제소전화해를 통해 화해조서를 이미 성립시켜 두었다면, 다음으로 궁금해지는 것은 이 조서가 '언제까지, 누구에게까지' 쓸 수 있느냐는 문제입니다. 특히 건물을 팔거나 임차인이 바뀌는 등 당사자가 아닌 제3자가 등장하는 상황에서는 이 질문이 훨씬 절실해집니다.

화해조서의 효력을 다룬 글들은 대개 명도와 금전지급 중 어디까지 강제집행할 수 있는지, 즉 효력의 '내용' 범위를 설명합니다. 그런데 실무에서 자주 막히는 지점은 오히려 효력이 미치는 '사람'의 범위입니다. 조서에 이름이 적힌 사람이 아닌 다른 사람을 상대로 집행할 수 있는지가 대표적입니다.

이 문제가 낯설게 느껴지는 이유는, 화해조서를 성립시킬 당시에는 임대인과 임차인이라는 두 당사자만 존재하기 때문입니다. 그런데 실제로 강제집행이 필요한 시점은 대개 조서를 성립시킨 지 한참 뒤인 경우가 많고, 그 사이에 건물 소유자가 바뀌거나 임차인이 영업을 넘기는 등 처음과는 다른 사람이 등장해 있는 일이 드물지 않습니다. 이 글은 바로 그 '시차' 속에서 생기는 인적 범위의 문제를 다룹니다.

• 화해조서를 성립시켜 둔 뒤 건물을 팔 계획이 있어 효력이 유지되는지 궁금하다
• 임대인이 바뀐 뒤에도 기존 화해조서로 바로 강제집행할 수 있는지 헷갈린다
• 임차인 본인이 아니라 다른 사람이 점유하고 있어 집행 대상이 맞는지 걱정된다
• 화해조서와 확정판결의 효력이 실제로 어디까지 같은 것인지 정확히 알고 싶다

화해조서의 효력, '확정판결과 같다'는 말의 정확한 의미

제소전화해가 성립되면 민사소송법 제386조에 따라 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다. 이렇게 완성된 화해조서는 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 같은 효력을 가집니다.

여기서 "확정판결과 같은 효력"이라는 말이 정확히 무엇을 뜻하는지 짚어볼 필요가 있습니다. 가장 중요한 실무적 의미는 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행에 나설 수 있는 집행권원이 된다는 점입니다. 임대인 입장에서는 임차인이 화해조항을 어겼을 때, 새로 소를 제기해 판결을 받는 절차를 거치지 않고 조서만으로 명도나 금전지급 집행을 신청할 수 있습니다.

다만 화해조서의 효력이 확정판결과 '완전히 같다'는 것은 아닙니다. 화해는 판결처럼 법원이 실체적 판단을 내려 확정된 것이 아니라, 당사자들이 스스로 합의한 내용이 조서에 적힌 것입니다. 그래서 화해조서를 다투는 방법도 판결과 똑같지는 않습니다. 화해·청구의 포기·인낙조서에 관해서는 제461조에 따라 제451조① 재심사유가 있는 경우 확정판결에 대한 재심 규정을 준용하는 준재심 절차로 다툴 수 있습니다.

정리하면 화해조서의 효력은 강제집행이 가능한 집행권원이라는 점에서 확정판결과 같은 무게를 가지되, 그 효력이 형성된 과정과 다투는 방법에서는 판결과 구분되는 지점이 있습니다. 이 글에서 살펴볼 인적 범위 문제도 바로 이 지점, 즉 '같은 효력'이라는 말을 곧이곧대로 판결의 법리 전체에 그대로 옮겨 적용할 수 있는지에서 출발합니다.

제소전화해는 소송상 화해와도 구분됩니다. 소송상 화해는 이미 진행 중인 소송에서 당사자들이 합의해 화해가 이루어지는 경우이고, 제소전화해는 아예 소를 제기하기 전에 별도로 화해를 신청하는 절차입니다. 두 경우 모두 조서에 적히면 제220조에 따라 확정판결과 같은 효력을 가진다는 결론은 같지만, 절차가 시작되는 시점과 신청 구조가 다르다는 점은 구분해 이해할 필요가 있습니다.

임대인 입장에서 제소전화해를 미리 성립시켜 두는 실익도 바로 이 "확정판결과 같은 효력"에서 나옵니다. 임차인이 차임을 연체하거나 계약 종료 후 건물을 비워주지 않을 때, 처음부터 소송을 새로 시작해 판결을 받기까지 걸리는 시간과 비용을 아끼고 곧바로 강제집행 단계로 넘어갈 수 있기 때문입니다. 다만 그 효력을 실제로 행사하려는 상대방이 조서 성립 당시와 달라져 있다면, 이 글에서 다루는 인적 범위 문제부터 먼저 점검해야 합니다.

화해조서 효력은 누구에게까지 미칠까요?

확정판결의 효력이 미치는 사람의 범위는 민사소송법 제218조가 정합니다. ①항은 확정판결이 당사자, 변론을 종결한 뒤의 승계인(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤의 승계인), 또는 그를 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람에게 효력이 미친다고 정합니다. ②항은 당사자가 변론을 종결할 때까지 승계 사실을 진술하지 않았다면 변론을 종결한 뒤에 승계한 것으로 추정한다고 정하고, ③항은 다른 사람을 위하여 원고나 피고가 된 사람에 대한 확정판결은 그 다른 사람에게도 효력이 미친다고 정합니다.

제218조는 문언 자체로는 '확정판결'을 전제로 한 조문입니다. 그래서 이 조문이 화해조서에도 조문 그대로 준용된다고 단정하기는 어렵습니다. 다만 화해조서 역시 제220조에 따라 확정판결과 같은 효력을 가진다는 점에서, 그 효력이 누구에게까지 미치는지를 따질 때 제218조가 말하는 인적 범위의 논리, 즉 당사자·승계인·목적물 소지자라는 틀이 실무상 함께 참고되고 논의되는 경우가 많습니다.

이 틀을 화해조서에 대입해 보면, 우선 조서에 이름이 적힌 임대인과 임차인 본인에게 효력이 미친다는 점은 분명합니다. 문제는 그 다음입니다. 화해조서가 성립된 '뒤'에 건물주가 바뀌거나 임차인의 지위가 다른 사람에게 넘어가는 경우, 그 사람을 조서에서 말하는 승계인으로 보아 기존 조서를 그대로 쓸 수 있는지가 실무에서 가장 자주 부딪히는 지점입니다.

결국 화해조서 효력의 인적 범위는 "당사자 본인에게는 당연히 미친다"는 원칙과 "그 이후에 등장한 제3자에게는 별도의 확인 절차가 필요하다"는 실무적 요청이 함께 작동하는 영역입니다. 다음 항목부터는 이 두 번째 지점, 즉 임대인이 바뀐 경우와 임차인이 아닌 사람이 점유한 경우를 각각 짚어봅니다.

제218조③이 정하는 "다른 사람을 위하여 원고나 피고가 된 사람"이라는 표현도 참고할 만합니다. 이는 소송담당자처럼 자신의 이름으로 당사자가 되었지만 실질적으로는 다른 사람의 권리관계를 위해 소송을 수행하는 경우를 염두에 둔 규정입니다. 제소전화해에서는 신청인·상대방이 대개 임대인·임차인 본인으로 특정되므로 이런 경우가 흔하지는 않지만, 관리업체 명의로 임대차 계약이 체결된 경우처럼 명의자와 실제 이해관계자가 다른 사안에서는 이 조문이 말하는 구조를 참고해 상대방 표시를 점검해 볼 필요가 있습니다.

임대인이 건물을 팔면 새 소유자도 조서를 그대로 쓸 수 있을까

상가건물 임대차보호법 제3조②은 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 이 조문 덕분에 건물을 산 새 소유자는 별도의 계약 갱신 절차 없이도 임대차 계약상 임대인의 지위, 즉 임대차보증금 반환의무나 차임을 받을 권리 같은 실체적 권리의무를 그대로 이어받습니다.

그런데 여기서 자주 혼동되는 부분이 있습니다. 임대차 계약상 임대인 지위가 자동으로 승계된다는 것과, 이미 성립된 화해조서의 집행력을 새 소유자가 곧바로 행사할 수 있다는 것은 서로 다른 차원의 문제입니다. 전자는 실체법상 계약관계의 승계이고, 후자는 절차법상 집행권원을 누구를 위해 쓸 수 있는지의 문제이기 때문입니다.

화해조서의 집행력을 새 소유자, 즉 승계인을 위해 실제로 행사하려면 민사집행법 제31조가 정하는 승계집행문을 받아야 합니다. 제31조①은 집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 내어 주거나 판결에 표시된 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있되, 다만 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다고 정합니다. ②항은 그 승계가 법원에 명백한 사실인 때에는 이를 집행문에 적어야 한다고 정합니다.

즉 건물을 팔았다고 해서 조서에 적힌 이전 임대인의 이름 그대로 새 소유자가 곧바로 집행을 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 등기부등본이나 매매계약서 등으로 소유권 이전, 즉 임대인 지위의 승계를 법원에 증명하고 승계집행문을 새로 받는 절차를 거쳐야 조서의 효력을 실제로 행사할 수 있습니다. 이 절차를 빠뜨리면 명의가 맞지 않아 집행 자체가 개시되지 않을 수 있습니다.

반대로 임차인 쪽에서 지위가 넘어가는 경우, 예컨대 임차인이 영업을 다른 사람에게 넘기면서 임대인의 동의를 받아 임차인 지위 자체를 이전하는 경우도 마찬가지 구조로 볼 수 있습니다. 조서에 적힌 임차인이 아닌 새로운 임차인을 상대로 집행하려면, 그 지위 이전 사실을 법원에 소명하거나 증명하는 절차가 별도로 필요하다는 점에서 임대인 쪽 승계와 같은 논리가 적용됩니다.

실무에서는 건물 매매 계약을 진행하기 전에 화해조서의 존재와 내용을 매수인에게 미리 알리는 경우가 많습니다. 매수인 입장에서도 기존 임대차 관계에 화해조서라는 집행권원이 이미 마련되어 있다는 사실을 알고 있으면, 인수 후 임차인 관리에 대비하기가 한결 수월해지기 때문입니다. 다만 이런 사전 고지가 있었다고 해서 승계집행문 절차 자체가 생략되는 것은 아니며, 절차는 절차대로 밟아야 합니다.

건물 소유자가 여러 차례 바뀐 경우라면 문제가 조금 더 복잡해질 수 있습니다. 최초 임대인에서 두 번째, 세 번째 소유자로 순차적으로 넘어간 상황이라면, 각 단계의 소유권 이전 사실을 모두 확인할 수 있는 등기부등본 등 자료를 갖추어야 최종 소유자를 위한 승계집행문을 받는 데 무리가 없습니다. 중간 단계의 소유권 이전 사실이 명확하지 않으면 그만큼 소명 과정이 늘어질 수 있습니다.

임차인이 아닌 다른 사람이 점유하고 있다면

제218조①이 말하는 "그를 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람"이라는 표현도 실무에서 함께 논의되는 지점입니다. 예를 들어 임차인이 매장 운영을 직원이나 관리인에게 맡겨 그 사람이 실제로 건물을 점유하고 있는 경우, 이 사람은 임차인 본인을 위해 목적물을 대신 소지하고 있는 것으로 볼 여지가 있는 상황입니다.

반면 임차인이 임대인 동의 없이 제3자에게 몰래 전대를 준 경우처럼, 그 제3자가 임차인을 위해서가 아니라 독자적인 점유권원을 주장하며 점유하는 경우라면 상황이 달라집니다. 이런 경우에는 그 사람이 조서상 효력이 당연히 미치는 대상인지 별도로 다투어질 수 있는 영역이어서, 어느 쪽으로 판단될지 미리 단정하기는 어렵습니다.

실무적으로는 화해조서를 만들 때부터 상대방을 특정하는 방식을 신경 써야 이런 혼란을 줄일 수 있습니다. 상대방을 임차인 개인으로만 특정할 것인지, 아니면 "임차인 및 임차인으로부터 점유를 이전받은 자"처럼 승계인·전차인까지 포함하는 방식으로 화해조항을 설계할 것인지에 따라 이후 집행 단계에서 다툴 여지가 크게 달라집니다.

결국 점유자가 임차인 본인인지, 임차인을 위해 점유를 대신하는 사람인지, 아니면 독자적으로 점유권원을 주장하는 제3자인지에 따라 화해조서 효력이 미치는지 여부가 달라질 수 있습니다. 집행 단계에서 이 구분이 불분명해 다툼이 생기는 사례가 적지 않으므로, 점유자가 조서 성립 당시와 달라졌다면 집행에 앞서 먼저 이 부분부터 확인해 두는 것이 안전합니다.

이런 혼란을 줄이려면 화해조서를 처음 신청하는 단계에서부터 목적물의 현재 점유 상황을 정확히 확인해 두는 것이 도움이 됩니다. 임차인이 실제로 직접 영업하고 있는지, 아니면 이미 다른 사람에게 운영을 맡긴 상태인지에 따라 상대방 표시나 화해조항의 문구를 조정할 필요가 있을 수 있습니다. 신청 시점의 점유 상황을 조서에 함께 남겨 두면, 이후 점유자가 바뀌었을 때 무엇이 달라진 것인지 비교하기가 훨씬 수월해집니다.

강제집행 단계에서 집행관이 현장에 나갔을 때 조서상 상대방과 다른 사람이 점유하고 있는 사실이 확인되면, 그 자리에서 곧바로 집행이 진행되지 않고 절차가 멈추는 경우도 있습니다. 이런 상황을 피하려면 집행을 신청하기 전에 현재 점유자가 누구인지 미리 파악해, 필요하다면 승계집행문이나 별도의 확인 절차를 먼저 준비해 두는 편이 안전합니다.

화해조서 효력이 미치지 않는 부분은 무엇일까

화해조서의 효력은 화해조항에 적힌 내용의 범위 안에서만 작동합니다. 조서가 성립된 이후에 새로 발생한 채무, 예를 들어 조서 성립 시점 이후 추가로 밀린 차임처럼 화해조항 자체에 포함되지 않은 부분까지 기존 조서 하나로 곧바로 집행할 수 있는 것은 아닙니다. 이런 부분은 별도로 청구하거나 새로운 절차를 검토해야 하는 영역입니다.

또한 강행법규를 위반하는 내용의 화해조항, 예컨대 임차인의 권리금 회수기회나 계약갱신요구권을 포기시키는 내용은 화해조서에 그대로 반영되기 어려운 항목으로 다루어집니다. 다만 이런 조항이 있다고 해서 신청 자체가 곧바로 불가능해지는 것은 아니며, 법원이 보정을 명하는 사유가 될 수 있다는 정도로 이해해 두는 편이 정확합니다.

화해조서의 효력이 "누구에게" 미치는지의 문제와 "무엇에" 미치는지의 문제는 서로 다른 축이라는 점도 함께 기억해 둘 필요가 있습니다. 이 글은 인적 범위, 즉 당사자가 아닌 제3자에게 조서를 쓸 수 있는지에 집중했지만, 화해조항에 담긴 내용 자체가 명도인지 금전지급인지에 따라 집행 방법과 절차가 또 달라집니다.

정리하면 화해조서는 만능의 집행 수단이 아니라, 화해조항에 적힌 내용과 그 조서가 미치는 사람의 범위 안에서만 힘을 발휘하는 제한적인 집행권원입니다. 조서 성립 이후 상황이 바뀌었다면, 그 변화가 조서의 효력 범위 안에 들어오는지부터 먼저 점검하는 것이 순서입니다.

이런 이유로 화해조서를 성립시켜 두었다는 사실 하나만으로 안심하기보다는, 시간이 지나면서 임대차를 둘러싼 사정이 어떻게 달라졌는지를 주기적으로 확인해 보는 자세가 필요합니다. 특히 장기간 임대차를 이어 온 임대인이라면, 조서 성립 이후 몇 년이 지나는 사이 건물 소유관계나 임차인 쪽 사정이 바뀌어 있을 가능성을 염두에 두고 관리하는 것이 좋습니다.

승계인을 상대로 집행하려면, 실무 절차는 이렇게 이어집니다

임대인이 건물을 팔아 새 소유자가 생겼거나, 임차인 지위가 다른 사람에게 넘어간 상황에서 화해조서로 집행을 진행하려면 대체로 다음과 같은 순서로 절차가 이어집니다.

이 흐름에서 1단계 승계 사실 확인을 건너뛰고 곧바로 집행을 시도하면, 조서에 표시된 이름과 실제 상대방이 달라 절차가 지연되거나 되돌아올 수 있습니다. 건물 매매나 임차인 변경 사실이 있다면 집행에 앞서 이 부분부터 챙기는 것이 시간을 아끼는 방법입니다.

승계 사실이 법원에 명백한 경우와 그렇지 않은 경우는 절차의 부담이 다릅니다. 등기부등본만으로 소유권 이전이 분명히 드러나는 경우라면 비교적 수월하게 승계집행문을 받을 수 있지만, 소유권 이전 경위가 복잡하거나 등기 내용만으로 승계 관계가 한눈에 드러나지 않는 경우라면 별도의 증명서를 갖추어 법원을 설득하는 과정이 더 필요할 수 있습니다.

이 절차는 서류만 잘 갖추면 어렵지 않게 진행할 수 있는 영역이지만, 처음 접하는 임대인 입장에서는 어떤 서류가 승계 사실을 소명하는 데 충분한지 판단하기 쉽지 않은 경우가 많습니다. 등기부등본 외에 매매계약서, 법인이라면 법인등기부까지 함께 준비해 두면 승계집행문을 받는 과정에서 추가 보정을 요구받을 가능성을 줄일 수 있습니다.

화해조항의 상대방 범위, 신청 단계에서 미리 넓혀 둘 수 있을까

인적 범위 문제를 근본적으로 줄이는 방법은 사후에 승계집행문을 받는 절차를 잘 밟는 것 못지않게, 애초에 화해조서를 신청하는 단계에서 상대방 표시를 어떻게 설계하느냐에도 달려 있습니다. 신청 당시부터 상대방을 임차인 개인으로만 좁게 특정할 것인지, 아니면 그 승계인이나 전차인까지 포함할 수 있는 표현을 함께 담을 것인지에 따라 이후 집행 국면에서의 부담이 달라질 수 있습니다.

다만 상대방 표시를 지나치게 포괄적으로 적으면 오히려 특정성이 떨어져 화해조서 자체의 명확성이 흔들릴 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다. 민사집행법 제39조가 요구하는 집행개시 요건은 집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람이 판결이나 조서에 명확히 표시되어 있을 것을 전제로 하므로, 상대방 범위를 넓히더라도 누가 실제 집행 대상인지 특정할 수 있는 수준을 유지해야 합니다.

따라서 화해조항에 승계인·전차인 관련 문구를 넣을지, 넣는다면 어떤 표현으로 넣을지는 사안마다 다르게 판단해야 하는 영역입니다. 임대차 목적물의 성격, 임차인의 영업 형태, 향후 건물 매각 계획 유무 등을 종합적으로 고려해 신청 단계에서부터 설계해 두는 것이 실무적으로 가장 효율적입니다.

이런 설계는 화해조항 작성 경험이 쌓인 대리인일수록 더 정교하게 준비할 수 있는 부분입니다. 화해조서가 확정판결과 같은 효력을 갖는다는 점만 믿고 상대방 표시를 형식적으로 채우기보다는, 이후 건물 매매나 임차인 변경 가능성까지 미리 염두에 두고 문구를 다듬는 편이 장기적으로 분쟁을 줄이는 길입니다.

화해조서의 효력, 결국 '누구에게'까지 확인해야 안전합니다

화해조서는 성립되는 순간 확정판결과 같은 효력을 가진 집행권원이 되지만, 그 효력을 실제로 쓸 수 있는 대상은 조서에 이름이 적힌 당사자에게 우선 한정된다고 보는 것이 안전한 접근입니다. 임대인이 건물을 팔거나 임차인 지위가 넘어가는 등 조서 성립 이후 상황이 바뀌었다면, 그 변화가 조서 효력의 인적 범위 안에 들어오는지부터 확인해야 합니다.

확정판결의 인적 범위를 정한 민사소송법 제218조의 법리, 즉 당사자와 승계인, 목적물 소지자라는 틀은 화해조서에도 실무상 참고되는 기준입니다. 다만 이 조문이 화해조서에 조문 그대로 준용된다고 단정할 수는 없으므로, 승계인을 상대로 집행해야 하는 상황이라면 민사집행법 제31조에 따른 승계집행문 부여 절차부터 밟는 것이 원칙적인 순서입니다.

화해조서의 효력이 미치는 범위를 미리 넓게 설계해 두는 것도 방법입니다. 화해조항에 상대방을 특정할 때 "임차인 및 그 승계인·전차인"처럼 범위를 조금 더 폭넓게 담아 두면, 나중에 임차인이 바뀌었을 때 다툴 여지를 줄일 수 있습니다. 이런 설계는 신청 단계에서부터 미리 고려해야 하는 부분이라 전문가와 함께 검토해 두는 편이 안전합니다.

임대인 입장에서는 화해조서를 성립시켜 두는 것으로 할 일이 끝났다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 그 조서를 언제, 누구를 상대로 쓸 것인지까지 함께 관리해야 조서가 제 역할을 다합니다. 건물 매매나 임차인 변경처럼 인적 관계가 바뀔 만한 사정이 생겼다면, 그 시점에 한 번 더 화해조서의 효력 범위를 점검해 보는 습관이 나중에 집행 단계에서의 시행착오를 줄여 줍니다.

화해조서 하나로 모든 상황에 대응할 수 있다고 생각하기보다는, 이 조서가 성립된 이후 시간이 흐르면서 등장할 수 있는 변수들, 즉 건물 매매나 임차인 변경 가능성을 미리 염두에 두고 관리하는 자세가 필요합니다. 조서를 손에 쥐고 있다는 사실 자체보다, 실제 집행이 필요한 시점에 그 조서를 제대로 쓸 수 있는 상태로 관리하고 있는지가 더 중요한 문제입니다.

자주 묻는 질문