집니다.

4. 서류 제출 기한을 적습니다

   위임장, 인감증명서, 관할합의서 등 제출할 서류와 기한을 적되, 대리인 선임은 임차인이 직접 한다는 원칙을 지킵니다(제385조②).

5. 균형 조항으로 설계합니다

   명도 조항과 함께 보증금 반환, 원상회복 범위를 구체적으로 담고, 갱신요구권이나 권리금 회수기회를 막는 문구는 넣지 않습니다.

다섯 가지 중 가장 효과가 큰 것은 두 번째, 조항 초안을 미리 보여 주는 일입니다. 임차인이 거부하는 이유의 상당수는 "무슨 내용인지 모르는 문서에 동의하라"는 요구로 받아들이기 때문인데, 계약 단계에서 초안을 함께 읽고 궁금한 점에 답해 두면 기일 직전의 갈등이 크게 줄어듭니다. 임차인 쪽에서 수정 요청이 있으면 그때 반영하는 편이 계약 이후에 다투는 것보다 훨씬 수월합니다.

관할도 미리 정리해 둘 부분입니다. 화해신청은 원칙적으로 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 해야 하므로, 임차인의 주소지에 따라 신청할 법원이 달라질 수 있습니다. 관할합의서를 받아 두면 어느 지역 건물이든 같은 방식으로 진행할 수 있어 일정 관리가 쉬워집니다. 이 서류 역시 임차인의 서명이 필요하니 계약서와 함께 받는 것이 가장 자연스럽습니다.

이미 거부가 시작된 상황이라면 순서를 이렇게 권합니다. 먼저 거부 이유를 구체적으로 묻고 기록합니다. 이유가 조항 내용이라면 강행규정과 충돌하는 부분이 없는지 살펴 수정안을 제시합니다. 이유가 비용이라면 분담 방식을 조정합니다. 그래도 합의가 어렵다면 계약 잔여기간과 연체 여부를 기준으로 신청 강행, 만료 시점의 공정증서, 만료 뒤 명도소송 가운데 어느 쪽이 실익이 있는지 비교합니다. 이 판단이 어렵다면 02-591-2334로 상황을 먼저 들려주셔도 됩니다.

자주 묻는 질문