제소전화해를 준비하다 보면 변호사 선임료나 서류 준비 비용을 두고 임대인과 임차인 사이에 신경전이 벌어지는 경우가 적지 않습니다. 원만한 관계 정리를 위해 임대인이 화해비용을 나눠 부담하자고 제안해도, 임차인은 "내가 신청한 것도 아닌데 왜 내가 내야 하느냐"며 거절하는 일이 흔합니다. 이럴 때 임대인이 무작정 전액을 떠안거나 협상 자체를 포기할 필요는 없습니다. 화해비용을 다루는 법 조항을 이해하고 조서 문구를 조합하면 상황에 맞는 방법을 찾을 수 있기 때문입니다. 이 글에서는 임차인이 비용 분담을 거부할 때 임대인이 실제로 고를 수 있는 세 가지 시나리오와, 각 방법을 화해조항에 담는 방식을 순서대로 정리했습니다.

왜 임차인은 화해비용 분담을 거부할까

임차인 입장에서 제소전화해는 임대인이 필요해서 신청하는 절차로 느껴지는 경우가 많습니다. 신청서를 작성하고 법원에 접수하는 과정도 대개 임대인 측 대리인이 도맡다 보니, 임차인은 자신이 이 절차의 당사자가 아니라 그저 협조해 주는 사람이라고 여기고 비용 분담 요청을 낯설게 받아들입니다. 이런 인식 차이가 협상 초반의 감정적 마찰로 이어지는 경우가 많습니다.

실제로 민사소송법 제389조가 정한 화해비용은 특정 항목 하나를 가리키는 말이 아니라 화해 절차 전체에 드는 비용을 통칭하는 개념입니다. 원칙은 화해가 성립되면 특별한 합의가 없는 한 각자 부담, 성립되지 않으면 신청인이 부담하며, 소제기신청이 있으면 화해비용이 소송비용의 일부로 흡수되는 구조입니다. 여기서 "각자 부담"이란 각자가 자신의 대리인 선임료와 서류 준비 비용 등을 스스로 지출한다는 의미이지, 법원에 납부하는 실비까지 반드시 절반씩 나눠 낸다는 뜻은 아닙니다.

그런데 왜 임대인이 먼저 "나눠 내자"고 제안하게 될까요. 실무에서는 신청서 작성과 화해조항 설계처럼 전문적인 작업을 임대인 측 대리인이 함께 진행하는 경우가 많다 보니, 임차인 몫에 해당하는 비용까지 임대인이 먼저 지출하고 사후에 정산받으려는 형태로 분담을 제안하는 사례가 적지 않습니다. 이때 임차인이 "내가 왜 내야 하냐"고 반응하는 것은 각자 부담 원칙 자체를 부정하는 것이라기보다, 누구의 몫을 누가 먼저 냈는지에 대한 오해에서 비롯되는 경우가 많습니다.

이 오해를 방치하면 협상이 길어지고 화해기일 지정 자체가 늦춰질 수 있습니다. 임대인 입장에서는 명도나 보증금 정산 같은 더 중요한 조항을 설계하는 데 써야 할 시간을 비용 문제로 소모하게 되는 셈입니다. 그래서 비용 문제를 감정적으로 밀어붙이기보다, 미리 정리된 몇 가지 선택지 중에서 골라 제안하는 편이 협상을 빠르게 마무리하는 데 도움이 됩니다.

협상을 시작하기 전에 임대인 스스로 원칙부터 정확히 이해해 두는 것도 중요합니다. 원칙과 예외를 혼동한 채 협상에 들어가면 임차인의 반박에 제대로 대응하지 못하고 불필요하게 양보하게 되는 경우가 생기기 때문입니다.

임대인 쪽에서 먼저 시도해 볼 만한 방법은 비용 이야기를 명도나 원상회복 같은 다른 조항과 분리해서 꺼내는 것입니다. 여러 조건을 한꺼번에 협상 테이블에 올리면 임차인은 비용 문제까지 얹어서 전체 협상 분위기를 부정적으로 받아들이기 쉽습니다. 반대로 "다른 조건은 원안대로 가고, 비용 부분만 따로 정리하자"는 식으로 접근하면 임차인도 비교적 쉽게 하나의 선택지를 받아들이는 경우가 많습니다. 결국 비용 문제는 협상의 전부가 아니라 여러 조항 가운데 하나일 뿐이라는 점을 서로 확인시키는 과정이 먼저입니다.

화해비용과 변호사 선임료, 같은 말이 아닙니다

"화해비용"이라는 용어와 "변호사 선임료"를 같은 말로 오해하는 경우가 많습니다. 화해비용은 민사소송법 제389조가 정한 절차상 개념으로, 화해 절차 전체에 들어가는 비용을 아우르는 말입니다. 반면 변호사 선임료는 그 비용 항목 가운데 하나일 뿐이며, 당사자가 자신의 대리인과 별도로 약정하는 금액입니다. 이 둘을 구분하지 못하면 협상 과정에서 "비용을 나눠 내자"는 말이 정확히 무엇을 의미하는지 서로 다르게 이해하게 됩니다.

임대인 측 선임료는 사무소마다 기준이 다르지만, 대체로 대상 부동산의 월 임대료를 기준으로 정액 구조를 두는 경우가 많습니다. 예를 들어 월 임대료 1,000만원 미만인 상가는 정액 70만원, 1,000만원 이상인 경우는 정액 100만원(부가가치세 별도)으로 정하는 방식이 그중 하나입니다. 임차인이 별도로 대리인을 선임한다면 그 비용은 임차인이 스스로 부담하는 것이 각자 부담 원칙의 실제 모습입니다.

여기에 더해 법원에 내는 인지대와 송달료 같은 실비가 있습니다. 이 실비는 신청 내용과 당사자 수, 목적물 개수에 따라 달라지는 항목이어서 이 글에서 특정 금액을 안내하기는 어렵습니다. 절차를 준비할 때는 "선임료"와 "법원 실비"를 나누어 이해하고, 각각을 누가 부담할지 따로 정리하는 것이 협상을 훨씬 수월하게 만듭니다. 두 항목을 뭉뚱그려 "비용"이라고만 말하면 임차인도 정확히 무엇을 요구받는지 알기 어렵기 때문입니다.

절차에 걸리는 평균 기간도 함께 알아 두면 협상에 도움이 됩니다. 관할합의서를 미리 준비해 두면 부동산 소재지와 관계없이 전국에서 동일한 조건으로 진행할 수 있고, 신청부터 조서 수령까지는 사안에 따라 다르지만 평균적으로 6개월 안팎, 짧으면 3개월에서 길면 9개월 정도가 걸리는 경우가 많습니다. 이런 기간 정보를 함께 안내하면 임차인도 비용 문제를 절차 전체의 맥락 속에서 이해하기가 쉬워집니다.

협상이 막힐 때 임대인이 고를 수 있는 세 가지 시나리오

임차인이 완강히 거부한다면 무리하게 설득하려 하기보다, 세 가지 방법 가운데 상황에 맞는 것을 고르는 편이 현실적입니다. 세 방법은 비용 부담의 형식이 서로 다르고, 그에 따라 조서 문구와 이후 집행 가능성도 달라집니다.

세 방법 모두 법적으로 문제 되지 않지만, 실제로 상대가 약속을 지키지 않았을 때 곧바로 집행할 수 있는 문구가 되는지는 서로 다릅니다. 아래에서 각 방법을 하나씩 자세히 살펴보겠습니다.

시나리오 1 — 임대인이 비용을 전액 인수하는 방법

임차인의 자금 사정이 어렵거나, 협상을 더 끌지 않고 빨리 화해를 성립시키는 것이 임대인에게 더 급한 경우에 흔히 쓰는 방법입니다. 이 경우 임대인은 임차인 측 대리인 선임료나 서류 준비 비용까지 자신이 먼저 지출하고, 그 몫을 별도로 돌려받지 않기로 정리합니다.

이 방법은 민사소송법 제389조가 정한 각자 부담 원칙 자체를 뒤집는 것이 아닙니다. 그 원칙 아래에서 임대인이 스스로의 판단으로 임차인 몫까지 대신 인수하는 사적인 합의에 해당할 뿐이며, 화해조서의 효력이나 다른 화해조항의 유효성에는 아무런 영향을 주지 않습니다. 조서 자체는 여전히 확정판결과 같은 효력을 갖는 문서로 남습니다.

실무에서는 전액 인수를 조서에 별도 문구로 남기지 않고, 임대인과 대리인 사이의 내부 정리로 끝내는 경우가 많습니다. 다만 나중에 "그런 약속은 없었다"는 분쟁을 막기 위해서는 문자메시지나 이메일 등으로 인수 사실과 범위를 간단히 기록해 두는 편이 안전합니다. 특히 임차인이 부담하기로 했던 항목이 무엇인지 구체적으로 남겨 두면 추후 오해를 줄일 수 있습니다.

전액 인수는 협상 속도를 빠르게 한다는 장점이 있는 반면, 임차인 입장에서 하나의 선례가 되어 이후 다른 조항, 이를테면 원상회복 범위나 명도 일정을 협상할 때도 임대인에게 추가 양보를 기대하게 만들 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 그래서 이 방법을 쓸 때는 "비용은 인수하되 다른 조항은 원안대로 간다"는 원칙을 대리인과 함께 미리 정리해 두는 편이 좋습니다.

전액 인수를 선택하더라도 그 사실을 임차인에게만 구두로 전달하고 끝내는 것보다, 대리인을 통해 문서 형태로 한 번 더 확인시켜 두는 편이 안전합니다. 임차인이 나중에 "그때 임대인이 전부 낸다고 했으니 다른 조항도 양보해 달라"는 식으로 논리를 확장하는 경우가 있기 때문입니다. 인수 범위를 명확히 한정해 두면 이런 확장 해석을 미리 차단할 수 있습니다.

시나리오 2 — 분담 비율을 확인 문구로 남기는 방법

화해조항에 "화해비용은 각자 부담한다" 또는 특정 비율로 나눈다는 문구를 그대로 넣는 방법입니다. 민사소송법 제389조가 말하는 성립 시 각자 부담이라는 원칙에 대해, 당사자들이 별도의 특별한 합의를 하지 않았음을 조서에 명시적으로 확인해 두는 것으로 이해할 수 있습니다.

다만 이 문구에는 집행 가능성의 한계가 있습니다. 이 문구는 누가 얼마를 낸다는 사실을 확인하는 수준일 뿐, 그 자체로 임차인에게 특정 금액을 지급하라고 명하는 조항은 아닙니다. 그래서 임차인이 약속한 몫을 실제로 내지 않더라도, 이 문구만 가지고 곧바로 강제집행 절차로 나아가기는 어렵습니다. 이런 의미에서 이 문구는 "집행할 내용이 없는 확인 문구"라고 부를 수 있습니다.

그렇다고 이 방법이 의미가 없는 것은 아닙니다. 조서는 법원사무관등이 작성하는 공적인 문서이므로 증명력이 높고, 나중에 분쟁이 생겼을 때 "각자 부담하기로 명시적으로 합의했다"는 유력한 증빙이 됩니다. 임차인이 나중에 말을 바꾸는 상황을 막는 데는 확실히 도움이 됩니다. 또한 협상 과정에서 임차인의 심리적 저항을 줄이는 효과도 있어서, 금전 조항보다 부담 없이 합의를 이끌어 낼 수 있다는 장점이 있습니다.

결국 이 방법은 확실한 이행 확보보다는 기록과 관계 관리에 초점을 둔 선택입니다. 만약 임차인이 실제로 비용을 낼지 여부가 불확실하고 반드시 받아야 하는 사정이라면, 다음에 살펴볼 금전 지급 조항으로 전환하는 것이 더 합리적입니다.

확인 문구를 쓸 때는 표현을 가급적 단순하게 유지하는 것이 좋습니다. "각자 부담한다"처럼 원칙을 그대로 옮기는 표현이면 충분하고, 여기에 조건이나 예외를 덧붙이면 오히려 해석을 둘러싼 다툼의 소지가 생길 수 있습니다. 비율을 명시하고 싶다면 숫자를 넣기보다 "협의한 비율에 따른다"는 정도로 범위를 열어 두고, 구체적인 액수는 화해기일 전에 당사자 간 별도 합의서로 정리해 두는 방식도 실무에서 종종 쓰입니다.

시나리오 3 — 임차인이 임대인에게 일정액을 지급하는 금전 조항

임차인이 임대인에게 화해비용 명목으로 일정액을 지급하기로 하는 문구를 화해조항에 넣는 방법입니다. 이렇게 지급 대상과 방식을 특정해 적으면, 다른 금전 지급 조항, 예를 들어 연체차임이나 보증금 관련 조항과 마찬가지로 화해조서 전체가 확정판결과 같은 효력을 갖는 문서에 포함되어 집행권원으로 기능합니다.

임차인이 약속한 금액을 지급하지 않으면, 임대인은 다른 금전 조항이 불이행됐을 때와 동일하게 집행문을 부여받아 강제집행 절차로 나아갈 수 있습니다. 구체적인 압류 절차나 집행 방법은 이 글의 주제를 벗어나므로, 여기서는 조항의 성격이 다른 금전 조항과 같다는 원리만 짚어 두겠습니다.

조항을 설계할 때는 지급 시기와 방법을 명확히 적는 것이 중요합니다. 보증금을 반환할 때 상계 처리할지, 별도로 지정한 계좌로 받을지, 화해기일 이후 정해진 기한 안에 지급할지를 구체적으로 정해야 나중에 다툼의 여지가 줄어듭니다. 또한 금액을 지나치게 크게 잡으면 임차인이 협상 테이블에서 아예 등을 돌릴 수 있으므로, 사안에 맞는 현실적인 금액으로 조정하는 것이 실무상 중요합니다. 구체적인 금액 산정은 부동산 규모와 신청 내용에 따라 사안마다 달라지므로 이 글에서 예시 금액을 들지는 않습니다.

세 가지 시나리오 가운데 무엇을 택할지는 임차인의 협조 정도, 화해 성립의 시급성, 이후 불이행 가능성을 종합적으로 고려해 정해야 합니다. 관계가 원만하고 신속한 성립이 우선이라면 전액 인수나 확인 문구가 부담 없는 선택이 될 수 있고, 반드시 받아야 할 사정이 있다면 처음부터 금전 조항으로 설계하는 편이 안전합니다.

금전 조항으로 설계할 때 한 가지 더 고려할 점은, 이 조항이 다른 금전 조항과 함께 있을 경우 지급 순서를 어떻게 정할지입니다. 예를 들어 연체차임과 비용 조항이 함께 있다면 어느 쪽을 먼저 변제한 것으로 처리할지 미리 정해 두지 않으면, 임차인이 일부 금액만 지급했을 때 어느 채무가 소멸했는지를 두고 다시 다툼이 생길 수 있습니다. 지급 순서와 변제 충당 방식을 함께 적어 두면 이런 혼선을 예방할 수 있습니다.

협상부터 조서 문구까지, 실무에서 밟는 절차

비용 문제로 협상이 막혔을 때는 감정적으로 대응하기보다, 아래와 같은 순서로 차근차근 정리하는 것이 도움이 됩니다.

비용 조항을 정할 때 자주 하는 실수 세 가지

비용 문제를 조서에 담는 과정에서 실무상 반복되는 실수가 몇 가지 있습니다. 이를 미리 알아 두면 협상 단계에서부터 시행착오를 줄일 수 있습니다.

첫째, 비용 조항을 권리금 포기나 갱신요구권 포기처럼 강행규정 위반 소지가 있는 다른 조항과 한 문단에 뒤섞어 적는 경우입니다. 이렇게 하면 비용 부분은 문제가 없더라도 함께 적힌 다른 문구 때문에 법원이 전체 화해조항을 다시 살펴보게 되고, 결과적으로 절차가 늦어질 수 있습니다. 비용 문구는 독립된 항으로 따로 적는 것이 안전합니다.

둘째, 확인 문구만 넣어 두고 실제 이행을 담보할 장치를 마련하지 않는 경우입니다. 임차인의 협조 의지가 확실하지 않은 상황에서 "각자 부담한다"는 문구만 넣으면, 나중에 임차인이 약속을 지키지 않아도 대응할 방법이 마땅치 않습니다. 이행을 반드시 확보해야 하는 사정이라면 처음부터 금전 조항으로 설계해야 한다는 점을 앞서 살펴본 세 가지 시나리오에서 확인할 수 있습니다.

셋째, 협상 초반부터 금액을 과도하게 책정해 임차인이 아예 협상 테이블을 떠나게 만드는 경우입니다. 비용 문제로 감정이 상하면 정작 더 중요한 명도 시기나 원상회복 범위 협상까지 함께 틀어질 수 있습니다. 비용 조항은 전체 화해조서 중 하나의 항목일 뿐이라는 점을 기억하고, 현실적인 수준에서 조율하는 것이 결과적으로 더 빠른 성립으로 이어집니다.

임차인에게 비용 전액을 떠넘기는 특약, 상가임대차법에 걸릴까

상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정한 강행규정입니다. 이 조항 때문에 "임차인에게 불리한 특약은 무조건 무효 아니냐"는 질문을 자주 받습니다.

그러나 화해비용 분담은 애초에 상가건물 임대차보호법이 정한 사항이 아니라 민사소송법이 정한 절차상 비용입니다. 그래서 임차인 전액 부담 특약이 같은 법 제15조가 말하는 "이 법의 규정에 위반된 약정"에 해당하는지 자체를 단정하기는 어렵습니다. 비용 분담 문제를 곧바로 이 조항으로 끌어와 무효라고 단언하는 것은 성급한 판단일 수 있습니다.

다만 유의할 점은 있습니다. 만약 비용 조항이 권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 다른 강행규정 위반 소지가 있는 내용과 함께 설계된다면, 화해기일에서 법원이 문제를 발견해 보정을 요구하는 사유가 될 수 있습니다. "조서에 담을 수 없다"고 단정할 일은 아니지만, 이런 조항이 섞여 있으면 절차가 지연될 위험이 있다는 정도로 이해하는 편이 안전합니다. 참고로 보정명령은 사건이 재판부에 배정된 이후에 나오는 절차입니다.

실무적으로는 비용 조항 자체를 되도록 단순하고 명확하게 설계하고, 원상회복이나 권리금처럼 다른 민감한 조항과 뒤섞지 않는 것이 법원의 지적을 줄이는 방법입니다. 비용 문구는 짧고 분명할수록 협상과 절차 모두에서 유리합니다.

임차인 쪽에서도 이 부분을 미리 알아 두면 협상이 한결 수월해집니다. 비용 분담 요청이 곧바로 불리한 강행규정 위반이 되는 것은 아니므로, 무조건 거부하기보다는 금액이나 방식이 합리적인지를 따져 보고 대응하는 편이 실익이 큽니다. 임대인 역시 임차인이 납득할 수 있는 근거와 함께 비용 조항을 제시하면 협상이 더 빠르게 마무리되는 경향이 있습니다.

화해가 성립되지 않으면 비용은 어떻게 되나

민사소송법 제389조 후단에 따라 화해가 성립되지 않으면, 그동안 든 화해비용은 원칙적으로 신청인이 부담합니다. 제소전화해는 대부분 임대인이 신청인이므로, 협상이 끝내 결렬되면 그때까지 지출한 비용은 임대인 몫으로 남을 가능성이 높습니다.

화해가 성립되지 않았다고 해서 절차가 완전히 끝나는 것은 아닙니다. 당사자는 소제기신청을 할 수 있고, 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때 소가 제기된 것으로 봅니다. 이 신청은 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 해야 하지만, 송달 전에도 신청할 수 있고 이 2주라는 기간은 불변기간으로 정해져 있습니다(민사소송법 제388조).

소제기신청이 있으면 화해비용은 소송비용의 일부로 흡수됩니다. 그리고 소송비용은 최종적으로 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다(민사소송법 제98조). 그래서 화해 단계에서는 임대인이 먼저 부담했던 비용이라도, 이어진 소송에서 임대인이 승소하면 최종적으로는 임차인에게 돌아갈 수도 있는 구조입니다.

이런 구조는 협상 과정에서도 참고할 만한 사실입니다. 임차인이 비용 분담을 계속 거부하다가 협상이 끝내 결렬돼 소송으로 넘어가면, 오히려 임차인이 소송 결과에 따라 더 많은 비용을 지게 될 위험이 있습니다. 다만 이는 소송 결과를 전제로 한 구조 설명일 뿐이고, 실제 승패는 사안마다 다르게 판단되므로 특정 결과를 단정할 수는 없습니다. 협상 단계에서는 이런 구조를 압박용으로 쓰기보다, 상대를 이해시키는 참고 자료로 차분히 안내하는 편이 관계 관리에 더 도움이 됩니다.

지금까지 살펴본 세 가지 방법을 표로 정리하면 다음과 같습니다.

실무에서는 세 방법을 섞어 쓰기도 합니다. 예를 들어 서류 준비 비용은 임대인이 인수하고, 나머지 일부는 임차인이 지급하는 금전 조항으로 설계하는 식입니다. 어떤 조합이 적절한지는 임차인과의 관계, 화해 성립의 시급성, 이후 이행 가능성을 함께 살펴야 하므로 사안마다 다르게 판단해야 합니다.

자주 묻는 질문