성년후견이 개시된 임대인, 제소전화해를 진행할 수 있을까요?

상가나 건물을 오래 보유해 온 임대인이 고령으로 접어들면서 기억력이 흐려지거나 질병으로 의사결정이 어려워지는 경우가 있습니다. 이런 사정이 지속되면 가정법원은 본인, 배우자, 4촌 이내의 친족, 검사, 지방자치단체의 장 등의 청구에 의하여 성년후견개시의 심판을 하며, 심판을 할 때는 본인의 의사를 고려하여야 합니다. 이 심판이 내려지면 임대차 관리의 주체가 임대인 본인에서 성년후견인으로 넘어가는 국면이 생깁니다.

문제는 이런 상태에서도 제소전화해가 필요한 상황은 그대로 남아 있다는 점입니다. 연체가 쌓여 명도 조항을 정리해야 하거나, 계약 갱신 시점에 임대차 조건을 조서로 확정해 두어야 하는 사정은 임대인의 건강 상태와는 무관하게 그대로 발생합니다. 성년후견이 개시됐다고 해서 제소전화해 자체가 막히는 것은 아니지만, 절차를 진행하는 주체와 준비해야 할 서류가 본인이 직접 나설 때와는 확연히 달라집니다.

위 항목 가운데 하나라도 해당한다면, 전화 상담(02-591-2334)에서 심판문과 특별수권 서류부터 함께 확인해 보실 수 있습니다.

가족들 사이에서 가장 흔히 나오는 생각은 가까운 가족이니 대신 서명해도 되지 않느냐는 것입니다.

성년후견 상담은 대개 자녀나 배우자 같은 가족이 먼저 연락해 오는 경우가 많습니다. 임대인 본인이 직접 판단하기 어려운 상태이다 보니, 가족들이 심판문을 들고 와 앞으로 어떻게 절차를 진행해야 하는지부터 묻는 경우가 대부분입니다.

반대로 이미 법원의 심판을 통해 성년후견인으로 지정된 가족이 있다면, 대리권의 범위와 화해에 필요한 절차만 확인하면 제소전화해를 정상적으로 진행할 수 있습니다. 아래에서 후견인의 대리권 범위, 후견감독인 동의, 화해의 특별수권이라는 세 갈래를 차례로 짚어보겠습니다. 임대인뿐 아니라 임차인이 성년후견 대상이 되는 경우에도 같은 구조가 적용되므로, 상대방이 후견인을 통해 나선다면 임대인 쪽에서도 이 내용을 함께 확인해 두는 것이 안전합니다. 반대로 임차인 본인이 성년후견 대상이 되는 경우에도 같은 원리가 그대로 적용되므로, 이 글에서 다루는 확인 순서는 당사자가 누구든 동일하게 참고할 수 있습니다.

후견인은 법정대리인이지만 대리권 범위는 정해져 있습니다

민법 제938조①은 후견인은 피후견인의 법정대리인이 된다고 정합니다. 그런데 이 법정대리인 지위가 모든 것을 자동으로 포괄하는 것은 아닙니다. 같은 조 제2항은 가정법원이 성년후견인이 가지는 법정대리권의 범위를 정할 수 있다고 정하고 있어, 심판문마다 대리권의 폭이 다르게 지정될 수 있습니다.

제938조③은 가정법원이 성년후견인이 피성년후견인의 신상에 관하여 결정할 수 있는 권한의 범위도 따로 정할 수 있다고 규정합니다. 재산관리 권한과 신상보호 권한이 나뉘어 지정되는 구조이므로, 임대차처럼 재산에 관한 사무는 재산관리 권한 범위 안에 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 범위가 처음 정해진 뒤 사정이 바뀌어 적절하지 않게 됐다면 본인, 배우자, 4촌 이내의 친족, 성년후견인, 성년후견감독인, 검사 또는 지방자치단체의 장의 청구로 그 범위를 변경할 수 있습니다.

재산관리와 관련해서는 제949조①이 후견인은 피후견인의 재산을 관리하고 그 재산에 관한 법률행위에 대하여 피후견인을 대리한다고 정합니다. 임대차 계약의 관리, 차임 수령, 제소전화해 신청과 같은 사무는 이 재산관리 행위에 해당할 수 있습니다. 다만 심판문에서 대리권 범위를 특정 행위로 좁게 한정해 둔 경우라면 그 범위 안에 제소전화해 신청이나 소송행위가 포함되는지를 개별적으로 확인해야 합니다.

심판문에 적힌 대리권 범위는 포괄적으로 재산에 관한 모든 법률행위로 넓게 지정된 경우도 있고, 특정한 재산이나 행위로 좁게 한정된 경우도 있습니다. 범위가 좁게 지정돼 있다면 그 안에 임대차 관리나 소송행위가 포함되는지를 문구 그대로 확인해야 하고, 애매하다면 대리권 범위 변경 청구를 먼저 검토해야 할 수도 있습니다. 임차인 입장에서 상대방의 대리권 범위가 궁금하다면 후견등기사항증명서를 통해 확인하는 방법도 있습니다.

그래서 사무소에서 상담을 처음 진행할 때 가장 먼저 확인해 요청드리는 서류가 성년후견개시심판서와 후견인의 자격을 확인할 수 있는 후견등기사항증명서입니다. 심판문에 적힌 대리권 범위 문구를 글자 그대로 확인해야 다음 단계인 후견감독인 동의 여부와 화해 특별수권 절차를 정확하고 빠짐없이 준비할 수 있습니다.

세 가지는 순서대로 확인하는 편이 효율적입니다. 먼저 심판문으로 대리권 범위 안에 임대차 관리와 소송행위가 들어 있는지 보고, 그다음 후견감독인이 있는지를 확인한 뒤, 마지막으로 화해라는 특별수권 사항에 필요한 동의나 허가 서류를 준비하는 순서입니다. 이 순서를 거꾸로 밟으면 서류를 다시 갖추느라 시간을 더 쓰게 되는 경우가 많습니다.

부동산과 소송에 관한 행위는 후견감독인 동의가 필요합니다

후견인이 피후견인을 대리해 재산에 관한 행위를 한다고 해서 항상 자유롭게 할 수 있는 것은 아닙니다. 민법 제950조①은 후견감독인이 있으면 후견인이 피후견인을 대리해 몇 가지 행위를 할 때 그 동의를 받아야 한다고 정하고 있습니다. 열거된 행위는 영업에 관한 행위, 금전을 빌리는 행위, 의무만을 부담하는 행위, 부동산 또는 중요한 재산에 관한 권리의 득실변경을 목적으로 하는 행위, 소송행위, 상속의 승인·한정승인 또는 포기 및 상속재산의 분할에 관한 협의로 모두 여섯 가지입니다.

제소전화해와 관련해 눈여겨볼 항목은 다섯째의 소송행위입니다. 제소전화해 신청이나 화해기일에서의 진술은 소송행위에 해당할 수 있어, 후견감독인이 있는 경우라면 그 동의가 필요할 수 있습니다. 임대차 조건을 새로 정하거나 부동산에 관한 권리 관계를 바꾸는 내용이 조서에 담긴다면 넷째 항목인 부동산에 관한 중요한 재산의 득실변경에도 걸릴 수 있어, 구체적으로 어떤 조항을 넣을지에 따라 확인해야 할 항목이 달라질 수 있습니다.

실무에서는 임대차 조건을 그대로 유지하면서 명도나 연체차임 정리만 담는 화해라면 소송행위 여부만 확인하면 되는 경우가 많고, 보증금이나 차임 조건 자체를 크게 바꾸는 내용까지 조서에 담는다면 부동산에 관한 중요한 재산의 득실변경 항목까지 함께 살펴야 하는 경우가 있습니다. 어느 쪽이든 후견감독인이 있다면 화해기일 전에 미리 동의를 받아 두는 편이 진행을 매끄럽게 합니다.

후견감독인이 동의해야 할 상황에서 피후견인의 이익이 침해될 우려가 있는데도 동의하지 않는다면, 가정법원은 후견인의 청구에 따라 후견감독인의 동의를 갈음하는 허가를 할 수 있습니다. 후견감독인이 동의를 부당하게 미루더라도 절차가 완전히 막히는 것은 아니라는 뜻입니다. 다만 이 허가를 받으려면 별도로 가정법원에 청구해야 하므로, 시간이 걸릴 수 있다는 점은 미리 고려해 두는 편이 좋습니다.

반대로 동의가 필요한데도 동의 없이 후견인이 행위를 했다면, 피후견인 또는 후견감독인이 그 행위를 취소할 수 있습니다. 화해조서처럼 뒤에 다시 되돌리기 어려운 절차에서는 이런 취소 위험을 사전에 차단해 두는 것이 임대인 측과 임차인 측 모두에게 중요합니다. 후견감독인이 아예 선임되지 않은 사안도 있는데, 제950조①의 동의 의무는 "후견감독인이 있으면"을 전제로 하므로 후견감독인이 없다면 이 조항에 따른 동의 절차 자체는 문제 되지 않습니다.

화해는 왜 특별수권 사항이라고 할까요?

후견감독인 동의를 확인했다고 해서 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 민사소송법은 소송능력과 소송행위의 종류에 따라 별도의 기준을 두고 있습니다. 제55조①은 미성년자 또는 피성년후견인은 법정대리인에 의해서만 소송행위를 할 수 있다고 정하면서, 미성년자가 독립하여 법률행위를 할 수 있는 경우와 피성년후견인이 민법 제10조제2항에 따라 취소할 수 없는 법률행위를 할 수 있는 경우만 예외로 둡니다. 임대인 본인이 피성년후견인이라면 원칙적으로 본인이 직접 화해를 신청하거나 기일에 나서서 진술할 수 없고, 법정대리인인 성년후견인을 통해야 합니다.

여기서 한 단계 더 들어가야 할 규정이 제56조입니다. 제56조①은 미성년후견인, 대리권 있는 성년후견인 또는 대리권 있는 한정후견인이 상대방의 소 또는 상소 제기에 관하여 소송행위를 하는 경우에는 후견감독인으로부터 특별한 권한을 받을 필요가 없다고 정합니다. 즉 임차인 쪽에서 먼저 소를 걸어와 방어하는 정도의 소송행위라면 별도의 특별수권 없이 후견인이 대응할 수 있습니다.

그러나 같은 조 제2항은 다르게 규정합니다. 같은 법정대리인이 소의 취하, 화해, 청구의 포기·인낙 또는 제80조에 따른 탈퇴를 하려면 후견감독인으로부터 특별한 권한을 받아야 하고, 후견감독인이 없는 경우에는 가정법원으로부터 특별한 권한을 받아야 합니다. 제소전화해의 핵심인 화해가 바로 이 조항이 정한 특별수권 사항에 정면으로 해당합니다. 방어적인 소송행위와 달리, 화해라는 결론을 만들어 내는 행위는 그만큼 더 무거운 확인 절차를 거치도록 설계돼 있는 셈입니다.

정리하면 성년후견인이 화해를 진행하려면 후견감독인이 있는 경우 그 특별한 권한을, 후견감독인이 없는 경우 가정법원의 특별한 권한을 받아야 합니다. 이 서류를 갖추지 못한 채 화해기일에 나서면 법원이 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있어, 절차가 예정보다 늦어질 수 있습니다. 조서가 성립되면 법원사무관등은 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하므로, 법정대리인인 성년후견인의 표시도 정확하게 들어가야 합니다.

실무적으로는 후견감독인의 동의서나 가정법원의 허가서를 화해기일 전에 미리 준비해 신청서 제출 단계부터 함께 첨부해 두는 편이, 기일 당일 대리권 조사로 절차가 지연되는 상황을 줄이는 방법입니다.

화해조서가 성립된 뒤에 법정대리권에 흠이 있었다는 사실이 뒤늦게 드러나면, 확정판결에 준하는 재심 사유 가운데 법정대리권의 흠에 해당해 준재심 절차로 다시 다투어질 여지가 있습니다. 다만 이 사유는 흠결된 대리권이 나중에 추인된 경우에는 재심 사유에서 제외되므로, 서류가 다소 늦게 보완되더라도 추인을 통해 정리될 여지는 남아 있습니다. 그렇더라도 조서가 성립되기 전, 화해기일 단계에서 처음부터 서류를 갖추어 두는 편이 준재심이라는 별도 절차를 거치지 않아도 되는 가장 안전한 방법이라는 점은 달라지지 않습니다.

배우자 대리·임의 위임장으로는 부족한 이유

임대인 대신 다른 사람이 화해 절차에 나서는 경우 가운데 흔히 혼동되는 것이 임의대리와 성년후견에 따른 법정대리입니다. 두 구조는 겉보기엔 비슷해 보여도 근거와 확인 절차가 전혀 다릅니다.

임대인이 아직 의사능력을 유지하고 있다면 배우자나 자녀에게 위임장을 맡기는 임의대리로도 제소전화해를 진행할 수 있습니다. 그러나 사무를 처리할 능력이 지속적으로 결여돼 가정법원이 성년후견개시심판을 이미 내린 상태라면, 본인의 위임장은 더 이상 유효한 대리 근거가 되기 어렵고 법정대리인인 성년후견인을 통해야 합니다. 두 구조를 혼동해 위임장만으로 절차를 진행하면 나중에 대리권 자체가 다투어질 위험이 있습니다.

한정후견이나 특정후견처럼 성년후견보다 제한적인 후견 유형도 있습니다. 민소법 제55조②은 피한정후견인에 대해서는 한정후견인의 동의가 필요한 행위에 관해서만 대리권 있는 한정후견인에 의해서만 소송행위를 할 수 있다는 별도 기준을 두고 있어, 어떤 유형의 후견이 개시됐는지에 따라 기준이 달라집니다. 이 글은 성년후견을 중심으로 다루지만, 어떤 유형이든 심판문과 대리권 범위를 먼저 확인해야 한다는 원칙은 같습니다.

실무에서 흔히 보는 상황은 예전에 받아 둔 위임장을 그대로 쓰려다가, 그 사이 성년후견이 개시된 사실을 뒤늦게 확인하고 절차를 다시 준비하는 경우입니다. 위임장 자체가 곧바로 무효가 되는 것은 아니지만, 후견개시심판 이후에는 본인의 의사능력을 전제로 한 임의대리보다 법정대리인의 대리권이 우선적으로 확인 대상이 되므로, 화해기일 전에 가족관계나 후견 현황을 한 번 더 점검해 두는 편이 안전합니다.

신청서 작성과 화해기일에서 준비할 서류

성년후견이 걸린 사안은 일반적인 제소전화해보다 확인할 서류가 한 단계 더 늘어나는 구조입니다. 신청서에는 임대인 본인과 함께 법정대리인인 성년후견인을 함께 표시해야 하고, 대리권을 뒷받침할 서류를 갖추어 제출해야 합니다.

다섯 단계 가운데 가장 시간이 걸리는 지점은 후견감독인이 없어 가정법원의 허가를 새로 받아야 하는 경우입니다. 이 허가 절차 자체는 이 글에서 다루는 제소전화해 절차와는 별개의 절차이므로, 미리 시간을 두고 준비하는 편이 전체 일정을 지연시키지 않는 방법입니다.

후견 관련 사실을 뒷받침하는 후견등기사항증명서는 관할 가정법원의 등기과나 정부 민원 서비스를 통해 발급받을 수 있습니다. 신청서에 이 증명서를 함께 첨부해 두면 법원이 대리권을 조사하는 단계에서 확인 시간을 줄일 수 있습니다.

서류가 갖추어지면 이후 절차는 일반적인 제소전화해와 크게 다르지 않습니다. 신청서 접수부터 화해기일 출석, 조서 송달까지 법원 절차를 거치는 흐름은 같고, 다만 그 출발점에서 확인해야 할 서류가 한 단계 더 있다는 점이 차이입니다. 전화 상담 단계에서 후견 개시 여부와 후견감독인 유무를 먼저 확인해 두면, 필요한 서류를 처음부터 정확하게 준비할 수 있습니다.

임차인이라면 상대방의 대리권을 꼭 확인하세요

제소전화해는 임대인만을 위한 절차가 아니라 임차인도 신청인이 될 수 있고, 조서가 성립하려면 임차인의 동의가 반드시 필요한 절차입니다. 상대방인 임대인이 성년후견인을 통해 나선다면, 임차인 입장에서도 그 대리권이 제대로 갖추어졌는지를 확인해 두는 것이 안전합니다.

확인할 지점은 앞서 살펴본 것과 같습니다. 상대방이 정말 법원의 심판으로 지정된 성년후견인인지, 심판문상 대리권 범위에 임대차 관리와 소송행위가 포함되는지, 화해에 필요한 특별수권을 갖추었는지를 살펴보면 됩니다. 이런 확인 없이 조서가 성립되면, 나중에 대리권 흠결을 이유로 조서의 효력이 다투어질 위험이 남을 수 있습니다. 임대인 측이 서둘러 화해를 마무리하려 한다는 이유만으로 서류 확인을 미루면, 오히려 조서가 성립된 뒤에 더 큰 분쟁으로 이어질 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

임차인 쪽에서 이런 서류를 직접 확인하기는 쉽지 않은 경우가 많습니다. 심판문이나 후견감독인 동의서는 임대인 측이 보유하고 있는 서류이고, 어떤 항목이 빠졌을 때 문제가 되는지도 법률 지식이 필요한 부분이기 때문입니다. 화해기일 전에 서류 목록을 한 번 점검받는 것만으로도 조서가 흔들릴 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

임차인이 직접 후견등기사항증명서까지 발급받기는 현실적으로 어려운 경우가 많으므로, 상대방에게 관련 서류 제출을 요청하거나 화해기일에서 법원의 대리권 조사를 통해 확인하는 방법을 함께 고려할 수 있습니다. 이런 확인 절차를 거치고 나면, 조서가 성립된 뒤 대리권 흠결을 이유로 다시 다투게 될 위험을 줄일 수 있습니다.

특별수권 서류가 없으면 화해기일에서 무슨 일이 생기나요?

심판문이나 특별수권 서류를 제대로 갖추지 못한 채 화해기일을 맞으면 어떻게 될지 걱정하는 경우도 많습니다. 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있고, 이 과정에서 서류 보완을 요구받을 수 있습니다.

만약 서류를 제대로 갖추지 못해 성년후견인이나 임대인 본인이 결국 기일에 출석하지 못하는 상황이 된다면, 법원은 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 것으로 보아 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다. 화해가 성립되지 아니하면 법원사무관등은 그 사유를 조서에 적고, 조서등본을 당사자에게 송달합니다. 이 조서등본이 서류 미비를 이유로 한 것인지, 다른 사정 때문인지에 따라 이후 대응 방향도 달라지므로 조서등본에 적힌 사유를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

화해가 성립되지 아니한 경우 화해비용은 원칙적으로 신청인이 부담합니다. 임대인 측이 신청인인 경우가 많다는 점을 생각하면, 서류를 갖추지 못해 절차가 무산되는 상황은 시간뿐 아니라 비용 면에서도 아쉬운 결과로 이어질 수 있습니다.

화해가 한 번 불성립됐다고 해서 다시 신청할 수 없는 것은 아닙니다. 서류를 보완한 뒤 새로 제소전화해를 신청하는 것은 가능하지만, 그만큼 시간과 절차가 한 번 더 들어가게 됩니다. 그래서 성년후견이 걸린 사안일수록 신청 전 단계에서 심판문과 특별수권 서류를 미리 점검해 두는 편이, 기일에 가서 서류를 보완하려는 것보다 훨씬 안전한 방법입니다. 법도의 제소전화해팀은 그동안 3,600건이 넘는 제소전화해를 직접 성립시켰고, 15년 동안 상가·주택 임대차 사건을 다뤄 온 경험을 바탕으로 성년후견처럼 준비할 서류가 늘어나는 사안에서도 처음부터 필요한 서류를 정확하게 안내해 드립니다.

자주 묻는 질문

제소전화해 임대인 성년후견 사안은 서류 한 장이 더 필요한 정도로 가볍게 볼 문제가 아닙니다. 심판문·후견감독인 동의·가정법원 허가처럼 확인해야 할 서류가 순서대로 이어져 있어, 어느 한 단계를 건너뛰면 화해기일에서 다시 처음으로 돌아갈 수 있습니다. 임대인 쪽이든 임차인 쪽이든, 상대방이 성년후견인을 통해 나선다면 이 글에서 짚은 세 갈래(대리권 범위, 후견감독인 동의, 화해 특별수권)를 순서대로 확인하는 것이 조서를 안전하게 성립시키는 가장 확실한 방법입니다.