상가 임차인이 계약기간이 끝나도록 나가지 않으면서, 동시에 몇 달째 차임까지 밀리고 있다면 임대인은 "건물을 돌려받는 일"과 "밀린 돈을 받는 일"을 한 번에 정리하고 싶어집니다. 다음 중 하나라도 해당한다면 이 글이 도움이 될 수 있습니다.

• 임차인이 몇 달째 차임을 내지 않으면서 계약기간이 끝나도록 버티고 있다.
• 명도청구와 연체차임청구를 하나의 화해신청서에 함께 적어도 되는지 궁금하다.
• 청구를 병합하면 소가가 어떻게 매겨지는지, 절차에 영향이 있는지 걱정된다.
• 신청서에 청구를 어떻게 구성해야 나중에 문제가 없을지 미리 점검하고 싶다.

명도와 밀린 차임, 왜 한 번에 정리하고 싶을까요

상가 임대인이 제소전화해를 알아보게 되는 계기는 대개 한 가지가 아니라 두 가지 사정이 겹쳐 있을 때입니다. 임차인이 계약기간이 끝났는데도 건물을 비워주지 않으면서, 동시에 몇 달째 차임까지 내지 않는 경우가 대표적입니다. 이럴 때 임대인은 "건물을 돌려받는 것"과 "밀린 돈을 받는 것"을 굳이 두 번의 절차로 나누지 않고, 한 번의 신청서로 함께 정리하고 싶어 합니다.

제소전화해 신청서는 청구취지와 청구원인을 임대인이 원하는 대로 구성할 수 있어, 명도(부동산 인도) 청구와 연체차임 지급 청구를 한 장의 신청서 안에 함께 적는 것 자체는 실무상 흔히 이루어집니다. 문제는 이렇게 두 청구를 병합했을 때 소송목적의 값, 즉 소가가 어떻게 계산되느냐입니다.

소가는 단순히 계산 절차상의 숫자가 아닙니다. 사건이 어떤 재판부에 배당되는지, 인지를 어느 기준으로 붙이는지, 이후 절차가 어떻게 진행되는지 등 여러 실무 처리의 출발점이 되는 값이기 때문에, 청구를 어떻게 구성하느냐에 따라 그 처리 방식이 달라질 수 있습니다.

이 글은 소가의 구체적인 금액이나 산정 결과 그 자체를 다루지 않습니다. 대신 명도청구와 연체차임청구를 병합했을 때 그 값을 합산해야 하는지, 아니면 어느 한쪽이 다른 쪽의 '부대목적'으로 취급되어 값에 넣지 않아도 되는지를 가르는 조문상 기준에만 집중해서 설명합니다.

많은 임대인이 "연체차임이야 어차피 적은 금액이니 크게 신경 쓸 필요 없다"고 생각하기 쉽지만, 실제로는 연체가 길어질수록 그 액수도 함께 불어나고, 신청서에 두 청구를 어떻게 구성했는지가 이후 절차 전반에 계속 영향을 미칩니다. 그래서 처음부터 이 기준을 정확히 이해하고 신청서를 준비하는 것이 결과적으로 시간과 노력을 아끼는 길이 됩니다.

화해신청서에도 '소가' 기준이 그대로 적용될까요

제소전화해는 소송을 제기하기 전에 화해를 신청하는 절차이지, '소'를 제기하는 절차 자체는 아닙니다. 그래서 소가를 정하는 민사소송법의 규정이 화해신청에도 그대로 쓰이는지 의문이 들 수 있습니다.

민사소송법 제385조④는 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용한다고 정하고 있습니다. 청구의 값을 정하는 규정 역시 화해신청의 성질에 특별히 어긋난다고 볼 사정이 없는 한, 소송에서와 마찬가지로 적용되는 구조로 이해할 수 있습니다.

따라서 신청서에 청구를 하나만 적을 때와, 명도청구와 연체차임청구처럼 여러 개를 병합해 적을 때는 값을 매기는 방식부터 달라질 수 있습니다. 이는 신청 단계에서부터 미리 따져 봐야 할 문제입니다.

다음 장에서 살펴볼 민사소송법 제27조가 바로 '청구를 여러 개 병합했을 때'의 소송목적의 값을 정하는 조문입니다. 이 조문을 정확히 이해하는 것이 명도와 연체차임을 함께 청구할 때의 출발점이 됩니다.

여기서 한 가지 오해하기 쉬운 부분이 있습니다. '소가가 얼마나 큰가'라는 문제와 '화해조서가 얼마나 강한 효력을 갖는가'라는 문제는 서로 다른 층위의 이야기라는 점입니다. 소가는 절차의 출발점을 정하는 값일 뿐, 화해조서의 효력 자체를 결정하는 기준이 아닙니다. 이 점은 뒤에서 다시 짚어보겠습니다.

청구를 병합하면 값도 더한다 — 제27조①의 원칙

민사소송법 제27조①은 하나의 소로 여러 개의 청구를 하는 경우에는 그 여러 청구의 값을 모두 합하여 소송목적의 값을 정한다고 규정합니다. 명도청구 하나, 연체차임 지급청구 하나, 이렇게 서로 다른 두 개의 청구를 하나의 신청서에 담으면, 원칙적으로는 두 값을 더한 금액이 전체 소송목적의 값이 된다는 뜻입니다.

이 원칙만 보면 답은 단순해 보입니다. 명도청구의 값과 연체차임청구의 값을 각각 매긴 뒤 더하면 된다는 것입니다. 실제로 실무에서도 여러 개의 청구를 병합할 때는 이 합산 원칙이 기본으로 작동합니다.

그러나 조문은 여기서 끝나지 않습니다. 이어지는 ②항이 이 원칙에 대한 예외를 하나 더 두고 있습니다. 병합된 청구 중 어떤 청구가 다른 청구의 '부대목적'이 되는 경우에는, 그 값을 소송목적의 값에 넣지 않는다는 것입니다. 명도와 연체차임을 함께 청구하는 실무에서 가장 자주 부딪히는 지점이 바로 여기입니다.

원칙(합산)과 예외(불산입)가 함께 존재한다는 것을 먼저 분명히 해 두어야, 다음 장에서 다룰 '연체차임이 부대목적에 해당하는가'라는 질문의 의미를 정확히 이해할 수 있습니다.

그런데 왜 어떤 청구는 값에 더하지 않을까요

민사소송법 제27조②은 과실(果實)·손해배상·위약금 또는 비용의 청구가 소송의 부대목적이 되는 경우에는 그 값을 소송목적의 값에 넣지 아니한다고 정합니다. 조문이 예로 든 항목은 과실, 손해배상, 위약금, 비용, 이렇게 네 가지입니다.

여기서 '부대목적'이라는 말의 의미를 짚어볼 필요가 있습니다. 주된 청구가 따로 있고, 나머지 청구가 그 주된 청구에 곁따라 붙는 성격일 때, 그 곁따르는 청구는 독립적으로 소가에 반영되지 않는다는 취지로 읽을 수 있습니다. 예컨대 원금 청구에 곁들여 지연손해금을 함께 청구하는 경우가 이 조문이 상정하는 전형적인 장면으로 논의됩니다.

다만 조문이 열거한 네 항목 중 어느 것이 '부대목적'에 해당하는지, 그리고 명도청구와 함께 청구하는 연체차임이 이 네 항목 중 무엇에 해당한다고 볼 수 있는지는 조문 자체가 구체적으로 정해 두고 있지 않습니다. 이 부분은 청구의 성격과 실무 처리 방식에 따라 달리 판단될 수 있는 영역입니다.

결국 제27조는 '합산이 원칙이고 부대목적이면 예외'라는 두 단계 구조를 두고 있을 뿐, 어떤 청구가 부대목적인지 하나하나 정해 주지는 않습니다. 이 판단의 여지가 바로 명도·연체차임 병합에서 소가를 다룰 때 신중해야 하는 이유입니다.

명도청구와 연체차임청구, 어느 쪽이 부대목적일 수 있을까요

상가 명도소송이나 제소전화해에서 임대인이 함께 청구하는 밀린 차임은, 대개 임차인이 건물을 계속 점유하는 동안 이미 발생한 채권, 즉 과거분 연체차임입니다. 이 채권이 명도청구라는 주된 목적에 '곁따르는' 성격으로 다뤄질 수 있는지, 아니면 그 자체로 독립된 금전청구로 취급되어야 하는지가 이 글의 핵심 쟁점입니다.

만약 연체차임 청구가 명도청구의 부대목적으로 다뤄진다면, 제27조②에 따라 그 값은 소송목적의 값에 더해지지 않고 명도청구의 값만으로 소가가 정해질 수 있습니다. 반대로 연체차임 청구가 독립된 청구로 다뤄진다면, 제27조①의 원칙으로 돌아가 두 청구의 값을 모두 합산해야 합니다.

이 글은 어느 쪽이 맞는다고 단정하지 않습니다. 조문은 '부대목적이 되는 경우'라는 표현만 두고 있을 뿐, 명도청구와 연체차임청구의 관계를 구체적으로 규정하고 있지 않기 때문입니다. 실제로 어느 쪽으로 처리될지는 청구를 어떻게 구성해 신청서에 적는지, 그리고 접수하는 법원의 실무 처리 방식에 따라 달라질 수 있는 문제입니다.

다만 한 가지는 분명히 짚을 수 있습니다. 연체차임이 '건물을 사용한 대가로 이미 발생한 돈'이라는 성격을 가진다는 점에서, 이를 명도청구에 곁따르는 청구로 볼 여지가 아예 없다고 단정하기도 어렵고, 그렇다고 명도청구와 별개로 독립해 주장하는 금전채권으로 볼 여지가 없다고 단정하기도 어렵습니다. 두 가지 가능성이 모두 열려 있다는 사실 자체를 인식하고 접근하는 것이 중요합니다.

이런 판단의 여지가 있는 사안일수록, 신청서를 작성하는 단계에서 청구원인을 어떻게 서술하는지가 실무 처리에 영향을 줄 수 있습니다. 밀린 차임을 명도청구와 별도의 독립된 청구원인으로 명확히 구성해 적을지, 아니면 명도청구에 곁들이는 부수적인 사정으로 함께 서술할지에 따라 접수 단계에서의 처리가 달라질 수 있으므로, 이 부분은 사전에 충분히 검토한 뒤 진행하는 것이 안전합니다.

실무에서는 이 판단을 임대인이 혼자 내리기보다, 계약 경위와 연체 내역을 가장 잘 파악하고 있는 변호사와 함께 정리하는 경우가 많습니다. 언제부터 차임이 밀리기 시작했는지, 그 사이 일부라도 변제가 있었는지, 명도청구의 원인이 계약기간 만료인지 연체를 이유로 한 갱신거절인지에 따라 청구원인을 서술하는 방식이 달라질 수 있고, 이 서술 방식이 결국 소가 판단에도 영향을 미치는 요소가 되기 때문입니다.

실무에서 소가 산정이 갈리는 두 가지 장면

연체차임의 규모에 따라 이 문제가 실무에서 체감되는 정도는 달라질 수 있습니다. 다음 두 장면을 통해 어떤 경우에 청구 구성을 더 신중히 살펴야 하는지 감을 잡아 보겠습니다. 다만 아래 설명은 소가의 구체적인 금액이나 계산 결과를 제시하는 것이 아니라, 청구 구성을 대하는 태도의 차이를 보여드리는 것입니다.

두 장면을 나누어 보는 이유는, 임대인마다 처한 상황이 다르기 때문입니다. 같은 '명도와 연체차임 병합청구'라는 틀 안에서도, 연체 기간이 짧고 액수가 크지 않은 경우와, 연체가 오래 누적되어 상당한 금액에 이른 경우는 신청서를 준비하는 태도부터 달라져야 합니다.

두 장면 모두에서 공통적으로 확인해야 할 것은, 소가 산정 방식이 어느 쪽으로 정해지든 그것이 연체차임을 받을 권리 자체를 줄이거나 늘리는 문제는 아니라는 점입니다. 소가는 절차의 출발점을 정하는 값일 뿐이고, 실제로 화해조항에 어떤 내용을 얼마나 정확하게 담아 집행 가능하게 만드는지는 별개의 문제로 다뤄야 합니다.

또한 두 장면 모두에서 임대인이 놓치기 쉬운 부분은, 연체차임이 신청 시점 이후에도 계속 늘어날 수 있다는 사실입니다. 화해기일이 잡히기까지 시일이 걸리는 동안 임차인이 여전히 차임을 내지 않는다면, 신청서에 적은 연체차임 액수와 실제 화해가 성립되는 시점의 연체 액수 사이에 차이가 생길 수 있습니다. 이런 경우 화해조항을 어떻게 설계해 이후에 발생하는 연체분까지 정리해 둘 것인지도 함께 검토해야 하는 실무 포인트입니다.

소가 크기와 화해조서의 효력은 별개입니다

소가를 둘러싼 논의를 하다 보면, "소가가 크게 잡혀야 화해조서도 더 힘 있게 작동하는 것 아니냐"는 오해가 종종 나옵니다. 그러나 소가와 화해조서의 효력은 서로 다른 차원의 문제입니다.

민사소송법 제220조는 화해를 조서에 적은 때에는 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정합니다. 이 효력은 조서에 적힌 화해조항의 내용, 즉 당사자가 무엇을 이행하기로 합의했는지에 따라 발생하는 것이지, 그 사건의 소가가 얼마로 산정되었는지에 좌우되는 것이 아닙니다.

다시 말해 연체차임 청구가 소가에 합산되든, 부대목적으로 다뤄져 값에 들어가지 않든, 화해조항에 "임차인은 연체한 차임 얼마를 언제까지 지급한다"는 내용이 명확히 담기고 조서로 성립되기만 하면, 그 부분은 그대로 확정판결과 같은 집행력을 갖습니다. 소가의 크고 작음이 이 집행력 자체를 키우거나 줄이지 않습니다.

따라서 임대인 입장에서 더 중요하게 챙겨야 할 것은 소가를 어떻게든 크게 만드는 것이 아니라, 화해조항에 명도와 연체차임 지급 의무가 각각 빠짐없이, 그리고 나중에 집행 단계에서 다툼이 생기지 않도록 명확한 문구로 담기는지를 확인하는 일입니다. 소가는 절차상의 값일 뿐이고, 실제로 임대인을 지키는 것은 조서에 적힌 화해조항의 내용 그 자체입니다.

신청서에 청구를 구성할 때 확인해야 할 점

화해가 불성립돼 소송으로 넘어갈 때도 이 기준이 이어집니다

제소전화해가 불성립되면 당사자는 민사소송법 제388조①에 따라 소제기신청을 할 수 있습니다. ②항에 따라 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 보고, 법원사무관등은 바로 소송기록을 관할법원에 보내야 합니다.

이렇게 소송으로 넘어간 뒤에도, 애초에 화해신청서에 명도청구와 연체차임청구를 어떻게 구성해 두었는지는 그대로 이어집니다. 신청 단계에서 청구를 모호하게 구성해 두었다면, 소송으로 넘어간 뒤에도 그 모호함이 그대로 문제로 남을 수 있다는 뜻입니다.

반대로 신청 단계에서부터 두 청구의 관계를 명확히 정리해 두었다면, 화해가 성립되지 않아 소송으로 이행되더라도 절차가 한결 매끄럽게 진행될 가능성이 큽니다. 결국 소가 산정의 문제는 제소전화해 단계에서 끝나는 것이 아니라, 이후 소송 이행 가능성까지 염두에 두고 다뤄야 할 문제입니다.

이 지점에서 왜 제소전화해를 처음부터 변호사를 통해 진행하는 것이 안전한지가 드러납니다. 청구를 어떻게 구성하느냐에 따라 소가 산정, 절차 진행, 이후 소송 이행 시의 처리까지 줄줄이 영향을 받기 때문에, 신청서를 작성하는 시점부터 이 구조를 이해하고 접근하는 것이 중요합니다.

특히 임대인 입장에서는 화해가 성립되기를 바라고 신청하는 것이 보통이지만, 임차인이 화해에 응하지 않거나 기일에 출석하지 않아 화해가 불성립되는 경우도 실무에서 드물지 않게 발생합니다. 이런 상황까지 염두에 두고 처음부터 청구를 명확히 구성해 두면, 소송으로 이행되더라도 별도의 소장을 새로 작성하는 것과 비슷한 수고를 줄일 수 있고, 절차가 지연되는 것도 최소화할 수 있습니다.

청구 구성이 모호하면 보정명령으로 이어질 수 있습니다

민사소송법 제254조①은 소장이 법률의 규정에 따른 인지를 붙이지 아니한 경우, 재판장이 상당한 기간을 정하고 그 기간 이내에 흠을 보정하도록 명하여야 한다고 정합니다. 화해신청에도 소에 관한 규정이 준용되는 만큼(제385조④), 신청서에 붙이는 인지 역시 이 보정명령의 대상이 될 수 있는 절차입니다.

만약 명도청구와 연체차임청구를 병합하면서 소가를 실제보다 낮게 신청서에 반영해 인지가 부족하게 붙었다면, 재판장으로부터 정해진 기간 안에 흠을 보정하라는 명령을 받을 수 있습니다. 이는 절차 진행이 그만큼 늦어지는 결과로 이어질 수 있습니다.

반대로 소가를 지나치게 높게 잡아 필요 이상으로 많은 인지를 붙였다고 해서 이 조문상 문제가 생기는 것은 아니지만, 임대인 입장에서는 그만큼 불필요한 부담을 떠안는 셈이 됩니다. 어느 쪽이든 신청서를 접수하기 전에 소가를 정확히 판단해 두는 편이 유리합니다.

결국 명도청구와 연체차임청구를 병합할 때 합산 원칙과 부대목적 예외 중 어느 기준이 적용되는지를 미리 가늠해 두는 것은, 단순히 이론적인 문제가 아니라 실제 접수와 진행 속도에 영향을 미치는 실무적인 문제이기도 합니다.

자주 묻는 질문

결국 임대인에게 남는 실무적인 결론

지금까지 살펴본 내용을 정리하면 이렇습니다. 명도청구와 연체차임청구를 하나의 제소전화해 신청서에 함께 담는 것은 실무상 자연스러운 선택이고, 이때 소송목적의 값은 민사소송법 제27조①에 따라 원칙적으로 두 청구의 값을 합산하는 방식으로 정해집니다.

다만 같은 조 ②항이 정한 부대목적 불산입 규정 때문에, 연체차임 청구가 명도청구에 곁따르는 것으로 다뤄지는지 아니면 독립된 청구로 합산되는지에 따라 결과가 달라질 수 있고, 이 글은 그 판단을 미리 단정하지 않습니다. 조문 자체가 명도청구와 연체차임청구의 관계를 구체적으로 정해 두고 있지 않기 때문입니다.

임대인 입장에서 실무적으로 가장 중요한 것은, 이런 판단의 여지가 있다는 사실 자체를 알고 신청서를 준비하는 것입니다. 청구취지와 청구원인을 명확히 구분해 적고, 연체 사실을 뒷받침할 자료를 함께 정리해 두며, 화해가 불성립될 경우까지 대비해 두는 것이 소가를 둘러싼 불확실성을 줄이는 가장 현실적인 방법입니다. 처음부터 이렇게 체계적으로 준비된 신청서는 접수 단계에서의 보정 요구도 줄이고, 화해기일까지의 진행도 한결 매끄럽게 만들어 줍니다.

그리고 이 모든 과정에서 소가 그 자체보다 더 중요한 것은, 화해조항에 명도와 연체차임 지급 의무가 정확하고 집행 가능한 문구로 담기는지입니다. 민사소송법 제220조에 따라 조서에 적힌 화해조항은 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 결국 임대인을 실제로 지켜주는 것은 소가의 크기가 아니라 조서에 담긴 내용의 정확성입니다. 청구 구성부터 화해조항 설계까지 처음부터 함께 점검받고 진행하는 것을 권해 드립니다.