제소전화해라고 하면 건물주인 임대인이 임차인을 상대로 명도를 목적으로 신청하는 절차라는 인상이 강합니다. 그런데 이 절차를 정한 민사소송법 제385조는 신청인을 "당사자"라고만 적고 있을 뿐, 임대인으로 한정하지 않습니다. 계약 종료가 다가오는데 보증금을 제때 돌려받을 수 있을지 불안한 임차인, 수선의무나 필요비·유익비 정산을 말로만 합의해 둔 임차인이라면 임차인 스스로가 신청인이 되어 화해조항을 먼저 설계하는 방법도 검토할 수 있습니다. 이 글에서는 임차인이 신청인이 되는 제소전화해의 법적 근거와 관할, 조항 설계 방법을 정리합니다.

보증금을 돌려받기 위해 임차인이 택할 수 있는 절차는 크게 두 가지입니다. 하나는 보증금반환청구 소송을 직접 제기하는 것이고, 다른 하나는 임대인과 협의가 가능한 상황이라면 제소전화해로 미리 조항을 만들어두는 것입니다. 소송은 판결까지 시간이 걸리고 임대인과의 관계가 더 나빠질 수 있는 반면, 화해는 절차가 비교적 짧고 임대인의 동의를 전제로 하는 만큼 관계를 유지하면서 문제를 정리할 여지가 큽니다. 다만 화해는 임대인의 협조가 있어야 성립하는 절차이므로, 모든 임차인에게 항상 적합한 방법은 아니라는 점도 함께 알아둘 필요가 있습니다.

특히 임대인이 보증금 반환 시기에 대해 구체적으로 답을 주지 않거나, 수선이 필요한 부분을 계속 미루는 상황이라면 화해조항으로 시기와 범위를 못 박아 두는 쪽이 임차인에게 훨씬 유리합니다. 조서가 성립되면 그 내용은 임대인의 향후 이행 의무를 명확히 확정하는 기준이 되고, 이행되지 않을 경우 곧바로 강제집행으로 이어질 수 있는 근거가 되기 때문입니다.

이런 상황이라면 이 글이 특히 도움이 됩니다.

• 계약 종료가 다가오는데 보증금을 제때 돌려받을 수 있을지 불안한 임차인
• 수선의무나 필요비·유익비 정산을 임대인과 말로만 합의해 둔 임차인
• 명도는 문제없이 하겠지만 보증금 반환 시기만큼은 문서로 못 박고 싶은 임차인
• 소송까지 가지 않고 임대인과 조용히 화해로 정리하고 싶은 임차인

임차인도 제소전화해 신청인이 될 수 있을까?

제소전화해는 임대인이 명도를 목적으로 신청하는 절차로 널리 알려져 있지만, 민사소송법 제385조①은 신청인을 "당사자"라고만 규정할 뿐 임대인으로 한정하지 않습니다. 당사자는 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있고, 이 "당사자"에는 임차인도 당연히 포함됩니다.

임차인이 신청인이 되는 경우의 전형적인 청구는 임대차 종료 시 보증금 반환, 임차물 보존을 위해 지출한 필요비의 상환, 그리고 임대인의 수선의무 이행 요구 등입니다. 이런 청구는 성질상 금전 지급이나 작위를 구하는 것이어서 화해조항으로 옮기기에 적합한 유형입니다.

임차인이 이 절차를 고려하는 배경은 대체로 두 가지로 나뉩니다. 하나는 임대차가 곧 끝나는데 보증금 반환 시기와 방법이 계약서에 막연하게만 적혀 있어 불안한 경우이고, 다른 하나는 임대인과의 관계가 나쁘지 않아 소송보다는 화해로 조용히 정리하고 싶은 경우입니다. 두 경우 모두 화해조서가 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원이 된다는 점이 가장 큰 실익입니다.

다만 화해는 상대방인 임대인의 동의가 있어야 성립합니다. 신청인이 임차인이라 해서 임대인의 의사와 무관하게 일방적으로 조서가 만들어지는 것은 아니며, 화해기일에서 임대인도 조항 하나하나에 동의해야 조서가 완성됩니다. 이 점에서 제소전화해는 어느 한쪽의 전용 제도가 아니라 양쪽이 함께 만드는 문서라고 이해하는 것이 정확합니다.

민사소송법 제385조④는 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 않으면 소에 관한 규정을 준용한다고 정합니다. 이 때문에 임차인이 작성하는 신청서도 소장에 준하는 형식으로, 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 구체적으로 밝혀야 합니다. 예컨대 보증금 반환을 구하는 취지라면 반환할 금액의 산정 근거와 임대차 종료 시점, 그동안의 연체나 원상회복 여부 등 다투는 사정을 함께 적어야 법원이 화해기일을 원활하게 진행할 수 있습니다.

또한 제385조②는 당사자가 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정합니다. 임차인이 신청인이 되었다고 해서 임대인 측에서 "대리인 선임은 알아서 해달라"는 식으로 그 권리를 임차인에게 맡기는 구조는 허용되지 않으며, 임대인도 자신의 의사로 직접 대리인을 선임하거나 본인이 출석해야 합니다. 이는 화해가 어느 한쪽의 일방적인 절차가 아니라 각자의 의사로 참여하는 절차라는 점을 보여주는 규정입니다.

관할은 상대방인 임대인의 보통재판적일까?

민사소송법 제385조①은 화해 신청의 관할을 "상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원"으로 정하고 있습니다. 임차인이 신청인이 되면 상대방은 임대인이므로, 원칙적으로 임대인의 주소지를 관할하는 지방법원이 신청서를 접수할 법원이 됩니다.

임대인이 다른 지역에 거주하거나 법인이어서 주소지가 멀리 떨어져 있는 경우, 임차인 입장에서는 신청부터 화해기일까지 매번 원거리 법원을 오가야 하는 부담이 생길 수 있습니다. 이럴 때 검토할 수 있는 방법이 민사소송법 제29조②가 정하는 합의관할입니다.

제29조②는 합의관할을 "일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로" 정하도록 요구합니다. 임대차 계약을 체결할 때 관할합의 조항을 서면으로 남겨두면, 이후 임대인과 임차인 중 누가 신청인이 되더라도 같은 법원에서 절차를 진행할 수 있습니다. 계약서에 이런 조항이 없었다 해도 화해 신청 전에 별도의 서면 합의를 받아두는 방법도 있습니다.

관할합의서를 따로 준비하지 못한 상태라면, 원칙으로 돌아가 임대인의 보통재판적 소재지 법원에 신청해야 합니다. 관할을 잘못 짚어 신청서가 반려되면 시간이 그만큼 늦어지므로, 신청 전 임대인의 정확한 주소와 계약서상 관할 조항 유무를 먼저 확인하는 것이 실무상 첫 단계입니다.

관할합의서를 미리 갖추어 두면 얻는 실익은 비용이나 거리 문제만이 아닙니다. 임대인이 여러 건물을 운영하며 주소지가 자주 바뀌거나, 법인 명의로 사업장을 여러 곳에 두고 있는 경우에는 매번 관할을 새로 확인해야 하는 번거로움이 생길 수 있습니다. 계약 체결 시점에 관할합의서를 서면으로 남겨두면 이런 상황에서도 정해진 법원 하나로 절차를 진행할 수 있어, 신청인이 임대인이든 임차인이든 예측 가능성이 높아집니다.

민사소송법 제385조③은 법원이 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위해 당사자 본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 정합니다. 임차인이 대리인을 선임해 신청을 진행하더라도, 법원이 관할이나 대리권에 의문을 가지면 본인 출석을 요구할 수 있다는 점은 미리 알아두는 것이 좋습니다.

임차인이 신청서에 담아야 할 화해조항 여섯 가지

임차인이 신청인이 되어 화해조항을 설계할 때는, 단순히 "보증금을 돌려달라"는 한 줄로 끝내지 않는 것이 중요합니다. 아래 여섯 가지를 기준으로 조항을 구체화하면 성립 이후 집행 단계에서 다툼의 여지를 줄일 수 있습니다.

여섯 가지 조항을 모두 넣어야 한다는 뜻은 아닙니다. 임대차 상황에 따라 필요비·유익비 정산이 문제되지 않는 경우도 있고, 갱신요구권이 이미 소진되어 확인할 실익이 없는 경우도 있습니다. 다만 어떤 조항을 넣을지 판단하기 전에 여섯 가지 항목을 하나씩 점검해보면, 놓치기 쉬운 부분을 미리 걸러낼 수 있습니다.

조항을 구체적으로 쓸수록 화해기일에서 임대인과 조율할 내용도 명확해집니다. 막연하게 "보증금을 돌려달라"는 취지만 적으면 임대인이 어느 부분에 동의해야 할지 판단하기 어렵고, 기일 진행이 오히려 늘어질 수 있습니다. 반환 시기, 수선 범위, 정산 기준을 미리 구체화해 신청서에 담아두는 것이 화해기일을 원활하게 진행하는 지름길입니다.

여섯 가지 항목을 정리하는 순서도 중요합니다. 보증금 반환과 명도의 관계부터 먼저 정하고, 그다음 수선의무와 필요비·유익비처럼 금액이 걸린 정산 항목을 다듬은 뒤, 마지막으로 원상회복 범위와 갱신요구권 확인처럼 분쟁 소지가 있는 항목을 검토하는 순서로 접근하면 조항 사이의 모순을 줄일 수 있습니다.

임대인은 왜 임차인이 신청한 화해에 응할까?

임차인이 신청인이 된다고 해서 임대인에게 일방적으로 불리한 절차가 되는 것은 아닙니다. 오히려 명도 조항을 함께 담으면 임대인에게도 뚜렷한 이점이 생기는 구조로 설계할 수 있습니다.

결국 임차인이 신청인이 되는 제소전화해는 어느 한쪽만을 위한 절차가 아니라, 양쪽의 의무를 함께 확정해 이후 다툼의 소지를 줄이는 균형 잡힌 조서를 만드는 방법으로 이해하는 것이 정확합니다.

임대인 입장에서 생각해보면, 임차인이 스스로 화해를 신청했다는 사실 자체가 임대차 관계를 원만하게 정리하려는 의사표시로 읽힐 수 있습니다. 임대인이 굳이 별도로 명도 절차를 준비하지 않아도, 화해조항에 임대차 종료와 명도 시기를 함께 넣어두면 향후 임차인이 기한을 넘겨 점유를 계속하는 상황에 대비한 근거를 동시에 확보하게 됩니다. 이런 이유로 실무에서는 임차인이 먼저 화해를 제안했을 때 임대인이 오히려 적극적으로 협의에 응하는 경우도 적지 않습니다.

물론 모든 임대인이 화해 신청에 응하는 것은 아닙니다. 임대인이 협의 자체를 거부하거나 화해기일에 나오지 않으면 화해는 성립되지 않습니다. 그렇더라도 신청서를 준비하며 정리한 청구 취지와 원인, 다투는 사정은 이후 소제기신청으로 이어지는 절차에서 그대로 활용할 수 있어, 화해를 시도하는 과정 자체가 헛수고로 끝나지는 않는다는 점도 함께 알아둘 필요가 있습니다.

성립 후 집행력과 보증금 반환 특례의 범위

화해가 성립하면 법원사무관등은 민사소송법 제386조에 따라 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 함께 기명날인 또는 서명합니다. 이렇게 작성된 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원이 됩니다.

이 효력의 근거는 민사소송법 제220조와 민사집행법 제56조에서 찾을 수 있습니다. 제220조는 화해, 청구의 포기·인낙을 적은 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정하고, 제56조는 소송상 화해 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 강제집행이 가능한 집행권원의 하나로 열거하고 있습니다. 제소전화해 역시 성립하면 소송상 화해와 마찬가지로 이 구조에 들어가므로, 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행에 나아갈 수 있는 문서가 됩니다.

보증금 반환 조항이 이행되지 않으면 임차인은 이 조서를 집행권원 삼아 강제집행에 나아갈 수 있습니다. 다만 화해조항을 동시이행 방식으로 설계했다면, 민사집행법 제41조①에 따라 임차인이 명도라는 반대의무를 이행했거나 이행을 제공했다는 사실을 증명해야만 집행을 개시할 수 있다는 점을 미리 염두에 두어야 합니다.

한편 상가건물 임대차보호법 제5조①과 주택임대차보호법 제3조의2①은 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 경매를 신청하는 경우에는, 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 제공을 집행개시 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 제소전화해조서가 이 조항이 말하는 "이에 준하는 집행권원"에 해당하는지는 사안에 따라 판단이 달라질 수 있어 단정하기는 어렵습니다.

또한 이 특례는 문언상 경매를 신청하는 경우에 한정되어 있습니다. 채권압류처럼 경매가 아닌 방법으로 집행에 나아갈 때는 민사집행법 제41조①의 원칙으로 돌아가, 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야만 집행을 개시할 수 있다는 점을 함께 고려해 조항을 설계해야 합니다.

이 때문에 임차인이 신청인이 되어 보증금 반환 조항을 설계할 때는, 반환 방법을 어떻게 구성하느냐에 따라 이후 집행 단계에서 밟아야 할 절차가 달라질 수 있다는 점을 함께 고려하는 것이 중요합니다. 동시이행 방식으로 조항을 짜면 임차인이 명도를 먼저 이행하거나 이행을 제공했음을 증명해야 하고, 그렇지 않은 방식으로 짜면 조건 성취나 별도 증명 없이 반환 조항 자체를 근거로 곧바로 집행에 나아갈 수 있는 경우도 있습니다. 어느 방식이 사안에 맞는지는 임대차 종료 경위와 명도 시점에 따라 달라지므로, 조항 설계 단계에서부터 이 부분을 함께 검토해야 합니다.

화해기일이 끝난 뒤에도 임차인이 해야 할 일이 남아 있습니다. 조서 정본을 받으면 보증금 반환 기한이나 수선 이행 기한처럼 화해조항에 적힌 각 의무의 이행 시점을 미리 확인해 두는 것이 좋습니다. 약정된 기한이 지났는데도 임대인이 이행하지 않는다면, 그 시점부터 조서를 집행권원 삼아 강제집행 절차로 나아갈 수 있는 준비가 되어 있는 셈이기 때문입니다.

위임장과 대리인 선임, 신청 전에 확인할 점

임차인이 신청인이 되어 절차를 진행할 때도 대리인을 통한 진행이 가능합니다. 다만 앞서 살펴본 것처럼 민사소송법 제385조②에 따라 화해를 위한 대리인 선임권은 상대방에게 위임할 수 없으므로, 임대인 역시 자신의 의사로 대리인을 선임하거나 본인이 직접 절차에 참여해야 합니다.

위임장에는 신청인인 임차인이 화해 절차 전반을 대리인에게 맡긴다는 취지가 구체적으로 담겨야 하며, 인감을 날인하는 것이 실무상 원칙입니다. 신청인과 상대방 모두 위임장을 준비해야 하는 경우가 많고, 해외에 거주하는 당사자가 있다면 위임장 공증까지 별도로 준비해야 할 수 있습니다.

민사소송법 제385조③이 정하는 대로, 법원은 필요하다고 판단하면 대리권의 유무를 확인하기 위해 당사자 본인이나 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다. 위임장을 제대로 갖추었더라도 법원이 본인 확인을 요구하면 기일이 늦어질 수 있으므로, 신청 전 위임장의 기재 사항과 인감증명서의 발급일자를 꼼꼼히 맞춰두는 것이 진행을 앞당기는 방법입니다.

임차인이 신청인이라고 해서 위임장 준비가 더 간단해지는 것은 아닙니다. 오히려 상대방인 임대인의 위임장과 인감증명서까지 함께 확인해야 하는 경우가 많아, 신청인이 임대인일 때보다 준비 단계에서 더 꼼꼼한 확인이 필요할 수 있습니다.

대리인을 통해 진행하더라도 신청인 본인이 전혀 관여하지 않아도 되는 것은 아닙니다. 위임장에 서명하고 인감을 날인하는 과정, 그리고 법원이 요구할 경우 본인 확인에 응하는 과정은 신청인이 직접 챙겨야 합니다. 다만 서류 준비와 접수, 화해기일 출석은 대리인이 맡아 진행하므로, 신청인이 매번 법원을 오갈 필요는 없다는 점이 임차인 입장에서는 실질적인 부담을 크게 줄여줍니다.

신청서에 필요한 서류와 진행 절차

임차인이 신청인이 되더라도 준비해야 할 서류의 큰 틀은 임대인이 신청하는 경우와 크게 다르지 않습니다. 다만 신청인과 상대방의 위치가 바뀌는 만큼, 각 서류에서 누구의 인감과 위임장이 필요한지를 다시 확인해야 합니다.

의뢰인은 1~3단계만 진행하면 되고, 화해기일에 직접 출석할 필요는 없습니다. 첨부서류는 아래 표를 기준으로 준비하면 접수 단계에서 반려되는 일을 줄일 수 있습니다.

인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내의 것이어야 하고, 신청인이 법인이라면 법인인감증명서와 법인등기부등본을 함께 준비해야 합니다. 도면은 임차 목적물이 건물 1층의 일부에 해당하는 경우에만 필수로 요구됩니다. 정확한 진행 비용은 상단 메뉴의 온라인 상담에서도 확인하실 수 있습니다.

절차 전체는 접수부터 화해조서 송달까지 평균 6개월 정도가 걸리며, 사안과 법원 사정에 따라 짧게는 3개월, 길게는 9개월까지 소요될 수 있습니다. 임차인이 신청인이라고 해서 이 기간이 더 짧아지거나 길어지는 것은 아니며, 관할합의서를 갖추어 두었는지, 첨부서류가 처음부터 빠짐없이 준비되었는지가 실제로는 기간을 좌우하는 경우가 많습니다.

서류를 준비하는 단계에서 등기부등본상 소유자와 실제 계약서상 임대인 명의가 다르다면, 이 부분부터 먼저 정리해야 신청서 접수가 순조롭습니다. 임대인이 여러 명인 공동소유 건물이거나 신탁이 설정된 부동산이라면 당사자 표시를 어떻게 할지도 별도로 검토해야 하는 문제이므로, 등기부 확인 단계에서 이런 사정이 있는지부터 살펴보는 것이 좋습니다.

임차인이 신청인이 되는 절차라도 서류를 준비하는 실무 감각은 임대인이 신청하는 경우와 크게 다르지 않습니다. 다만 반대 당사자인 임대인의 협조를 얻어야 하는 서류가 많다는 점에서, 신청 전 미리 어떤 서류가 필요한지 임대인과 공유해 두면 접수 일정을 앞당길 수 있습니다. 위임장과 인감증명서처럼 상대방이 직접 발급받아야 하는 서류는 특히 시간이 걸리는 경우가 많으므로, 전화상담 단계에서부터 필요한 서류 목록을 함께 안내받는 것이 효율적입니다.

자주 묻는 질문