상가를 얻을 때 빈 공간에서 시작하는 임차인은 생각보다 많지 않습니다. 앞서 영업하던 사람이 남긴 인테리어, 주방 설비, 냉난방기, 간판 구조물을 권리금과 함께 넘겨받고 들어오는 경우가 흔하고, 그 덕분에 개업 비용과 공사 기간을 크게 줄입니다. 문제는 몇 년 뒤 이 임차인이 가게를 비울 때 생깁니다. 임대인은 처음 건물을 빌려줄 때의 빈 상태로 돌려놓으라고 하고, 임차인은 내가 들어올 때 이미 있던 시설까지 왜 내 돈으로 뜯어야 하느냐고 맞서기 때문입니다.

이 글은 바로 그 장면, 즉 전 임차인 시설 원상복구 범위가 어디까지인지를 다룹니다. 원상회복 범위 일반론이나 집행 방법 자체보다, 앞선 임차인에게서 인수한 시설이 원상회복 대상에 들어가는지라는 특정 쟁점에 집중합니다. 법 조문이 정해 둔 것과 정해 두지 않은 것을 먼저 나누고, 그 빈자리를 계약 단계의 제소전화해 조서로 어떻게 채울 수 있는지까지 이어서 설명합니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 권리금을 주고 전 임차인의 인테리어와 설비를 그대로 넘겨받아 영업을 시작했다
• 임대차계약서에는 원상복구한다는 한 줄만 있고 무엇을 기준으로 하는지는 적혀 있지 않다
• 임대인이 건물을 처음 빌려줄 때의 빈 상태로 돌려놓으라고 요구하고 있다
• 전 임차인이 나갈 때 임대인과 보증금을 어떻게 정산했는지 알지 못한다
• 임대인으로서 새 임차인을 받으며 같은 다툼을 막을 조서 문구가 필요하다

전 임차인 시설 원상복구는 왜 다툼이 될까요?

원상복구 분쟁은 대개 같은 구조로 시작됩니다. 계약서에는 ‘임대차가 끝나면 임차인은 원상복구한다’는 식의 짧은 문장만 들어 있고, 무엇을 기준으로 한 원상인지는 비어 있습니다. 처음 들어온 임차인이 스스로 공사를 했다면 이 문장으로도 크게 문제가 생기지 않습니다. 자기가 설치한 것을 자기가 걷어내면 되기 때문입니다.

그런데 중간에 임차인이 바뀌면 사정이 달라집니다. 앞선 임차인 A가 공사한 시설을 B가 권리금을 주고 넘겨받았고, B가 다시 몇 년을 영업한 뒤 나가는 장면을 떠올려 보십시오. 임대인은 건물을 처음 빌려줄 때 빈 상태였으니 그 상태로 돌려받기를 원합니다. B는 자신이 들어올 때 이미 있던 시설은 자신이 만든 것이 아니고, 오히려 권리금이라는 대가를 치르고 산 것이라고 생각합니다. 두 사람 모두 나름의 이유가 있다는 점이 이 분쟁을 어렵게 만듭니다.

여기에 전 임차인 A의 퇴거 과정이 얽힙니다. A가 나갈 때 임대인이 원상복구를 요구하지 않고 보증금을 돌려준 이유가 B에게 시설이 넘어갔기 때문이라면, 임대인은 그 부담이 B에게 옮겨졌다고 생각할 수 있습니다. 반대로 B는 임대인이 당시 시설이 있는 상태를 받아들였으니 이제 와서 그 이전 상태를 요구할 수 없다고 주장할 수 있습니다. 같은 사실을 두고 양쪽이 정반대의 결론을 끌어내는 셈입니다.

결국 이 다툼은 철거 비용만의 문제가 아니라 보증금 반환 시기와 명도 일정까지 흔드는 문제로 커지기 쉽습니다. 보증금에서 얼마를 공제할지, 철거 공사를 누가 언제 할지, 공사 기간 동안 점포를 쓰지 못하는 부담은 누가 질지가 한꺼번에 걸리기 때문입니다. 그래서 이 쟁점은 나갈 때가 아니라 들어올 때 정리해 두어야 비용과 시간이 가장 적게 듭니다.

원상회복 의무, 조문은 어디까지 정해 두었나

임대차의 원상회복 의무는 임대차 부분에 직접 적힌 조문이 아니라 사용대차 조문을 빌려 오는 구조입니다. 민법 제654조는 제610조 제1항과 제615조부터 제617조까지의 규정을 임대차에 준용한다고 정합니다. 그중 원상회복의 근거가 되는 제615조는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다."라고 규정합니다.

이 조문을 임대차에 옮겨 읽으면 두 가지가 나옵니다. 하나는 임차인이 목적물을 반환할 때 원상에 회복할 의무를 진다는 점이고, 다른 하나는 임차인이 부속시킨 물건을 철거할 수 있다는 점입니다. 앞의 것은 의무이고 뒤의 것은 권리라는 점에서 성격이 다릅니다. 철거할 수 있다는 문장은 임차인 쪽에서 목적물에 부속시킨 물건을 떼어 갈 수 있다는 권리로 읽히는 것이지, 그 문장만으로 임대인이 모든 시설의 철거를 요구할 근거가 생기는 것은 아닙니다.

정작 이 글의 쟁점인 원상의 기준 시점은 조문에 적혀 있지 않습니다. 제615조는 원상에 회복하라고만 할 뿐, 그 원상이 해당 임차인이 목적물을 넘겨받은 때의 상태인지, 건물이 처음 임대된 때의 상태인지는 말하지 않습니다. 부속시킨 물건이라는 표현도 반환하는 그 임차인이 붙인 물건만 뜻하는지, 앞선 임차인이 붙여 둔 물건까지 포함하는지 따로 밝히지 않습니다.

그래서 전 임차인 시설 원상복구 범위는 결국 판례와 계약 해석의 영역으로 넘어갑니다. 계약서의 문구, 임대차가 시작될 때 목적물의 상태, 시설을 넘겨받은 경위, 임대인이 그 과정에 관여했는지 같은 사정이 함께 고려될 수 있으므로 사건마다 결론이 달라질 여지가 있습니다. 이 글이 어느 한쪽 결론을 정답처럼 제시하지 않는 이유도 여기에 있습니다.

기준 시점은 내 입점일일까, 전 임차인 입점 전일까?

이 쟁점에서 맞서는 두 기준을 나란히 놓아 보면 각 주장의 논리가 선명해집니다. 하나는 현재 임차인이 목적물을 넘겨받은 날의 상태를 원상으로 보자는 입장이고, 다른 하나는 건물이 처음 임대에 나왔을 때의 빈 상태를 원상으로 보자는 입장입니다. 아래 비교는 어느 쪽이 옳다는 판정이 아니라, 각 입장이 기대는 사정을 정리한 것입니다.

판단에 영향을 줄 수 있는 첫 번째 사정은 계약의 형식입니다. 새 임차인이 임대인과 별도의 임대차계약을 새로 맺었다면, 그 계약을 맺을 당시의 목적물 상태를 기준으로 보자는 주장이 자연스럽게 나옵니다. 반면 전 임차인의 임차권을 임대인의 동의를 얻어 그대로 넘겨받은 형식이라면(민법 제629조 제1항은 임대인의 동의 없는 임차권 양도를 금지합니다), 앞선 계약상의 지위와 함께 원상회복 부담도 이어받았다는 주장이 나올 수 있습니다. 다만 형식만으로 결론이 자동으로 정해지는 것은 아니므로 단정하기는 어렵습니다.

두 번째는 계약서의 문구입니다. 기준이 빠진 채 원상으로 회복한다고만 적힌 문장이라면 해석 다툼이 생기기 쉽지만, 기준 시점이나 대상을 구체적으로 적어 두었다면 그 약정이 판단의 중심이 될 수 있습니다. 특약에 전 임차인의 시설을 포함한다는 표현이 있는지, 반대로 인수 당시 현황을 기준으로 한다는 표현이 있는지가 출발점이 됩니다.

세 번째는 전 임차인이 나갈 때의 정산 내역입니다. 임대인이 앞선 임차인에게서 원상복구 비용을 공제했는지, 아니면 새 임차인이 시설을 인수한다는 이유로 공제 없이 보증금을 돌려주었는지는 당시 임대인의 인식을 보여 주는 자료가 될 수 있습니다. 임차인 입장에서는 입점 전에 이 부분을 임대인에게 확인해 두지 않으면 나중에 증명하기가 매우 어렵습니다.

네 번째는 임대인이 시설 승계에 관여했는지입니다. 임대인이 시설을 그대로 두는 조건으로 새 임차인을 받았다거나, 시설이 갖춰져 있다는 점을 계약 조건을 정할 때 고려했다는 사정이 있다면 해석에 영향을 줄 수 있습니다. 반대로 임대인이 시설 인수 사실 자체를 몰랐다면 사정은 또 달라집니다. 이처럼 고려 요소가 많다 보니 같은 인수 시설이라도 사건마다 결론이 엇갈릴 여지가 있습니다.

권리금으로 시설을 샀다는 사정은 어떻게 작용할까

시설을 넘겨받은 임차인이 가장 먼저 꺼내는 말은 권리금입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항은 권리금을, 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가라고 정의합니다. 영업시설과 비품이 정의에 들어 있으므로 시설값이 권리금에 포함될 수 있다는 점은 분명합니다.

그러나 이 정의가 원상회복 범위를 줄여 준다고 곧바로 말할 수는 없습니다. 같은 조 제2항은 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 정합니다. 즉 시설을 사고판 권리금 계약의 당사자는 전 임차인과 새 임차인이고, 임대인은 그 계약의 당사자가 아닙니다. 두 임차인 사이에서 시설값을 주고받았다는 사정만으로 임대인에 대한 원상회복 의무의 범위가 자동으로 바뀐다고 보기는 어렵고, 임대인과 맺은 약정 내용이 함께 검토되어야 합니다.

그렇다고 권리금 지급 사실이 아무 의미도 없는 것은 아닙니다. 시설이 권리금의 대가였다는 자료는 그 시설이 누구의 비용으로 언제 설치되었는지, 임차인이 어떤 상태로 목적물을 인수했는지를 보여 줍니다. 권리금 계약서에 인수 시설의 목록과 상태가 적혀 있다면, 나중에 기준 시점을 다툴 때 입점일 현황을 보여 주는 유력한 자료로 쓰일 수 있습니다. 양쪽이 흔히 하는 주장을 판정 형식으로 정리하면 다음과 같습니다.

나가는 임차인이 권리금을 회수하는 길도 함께 볼 필요가 있습니다. 같은 법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 같은 항 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 다만 같은 법 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 예외입니다. 시설을 다음 임차인에게 다시 넘기는 구조가 성사되면 철거 문제 자체가 줄어들 수 있으므로, 원상회복 조항과 권리금 회수 계획은 함께 설계하는 편이 현실적입니다.

철거 대신 돈으로 정리되는 길, 부속물매수청구와 유익비

원상회복 의무와 반대 방향에서 임차인이 쓸 수 있는 제도도 있습니다. 민법 제646조 제1항은 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 정하고, 제2항은 임대인으로부터 매수한 부속물에도 같은 권리를 인정합니다.

여기서 눈여겨볼 점은 조문이 정한 대상이 두 가지라는 것입니다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 스스로 부속한 물건, 그리고 임대인으로부터 매수한 부속물입니다. 전 임차인에게서 사들인 시설은 조문에 그대로 적힌 유형이 아니므로, 그 시설이 매수청구 대상이 되는지는 임대인의 동의가 있었는지, 그 물건이 건물과 구별되는 부속물로 볼 수 있는지 등을 따져야 하는 해석 문제입니다. 인수 시설이라면 당연히 매수를 청구할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

민법 제652조는 제646조를 포함해 열거된 조문을 위반한 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 그래서 부속물매수청구권을 미리 포기시키는 문구는 효력이 없을 수 있습니다. 반면 필요비·유익비 상환청구권을 정한 제626조는 제652조의 열거 조문에 들어 있지 않으므로, 유익비 포기 약정을 같은 논리로 무효라고 보기는 어렵습니다. 다만 포기 문구가 어느 비용까지 미치는지는 문구와 사정에 따라 해석이 갈릴 수 있습니다.

유익비에 관해 제626조 제2항은 임차인이 유익비를 지출한 경우 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 정하고, 이 경우 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다고 덧붙입니다. 조문이 비용을 지출한 임차인을 전제로 하고 있으므로, 전 임차인이 지출한 비용을 새 임차인이 대신 청구할 수 있는지는 별도의 검토가 필요한 문제입니다.

정리하면, 인수 시설을 두고 임차인이 철거 대신 금전 정산을 주장할 길이 아주 없는 것은 아니지만 요건이 까다롭고 해석의 여지가 큽니다. 임대인 입장에서도 나중에 매수청구나 비용상환 청구를 받는 것보다는, 처음부터 존치할 시설과 철거할 시설을 나누어 합의해 두는 편이 훨씬 예측 가능합니다. 이 지점에서 계약 단계의 조서 설계가 힘을 발휘합니다.

제소전화해 조서에 담을 네 가지 설계

지금까지 본 것처럼 전 임차인 시설 원상복구 문제는 조문만으로 답이 나오지 않습니다. 그래서 새 임차인이 들어오는 시점, 즉 시설이 넘어가는 바로 그 순간에 기준을 정해 두는 것이 가장 효과적입니다. 제소전화해는 소송을 내기 전에 당사자가 법원에 화해를 신청할 수 있는 제도이고(민사소송법 제385조 제1항), 화해가 성립해 작성된 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며 민사집행법 제56조 제5호의 집행권원이 됩니다.

첫 번째 설계는 기준 시점 조항입니다. 입점일 현황을 사진과 목록으로 정리해 별지로 붙이고, 원상회복은 이 별지의 상태를 기준으로 한다고 적습니다. 임대인이 최초 임대 상태를 원한다면 그 상태를 기준으로 한다고 분명히 적되, 그 경우 새 임차인이 부담할 범위가 커지므로 차임이나 보증금 같은 다른 조건과 함께 협의하는 것이 균형에 맞습니다.

1. 기준 시점 조항과 입점일 현황 별지

   사진·도면·설비 목록을 날짜와 함께 별지로 붙이고, 원상회복의 기준을 그 별지로 지정합니다.

2. 전 임차인 시설의 철거·존치 구분 목록

   인수한 시설을 하나씩 적어 종료 때 철거할 것과 그대로 둘 것을 나누고, 존치 시설의 정산 여부도 함께 적습니다.

3. 임대인의 승계 동의 조항

   임대인이 시설 인수를 알고 동의했는지, 그 시설에 대한 원상회복 부담을 누가 지는지를 명시합니다.

4. 공제 후 잔액 반환과 동시이행

   원상회복 비용을 보증금에서 공제한 뒤 잔액을 반환하는 구조와, 명도와 보증금 반환의 동시이행 관계를 함께 정합니다.

두 번째 설계인 철거·존치 목록은 이 글의 쟁점을 정면으로 해결합니다. 예를 들어 바닥 마감과 천장 조명은 존치하고 주방 후드와 간판 구조물은 철거한다는 식으로 항목별로 정해 두면, 나중에 원상의 의미를 두고 다툴 일이 크게 줄어듭니다. 존치하기로 한 시설은 임차인이 철거 의무를 지지 않는 대신 그 시설의 처리 방법을 함께 정해 두는 식으로 양쪽 부담을 맞추는 설계도 생각할 수 있습니다. 다만 제646조 등 제652조에 열거된 조문을 임차인에게 불리하게 배제하는 문구는 효력이 없을 수 있으므로 표현을 신중하게 다듬어야 합니다.

세 번째 설계는 임대인의 승계 동의 조항입니다. 임대인이 시설 인수 사실을 알고 그 상태로 계약을 맺는다는 점, 그리고 그 시설에 대한 원상회복 부담을 누가 질지를 명확히 적습니다. 이 조항이 있으면 앞에서 본 계약 형식이나 전 임차인 정산 내역 같은 간접 사정을 놓고 다툴 필요가 크게 줄어듭니다.

네 번째 설계인 정산 구조도 놓치지 않아야 합니다. 공제 후 잔액을 반환한다고 정해 두면 원상회복 비용을 둘러싼 다툼이 보증금 전체의 반환 지연으로 번지는 것을 줄일 수 있습니다. 명도를 보증금 반환과 동시이행으로 정한 조항은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행을 개시할 수 있다는 점(민사집행법 제41조 제1항)도 염두에 두고 문구를 짜야 합니다.

이런 조항은 임대인만을 위한 것이 아닙니다. 제소전화해는 임차인의 동의 없이는 성립할 수 없고, 조서 내용은 양쪽을 함께 구속합니다. 임차인은 인수 시설 목록과 기준 시점을 조서로 확보해 두면 나중에 과도한 원상복구 요구를 받을 위험을 줄일 수 있습니다. 또 권리금 회수 기회를 막거나 계약갱신요구권을 포기시키는 조항처럼 강행규정에 어긋날 수 있는 문구는 법원의 보정명령 사유가 될 수 있으므로, 처음부터 균형 잡힌 조서로 설계하는 것이 결과적으로 시간을 아낍니다.

이미 다툼이 생겼다면, 나가기 전에 모을 자료

계약 단계에서 아무것도 정해 두지 못한 채 이미 종료 시점이 다가왔다면, 지금부터는 자료가 결론을 좌우합니다. 원상의 기준 시점이 조문으로 정해져 있지 않은 만큼, 입점 당시의 상태와 시설을 넘겨받은 경위를 보여 주는 자료가 많을수록 자신의 주장을 뒷받침하기 쉬워집니다. 임대인과 임차인 모두 감정적으로 맞서기 전에 다음 자료부터 정리해 보시기 바랍니다.

• 권리금 계약서와 그에 붙은 시설 목록, 인수 당시의 사진이나 영상
• 임대인과 맺은 임대차계약서, 특약, 임차권 양도에 대한 동의서가 있는지 여부
• 전 임차인이 나갈 때의 보증금 정산 내역과 원상복구 비용 공제 여부
• 시설 인수를 두고 임대인과 주고받은 문자, 메일, 통화 메모
• 입점 뒤 직접 추가하거나 바꾼 시설의 공사 계약서와 영수증

자료를 모으면 시설을 세 묶음으로 나눌 수 있습니다. 전 임차인에게서 그대로 넘겨받은 시설, 넘겨받은 뒤 내가 고치거나 바꾼 시설, 내가 새로 설치한 시설입니다. 마지막 묶음은 현재 임차인이 원상회복을 부담하는 쪽으로 정리되기 쉽지만, 앞의 두 묶음은 앞서 본 여러 사정에 따라 다툼의 여지가 남습니다. 이렇게 나누어 두면 협의할 때도 무엇을 양보하고 무엇을 지킬지가 분명해집니다.

협의가 되면 그 내용을 문서로 남기는 것이 중요합니다. 종료를 앞두고 맺는 합의도 제소전화해로 조서에 담을 수 있고, 그렇게 해 두면 합의한 철거 범위와 보증금 정산 방식이 집행권원으로 남습니다. 협의가 끝내 되지 않으면 보증금 반환이나 원상회복 비용을 두고 소송으로 다투게 되며, 이때도 위 자료가 그대로 핵심 증거가 됩니다.

명도와 원상회복, 집행 경로가 다르다는 점도 기억하세요

조서에 원상회복을 담을 때는 집행 방식의 차이도 짧게 알아 둘 필요가 있습니다. 건물을 비워 달라는 명도 의무는 민사집행법 제258조 제1항에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식으로 집행됩니다. 반면 시설을 철거해 원상으로 돌려놓는 일이 다른 사람이 대신할 수 있는 작위 의무라면, 민법 제389조 제2항 후단과 민사집행법 제260조 제1항의 대체집행 경로를 밟게 됩니다.

대체집행은 제1심 법원이 채권자의 신청에 따라 결정을 하는 절차이고, 채권자는 그 행위에 필요한 비용을 미리 지급할 것을 채무자에게 명하는 결정도 신청할 수 있습니다(민사집행법 제260조 제2항). 그래서 원상회복 조항은 무엇을 철거하는지가 특정되어 있어야 실제로 쓸 수 있는 조항이 됩니다. 철거·존치 목록이 집행 단계에서도 의미를 갖는 이유가 여기에 있습니다.

저희 사무소는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 명도와 강제집행 사건에서 실제로 집행되는 문구를 설계해 왔습니다. 다만 조서에 기초한 강제집행 자체를 직접 진행하지는 않으며, 집행에 필요한 집행문과 송달증명 발급까지 지원합니다(비용 별도).

전 임차인 시설 원상복구, 자주 묻는 질문