이런 상황이라면 원상회복 조항부터 다시 봐야 합니다

상가나 사무실 임대차를 정리하면서 제소전화해 조서에 원상회복 조항을 넣어두면 안심이 되는 것은 사실이다. 그런데 정작 임차인이 명도만 하고 간판이나 내부 시설을 그대로 남겨둔 채 연락이 끊기면, 그 다음에 무엇을 어떻게 해야 하는지 막막해하는 임대인이 많다. 조서에 "원상회복한다"는 한 문장만 적어두고 나머지는 알아서 되겠지 하고 넘어가는 경우가 특히 그렇다.

• 임차인이 퇴거는 했는데 간판·시설물을 그대로 남겨두고 연락이 끊겼다
• 원상회복 조항은 있는데 이걸 어떤 절차로 강제로 이행시킬 수 있는지 모르겠다
• 명도 집행과 원상회복 집행이 같은 절차인 줄 알았다가 현장에서 당황했다
• 조서에 원상회복 범위나 기한을 구체적으로 적어두지 않아 걱정이다

이 글은 원상회복·간판 철거·폐기물 반출처럼 임차인 본인이 아니어도 처리될 수 있는 의무가 명도와는 다른 절차로 집행된다는 점, 그리고 그 절차가 매끄럽게 진행되도록 조서 작성 단계에서 무엇을 챙겨야 하는지를 정리한다. 이미 조서가 성립된 뒤 이행이 안 되고 있는 경우와, 앞으로 화해를 신청하면서 조항을 설계하는 경우 모두에 해당하는 내용이다.

제소전화해는 소송을 시작하기 전에 당사자 일방이 법원에 화해를 신청하고, 판사가 화해기일을 지정해 양쪽의 화해조항을 확정하는 제도다. 화해가 성립하면 그 내용을 적은 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원이 된다. 원상회복 조항도 이 조서 안에 담기는 여러 화해조항 가운데 하나이고, 조서 전체와 마찬가지로 일단 성립되면 그 자체로 강제집행의 근거가 된다는 점은 명도 조항과 다르지 않다. 다만 조항의 성질에 따라 실제로 강제집행에 들어가는 구체적인 방식이 달라진다는 사실이 이 글에서 다루려는 핵심이다.

제소전화해가 확정판결과 같은 효력을 갖는다고 해서, 조서에 적어 넣은 모든 문구가 같은 방식으로 집행되는 것은 아니라는 점을 처음부터 분명히 해 두어야 한다. 신청 단계에서부터 원상회복 대상 시설을 구체적으로 파악해 조항에 반영해 두면, 나중에 실제로 대체집행을 신청해야 하는 상황이 오더라도 훨씬 수월하게 진행할 수 있다.

원상회복 조항, 명도 조항과 왜 다르게 봐야 할까

제소전화해 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진 집행권원이라는 점은 명도 조항이든 원상회복 조항이든 동일하다. 그런데 조서에 적힌 의무의 성질에 따라 실제 강제집행 방법이 갈린다는 사실은 의외로 잘 알려져 있지 않다. 임차인이 점유를 넘겨주어야 하는 명도 의무는 집행관이 현장에서 직접 점유를 빼앗아 임대인에게 인도하는 방식으로 처리되지만, 원상회복처럼 일을 해서 결과를 만들어내야 하는 작위 의무는 이 방식으로 곧바로 처리되지 않는다.

명도 조항의 집행 경로를 그대로 원상회복에 적용할 수 있다고 생각하면 절차 단계에서 혼선이 생긴다. 집행관에게 명도 집행을 신청했다고 해서 원상회복까지 함께 처리되는 것이 아니라는 점을 미리 알고 있어야, 조서 작성 단계에서부터 두 의무를 각각 어떻게 집행할지 염두에 두고 문구를 설계할 수 있다.

이 구분을 미리 알아두지 않으면 실무에서 비슷한 문제가 반복해서 생긴다. 하나는 명도 집행만 신청해 놓고 원상회복까지 저절로 끝날 것이라 기대했다가, 현장에 남은 시설과 폐기물을 그대로 떠안는 경우다. 다른 하나는 원상회복 조항이 있다는 사실만 믿고 별다른 법적 절차 없이 임의로 사람을 불러 철거부터 진행했다가, 오히려 임차인 쪽에서 문제를 제기해 상황이 더 복잡해지는 경우다. 두 경우 모두 대체집행이라는 절차를 거치지 않고 조서의 효력만 믿었을 때 생기는 문제라는 공통점이 있다.

임대인이 집행관 없이 스스로 문을 열고 임차인의 물건을 치우는 방식은 원상회복 조항과는 별개로 자력구제 문제로 이어질 수 있어 권장되지 않는다. 원상회복 대상 시설이 남아 있는 상황이라면, 우선 조서에 적힌 조항의 내용을 다시 확인하고 그에 맞는 집행 절차를 밟는 순서로 접근하는 편이 안전하다.

대체적 작위와 그렇지 않은 의무, 조서 문구가 갈리는 지점

민법은 채무자가 임의로 의무를 이행하지 않을 때 채권자가 법원에 강제이행을 구할 수 있다고 정하면서, 의무의 성질에 따라 집행 방법을 나눈다. 원상회복 조항을 설계할 때 가장 먼저 따져봐야 할 것은 그 의무가 누가 처리해도 되는 일인지, 아니면 임차인 본인만 할 수 있는 일인지다. 민법 제389조②은 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위를 목적으로 한 때에는 채무자의 비용으로 제삼자에게 이를 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있다고 정하는데, 이 규정이 바로 원상회복 조항이 기대는 근거다.

그래서 조서에 원상회복과 명도를 한 문장으로 뭉뚱그려 적더라도, 실제 집행 단계에서는 명도 부분과 원상회복 부분이 서로 다른 절차로 진행된다는 점을 이해하고 있어야 한다. 어느 한쪽 집행을 마쳤다고 다른 한쪽까지 저절로 끝나는 것은 아니며, 각각 별도로 챙겨야 한다.

실무에서 자주 나오는 원상회복 대상 사례

업종에 따라 원상회복 조항에 담기는 대상은 크게 달라진다. 커피전문점이 퇴거하면서 남기는 로스팅 설비나 에스프레소 머신 배관, 사무실이 남기는 파티션과 배선, 편의점이 남기는 냉장 진열대처럼 구체적인 시설물이 원상회복 대상이라면, 이는 임차인 본인이 직접 뜯어내지 않아도 철거 업체가 대신 처리할 수 있는 전형적인 대체적 작위에 해당한다. 간판이나 어닝, 외부 조명처럼 건물 외관에 설치된 시설물도 마찬가지로 제3자가 철거하는 데 아무런 지장이 없는 대상이다.

반면 임차인이 개인적으로 보관하던 서류나 영업 관련 자료를 정리해 넘겨주는 일, 거래처에 폐업 사실을 통지하는 일처럼 본인의 확인이나 의사표시가 필요한 부분이 원상회복 조항에 섞여 있다면, 그 부분은 시설 철거와 같은 방식으로 처리하기 어려울 수 있다. 이런 경우에는 시설 철거와 관련된 부분과 그렇지 않은 부분을 조항에서 나누어 적어 두는 편이, 나중에 어느 부분을 대체집행으로 다룰 수 있는지를 가리는 데 도움이 된다.

원상회복 대상을 조항에 구체적으로 나열해 두는 작업은 번거롭게 느껴질 수 있지만, 실제로 대체집행을 신청해야 하는 상황이 왔을 때는 이 목록 자체가 법원에 제출할 자료의 뼈대가 된다. 업종별로 남기 쉬운 시설물을 계약 체결이나 화해 신청 단계에서 미리 점검해 두면, 나중에 새삼스럽게 현장을 다시 조사할 필요 없이 조항을 정리할 수 있다.

기존에 계약을 맺을 때 작성해 둔 임대차계약서나 시설 목록이 있다면, 제소전화해 화해조항을 설계할 때 이를 참고 자료로 활용하는 것도 방법이다. 계약 당시 확인한 시설 현황과 퇴거 시점의 시설 현황을 비교해 두면, 원상회복 대상과 범위를 정하는 데 드는 시간을 줄일 수 있고 나중에 다툼이 생기더라도 근거 자료로 삼을 수 있다.

대체집행 수권결정이란 무엇인가

원상회복처럼 제3자가 대신 할 수 있는 작위 의무를 임차인이 이행하지 않을 때, 임대인은 법원에 대체집행을 신청할 수 있다. 민사집행법 제260조①은 민법 제389조제2항 후단의 경우 제1심 법원은 채권자의 신청에 따라 민법의 규정에 의한 결정을 하여야 한다고 정한다. 여기서 "하여야 한다"는 표현은 법원의 재량 사항이 아니라, 요건이 갖춰지면 결정을 내려야 하는 구조라는 뜻으로 읽힌다.

대체집행을 신청할 때는 원상회복 의무가 적힌 제소전화해 조서와 함께, 임차인이 그 의무를 이행하지 않고 있다는 사정을 뒷받침하는 자료를 함께 제출하는 것이 일반적이다. 현장 사진이나 임차인에게 이행을 촉구한 내용증명, 조서에 정한 이행 기한이 지났다는 점을 보여주는 자료 등이 여기에 해당할 수 있다. 다만 구체적으로 어떤 자료가 반드시 필요한지, 어떤 형식으로 준비해야 하는지는 사안과 법원의 실무에 따라 달라질 수 있어 미리 상담을 통해 확인하는 편이 안전하다.

이 절차를 제소전화해 사건에서 구체적으로 어느 법원에 신청해야 하는지는 사안마다 관할이 다를 수 있어 단정하기 어렵지만, 실무상 화해가 성립한 법원에 신청하는 경우가 많다는 정도로 이해해 두면 된다. 정확한 관할은 사안에 따라 확인이 필요하다.

법원의 수권결정이 내려지면 임대인은 그 결정문을 근거로 철거 업체 등 제3자를 선정해 원상회복을 시행할 수 있다. 이때 시행 과정과 결과를 사진이나 작업 확인서, 영수증 등으로 남겨 두면, 이후 임차인에게 비용을 청구하거나 비용 부담을 두고 다툼이 생겼을 때 소명 자료로 활용할 수 있다. 수권결정 하나로 모든 절차가 끝나는 것이 아니라, 실제 시행과 비용 정산까지 이어지는 일련의 흐름이라는 점을 기억해 둘 필요가 있다.

법원은 결정 전 무엇을 확인하나 — 채무자 심문과 즉시항고

민사집행법 제262조는 대체집행과 간접강제 결정은 변론 없이 할 수 있지만, 결정하기 전에 채무자를 심문하여야 한다고 정한다. 서면만으로 결정을 끝내지 않고 임차인에게 의견을 낼 기회를 반드시 주는 절차라는 뜻이다. 실무적으로는 이 심문 절차 때문에 신청부터 결정까지 일정 시간이 걸릴 수 있다는 점을 미리 감안해두는 편이 좋다.

심문에서 임차인은 원상회복 의무 자체를 다투거나 범위를 두고 이견을 낼 수 있다. 이때 조서에 원상회복 대상과 범위가 구체적으로 적혀 있으면 법원이 심문에서 확인할 내용이 명확해지고, 반대로 조항이 막연하게 적혀 있으면 심문 단계에서 다툼이 길어질 여지가 생긴다. 조서 작성 단계에서 문구를 꼼꼼히 다듬어야 하는 이유가 여기에 있다.

대체집행 신청에 대한 재판에는 불복하는 쪽이 즉시항고를 할 수 있다(민사집행법 제260조③). 수권결정이 내려졌다고 그날 곧바로 시행에 들어갈 수 있는 것은 아니며, 항고 가능 기간과 실제 절차 진행을 함께 고려해 전체 일정을 잡아야 한다. 즉시항고가 제기된 경우 집행 진행에 구체적으로 어떤 영향을 미치는지는 사안마다 다를 수 있으므로, 실제 시행 일정을 잡기 전에 항고 여부와 진행 상황을 확인해 두는 편이 안전하다.

임차인이 소재불명이거나 연락이 되지 않는 상황이라면 심문 절차 자체가 지연될 수 있다. 이런 경우 원상회복 조항 자체와는 별개로 송달 문제부터 해결해야 하는 경우가 많으므로, 조서 성립 뒤 임차인과 연락이 끊겼다면 원상회복 대체집행에 앞서 송달 가능 여부를 먼저 점검하는 편이 순서에 맞다.

원상회복 대상 가운데 일부만 이행되고 일부가 남아 있는 경우도 실무에서 드물지 않다. 예를 들어 간판은 철거했는데 내부 집기는 그대로 남아 있는 상황이라면, 이행되지 않은 부분만 특정해 대체집행을 신청할 수 있다. 이때도 조서에 각 대상이 구체적으로 나열되어 있으면 어느 부분이 아직 이행되지 않았는지를 밝히기가 한결 수월해진다는 점에서, 앞서 살펴본 조항 설계의 중요성이 다시 한 번 드러난다.

비용은 누가 먼저 내고, 누가 최종 부담하나

대체집행에서 임대인이 가장 궁금해하는 부분은 비용 문제다. 민사집행법 제260조②는 채권자가 그 행위에 필요한 비용을 미리 지급할 것을 채무자에게 명하는 결정을 신청할 수 있다고 정하면서, 뒷날 그 초과비용을 청구할 권리는 영향을 받지 아니한다고 함께 규정한다. 즉 임대인이 먼저 비용을 들여 시행한 뒤 임차인에게 청구하는 구조가 기본이지만, 비용을 미리 지급하도록 명하는 결정을 함께 신청해 부담 순서를 바꿀 수 있는 길도 열려 있는 셈이다.

비용을 미리 지급하도록 명하는 결정도 대체집행 신청과는 별도로 이루어지는 재판이어서, 임대인이 이를 신청하지 않으면 법원이 직권으로 정해 주지는 않는다. 원상회복 비용 부담을 신청 단계에서부터 조정하고 싶다면, 대체집행 신청과 함께 이 결정도 함께 구하는 방법을 검토해 볼 수 있다. 다만 뒷날 실제로 든 비용이 미리 지급받은 금액보다 많았다면, 그 초과분을 청구할 권리는 영향을 받지 않는다는 점도 함께 정해져 있다.

강제집행 비용의 최종 부담자는 채무자다. 민사집행법 제53조①은 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다고 정한다. 원상회복 대체집행 비용도 이 원칙 아래 있어서, 임대인이 먼저 지출한 금액은 임차인으로부터 우선적으로 회수하는 구조로 설계돼 있다. 다만 실제 예납이나 시행 비용은 시설 규모와 업체 선정에 따라 사안마다 크게 달라질 수 있어, 이 글에서 구체적인 금액을 특정하지는 않는다. 정확한 비용은 전화 상담(02-591-2334)이나 상단 메뉴의 온라인 상담에서 사안에 맞게 자세히 안내받을 수 있다.

집행이 매끄러워지는 조항 설계 — 범위·기한·금전 전환

대체집행 수권결정이 매끄럽게 나오려면 조서 문구 자체가 갖춰야 할 조건이 있다. 가장 중요한 것은 원상회복의 범위와 기한을 구체적으로 특정하는 일이다. 원상회복한다는 한 문장보다 간판을 철거하고 내부 시설을 반출하며 인도일로부터 정해진 기간 이내에 이행한다는 식으로 대상과 기한을 명시하면, 법원이 이행 여부를 판단하기 쉬워지고 심문 단계에서 다툼의 여지도 줄어든다.

실무에서 자주 놓치는 부분은 원상회복 조항을 명도 조항 뒤에 짧게 한 줄만 덧붙이는 방식으로 작성하는 경우다. 이런 방식은 조서 분량 자체는 줄일 수 있어도, 정작 나중에 대체집행을 신청하는 단계에서 무엇을 어디까지 철거해야 하는지 범위를 특정하기 어려워 오히려 절차가 늦어지는 원인이 된다. 화해 신청서를 준비하는 단계에서부터 원상회복 대상을 품목별로 정리해 조항에 반영해 두는 편이, 나중에 시간을 아끼는 길이다.

간판 철거를 예로 들면, 단순히 "간판을 철거한다"고만 적기보다 점포 정면과 측면에 설치된 상호 간판 일체를 인도일로부터 정해진 기간 이내에 철거한다는 식으로 대상과 기한을 구체화하면, 이행 여부를 둘러싼 다툼의 여지가 크게 줄어든다. 내부 집기 역시 마찬가지로, 주방 설비나 냉난방기, 파티션처럼 남아 있을 가능성이 큰 품목을 미리 나열해 두면 뒤늦게 범위를 다투는 상황을 피할 수 있다.

여기에 임차인이 기한 안에 이행하지 않으면 임대인이 직접 또는 제3자를 통해 시행하고 그 비용을 임차인이 부담하며 보증금에서 공제할 수 있다는 금전 전환 조항을 함께 넣어두면, 대체집행 신청과 별개로 보증금 정산 과정에서도 정리할 수 있는 여지가 생긴다. 다만 이 경우에도 임차인이 조항을 지키지 않아 발생한 손해에 대한 배상 청구는 별개로 남는다. 민법 제389조④은 강제이행에 관한 앞의 여러 규정이 손해배상 청구에 영향을 미치지 아니한다고 정하고 있어서, 대체집행으로 원상회복을 마쳤더라도 그로 인해 발생한 별도의 손해가 있다면 손해배상은 따로 청구할 수 있는 구조다.

명도 조항과 원상회복 조항, 집행 경로 비교

실제 제소전화해 조서에는 명도 조항과 원상회복 조항이 함께 들어가는 경우가 많다. 명도와 원상회복을 하나의 조서에 함께 담는 것 자체는 아무런 문제가 없다. 오히려 두 의무를 각각 명확하게 구분해 적어두는 편이, 나중에 어느 절차를 따라야 할지 헷갈리지 않게 해준다는 점에서 유리하다. 두 조항이 어떻게 다른 절차를 밟는지 정리하면 다음과 같다.

명도는 집행관이 현장에서 직접 점유를 넘겨받아 처리하는 사실행위 중심의 절차인 반면, 원상회복 대체집행은 법원의 결정을 먼저 받아야 하는 재판 절차를 한 단계 거친다는 점에서 소요 기간과 준비할 서류의 성격이 다르다. 두 절차를 하나로 착각하고 명도 집행만 마친 뒤 원상회복까지 끝났다고 여기면, 현장에 남은 시설이나 폐기물 처리를 두고 다시 별도 절차를 밟아야 하는 상황이 생길 수 있다.

임차인이 자주 하는 주장과 실무 판단 기준

대체집행을 신청하는 과정에서 심문이 진행되면, 임차인이 흔히 내세우는 몇 가지 주장이 있다. 이런 주장이 나올 수 있다는 점을 미리 알아두면 조항을 설계하거나 절차를 준비하는 단계에서 대응이 한결 수월해진다. 아래 세 가지는 실무에서 비교적 자주 제기되는 유형이다.

이런 주장들이 심문에서 곧바로 받아들여지지 않는다고 해서, 대체집행 절차가 항상 빠르게 끝난다는 뜻은 아니다. 다만 조항 설계 단계에서 범위와 기한을 분명히 해 두면, 이런 주장이 제기되더라도 법원이 판단할 기준이 이미 조서 안에 마련되어 있다는 점에서 훨씬 유리한 위치에서 절차를 진행할 수 있다. 반대로 조항이 모호하게 적혀 있는 상태에서 이런 주장이 나오면, 심문이 길어지고 결정까지 걸리는 시간도 함께 늘어날 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다.

자주 묻는 질문

지금까지 살펴본 내용을 정리하면, 제소전화해 조서에 원상회복 조항을 넣을 때는 그 의무가 명도와 다른 집행 경로를 밟는다는 점을 전제로 조항을 설계해야 한다. 대상과 기한을 구체적으로 특정하고, 불이행 시 처리 방법까지 함께 규정해 두면 실제로 대체집행을 신청해야 하는 상황이 오더라도 절차가 한결 수월해진다. 이미 성립된 조서의 원상회복 조항이 막연하게 적혀 있어 걱정이거나, 임차인이 이행하지 않고 있는 상황이라면 지금부터라도 어떤 절차를 밟아야 할지 점검해 볼 필요가 있다.