아래 문구 중 하나라도 계약서에 그대로 들어 있다면, 위반이 실제로 벌어졌을 때 어떤 결과로 이어지는지 미리 짚어 볼 필요가 있습니다. 특약은 협상 과정에서 비교적 쉽게 오가는 문구이지만, 정작 위반이 현실화되면 임대인과 임차인 모두 그 결과를 정확히 모른 채 감정적으로 대응하는 경우가 많습니다. 이 글은 상가건물 임대차보호법과 민법 조문을 기준으로 특약 위반이 어느 갈래로 흘러가는지, 그리고 제소전화해 화해조항으로 옮길 때 무엇이 달라지는지를 함께 짚어 드립니다.

• "차임을 한 번만 밀려도 곧바로 나가야 한다"는 문구를 넣었다
• 권리금을 아예 받지 않기로 하는 포기 조항을 넣었다
• 위반 시 위약금을 정액으로 크게 못박아 두었다
• 갱신요구권 자체를 처음부터 쓰지 않기로 하는 조항을 넣었다
• 별도 최고 절차 없이 바로 계약을 끝낼 수 있다고 적어 두었다

특약 위반, 왜 '결과'부터 따져봐야 할까요

상가 임대차 계약서에 특약을 넣을 때는 문구를 정하는 데서 그치지 않고, "이 조항을 지키지 않으면 무슨 일이 벌어지는가"까지 함께 설계해야 합니다. 특약의 표현 자체는 당사자가 자유롭게 정할 수 있어도, 그 위반이 만들어 내는 법적 결과는 조문이 이미 다섯 갈래로 좁혀 두었기 때문입니다.

다섯 갈래는 각각 성격이 다릅니다. 계약 관계 자체를 끝낼 수 있는 해지형, 기간이 끝난 뒤 다시 계약을 맺어 주지 않아도 되는 갱신거절형, 정해 둔 금액을 지급하게 되는 손해배상형, 특약을 적어 두어도 처음부터 효력이 인정되지 않는 무효형, 그리고 앞의 사유가 있으면 권리금 보호까지 함께 빠지는 권리금 보호 배제형입니다.

제소전화해를 준비하는 임대인이라면 이 다섯 갈래를 미리 정리해 두는 편이 유리합니다. 화해조항으로 옮길 때 결과 유형에 따라 조서에 담는 방식, 즉 조건부 명도 조항으로 갈지 금전 조항으로 갈지, 아니면 조항으로 옮기기보다 근거 자료로만 남겨 두는 편이 나을지가 달라지기 때문입니다.

반대로 임차인 입장에서도 상대방이 내민 특약이 다섯 갈래 중 어디에 해당하는지를 먼저 확인해야 서명 여부를 판단할 수 있습니다. 특히 무효형에 해당하는 조항은 서명했더라도 실제로는 효력을 주장하기 어렵다는 점을 알아 두는 것이 중요하고, 해지형·갱신거절형처럼 실제로 효력이 인정되는 조항이라면 위반하지 않도록 미리 조심하는 편이 현실적인 대응입니다.

다섯 갈래는 서로 배타적이지 않다는 점도 함께 알아 두어야 합니다. 예를 들어 3기 차임 연체는 해지형 사유이면서 동시에 갱신거절형 사유이기도 해, 같은 사실 하나가 두 갈래에 걸쳐 있는 경우도 드물지 않습니다. 아래에서는 각 유형을 근거 조문 순서대로 하나씩 짚고, 마지막에 다섯 유형을 표와 화해조항 전환 방식으로 다시 정리합니다.

A. 해지형 — 계약 관계 자체를 끝낼 수 있는 위반

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정합니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물 임대차 일반에 대해 이를 2기의 차임액으로 정하고 있어, 상가 임대차에는 특별법인 상가건물 임대차보호법의 3기 기준이 우선 적용됩니다.

전대 위반도 해지 사유가 됩니다. 민법 제629조 제1항은 "임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다"고 정하고, 제2항은 "임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 이어 정합니다. 동의 없이 매장을 통째로 넘기거나 일부를 재임대하는 특약 위반이 여기에 해당합니다.

연체·전대처럼 조문이 곧바로 해지 사유로 정해 둔 경우가 아니라, 영업시간 준수나 공용부분 정리 같은 그 밖의 특약을 위반했을 때는 민법 제544조가 적용될 여지가 있습니다. 이 조문은 "당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다"고 정하고, "그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다"는 예외를 함께 둡니다.

다만 이 조문은 원래 1회성 급부의 이행지체·해제를 전제로 한 규정이라, 계속적으로 이어지는 임대차 계약을 이 조문 하나만으로 곧바로 끝낼 수 있는지는 사안에 따라 달리 판단될 수 있는 영역입니다. 특약에 "상당한 기간을 정한 최고" 절차를 명시해 두면 나중에 다툼의 여지를 줄일 수 있습니다.

해지형 사유가 확인되었다면 해지 자체는 별도의 소송 없이도 가능합니다. 민법 제543조 제1항은 "계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다"고 정하고, 제2항은 "전항의 의사표시는 철회하지 못한다"고 정합니다. 임대인이 해지 의사표시를 상대방에게 전달한 시점에 해지의 효력이 발생한다는 뜻이며, 이후 임차인이 밀린 차임을 납부하더라도 이미 이루어진 해지 의사표시가 그대로 없던 일이 되는지는 사안에 따라 달리 판단될 수 있어 단정하기 어렵습니다.

B. 갱신거절형 — 계약은 유지돼도 다시 써주지 않아도 되는 위반

해지 사유와 갱신거절 사유는 다른 문제입니다. 같은 위반이라도 계약 기간 중 바로 끝낼 수 있는 사유가 되는 것과, 기간이 끝났을 때 다음 계약을 안 써줘도 되는 사유가 되는 것은 조문의 결이 다릅니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 임차인이 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년의 범위에서 갱신요구권을 여러 차례 행사할 수 있도록 정하고 있어, 갱신거절 사유 하나가 이 10년의 흐름 전체를 어느 시점에 끊어내는지를 함께 봐야 합니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인의 갱신요구가 있어도 임대인이 거절할 수 있는 사유를 여러 호로 열거합니다. 1호는 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우, 4호는 "임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우", 5호는 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 8호는 "그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우"입니다.

여기서 주의할 점은 문턱의 높이입니다. 5호는 경과실이 아니라 고의나 중대한 과실을 요구하므로, 단순한 부주의로 생긴 경미한 파손까지 이 사유로 확대해서 특약에 적으면 실제 위반이 벌어졌을 때 거절 사유로 인정받지 못할 위험이 있습니다. 8호 역시 의무를 "현저히" 위반했거나 임대차를 "계속하기 어려운 중대한" 사유일 것을 요구하므로, 감정적인 갈등이나 사소한 마찰까지 곧바로 8호로 연결 짓는 특약은 실제 분쟁에서 그대로 받아들여지지 않을 수 있습니다.

갱신요구는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 이루어져야 한다는 점도 함께 확인해 두어야 합니다. 위반 사실이 갱신거절 사유에 해당하더라도, 임대인이 이 통지기간을 놓치면 별도로 법정갱신 문제가 겹쳐질 수 있어 시점 관리가 중요합니다.

1호는 "3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"라는 문구를 씁니다. 해지형의 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 "차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때"라는 현재 상태를 기준으로 삼는 것과 달리, 갱신거절형의 1호는 과거에 그런 사실이 있었는지를 기준으로 삼는 구조로 읽힙니다. 임차인이 이후 밀린 차임을 전부 갚았더라도 1호가 말하는 "사실" 자체가 사라지는지는 조문만으로 단정하기 어려운 영역이므로, 특약을 설계할 때는 이 두 조문의 기준 시점 차이를 미리 인식해 두는 편이 좋습니다.

C. 손해배상형 — 위약금 조항이 실제로 하는 일

특약에 "위반 시 위약금을 지급한다"는 문구를 넣는 경우가 많습니다. 이 문구의 법적 성격은 민법 제398조가 정합니다. 제1항은 "당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다"고 정하고, 제4항은 "위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다"고 정합니다.

특별히 위약벌이라는 취지를 명확히 밝혀 두지 않는 한, 위약금 조항은 원칙적으로 손해배상액을 미리 정해 둔 것으로 다뤄진다는 의미입니다. 제2항은 "손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다"고 정해, 금액을 크게 적는다고 해서 그대로 다 받을 수 있는 것은 아니라는 점도 함께 알아 두어야 합니다.

제3항은 "손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다"고 정합니다. 위약금을 받는 것과 별개로 이행을 청구하거나 계약을 해제하는 것도 함께 가능하다는 뜻으로, 위약금 조항 하나만으로 다른 조치를 포기하게 되는 것은 아닙니다.

화해조서에 위약금 조항을 옮길 때는 특정 금액을 지급하는 조항으로 명확히 적어 두면 그 자체로 금전 조항이 되어 집행 대상이 됩니다. 다만 위약금 액수를 지나치게 크게 적어 두면 감액 판단의 대상이 될 수 있다는 점을 함께 고려해 설계하는 편이 안전합니다.

특약에는 금전이 아닌 방식으로 손해를 배상하기로 예정해 두는 경우도 있습니다. 민법 제398조 제5항은 "당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다"고 정해, 원상회복 자재나 시설로 대신 배상하기로 하는 특약처럼 금전이 아닌 방식도 앞서 본 감액·병존 규정의 적용을 함께 받습니다. 다만 특약 문구가 손해배상액 예정인지 다른 성격의 약정인지가 불분명하면 그 성격을 둘러싸고 다툼이 생길 수 있으므로, 특약에는 "손해배상액의 예정"이라는 표현을 명확히 적어 두는 편이 해석상 다툼을 줄이는 방법입니다.

D. 무효형 — 특약에 적어도 소용없는 조항

특약을 아무리 꼼꼼히 써도 법이 강행규정으로 못박아 둔 범위를 넘으면 그 부분은 처음부터 효력이 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다.

민법 제652조도 비슷한 역할을 합니다. 이 조문은 제627조·제628조·제631조·제635조·제638조·제640조·제641조·제643조부터 제647조까지의 규정에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 여기에는 2기 연체 해지를 정한 민법 제640조도 들어 있어, "1기만 연체해도 즉시 해지"처럼 법이 정한 기준보다 임차인에게 불리하게 앞당긴 특약은 그 자체로 효력을 인정받기 어렵습니다. 반대로 이 조문에 열거되지 않은 규정을 임차인에게 불리하게 바꾼 특약까지 제652조 하나로 곧바로 무효가 되는 것은 아니라는 점도 함께 알아 두어야 합니다.

갱신요구권을 아예 포기하기로 한 특약도 마찬가지입니다. 임차인에게 불리한 방향의 포기 특약은 상가건물 임대차보호법 제15조가 정한 강행규정에 걸릴 가능성이 큽니다. 다만 이 조문은 임차인에게 불리한 방향의 약정만을 무효로 한다는 점도 함께 기억해 두어야 합니다. 임대인에게 불리하거나 임차인에게 오히려 유리한 방향의 특약에는 적용되지 않습니다.

무효형 특약을 제소전화해 조서의 화해조항으로 그대로 옮기려 하면 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 조서 작성 단계에서 강행규정에 걸리는 문구가 있는지 미리 걸러 두는 편이, 화해기일을 반복하지 않고 조서를 한 번에 마무리하는 데 도움이 됩니다. 특히 예전에 써 두었던 표준 계약서 양식을 그대로 쓰는 경우에도 특약란에 임차인에게 불리한 문구가 그대로 남아 있는지 한 번 더 점검해 볼 필요가 있습니다. 무효형에 해당하는지 여부는 문구 하나만 떼어 보기보다 관련 조문 전체와 함께 봐야 정확하게 판단할 수 있으므로, 애매한 특약이 있다면 화해 신청 전에 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.

E. 권리금 보호 배제형 — 위반 사실이 권리금까지 흔드는 경우

특약 위반이 무겁게 다가오는 또 다른 이유는 권리금 문제로 번질 수 있기 때문입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료될 때까지 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안 된다고 정하면서도, 단서로 "다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다"고 정합니다.

앞서 본 갱신거절 사유, 즉 연체·무단전대·고의나 중대한 과실로 인한 파손·의무의 현저한 위반 같은 사유가 있으면 이 단서에 걸려 권리금 회수 기회 보호 규정 자체가 적용되지 않게 됩니다. 특약 위반이 갱신거절 사유에 해당하는 순간, 임차인은 계약을 더 이어가지 못하는 것과 별개로 권리금을 주선할 기회까지 함께 잃을 수 있다는 뜻입니다.

여기서 방해행위의 상대방은 항상 "임차인이 주선한" 신규임차인이 되려는 자로 한정된다는 점도 짚어 둘 필요가 있습니다. 임대인이 스스로 데려온 사람과의 관계는 이 조문이 다루는 방해행위와는 별개의 문제로 다뤄집니다.

이 단서는 법률 규정으로 이미 작동하는 구조이므로, 특약에 "갱신거절 사유가 있으면 권리금도 포기한다"는 문구를 별도로 넣지 않아도 결과는 같습니다. 오히려 이런 포기 문구를 앞세워 갱신거절 사유가 없는 상황에서까지 권리금을 포기시키려 한다면, 그 부분은 임차인에게 불리한 방향의 별도 특약으로 다뤄져 앞서 본 무효형 문제로 이어질 수 있습니다.

결국 임차인 입장에서는 특약을 어겼을 때의 손실이 해지나 갱신거절 하나로 끝나지 않고 권리금까지 함께 걸려 있다는 점을 알아야 하고, 임대인 입장에서는 이 단서 구조를 특약 설계와 화해조항 모두에 반영해 두는 편이 안전합니다. 정확한 판단은 계약서 문구와 실제 위반 정황을 함께 봐야 나오는 만큼, 02-591-2334로 상황을 말씀해 주시면 그에 맞춰 설명해 드립니다.

다섯 유형, 한눈에 정리하면

다섯 유형을 조문·결과·화해조항 전환 방식으로 정리하면 다음과 같습니다.

다섯 유형, 화해조항으로 어떻게 옮길까요

특약을 계약서 문구로만 남겨 두면, 실제 위반이 벌어졌을 때 그 위반 사실부터 다시 입증해야 하는 절차를 거쳐야 합니다. 제소전화해로 미리 화해조서를 만들어 두면 이 다섯 유형 각각을 집행권원으로 옮겨 둘 수 있고, 위반이 실제로 벌어졌을 때 처음부터 소송을 시작하지 않고 조서에 적힌 절차대로 넘어갈 수 있다는 점이 가장 큰 차이입니다.

해지형(A) 위반은 조서에 "연체 사실이 확인되면 명도한다"는 식의 조건부 명도 조항으로 설계하는 경우가 많습니다. 조건부 조항은 민사집행법 제30조 제2항에 따라 "그 조건이 성취되었음을 채권자가 증명하여야 하는 때에는 이를 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어" 주는 구조로 다뤄집니다. 연체 내역 같은 증빙자료가 갖춰져 있어야 집행문 단계로 넘어갈 수 있다는 뜻입니다.

손해배상형(C) 위반은 특정 금액을 지급하는 금전 조항으로 옮기면 그 자체로 집행 대상이 됩니다. 다만 손해배상 예정액이 부당히 과다하면 감액 판단의 대상이 될 수 있으므로, 지나치게 큰 금액보다는 실제 손해와 균형이 맞는 수준으로 설계하는 편이 다툼을 줄입니다.

무효형(D)에 해당하는 특약은 애초에 화해조항으로 그대로 옮기지 않는 것이 원칙입니다. 강행규정에 저촉되는 문구가 조서 초안에 남아 있으면 법원의 보정을 요구받는 사유가 될 수 있으므로, 신청서를 준비하는 단계에서 다섯 유형 중 어디에 해당하는지를 먼저 가려내는 작업이 필요합니다.

갱신거절형(B)과 권리금 보호 배제형(E)은 성격이 조금 다릅니다. 두 유형 모두 조서 자체를 집행하는 문제가 아니라 임대차 기간이 끝나는 시점에 갱신을 요구할 수 있는지, 권리금 회수 기회가 보호되는지를 가르는 문제이기 때문에, 화해조항에 별도의 명도·금전 조항을 두기보다는 위반 사실을 조서의 청구원인이나 첨부 자료로 남겨 두어 나중에 갱신거절·권리금 분쟁이 생겼을 때 근거로 쓸 수 있게 준비해 두는 쪽이 현실적입니다.

위반 특약, 그냥 넘어가도 될까요

자주 묻는 질문

상가 임대차 계약서 특약은 문구를 정하는 순간이 아니라 위반이 실제로 벌어지는 순간에 그 진가가 드러납니다. 해지형·갱신거절형·손해배상형·무효형·권리금 보호 배제형이라는 다섯 갈래를 미리 확인해 두면, 특약을 쓸 때도 위반이 벌어졌을 때도 당황하지 않고 다음 단계를 준비할 수 있습니다.