제소전화해 조서가 성립된 뒤, 임대인 측에서 집행문을 받았다는 이야기를 듣고 나서야 비로소 이 절차가 낯설게 느껴지는 임차인이 많습니다. 조서 자체는 이미 서명했지만, 그 이후에 나오는 집행문이라는 서류가 정확히 무엇을 의미하는지, 그리고 여기에 이의가 있을 때 어떤 절차를 밟아야 하는지는 또 다른 문제이기 때문입니다. 막연히 "이의신청"이나 "소송을 내야 한다"는 말만 듣고 움직이면 정작 다투려던 사정은 제대로 판단받지 못한 채 시간만 흘려보내는 경우도 생깁니다.

아래 항목 가운데 해당하는 것이 있다면, 지금부터 설명하는 세 갈래 가운데 자신의 사정에 맞는 절차를 먼저 확인해 볼 필요가 있습니다.

• 화해조서가 성립된 뒤 임대인 측으로부터 집행문이 부여됐다는 연락을 받았다
• 밀린 차임이나 보증금 관련 사정을 이미 정리했는데도 집행 절차가 계속 진행되고 있다
• 명도나 지급의 조건이 아직 채워지지 않았는데 집행문이 나왔다는 이야기를 들었다
• 건물 소유자가 바뀌면서 승계집행문이라는 낯선 표현을 처음 접했다
• 소송을 내기만 하면 강제집행이 저절로 멈춘다고 알고 있었다

화해조서 집행문, 어떤 절차를 거쳐 나오는가

제소전화해가 성립하면 그 화해조서는 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 이 효력 덕분에 화해조서는 민사집행법 제56조 5호가 정한 집행권원 가운데 하나가 되고, 같은 법 제57조는 공정증서에 관한 제58조·제59조를 제외한 제28조부터 제55조까지의 규정을 화해조서에 기초한 강제집행에 그대로 준용하도록 정하고 있습니다. 결국 화해조서를 근거로 한 집행문 부여 절차는 판결에 기초한 집행문 부여 절차와 같은 틀을 따르게 됩니다.

집행문은 원칙적으로 제1심 법원의 법원사무관등이 신청에 따라 내어 주며, 이 신청은 말로도 할 수 있습니다(민사집행법 제28조②③). 다만 화해조항에 조건이 붙어 있어 그 조건이 성취되었음을 채권자인 임대인 측이 증명해야 하는 경우라면, 이를 증명하는 서류를 함께 제출해야만 집행문을 받을 수 있습니다(제30조②). 다만 보증금 반환과 명도처럼 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용의 조항은 성격이 다릅니다 — 이런 조항은 집행문을 받는 단계가 아니라 실제로 강제집행에 착수하는 단계에서 채권자가 반대의무를 이행했거나 이행을 제공했다는 사실을 증명해야 합니다(제41조①).

조서가 성립된 뒤 임대인이 건물을 팔았거나 임차인의 지위가 바뀌는 등 당사자에 승계가 생긴 경우에는 승계집행문이 문제 됩니다. 민사집행법 제31조①은 집행문을 승계인을 위해 내어 주거나 승계인에 대한 집행을 위해 내어 줄 수 있되, 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 승계를 증명한 때에 한한다고 정합니다. 조건이 붙은 집행이나 승계집행문의 경우에는 재판장의 명령이 있어야 내어 주며, 재판장은 명령에 앞서 서면이나 말로 채무자를 심문할 수 있습니다(제32조①②). 이 심문 기회가 있다는 것은, 조건부·승계 집행문 단계에서부터 임차인이 자신의 입장을 밝힐 여지가 이미 마련되어 있다는 뜻이기도 합니다.

반대로 채권자인 임대인 측이 조건 성취나 승계 사실을 증명할 수 없는 경우에는, 임대인은 집행문을 내어 달라는 소를 제1심 법원에 제기할 수 있습니다(제33조). 이는 임대인에게 열려 있는 선택지이지, 반드시 거쳐야 하는 의무 절차는 아닙니다. 이처럼 집행문을 둘러싼 다툼은 집행문을 받으려는 쪽과 이를 다투려는 쪽 양방향으로 모두 마련되어 있는데, 이 글에서는 이 집행문을 이미 받은 뒤 임차인이 이를 다투려는 상황에 초점을 맞춥니다.

화해조서 집행문에 이의가 있다면, 임차인이 고를 수 있는 세 갈래 한눈에 보기

집행문을 이미 받은 임차인이 이를 다투려 할 때 막연히 "이의신청"이나 "소송"이라는 말만 듣고 접근하면 엉뚱한 절차를 밟기 쉽습니다. 민사집행법은 다투는 대상에 따라 세 가지 서로 다른 절차를 마련해 두고 있고, 이 세 절차는 근거 조문과 관할, 진행 방식이 모두 다릅니다. 아래 표로 먼저 전체 구조를 확인한 뒤, 각 갈래를 하나씩 짚어보겠습니다.

표에서 보듯 세 갈래는 겹치지 않는 서로 다른 영역을 다룹니다. 집행문을 내어 준 처분 자체에 형식적인 흠이 있다고 보면 갈래 A, 조건 성취나 승계가 증명·인정됐다는 사실관계 자체가 틀렸다고 다투려면 갈래 B, 조서로 확정된 청구 자체가 그 뒤에 생긴 사정으로 소멸하거나 바뀌었다고 주장하려면 갈래 C를 선택하게 됩니다. 민사집행법 제45조 단서는 이의의 소를 제기하더라도 제34조에 따라 집행문부여에 대하여 이의를 신청할 수 있는 채무자의 권한에는 영향을 미치지 않는다고 정하고 있어, 다투는 대상이 다르다면 이 절차들을 함께 검토하는 것도 가능합니다.

갈래 A — 집행문부여 등에 관한 이의신청, 가장 먼저 살펴볼 절차

민사집행법 제34조①은 집행문을 내어 달라는 신청에 관한 법원사무관등의 처분에 대하여 이의신청이 있는 경우, 그 법원사무관등이 속한 법원이 결정으로 재판한다고 정합니다. 여기서 다투는 것은 집행문이라는 서류 자체를 내어 준 절차, 즉 처분이 요건을 제대로 갖췄는지의 문제입니다. 예를 들어 조건 성취를 증명하는 서류 없이 집행문이 나왔다거나, 승계 사실이 법원에 명백하지도 증명서로 증명되지도 않았는데 승계집행문이 나왔다면 이 갈래로 다툴 여지가 생깁니다.

②항은 집행문부여에 대한 이의신청이 있는 경우 법원이 제16조②의 처분에 준하는 결정을 할 수 있다고 정합니다. 제16조②는 이의신청에 대한 재판에 앞서 채무자에게 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 집행을 일시정지하도록 명하거나, 채권자에게 담보를 제공하게 하고 집행을 계속하도록 명하는 등의 잠정처분을 할 수 있다는 내용입니다. 즉 이의신청을 낸다고 곧바로 집행이 멈추는 것은 아니지만, 법원이 사안을 보고 임시로 집행을 멈추게 할 수 있는 장치는 마련되어 있습니다.

이 절차는 소송이 아니라 이의신청이라는 형태를 취하고, 재판도 결정으로 이루어진다는 점에서 상대적으로 빠르게 판단을 받을 수 있는 통로입니다. 다만 다툴 수 있는 범위가 처분 자체의 형식적 요건에 한정되는 경향이 있어, 화해 성립 이후 실제로 돈을 갚았다거나 계약 내용이 달라졌다는 실체적인 사정을 이 절차만으로 충분히 다루기는 어려울 수 있습니다. 그런 사정이라면 아래에서 설명하는 갈래 B나 갈래 C를 함께 검토해야 합니다.

갈래 B — 집행문부여에 대한 이의의 소, 조건과 승계의 진위를 다툰다

민사집행법 제45조는 제30조②와 제31조의 경우, 즉 조건 성취가 증명되어 집행문이 나왔거나 승계가 인정되어 승계집행문이 나온 경우에, 채무자가 그 증명된 사실에 의한 집행력이나 인정된 승계에 의한 집행력 자체를 다투려는 때에는 제44조 규정을 준용한다고 정합니다. 갈래 A가 절차상의 흠을 다투는 것이라면, 갈래 B는 조건이 정말로 성취됐는지, 승계가 정말로 있었는지라는 사실관계 자체를 정면으로 다투는 절차입니다.

예를 들어 화해조항에 붙은 조건이 성취되었다며 임대인이 제출한 증명 서류의 내용 자체에 의문이 있는 경우, 또는 건물 소유권이 넘어갔다는 근거로 승계집행문이 나왔지만 그 매매나 이전 사실 자체에 의문이 있는 경우가 이 갈래에 해당할 수 있습니다. 제44조가 준용되므로 절차는 소를 제기하고 판결을 받는 방식으로 진행되며, 단순한 이의신청보다는 시간과 절차가 더 소요되는 대신 사실관계를 본격적으로 심리받을 수 있습니다.

앞서 본 것처럼 이 소를 제기하더라도 제34조에 따른 이의신청 권한 자체는 영향을 받지 않는다는 것이 제45조 단서의 내용입니다. 실무적으로는 처분의 형식적 요건에 문제가 있어 보이면 우선 갈래 A로 빠르게 다투어 보고, 사실관계 자체를 본격적으로 다퉈야 한다면 갈래 B로 넘어가는 방식의 조합을 검토하는 경우가 많습니다. 다만 어느 절차가 사안에 맞는지는 화해조항의 구체적인 문구와 실제로 벌어진 사정에 따라 달라지므로, 개별적으로 검토가 필요합니다.

갈래 C — 청구에 관한 이의의 소, 화해가 성립된 뒤 생긴 사정을 다툰다

민사집행법 제44조①은 채무자가 판결에 따라 확정된 청구에 관하여 이의하려면 제1심 판결법원에 청구에 관한 이의의 소를 제기하여야 한다고 정합니다. ②항은 그 이의의 이유가 변론이 종결된 뒤, 변론 없이 한 판결의 경우에는 판결이 선고된 뒤에 생긴 것이어야 한다고 제한합니다. 이 갈래는 조서에 적힌 청구 자체는 인정하되, 그 뒤에 일어난 사정—예를 들어 밀린 차임이나 보증금을 이미 갚았다거나, 상계로 채무가 소멸했다는 사정—으로 더 이상 집행할 이유가 없다고 다투는 절차입니다.

여기서 한 가지 짚어야 할 지점이 있습니다. 제44조②의 문언은 변론 종결이나 판결 선고를 기준으로 삼는데, 제소전화해는 애초에 변론을 거쳐 판결을 선고하는 절차가 아니라 화해기일에서 화해조항에 합의해 조서를 작성하는 절차입니다. 그래서 실무에서는 이 기준 시점을 화해가 성립한 때에 대응시켜 이해하는 경우가 많지만, 정확히 어느 시점을 기준으로 삼아야 하는지는 사안에 따라 다르게 판단될 수 있어 단정적으로 말하기는 어렵습니다. 자신의 사정이 언제 생긴 것인지, 그것이 기준 시점 이후인지는 개별적으로 확인해야 할 부분입니다.

관할 역시 눈여겨봐야 합니다. 조문은 제1심 판결법원을 관할로 정하고 있는데, 제소전화해 조서에서 이 표현이 정확히 어느 법원을 가리키는지는 조문 자체가 소송을 전제로 만들어졌다는 점에서 해석의 여지가 남아 있습니다. 실무적으로는 화해가 성립한 법원에 신청하는 경우가 많다고 이해되지만, 이 역시 사안마다 확인이 필요한 부분이라 단정하기는 어렵습니다. ③항은 이의 이유가 여러 가지라면 이를 동시에 주장해야 한다고 정하고 있으므로, 다투려는 사정이 여러 개라면 한 번에 모아 제기하는 것이 중요합니다.

세 갈래를 준비할 때, 임차인이 챙겨야 할 자료와 시간

어떤 갈래를 선택하든 임차인이 가장 먼저 확보해야 할 것은 화해조서 정본과 집행문 등본, 그리고 송달증명원입니다. 화해조서에는 화해조항 외에도 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 날짜와 법원이 표시되어 있어(민사소송법 제386조), 조항의 정확한 문구부터 다시 확인하는 것이 모든 갈래의 출발점입니다. 집행문에 조건이나 승계에 관한 사항이 적혀 있다면 그 문구도 함께 확인해야, 자신이 다투려는 사정이 갈래 A인지 B인지 C인지가 분명해집니다.

갈래 A(이의신청)를 준비한다면, 집행문을 내어 준 절차 자체의 흠을 보여줄 자료가 핵심입니다. 예를 들어 조건 성취를 증명하는 서류가 실제로 제출되지 않았다는 점, 또는 승계 사실이 법원에 명백하지도 증명서로 증명되지도 않았다는 점을 보여줄 수 있는 자료—등기사항증명서, 송달 관련 기록 등—를 정리해 두는 것이 좋습니다.

갈래 B(집행문부여에 대한 이의의 소)를 준비한다면, 조건 성취나 승계 자체가 사실과 다르다는 것을 뒷받침할 자료가 필요합니다. 조건 성취를 뒷받침한다며 제출된 서류에 오류나 허위가 있다는 사정, 소유권 이전이나 지위 승계의 근거로 제출된 서류에 오류가 있다는 사정 등을 구체적으로 소명할 수 있어야 본안 심리에서 의미 있는 주장이 됩니다.

갈래 C(청구에 관한 이의의 소)를 준비한다면, 화해 성립 이후에 생긴 사정—변제 내역, 계좌이체 기록, 상계 의사표시를 담은 통지 등—을 시간 순서대로 정리해 두는 것이 중요합니다. 제44조③에 따라 이의 이유가 여러 가지라면 동시에 주장해야 하므로, 흩어진 사정을 모아 한 번에 제기할 수 있도록 준비하는 것이 절차를 늦추지 않는 방법입니다.

시간도 갈래마다 다르게 흘러갑니다. 이의신청은 법원의 결정으로 마무리되는 만큼 상대적으로 빠른 편이지만, 이의의 소는 소를 제기하고 판결을 받는 절차이기 때문에 일반적인 소송 절차와 비슷한 시간이 소요될 수 있습니다. 강제집행이 이미 진행 중인 상황이라면 정지 신청까지 함께 검토해야 하므로, 시간이 급박한 사안일수록 어떤 갈래로 어떤 신청을 함께 낼지 집행문을 받은 즉시, 늦어도 며칠 안에는 정리해 두는 것이 중요합니다.

세 갈래 중 하나를 고르면 강제집행은 바로 멈추나요?

결론부터 말하면, 갈래 B나 갈래 C에 해당하는 소를 제기했다는 사실만으로 강제집행이 저절로 멈추지는 않습니다. 민사집행법 제46조①은 제44조 및 제45조의 이의의 소는 강제집행을 계속하여 진행하는 데에는 영향을 미치지 아니한다고 분명히 정하고 있습니다. 소장을 접수했다고 안심하고 있다가 그 사이 강제집행이 실제로 진행되어 버리는 경우가 실무에서 드물지 않게 나타나는 이유가 여기에 있습니다.

집행을 멈추려면 별도의 절차가 필요합니다. 같은 조 ②항은 이의를 주장한 사유에 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고 사실에 대한 소명이 있을 때, 수소법원이 당사자의 신청에 따라 판결이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 담보 없이 강제집행을 정지하도록 명할 수 있고, 담보를 제공하게 하고 집행을 계속하도록 명하거나 이미 실시한 집행처분을 취소하도록 명할 수도 있다고 정합니다. 즉 소 제기와는 별개로 정지 신청을 함께 내야 실질적인 효과를 기대할 수 있습니다.

갈래 A인 이의신청의 경우에는 앞서 본 것처럼 제34조②가 제16조②에 준하는 잠정처분을 법원이 할 수 있도록 정하고 있어, 별도의 정지 신청 없이도 법원이 사안을 보고 일시정지를 명할 여지가 있습니다. 한편 민사집행법 제49조는 강제집행을 하지 아니한다거나 신청이나 위임을 취하한다는 취지를 적은 화해조서 정본 등 법이 정한 서류가 제출된 경우에는 강제집행을 정지하거나 제한하여야 한다고 정해, 이 경우에는 법원의 재량이 아니라 의무로 정지·제한이 이루어집니다. 상황에 따라 어떤 장치를 함께 활용해야 하는지가 달라지므로, 소를 준비하는 단계에서부터 정지 신청까지 함께 설계하는 것이 안전합니다. 급박한 사안이라면 전화 02-591-2334로 먼저 상황을 알려 주시면 무엇부터 챙겨야 하는지 안내해 드립니다.

집행문 부여부터 대응까지, 시간순으로 정리하면

집행문을 둘러싼 절차는 단계별로 흘러갑니다. 지금 자신이 어느 단계에 있는지를 먼저 확인하면, 세 갈래 가운데 무엇을 검토해야 하는지도 자연스럽게 좁혀집니다.

이 다섯 단계에서 특히 놓치기 쉬운 지점은 세 번째, 송달 부분입니다. 민사집행법 제39조①은 강제집행이 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 조서나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 조서를 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. ②항은 승계집행문의 경우 강제집행을 개시하기 전에 채무자의 승계인에게 집행문을 송달하여야 한다고, ③항은 증명서로 집행문을 낸 경우 그 증명서 등본을 개시 전 또는 동시에 채무자에게 송달하여야 한다고 각각 정합니다. 이 송달이 제대로 이루어지지 않았다면 그 자체로 갈래 A의 이의신청 사유가 될 수 있습니다.

화해조서 집행문, 임차인이 가장 흔히 놓치는 지점은 무엇일까요?

실무에서 자주 나타나는 첫 번째 착각은, 집행문이 나왔다는 통지를 받고도 "일단 지켜보자"며 시간을 흘려보내는 경우입니다. 세 갈래 절차 모두 시간이 지날수록 대응할 수 있는 범위가 좁아지고, 특히 강제집행이 이미 상당 부분 진행된 뒤에는 정지를 구하기가 더 까다로워집니다. 집행문을 받았다는 사실을 확인한 즉시 어떤 사정으로 다툴 수 있는지부터 점검하는 것이 순서입니다.

두 번째는 세 갈래를 뒤섞어 접근하는 경우입니다. 처분 자체의 흠을 다투려면 갈래 A, 조건이나 승계의 진위를 다투려면 갈래 B, 화해 성립 이후 생긴 사정을 다투려면 갈래 C라는 구분을 명확히 하지 않으면, 엉뚱한 절차에 시간과 비용을 들이고도 정작 다투려던 사정은 판단받지 못하는 결과로 이어질 수 있습니다. 여러 사정이 겹쳐 있다면 어느 절차로 무엇을 다툴지 미리 정리해 두는 것이 필요합니다.

세 번째는 소를 제기했다는 사실만으로 안심하는 경우입니다. 앞서 살펴본 것처럼 갈래 B와 갈래 C는 소를 낸다고 강제집행이 저절로 멈추지 않으므로, 정지가 꼭 필요한 상황이라면 소 제기와 별도로 정지 신청까지 함께 준비해야 합니다. 제소전화해라는 절차 자체가 임차인의 동의 없이는 성립할 수 없고 양쪽 모두를 구속하는 균형 잡힌 조서를 만드는 데 목적이 있는 만큼, 집행문 대응에서도 임차인 쪽에서 자신에게 주어진 절차적 권리를 정확히 파악하고 활용하는 것이 중요합니다.

화해조서 집행문, 제소전화해라서 더 살펴야 할 지점

제소전화해는 임차인의 동의 없이는 애초에 성립할 수 없는 절차입니다. 화해기일에서 임차인 본인이나 특별수권을 받은 대리인이 화해조항에 동의했기 때문에 조서가 만들어졌다는 점은, 뒤에 그 집행문을 다투는 국면에서도 출발점이 됩니다. 민사소송법 제90조②는 소의 취하, 화해, 청구의 포기·인낙 등은 소송대리인이 특별한 권한을 따로 받아야 할 수 있는 사항으로 정하고 있어, 화해 당시 대리인에게 그런 권한이 제대로 있었는지도 짚어볼 부분입니다.

다만 이 글에서 다루는 세 갈래는 화해 성립 자체의 흠(대리권 흠결 등)을 다투는 절차가 아니라는 점은 분명히 해둘 필요가 있습니다. 조서 자체에 흠이 있다고 보는 경우는 준재심과 같은 별도의 절차 영역이고, 이 글에서 설명한 갈래 A·B·C는 어디까지나 이미 유효하게 성립한 화해조서를 전제로, 그 뒤에 나온 집행문이나 그 집행력을 다투는 절차입니다. 두 영역을 섞어서 접근하면 엉뚱한 절차에 시간을 쓰게 될 수 있습니다. 예를 들어 대리인의 권한 자체에 의문이 있다면 갈래 A·B·C가 아니라 별도의 절차부터 검토해야 하고, 반대로 조서 성립 절차에는 문제가 없는데 그 뒤의 집행 과정만 다투고 싶다면 세 갈래 가운데 하나를 고르면 됩니다.

제소전화해 조서가 양쪽을 모두 구속하는 균형 잡힌 문서로 설계되어 있다는 점도 다시 새겨둘 만합니다. 화해조항에 임대인의 의무(예를 들어 보증금 반환)와 임차인의 의무(예를 들어 명도)가 함께 담겨 있는 경우가 많고, 집행문 역시 그 조항이 정한 조건과 순서를 그대로 따라야 하기 때문에, 임차인이 이를 다툴 때에도 자신이 이행한 부분과 상대방이 이행하지 않은 부분을 함께 정리해 두는 것이 갈래를 고르는 데 도움이 됩니다.

비용 역시 다투려는 절차의 성격에 따라 달라집니다. 이의신청은 소송이 아니라 신청 절차이므로 그에 맞는 구조로, 이의의 소는 소송이므로 그에 맞는 구조로 비용이 형성되며, 여기에 조서 정본·송달증명원 발급 등 부수적인 실비가 더해질 수 있습니다. 정확한 비용은 화해조항의 내용과 다투려는 사정의 범위, 자료 준비 상태에 따라 달라지므로 숫자로 미리 단정하기보다는 사안별로 확인하는 것이 안전하며, 전화 02-591-2334로 문의하면 조서와 집행문 문구를 함께 확인해 정확한 견적을 안내해 드립니다.

자주 묻는 질문