명도확약서는 작성이 간단하고 임차인도 부담 없이 서명해 주는 경우가 많아 현장에서 자주 쓰입니다. 문제는 서명 당시에는 임대인과 임차인 모두 약속이 지켜질 것이라고 생각한다는 점입니다. 약속이 지켜지면 확약서든 조서든 차이가 드러나지 않지만, 만료일에 임차인이 나가지 않는 순간부터 두 서류의 무게는 전혀 달라집니다. 아래에서는 하나의 사례로 만료 다음 날부터 점포가 비워지는 날까지를 따라가 봅니다.

아래 시간표는 절차의 순서를 보여 주기 위한 것이고, 각 구간의 기간은 법원 사정과 상대방의 대응, 송달 상황에 따라 크게 달라집니다. 명도소송 구간은 일률적으로 말하기 어려워 개월 수를 적지 않았습니다.

사례 설정, 같은 점포와 같은 만료일에 서류만 다릅니다

이 사례에 전제를 붙인 데에는 이유가 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 정하고, 같은 조 제2항은 이 갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 정합니다. 임차인에게 갱신요구권이 남아 있고 이를 제때 행사했다면, 만료일에 비워 준다는 확약서 문구가 있어도 명도를 구하기 어려운 국면이 생길 수 있습니다. 같은 법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있기 때문입니다.

갱신 거절 통지를 전제로 둔 것도 같은 맥락입니다. 제10조 제4항은 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이때 존속기간은 1년으로 봅니다. 계약 초기에 받아 둔 명도확약서가 이 갱신 거절 통지를 대신할 수 있는지는 확약서의 문구와 작성 시점에 따라 다툼이 될 수 있어 단정하기 어렵습니다. 그래서 확약서가 있더라도 만료 전 통지 기간을 별도로 관리하는 것이 안전합니다.

다만 환산보증금이 법이 정한 기준을 넘는 상가라면 사정이 조금 다릅니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 기준을 넘는 임대차에도 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조를 적용한다고 열거하는데, 여기에 제10조 제4항의 법정갱신과 제15조는 들어 있지 않습니다. 갱신요구권은 적용되지만 법정갱신은 적용되지 않는다는 뜻이므로, 내 점포가 어느 쪽인지 먼저 확인해야 이후 시간표를 정확히 읽을 수 있습니다. 이 전제는 확약서 경로와 조서 경로 모두에 똑같이 걸리는 공통 관문입니다.

명도확약서 효력은 어디까지이고, 왜 판결이 필요할까?

강제집행은 아무 문서로나 할 수 있는 것이 아니라 법이 정한 집행권원이 있어야 합니다. 확정된 종국판결 외에 민사집행법 제56조가 집행권원으로 열거하는 것은 항고로만 불복할 수 있는 재판, 가집행의 선고가 내려진 재판, 확정된 지급명령, 일정한 금전 등의 지급을 목적으로 강제집행 승낙 취지가 적힌 공정증서, 그리고 소송상 화해나 청구의 인낙처럼 확정판결과 같은 효력을 가지는 것입니다. 당사자끼리 작성한 명도확약서는 이 목록 어디에도 들어가지 않습니다. 그래서 명도확약서 효력만으로는 집행관에게 강제집행을 신청할 수 없습니다.

확약서에 강제집행을 승낙한다는 문구를 굵게 적고 인감도장까지 찍어 두면 달라지지 않을까 하는 질문을 자주 받습니다. 결론은 달라지지 않습니다. 제56조 제4호의 공정증서는 공증인이 작성한 문서여야 하고, 그 대상도 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구로 한정됩니다. 건물의 인도는 여기에 해당하지 않으며, 건물 인도에 관한 공정증서는 공증인법 제56조의3이라는 별도 조문의 요건을 갖춰야 합니다. 사인 간 문서에 적힌 승낙 문구는 임차인의 의사를 보여 주는 자료일 뿐 집행력을 만들어 내지 못합니다.

그렇다고 명도확약서가 쓸모없는 종이라는 뜻은 아닙니다. 명도소송에서 확약서는 임대차가 언제 끝나기로 했는지, 임차인이 퇴거에 동의했는지를 보여 주는 서면 증거가 됩니다. 임차인이 소송에서 계약이 연장되기로 했다거나 만료일을 다르게 기억한다고 주장할 때 확약서가 있으면 반박이 훨씬 수월해집니다. 다만 확약서가 있다고 소송 결과가 자동으로 정해지는 것은 아니고, 앞에서 본 갱신요구권이나 강행규정 문제처럼 확약서 바깥의 사정이 결론을 좌우하는 경우도 있습니다.

확약서에 적힌 위약금 문구도 같은 눈으로 봐야 합니다. 민법 제398조 제4항은 "위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다"고 정하고, 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 따라서 확약서에 적힌 금액이 그대로 인정될지, 줄어들지, 다른 손해와 어떻게 정리될지는 사안마다 달라 미리 단정할 수 없습니다. 위약금은 판결을 받아야 비로소 강제로 받아낼 수 있다는 점에서도 명도와 마찬가지로 소송 구간을 거쳐야 합니다.

가장 조심해야 할 부분은 확약서를 믿고 임대인이 직접 움직이는 경우입니다. 민사집행법 제2조는 민사집행은 이 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시한다고 정합니다. 확약서가 있다고 해서 임대인이 자물쇠를 바꾸거나 단전·단수를 하거나 집기를 밖으로 옮기는 것은 집행이 아니라 사적인 실력 행사가 되고, 오히려 임대인이 형사·민사 책임을 추궁당하는 역전 상황이 생길 수 있습니다. 판결이든 조서든 점유를 옮기는 일은 반드시 집행관의 손을 거쳐야 합니다.

확약서 경로, 만료 다음 날부터 본집행까지의 시간표

이제 사례로 돌아가 명도확약서만 가진 임대인 A의 시간표를 따라가 보겠습니다. 아래 여덟 단계는 임차인 B가 끝까지 버틴다는 가정 아래 밟게 되는 순서입니다. 중간에 B가 스스로 나가거나 합의하면 그 자리에서 끝날 수 있습니다.

1. 만료 다음 날, 퇴거 요청과 협의
   내용증명 등으로 명도를 요구하고 원상회복 범위와 보증금 정산 일정을 제시합니다. 확약서 사본을 함께 보내 약속을 상기시키는 것이 보통입니다.
2. 명도소송 소장 접수
   건물인도 청구와 함께 필요하면 연체 차임이나 점유 기간의 부당이득 등을 청구합니다. 소장에는 민사소송법 제249조 제1항에 따라 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 하고, 어긋나면 재판장이 상당한 기간을 정해 보정을 명하여야 합니다(제254조 제1항).
3. 소장 부본 송달
   법원은 소장의 부본을 피고에게 송달하여야 합니다(제255조 제1항). 임차인의 주소를 알 수 없어 공시송달로 가면 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생깁니다(제196조 제1항).
4. 답변서와 변론
   피고가 청구를 다투는 경우 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(제256조 제1항). 다툼이 있으면 변론기일에서 확약서와 통지서 등 증거를 놓고 공방이 이어집니다.
5. 판결 선고와 가집행 선고
   재산권의 청구에 관한 판결에는 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 법원이 직권으로 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 합니다(제213조 제1항).
6. 집행문 부여
   민사집행법 제30조 제1항에 따라 "집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 준다". 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주고, 기록이 상급심에 있으면 그 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다(제28조 제2항).
7. 강제집행 신청과 고시
   집행력 있는 정본으로 집행관에게 신청합니다. 신청인과 집행받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달했거나 동시에 송달해야 개시할 수 있습니다(제39조 제1항). 현장에 고시문을 붙여 자진 퇴거를 권고하는 과정을 거치는 경우가 많습니다.
8. 본집행
   "집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다"(제258조 제1항). 채권자나 그 대리인이 인도받기 위해 출석한 때에만 할 수 있습니다(같은 조 제2항).

이 시간표에서 가장 길고 예측하기 어려운 구간은 두 번째부터 다섯 번째 단계, 곧 소송 구간입니다. 임차인이 소장을 받자마자 다투지 않으면 비교적 빨리 끝날 수 있지만, 주소가 불분명해 송달이 여러 번 돌아오거나 임차인이 계약 연장 합의나 보증금 문제를 들어 적극적으로 다투면 기일이 여러 차례 이어집니다. 이 구간의 길이는 임대인이 통제할 수 있는 변수가 아니라는 점이 확약서 경로의 가장 큰 약점입니다.

가집행 선고는 이 약점을 어느 정도 줄여 줍니다. 판결에 가집행 선고가 붙으면 임차인이 항소하더라도 판결 확정을 기다리지 않고 집행문을 받아 집행을 진행할 수 있기 때문입니다. 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 해야 하는 불변기간이 적용되고, 임차인이 가집행에 따른 집행을 멈추려면 별도의 집행정지 절차를 밟아야 합니다. 다만 상소심에서 본안판결을 바꾸는 판결이 선고되면 가집행 선고는 그 바뀌는 한도에서 효력을 잃으므로(민사소송법 제215조 제1항), 서둘러 집행한 뒤 결론이 뒤집히면 되돌려야 하는 문제가 생길 수 있다는 점도 함께 기억해야 합니다.

같은 사례를 제소전화해조서로 준비했다면 무엇이 달라질까?

이번에는 임대인 A가 계약을 맺을 무렵 임차인 B와 함께 제소전화해를 거쳐 화해조서를 받아 두었다고 가정해 보겠습니다. 조서에는 만료일에 점포를 인도한다는 조항과 함께 보증금을 언제 어떻게 돌려준다는 조항, 원상회복의 범위가 들어 있습니다. 만료일이 지나도 B가 나가지 않는 상황은 앞의 사례와 똑같습니다.

1. 계약 무렵, 제소전화해 신청
   민사소송법 제385조 제1항에 따라 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 신청합니다. 신청서의 핵심은 실제로 집행될 수 있는 화해조항 설계입니다.
2. 화해기일과 조서 성립
   양측의 합의가 확인되면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시합니다(제386조). 대리인이 선임되어 있으면 의뢰인이 기일에 직접 나가지 않아도 됩니다. 다만 법원은 대리권 조사를 위해 본인 출석을 명할 수 있습니다(제385조 제3항).
3. 만료일 경과
   민사집행법 제40조 제1항에 따라 일정한 시일에 이르러야 이행하게 되어 있는 때에는 "그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있다". 만료일이 지나는 순간 집행 개시 요건 하나가 채워집니다.
4. 집행문과 송달증명
   화해조서는 제56조 제5호의 집행권원이고, 제57조가 제28조 이하를 준용하는 구조로 집행문을 받습니다. 조서가 송달되었다는 증명도 함께 준비합니다.
5. 강제집행 신청과 고시
   확약서 경로의 일곱 번째 단계와 같습니다. 집행관에게 신청하고 현장 고시를 거칩니다.
6. 본집행
   제258조 제1항에 따라 집행관이 점유를 옮깁니다. 여기서부터는 판결에 따른 집행과 다르지 않습니다.

두 시간표를 겹쳐 보면 차이가 선명합니다. 조서 경로에는 소장 접수, 송달, 답변서, 변론, 판결이라는 소송 구간이 통째로 빠져 있습니다. 만료 다음 날 임대인이 할 일은 소송을 준비하는 것이 아니라 집행문과 송달증명을 발급받아 강제집행을 신청하는 것입니다.

이렇게 되는 이유는 조서가 가진 효력에 있습니다. 제소전화해로 성립한 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로 다뤄지고, 민사집행법 제56조 제5호가 정한 "그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것"으로서 집행권원이 됩니다. 참고로 민사소송법 제220조는 화해를 변론조서나 변론준비기일조서에 적은 경우의 효력을 정한 조문이므로, 제소전화해조서에 이 조문이 그대로 적용된다고 설명하는 것은 정확하지 않습니다. 중요한 것은 조서가 집행권원으로서 판결과 같은 자리에 선다는 점입니다.

그렇다고 조서 경로에 시간이 전혀 들지 않는 것은 아닙니다. 제소전화해를 신청해 조서를 받기까지는 평균 6개월, 사안에 따라 3개월에서 9개월 정도가 걸립니다. 차이는 이 시간이 언제 드느냐입니다. 조서 경로는 임대차가 진행되는 동안, 아직 분쟁이 없을 때 이 시간을 미리 써 두기 때문에 만료 뒤에는 집행 절차만 남습니다. 확약서 경로는 분쟁이 터진 뒤에야 소송 시간을 쓰기 시작한다는 점이 다릅니다.

조서 경로에서도 설계를 잘못하면 시간이 늘어납니다. 명도 기한을 날짜로 정한 확정기한 조항은 그 날이 지난 뒤 집행을 개시하는 구조(제40조 제1항)이지만, 보증금 반환과 동시에 명도한다고 적은 동시이행 조항은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다(제41조 제1항). 연체 같은 조건이 성취되면 명도한다는 조건부 조항은 조건 성취를 증명하는 서류를 내야 집행문이 나옵니다(제30조 제2항). 세 가지 구조를 한 조항에 뒤섞으면 집행 단계에서 어느 요건을 증명해야 하는지 불분명해질 수 있으므로, 신청 단계에서 구조를 분명히 정해 두는 것이 좋습니다.

조서가 임대인만을 위한 서류가 아니라는 점도 강조하고 싶습니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립하지 않고, 조서에는 임대인의 보증금 반환 의무나 원상회복 범위처럼 임차인을 지키는 조항도 함께 들어갑니다. 보증금 반환 의무가 이행조항으로 적히면 임차인도 이를 근거로 집행을 구할 수 있습니다. 양쪽의 권리와 의무를 한 장에 균형 있게 담아 서로 예측 가능한 결말을 만들어 두는 것이 조서의 본래 목적입니다.

두 경로를 나란히 놓고 보면 갈림길은 세 군데입니다

시간표를 요약하면 두 경로는 만료 다음 날, 집행문 단계, 그리고 상대방이 다툴 수 있는 기회라는 세 지점에서 갈립니다. 아래 비교 카드와 표는 앞의 설명을 한눈에 볼 수 있게 정리한 것입니다.

표의 마지막 두 줄을 눈여겨볼 필요가 있습니다. 집행 신청 이후의 과정은 두 경로가 거의 같습니다. 어느 쪽이든 집행관이 실시하고, 고시와 본집행을 거치며, 목적물이 아닌 동산의 처리도 같은 규정을 따릅니다. 결국 조서가 줄여 주는 것은 집행 절차 자체가 아니라 집행에 들어가기 전의 소송 구간이라는 점을 정확히 이해해야 기대치를 올바르게 잡을 수 있습니다.

공정증서는 중간 지대일까, 6개월 창과 금원 조항

확약서와 조서 사이에 공정증서라는 선택지가 있지 않느냐는 질문도 많습니다. 건물 인도에 관한 공정증서는 분명히 집행권원이 될 수 있지만, 작성할 수 있는 시점과 내용에 엄격한 제한이 붙어 있습니다. 세 가지 서류를 나란히 놓으면 다음과 같습니다.

공증인법 제56조의3 제1항은 공증인이 건물이나 토지 등의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대해 강제집행 승낙 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있다고 정하면서, 단서에서 임차건물에 관해서는 조건을 붙입니다. 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있습니다. 계약 기간이 1년 이상인 상가라면 계약 체결 시점에는 이 창이 열리지 않으므로, 계약 무렵에 대비하려면 제소전화해가 현실적인 수단이 됩니다.

같은 조 제2항은 이 공정증서의 작성을 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다고 정합니다. 제3항은 이 공정증서를 민사집행법 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 보고, 제4항은 집행문을 그 증서를 보존하는 공증인이 관할 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여하도록 정합니다. 요건이 까다로운 대신, 요건을 갖춘 공정증서는 명도 집행의 근거가 될 수 있습니다.

우리 사례처럼 이미 만료일이 지나 임차인이 버티고 있는 상황에서는 공정증서도 대안이 되기 어렵습니다. 인도 예정일을 기준으로 6개월 이내라는 창은 이론상 검토할 여지가 있지만, 공증 촉탁에는 임차인 본인의 협조가 필요하고 금원 지급 조항까지 합의해야 합니다. 이미 퇴거를 미루고 있는 임차인이 이런 절차에 선뜻 응하기를 기대하기는 어렵습니다. 결국 공정증서든 조서든 임차인의 동의가 필요한 수단은 관계가 원만할 때 미리 준비해야 제 역할을 합니다.

만료 뒤 임차인이 자주 하는 말과 그에 대한 판단

확약서만 있는 상황에서 임차인이 흔히 꺼내는 말을 세 가지로 추려 조문에 비춰 보겠습니다. 임차인의 말이 모두 틀렸다는 뜻이 아니라, 어느 부분이 맞고 어느 부분이 오해인지 나눠 보자는 취지입니다.

아직 만료 전이라면 지금 무엇을 할 수 있을까?

이 글을 읽는 시점에 아직 만료일이 남아 있다면 선택지가 훨씬 넓습니다. 가장 먼저 검토할 것은 임차인의 동의를 얻어 제소전화해를 신청하는 방법입니다. 이미 받아 둔 명도확약서는 버리지 말고 그대로 보관하되, 그 약속을 집행할 수 있는 형태로 옮겨 두는 것이 핵심입니다. 제소전화해는 평균 6개월, 사안에 따라 3개월에서 9개월 정도 걸리므로 만료까지 남은 기간을 역산해 서두르는 것이 좋습니다.

임차인에게 제소전화해를 제안할 때는 임대인에게만 유리한 서류가 아니라는 점을 분명히 설명하는 것이 설득의 출발점입니다. 명도 기한과 함께 보증금 반환 시기와 방법, 원상회복의 범위, 만료 전 영업 정리 기간 같은 임차인의 관심사를 조항에 담으면 임차인도 결말을 예측할 수 있게 됩니다. 반대로 임차인에게 일방적으로 불리한 조항을 넣으려 하면 협의가 틀어질 뿐 아니라, 상가건물 임대차보호법 제15조 같은 강행규정과 충돌하는 조항은 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다.

신청 후 기일에 한쪽이 나오지 않는 경우도 알아 둘 필요가 있습니다. 민사소송법 제387조 제2항은 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원이 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다고 정합니다. 화해가 성립되지 않으면 당사자는 소제기신청을 할 수 있고, 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다(제388조 제1항·제2항). 이 신청은 불성립 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고, 이 기간은 불변기간입니다(같은 조 제3항·제4항).

비용 부담의 원칙도 미리 알아 두면 협의가 수월합니다. 제389조는 화해가 성립된 경우 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 성립되지 않은 경우에는 신청인이 부담하며, 소제기신청이 있으면 화해비용을 소송비용의 일부로 한다고 정합니다. 법원에 내는 인지·송달료 등 실비는 사안마다 달라 상담 때 구체적으로 안내해 드리고, 변호사 비용 기준은 상단 메뉴의 비용안내에서 확인하실 수 있습니다.

만료까지 6개월 이내로 들어왔다면 앞에서 본 건물명도 공정증서도 선택지에 오릅니다. 다만 임차인에 대한 금원 지급에도 강제집행 승낙 합의를 담아야 하고 쌍방대리가 금지되는 등 요건을 모두 갖춰야 하므로, 조서와 공정증서 가운데 무엇이 맞는지는 남은 기간과 임차인의 협조 정도를 함께 놓고 판단해야 합니다. 어느 쪽이든 만료 전 갱신 거절 통지 기간을 놓치지 않는 것은 별도로 챙겨야 할 기본 과제입니다. 상황 정리가 어렵다면 02-591-2334로 연락 주시면 남은 기간에 맞는 순서를 함께 정리해 드립니다.

자주 묻는 질문