상가 한 칸을 부부가 함께 임차하거나, 동업자 두 사람이 나란히 계약서에 이름을 올리는 경우는 드물지 않습니다. 문제는 이런 공동임차인을 상대로 제소전화해를 신청했을 때 벌어집니다. 임대인 입장에서는 계약서에 이름이 나란히 적혀 있으니 두 사람을 한 덩어리로 생각하기 쉽지만, 소송법은 그렇게 보지 않습니다. 화해기일에 한 사람만 출석하고 다른 한 사람은 연락이 끊겼다면, 조서는 어떤 모습으로 남게 될까요. 계약서에 이름을 나란히 올릴 때는 몰랐던 이 문제는, 막상 화해기일이 잡히고 나서야 비로소 눈에 들어오는 경우가 많습니다.

이 네 가지 상황 중 하나라도 해당한다면, 공동임차인을 하나의 소송당사자 묶음으로 취급해도 되는지부터 확인해야 합니다. 계약서에 이름을 나란히 올렸다는 사정만으로 두 사람의 소송법적 운명이 항상 같이 간다고 단정하면, 화해기일이 끝난 뒤에야 예상과 다른 결과를 마주하게 될 수 있습니다. 아래에서 근거 조문과 함께 하나씩 짚어보겠습니다. 궁금한 점이 바로 있다면 전화 상담(02-591-2334)으로 상황을 먼저 말씀해 주셔도 됩니다.

제소전화해 공동임차인 공동소송, 한 사람만 응해도 성립될 수 있는 이유

공동임차인이 여러 명이라고 해서 이들이 소송에서 언제나 하나로 묶여 움직이는 것은 아닙니다. 민사소송법 제65조는 소송목적이 되는 권리나 의무가 여러 사람에게 공통되거나 사실상 또는 법률상 같은 원인으로 생긴 경우, 그 여러 사람이 공동소송인으로서 함께 당사자가 될 수 있다고 정합니다. 권리·의무가 같은 종류이고 원인도 같은 종류인 경우에도 마찬가지로 공동소송인이 될 수 있습니다. 부부가 함께 임차한 상가라면 임대차보증금 반환채무나 차임채무를 공통으로 부담하므로, 이 조문에 따라 두 사람을 공동소송인으로 삼아 제소전화해를 신청하는 것 자체는 가능합니다.

다만 여기서 자주 오해가 생깁니다. 공동소송인이 될 수 있다는 것과, 한 사람에게 벌어진 일이 다른 사람에게도 그대로 미친다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 민사소송법 제66조는 공동소송인 가운데 한 사람의 소송행위, 또는 이에 대한 상대방의 소송행위와 공동소송인 가운데 한 사람에 관한 사항이 다른 공동소송인에게 영향을 미치지 아니한다고 정하고 있습니다. 실무에서는 이를 통상공동소송인의 지위, 또는 독립의 원칙이라고 부릅니다. 쉽게 말해 여러 사람을 하나의 신청서에 함께 적었다고 해서 이들이 소송법적으로 한 몸이 되는 것은 아니라는 뜻입니다.

이 원칙을 제소전화해에 그대로 대입하면, 공동임차인 두 사람에게 화해기일 출석을 통보했는데 한 사람만 출석해 화해조항에 동의했다면, 그 사람에 대해서는 화해가 성립될 수 있는 반면 출석하지 않은 다른 사람에 대해서는 별도로 판단해야 한다는 결론이 자연스럽게 나옵니다. 한 사람의 출석과 동의라는 소송행위가 다른 공동소송인에게 자동으로 영향을 미치지 않기 때문입니다. 임대인 입장에서는 계약 당시 두 사람을 한 세트로 여겼더라도, 화해 절차에서는 각자를 별개의 당사자로 다시 살펴야 하는 이유가 여기에 있습니다.

정리하면, 제65조는 공동임차인을 하나의 신청서에 함께 상대방으로 올릴 수 있는 근거를 주고, 제66조는 그렇게 함께 올려도 각자의 소송행위와 그에 관한 사정은 독립적으로 취급된다는 원칙을 정합니다. 이 두 조문을 함께 이해해야 공동임차인을 상대로 한 제소전화해가 왜 한 사람만 응해도 일부 성립될 수 있는지가 설명됩니다.

예를 들어 부부가 공동임차인으로 상가를 임차했는데 남편만 화해기일에 출석해 화해조항에 동의하고, 아내는 별거 중이라 연락이 닿지 않아 기일에 나오지 못했다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 남편에 대해서는 화해조항대로 조서가 성립될 여지가 있지만, 아내에 대해서는 남편의 출석·동의라는 사정이 그대로 넘어가지 않습니다. 아내와의 관계에서 화해가 성립되었는지는 아내 본인의 출석과 동의 여부를 다시 살펴야 판단할 수 있는 별개의 문제로 남는다는 것이, 제66조가 실제 사건에서 갖는 의미입니다. 동업자 두 사람이 공동임차인인 경우에도 마찬가지로, 한 동업자의 출석이 다른 동업자의 절차에 그대로 영향을 미치지 않습니다.

화해에 응하지 않은 나머지 임차인, 조서 밖에 남게 될까

한 사람만 화해에 응한 경우, 나머지 임차인에 대한 신청 부분이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 다만 그 사람과의 관계에서는 화해가 성립되지 않은 상태로 남아 있게 되고, 이후 절차를 어떻게 이어갈지는 별도로 정해야 합니다. 법원사무관등은 화해가 성립되지 않은 경우 그 사유를 조서에 적어야 하고, 신청인이나 상대방이 기일에 출석하지 않으면 법원은 그 사람과의 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다. 여기서 볼 수 있다는 표현은 재량의 여지를 남긴 것이지, 출석하지 않으면 무조건 불성립으로 확정된다는 뜻은 아니라는 점도 함께 알아두어야 합니다.

문제는 그다음입니다. 성립된 화해조서로 강제집행에 나서려면 그 조서에 강제집행의 상대방으로 표시된 사람이 누구인지가 중요해집니다. 민사집행법 제39조①은 강제집행이 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 그에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달했거나 동시에 송달한 때에만 개시될 수 있다고 정합니다. 이 원리는 화해조서에도 마찬가지로 적용된다고 실무에서 이해되고 있어, 화해가 성립되지 않은 사람의 이름으로는 애초에 집행에 나설 근거가 없다는 뜻이 됩니다.

결국 공동임차인 중 한 사람에 대해서만 조서가 성립된 상태로 절차가 끝나면, 임대인은 그 사람에 대해서만 명도나 금전지급을 집행할 수 있는 문서를 갖게 되고, 나머지 임차인에 대해서는 다시 신청을 진행하거나 소송으로 넘어가는 방법을 검토해야 할 수 있습니다. 계약서 한 장에 이름이 나란히 있다고 해서 한 사람에 대한 조서만으로 두 사람 모두를 상대로 집행할 수 있다고 단정할 수는 없다는 점이, 공동임차인 사건에서 임대인이 가장 자주 놓치는 부분입니다.

특히 명도를 함께 구하는 사건이라면 이 문제가 더 두드러집니다. 조서에 이름이 표시되지 않은 사람이 매장에 남아 점유를 계속하고 있다면, 그 사람을 상대로는 별도의 집행권원을 갖추기 전까지 강제집행에 나설 수 없습니다. 계약서에는 분명히 공동임차인으로 이름이 올라 있는데도, 화해가 불성립되었다는 이유만으로 사실상 점유를 정리하지 못하는 공백이 생길 수 있다는 뜻입니다. 이런 공백을 줄이려면 애초에 신청 단계에서 각 공동임차인의 실제 거주지·근무지 등 송달 가능한 경로를 다각도로 확보해 두는 준비가 필요합니다. 특히 부부 공동임차인이라면 주민등록상 주소와 실제 거주지가 갈리는 경우가 많고, 동업자 공동임차인이라면 사업장 소재지 외에 개인 연락처를 별도로 확보해 두어야 하는 경우가 흔합니다.

그래서 공동임차인을 상대로 신청서를 낼 때는 처음부터 전원의 연락처와 송달 가능한 주소를 최대한 확보해 두고, 한 사람이라도 연락이 닿지 않으면 그 사람에 대한 절차를 어떻게 이어갈지 미리 그림을 그려두는 것이 좋습니다. 이 부분은 사안마다 대응 방법이 달라질 수 있어, 상황을 구체적으로 설명하고 상담을 받아보시는 편이 안전합니다.

한 사람에 대해 화해가 성립되지 않았다면, 그 사람만 소송으로 넘길 수 있을까

화해가 성립되지 않은 사람에 대해 손을 놓고 있을 필요는 없습니다. 민사소송법 제388조①은 화해가 성립되지 않은 경우 당사자가 소제기신청을 할 수 있다고 정합니다. 공동임차인 중 화해에 응하지 않은 한 사람에 대해서만 이 신청을 하는 것도 가능하다고 이해되며, 나머지 사람과의 관계에서 이미 화해가 성립되었다면 그 조서는 그대로 유지됩니다. 즉 공동임차인 사건에서는 한 사람은 화해조서로, 다른 한 사람은 소송으로 넘어가는 방식이 함께 진행될 수 있다는 뜻입니다.

소제기신청의 효과도 눈여겨볼 부분입니다. 같은 조 ②항에 따라 적법한 소제기신청이 있으면 처음 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 보고, 법원사무관등은 소송기록을 바로 관할법원으로 보내야 합니다. 화해가 불성립됐다고 처음부터 새로 소장을 접수하는 것이 아니라, 제소전화해를 신청한 시점으로 소급해 소가 제기된 것으로 취급된다는 점에서 시효 문제를 신경 쓰는 임대인에게는 중요한 장치가 됩니다.

다만 이 신청에는 기간 제한이 있습니다. 같은 조 ③항은 이 신청을 제387조③에 따른 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 하도록 정하면서도, 조서등본이 송달되기 전에는 미리 신청할 수 있다는 예외를 두고 있습니다. 그리고 ④항에 따라 이 2주라는 기간은 불변기간이어서, 법원이 재량으로 늘려주지 않는다는 점도 함께 기억해 두어야 합니다. 공동임차인 중 한 사람에 대해서만 화해가 불성립되었다는 통보를 받았다면, 이 기간 안에 소제기신청 여부를 결정해야 나머지 절차가 늦어지지 않습니다.

정리하면 공동임차인 사건에서 화해가 갈리는 상황, 즉 한 사람과는 성립되고 다른 사람과는 성립되지 않는 상황은 예외적인 사고가 아니라 제66조의 독립 원칙에 따른 자연스러운 결과이고, 성립되지 않은 부분은 제388조의 소제기신청으로 이어받아 소송 절차 안에서 계속 다툴 수 있도록 법이 통로를 마련해 두고 있다고 이해하시면 됩니다. 화해와 소송이 한 사건 안에서 나란히 진행되는 모습이 낯설게 느껴질 수 있지만, 공동임차인이 여러 명인 이상 이런 갈림은 오히려 흔하게 일어나는 일이라는 점을 미리 알아두면 실제로 그런 상황을 맞닥뜨렸을 때 당황하지 않고 대응할 수 있습니다.

전원을 반드시 하나로 묶어야 하는 필수적 공동소송일까

여기까지 읽으면 자연스럽게 드는 의문이 있습니다. 그렇다면 공동임차인은 언제나 각자 따로 판단하면 되는 것이고, 전원을 반드시 함께 세워야 하는 경우는 없는 것일까요. 결론부터 말씀드리면 이 부분은 이 글에서 단정할 수 있는 영역이 아닙니다. 통상공동소송은 제66조가 정한 대로 각자 독립적으로 진행되는 것이 원칙이지만, 소송목적이 되는 권리·의무의 성질에 따라 전원이 함께해야만 결론이 의미를 갖는 경우, 즉 이른바 필수적 공동소송에 해당하는지가 다투어지는 사안이 존재합니다.

공동임차인이 부부인 경우와 동업자인 경우만 놓고 보아도 임대차보증금반환채권이나 차임채무의 성질, 계약서상 지위, 실제 점유 형태가 제각각이어서, 어떤 공동임차인 관계가 필수적 공동소송으로 다루어질 수 있는지는 개별 사안의 사실관계를 살펴야 판단할 수 있는 문제입니다. 이 글에서 특정 유형의 공동임차인이 필수적 공동소송에 해당한다거나 해당하지 않는다고 미리 단정해 안내하지는 않습니다. 다만 그 가능성 자체를 열어두고, 신청 전에 검토해 볼 필요가 있다는 점은 분명히 말씀드릴 수 있습니다.

실무적으로는 이 판단을 신청 단계에서 미리 다 정리하려 하기보다, 화해조항을 설계하는 단계에서 공동임차인 각자에 대한 별도 조항을 두는 방식으로 위험을 줄이는 경우가 많습니다. 예를 들어 화해조항에 두 사람 각자의 채무를 구분해 적어두면, 한 사람에 대해서만 화해가 성립되더라도 그 조항만으로 집행 범위가 분명해지는 효과를 기대할 수 있습니다. 반대로 두 사람의 채무를 뭉뚱그려 하나의 조항으로만 적어두면, 한 사람에 대한 화해 불성립이 전체 조항의 해석에 영향을 줄 여지가 생길 수 있습니다.

필수적 공동소송에 해당하는지를 가리는 작업은 결국 임대차 목적물이 하나인지, 공동임차인 각자가 목적물 전체에 대한 사용·수익권을 나누어 갖는지, 계약서에 연대책임 문구가 있는지 같은 세부 사실을 하나하나 확인하는 과정입니다. 이 확인 없이 특정 공동임차인 관계는 무조건 통상공동소송이라거나 무조건 필수적 공동소송이라고 미리 선을 그어 안내하는 것은 오히려 위험할 수 있습니다. 그래서 이 글에서도 가능성만 짚어두고, 구체적인 결론은 계약서와 임대차 현황을 함께 확인한 뒤에 말씀드리는 방식을 권해드립니다.

공동임차인은 연대의무를 지는데, 소송에서는 왜 따로 판단될까

여기서 한 가지 의문이 더 생길 수 있습니다. 공동임차인은 서로 연대해서 책임지는 관계 아니었나요. 맞습니다. 민법 제654조는 임대차에 제616조를 준용하도록 정하고, 제616조는 여러 사람이 공동으로 물건을 차용한 경우 연대하여 그 의무를 부담한다고 정합니다. 즉 실체법상으로는 공동임차인 각자가 차임 전액이나 원상회복의무 전체에 대해 책임지는 연대채무 관계에 있다는 뜻입니다. 임대인이 공동임차인 중 아무에게나 차임 전액을 청구할 수 있는 근거도 여기에서 나옵니다.

그런데 이 실체법상 연대의무가 있다는 것과, 소송·화해 절차에서 전원을 반드시 하나로 묶어 판단해야 한다는 것은 다른 차원의 문제입니다. 연대채무 관계에 있는 공동임차인을 상대로 한 소송이나 화해가 필수적 공동소송에 해당하는지는 판례상 다투어지는 영역이라 이 글에서 단정하지 않으며, 실무에서는 통상공동소송으로 다루어 각자에 대해 화해 성립 여부를 따로 판단하는 경우가 많다는 점만 짚어둡니다. 앞서 살펴본 제65·66조의 독립 원칙이 연대의무가 있는 공동임차인에게도 그대로 적용될 수 있다는 뜻입니다.

결국 임대인은 두 가지를 구분해서 이해해야 합니다. 하나는 공동임차인 각자에게 차임 전액을 청구할 수 있는 실체법상 권리, 즉 연대의무이고, 다른 하나는 그 청구에 대해 각 공동임차인이 화해에 응하는지 여부는 절차적으로 독립하여 판단된다는 점입니다. 화해조항에 두 사람이 연대하여 책임진다는 문구를 넣더라도, 그 조항에 대한 화해 자체가 성립되는지는 각 사람의 출석과 동의 여부에 따라 따로 결정된다는 사실은 달라지지 않습니다.

실무에서 가장 자주 발생하는 오해가 바로 이 지점입니다. 연대의무 관계이니 한 사람만 서명해도 전원에게 조서의 효력이 미칠 것이라 생각하기 쉽지만, 화해의 성립 여부 자체는 공동소송인마다 독립적으로 판단되기 때문에 그렇게 단순하게 넘어갈 수 없습니다. 화해조항을 준비할 때 연대의무 문구와 별개로, 각 공동임차인의 출석·송달 상황을 따로 챙겨야 하는 이유가 여기에 있습니다. 계약 체결 단계에서부터 이 구분을 염두에 두고 서류를 준비해 두면, 막상 화해기일에서 한 사람이 빠지는 상황이 생기더라도 나머지 절차를 훨씬 수월하게 이어갈 수 있습니다.

실무에서 자주 보는 공동임차인 두 장면 — 부부 임차인과 동업자 임차인

같은 공동임차인이라도 부부인 경우와 동업자인 경우는 실제 화해 절차에서 마주치는 어려움이 다릅니다. 두 장면을 나란히 놓고 보면 왜 획일적인 답을 드리기 어려운지가 좀 더 분명해집니다.

두 장면 모두 결국 같은 원칙, 즉 한 사람에 관한 사정이 다른 공동소송인에게 영향을 미치지 않는다는 제66조로 설명됩니다. 다만 배우자 관계인지 동업 관계인지에 따라 연락 가능성, 실제 점유 여부, 채무 부담 방식이 달라지므로, 신청 전에 어떤 유형에 가까운 사안인지를 먼저 정리해 두는 편이 이후 절차를 예측하는 데 도움이 됩니다.

두 장면에는 공통된 배경도 있습니다. 상가 임대차에서는 차임 연체가 3기에 이르면 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 되는 만큼, 공동임차인 중 실제 점유자의 연체가 쌓이기 전에 제소전화해로 화해조서를 미리 갖추어 두려는 임대인이 많습니다. 그런데 정작 화해기일에는 실제 매장을 운영하지 않는 배우자나 정리된 동업자가 출석하지 않아, 애써 갖춘 조서가 실제 점유자를 겨냥하지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 그래서 공동임차인 사건에서는 계약서상 이름보다 실제 누가 매장을 점유하고 연체를 쌓고 있는지를 먼저 확인하는 절차가 중요합니다.

공동임차인 화해조항, 설계할 때 놓치기 쉬운 5가지

공동임차인 사건에서 화해조항을 설계할 때 실무에서 자주 놓치는 지점을 정리했습니다. 아래 항목은 순서대로 확인해 보시기를 권합니다.

이 여섯 가지는 어느 것도 숫자나 기간으로 딱 떨어지게 정리되는 항목이 아닙니다. 공동임차인의 실제 관계와 점유 상태에 따라 조항의 표현 하나하나가 달라져야 하기 때문에, 계약서와 현재 상황을 함께 놓고 조항을 다듬는 과정이 꼭 필요합니다. 특히 여섯 번째 항목처럼 기간이 정해져 있는 절차는 놓치는 순간 되돌리기 어려운 경우가 많아, 화해기일 전후로 일정을 별도로 챙겨두는 습관이 중요합니다.

자주 묻는 질문