제소전화해를 준비하는 분들이 신청서 초안을 받아 보면 대부분 명도 기한, 차임 연체 시 해지, 보증금 반환 같은 굵직한 조항에 시선을 둡니다. 그런데 정작 나중에 다툼이 생겼을 때 가장 자주 문제로 떠오르는 것은 맨 마지막 줄에 짧게 적힌 문장입니다. "이 화해조항에서 정한 것 외에는 이 사건 임대차와 관련하여 서로 어떠한 채권·채무도 없음을 확인한다"는 식의 문구, 실무에서 흔히 청산조항이라고 부르는 바로 그 문장입니다.

이 글은 화해조서 청산조항을 넣을지 말지, 넣는다면 어떤 범위로 적어야 하는지를 임대인과 임차인 양쪽의 시각에서 살펴봅니다. 결론부터 말하면 청산조항은 빼는 것보다 범위를 정확하게 정하는 것이 낫고, 그 핵심은 남겨 둘 채권을 하나씩 적은 제외 목록입니다. 아울러 임차인 보호 조문과 부딪히는 포기 문구가 왜 위험한지, 착오를 이유로 나중에 다툴 수 있는지도 조문을 근거로 정리합니다.

화해조서 청산조항이란 무엇이고, 왜 마지막 줄에 들어갈까?

청산조항을 이해하려면 먼저 화해가 법적으로 무엇인지부터 보아야 합니다. 민법 제731조는 "화해는 당사자가 상호양보하여 당사자간의 분쟁을 종지할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다"고 정합니다. 화해의 본질은 서로 양보해서 분쟁을 끝내는 것이고, 청산조항은 바로 그 '끝낸다'는 의사를 문장으로 확인하는 역할을 합니다. 그래서 대부분의 화해 문서가 마지막에 이 문장을 둡니다.

민법 제732조는 화해의 효력을 더 구체적으로 적습니다. "화해계약은 당사자 일방이 양보한 권리가 소멸되고 상대방이 화해로 인하여 그 권리를 취득하는 효력이 있다." 양보한 권리는 사라지고 상대방은 화해로 정한 권리를 얻는다는 뜻입니다. 청산조항이 넓게 쓰이면 어떤 권리를 양보한 것으로 볼지의 범위도 함께 넓어질 수 있다는 점에서, 이 조문은 청산조항 설계의 출발점이 됩니다.

제소전화해는 여기에 법원의 절차가 더해집니다. 화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(민사소송법 제386조). 이렇게 만들어진 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며, 민사집행법 제56조 5호가 정한 확정판결과 같은 효력을 가지는 것의 하나로서 강제집행의 근거, 즉 집행권원이 됩니다.

그래서 화해조서 청산조항은 일반 합의서의 마지막 문장보다 무게가 큽니다. 사적인 합의서라면 나중에 해석을 다투며 소송을 거칠 수 있지만, 화해조서는 성립과 동시에 판결과 같은 효력을 갖기 때문에 한번 들어간 문장을 뒤에서 고치기가 매우 어렵습니다. 조서에 적힌 문구가 곧 기준이 되므로 신청서 단계에서 문장 하나하나의 범위를 정해 두어야 합니다.

이 결론은 임대인에게만 해당하지 않습니다. 제소전화해는 임차인의 동의 없이는 성립하지 않으므로 조서는 양쪽을 함께 지키는 균형 조서여야 하고, 범위가 분명한 청산조항은 두 사람 모두에게 예측 가능성을 줍니다.

계약 시점 조서와 분쟁 정리 조서, 같은 문장이 다르게 읽힙니다

같은 청산조항이라도 언제 쓰느냐에 따라 의미가 크게 달라집니다. 제소전화해는 크게 두 장면에서 쓰입니다. 하나는 새로 임대차 계약을 맺으면서 장래의 명도와 연체에 대비해 미리 조서를 받아 두는 경우이고, 다른 하나는 이미 연체나 명도 문제로 다툼이 생긴 뒤 합의로 정리하는 경우입니다. 두 장면에서 청산조항이 덮는 대상은 성격이 전혀 다릅니다.

분쟁 정리형 조서에서 청산조항을 넣는 것은 자연스럽습니다. 예를 들어 임차인이 몇 달 치 차임을 연체해 다툼이 생겼고, 임대인은 일부를 감액해 주는 대신 정해진 날짜까지 점포를 비워 달라고 합의했다면, 그 외의 과거 채권은 서로 묻지 않기로 하는 것이 화해의 취지에 맞습니다. 다만 이 경우에도 명도 전까지 새로 생길 차임 상당액이나 원상회복 비용은 아직 발생하지 않은 것이므로, 청산의 대상을 '이 조서 성립일까지 발생한 채권'처럼 시점으로 한정해 두는 편이 해석 다툼을 줄입니다.

계약 시점 조서는 더 조심해야 합니다. 이 단계의 화해조항은 대부분 장래의 의무를 정하는 문장입니다. 계약이 끝나면 점포를 비워 준다, 차임을 일정 기수 이상 연체하면 계약이 해지된다, 보증금은 명도와 동시에 돌려준다 같은 조항입니다. 그런데 여기에 '그 외 일체의 채권·채무가 없다'는 문장을 붙이면, 조항에 적히지 않은 장래의 관리비나 원상회복 비용은 처음부터 청구하지 않기로 한 것인지 의문이 생길 수 있습니다.

물론 법원이 계약 시점 조서의 청산조항을 언제나 장래 채권까지 포기한 것으로 해석한다는 뜻은 아닙니다. 당사자의 진정한 의사, 조서가 만들어진 경위, 문언 전체의 맥락을 함께 보아 해석하는 것이 일반적이고, 청산조항이 알지 못한 손해나 장래 채권에까지 미치는지는 판례 해석의 영역이라 결론을 단정하기 어렵습니다. 바로 그 불확실성이 문제입니다. 해석을 다투는 순간 조서를 받아 둔 이유, 즉 소송 없이 빠르게 집행한다는 장점이 흐려집니다.

임대인이 넓은 청산조항으로 놓칠 수 있는 돈 6가지

임대인 쪽에서 화해조서 청산조항이 가장 크게 영향을 주는 것은 계약 기간 중이나 종료 무렵에 새로 생기는 금전 채권입니다. 이 채권들은 신청서를 쓰는 시점에는 금액은커녕 발생 여부도 알 수 없기 때문에, 청산조항과 함께 두면 '이미 포기한 것 아니냐'는 반론을 부르기 쉽습니다. 아래 여섯 가지가 대표적입니다.

첫째, 연체차임입니다. 계약 시점의 화해조항은 보통 '차임을 일정 기수 이상 연체하면 계약이 해지되고 임차인은 점포를 인도한다'는 형태로 쓰입니다. 이 조항은 명도를 위한 것이지, 밀린 차임 자체를 지급하라는 금전 조항은 아닙니다. 연체된 차임을 조서로 받으려면 지급 조항이 별도로 있어야 하고, 동시에 청산조항이 그 채권을 지우는 것처럼 읽히지 않도록 제외 목록에 연체차임을 분명히 적어 두어야 합니다. 상가 임대차의 해지 기준은 3기, 주택은 2기라는 차이도 조항에 정확히 반영해야 합니다.

둘째, 관리비와 공과금입니다. 공용관리비, 전기·수도·가스 요금은 검침일과 정산 주기가 계약 종료일과 맞지 않는 경우가 많아, 임차인이 떠난 뒤 몇 주가 지나서야 최종 금액이 나옵니다. 포괄적인 청산조항이 있으면 임차인은 조서에 관리비 조항이 없으니 정산 의무도 없다고 주장할 수 있습니다. 관리비와 공과금은 최종 검침과 정산서 발행 뒤에 별도로 정산한다는 문장을 조서 안에 두면 이 반론을 미리 막을 수 있습니다.

셋째, 원상회복 비용입니다. 민법 제654조는 사용대차에 관한 제615조를 임대차에 준용하고, 제615조는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다."고 정합니다. 임차인에게 원상회복 의무가 있다는 것은 조문으로 분명하지만, 그 의무를 이행하지 않았을 때 임대인이 대신 지출한 비용을 받을 수 있는지는 조서의 문언에 크게 좌우됩니다. 청산조항이 그 비용까지 정리한 것으로 읽히면 임대인은 공사비를 떠안을 수 있습니다.

넷째, 명도 지연에 따른 사용이익입니다. 계약이 끝났는데도 임차인이 점포를 비우지 않으면 그 기간에 대해 차임 상당액의 부당이득이나 손해배상이 문제됩니다. 이 채권은 계약 종료 이후에야 생기므로, 계약 시점 조서의 청산조항과 함께 두면 처음부터 포기한 것인지 다툼이 생길 수 있습니다. 종료일 다음 날부터 인도 완료일까지 차임 상당액을 지급한다는 조항을 두고, 청산조항의 제외 목록에도 이 채권을 넣어 두는 것이 안전합니다.

다섯째, 고의나 과실로 인한 건물 훼손 손해배상입니다. 화재, 누수, 무단 구조 변경처럼 계약 기간 중에 생길 수 있는 사고는 신청서를 쓸 때 아무도 예상할 수 없습니다. 청산조항이 이 손해까지 덮는다고 해석되면 결과가 지나치게 한쪽으로 기울 수 있으므로, 장래에 발생하는 훼손 손해는 청산 대상이 아니라는 점을 문장으로 밝혀 두어야 합니다.

여섯째, 보증금 공제 정산의 구조입니다. 위 다섯 가지 채권은 실무에서 대부분 보증금에서 빼는 방식으로 정리됩니다. 그런데 조서에 '보증금을 명도와 동시에 반환한다'고만 적고 공제에 관한 문장이 없으면, 청산조항과 맞물려 보증금 전액을 돌려주어야 하는 것처럼 읽힐 수 있습니다. '위 채권을 공제한 잔액을 명도와 동시에 반환한다'는 구조로 적어야 임대인은 공제 근거를 지키고, 임차인은 잔액을 돌려받을 권리를 명확히 확보합니다.

임차인이 청산조항으로 포기하면 안 되는 권리는 무엇일까?

이번에는 임차인의 자리에서 보겠습니다. 임대인이 준비한 신청서에 포괄적인 청산조항이나 '임차인은 시설비·부속물에 관한 일체의 청구를 포기한다'는 문구가 들어 있다면, 서명하기 전에 그 권리가 법이 특별히 보호하는 권리인지부터 확인해야 합니다. 민법은 임대차에서 임차인에게 불리한 약정의 효력을 제한하는 조문을 두고 있고, 상가건물 임대차보호법에도 같은 취지의 강행규정이 있습니다.

민법 제652조는 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 "임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 정합니다. 이 열거 목록 안에 들어 있는 대표적인 권리가 제646조의 부속물매수청구권입니다. 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이 있으면 임대차 종료 시 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있고(제646조①), 임대인으로부터 매수한 부속물도 마찬가지입니다(같은 조②).

따라서 청산조항을 통해 부속물매수청구권을 미리 포기하게 하는 문구는 제652조가 열거한 조문에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이 되어 효력이 없을 수 있습니다. 반면 필요비와 유익비의 상환청구권을 정한 제626조는 제652조의 열거 목록에 들어 있지 않습니다. 그러므로 필요비·유익비 상환청구권을 포기하는 약정을 '강행규정 위반이라 무효'라고 말할 수는 없고, 다만 그 포기 문구가 장래에 지출할 비용까지 미치는지는 문언과 사정에 따라 달리 해석될 수 있어 단정하기 어렵습니다.

유익비에 관해서는 조문 자체에도 조건이 있다는 점을 기억해야 합니다. 민법 제626조②에 따르면 임차인이 유익비를 지출한 경우 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 하고, 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있습니다. 즉 유익비는 종료 시점의 상태를 보아야 하는 권리이므로, 계약 시점에 이를 어떻게 처리할지 정할 때는 포기인지, 상환 방식의 약정인지, 원상회복과의 관계는 어떻게 되는지를 함께 적어야 혼선이 줄어듭니다.

상가건물 임대차보호법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다. 다만 이 조문이 모든 상가에 똑같이 적용되는 것은 아닙니다. 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차에는 같은 법 제2조③에 열거된 조문만 적용되는데, 제15조는 그 열거 목록에 없습니다. 반면 권리금 회수기회 보호를 정한 제10조의4 등은 열거 목록에 포함되어 보증금액을 넘는 임대차에도 적용됩니다. 그래서 권리금이나 계약갱신요구권처럼 법이 보호하는 권리를 청산조항으로 정리하려는 문구는 보증금액이 대통령령 기준을 넘는지와 관계없이 신중히 다루어야 합니다.

강행규정에 어긋나는 문구가 신청서에 들어 있으면 법원이 보정을 명하는 사유가 될 수 있고, 그만큼 일정이 늘어날 수 있습니다. 처음부터 임차인 보호 조문과 부딪히지 않게 설계하는 것이 임대인에게도 시간을 아끼는 길이며, 균형 조서는 양보가 아니라 조서가 제대로 성립하기 위한 조건에 가깝습니다.

청산조항에 동의한 뒤 착오였다고 다툴 수 있을까

청산조항 때문에 손해를 봤다고 생각하는 쪽은 흔히 '그때는 그런 뜻인 줄 몰랐다'고 말합니다. 그런데 화해에는 착오에 관한 특별한 조문이 있습니다. 민법 제733조는 "화해계약은 착오를 이유로 하여 취소하지 못한다. 그러나 화해당사자의 자격 또는 화해의 목적인 분쟁 이외의 사항에 착오가 있는 때에는 그러하지 아니하다."고 정합니다. 화해는 원래 불확실한 것을 서로 양보해 확정하는 계약이므로, 양보한 내용 자체를 두고 착오를 주장하는 것은 원칙적으로 허용되지 않는다는 뜻입니다.

다만 이 조문은 민법상의 화해계약에 관한 규정입니다. 법원에서 성립한 제소전화해조서에 제733조가 그대로 적용되는지, 조서의 효력을 다투려면 어떤 절차를 밟아야 하는지는 조서가 확정판결과 같은 효력을 갖는다는 점과 맞물려 있어 단정하기 어려운 영역입니다. 분명한 것은 어느 쪽이든 사후에 다투는 길이 좁고 험하다는 사실입니다. 아래는 상담에서 자주 듣는 말과 그에 대한 판단입니다.

제외 목록으로 설계하는 화해조서 청산조항 5단계

그렇다면 청산조항을 어떻게 써야 할까요. 핵심은 청산의 대상을 '무엇이 남는가'의 관점에서 거꾸로 정의하는 것입니다. 조서에 적힌 이행 의무와 남겨 둘 채권을 먼저 확정하고, 그 밖의 것만 청산 대상으로 삼으면 해석의 여지가 크게 줄어듭니다. 아래 다섯 단계는 실제 신청서를 설계할 때 거치는 순서입니다.

1단계가 중요한 이유는 청산조항이 조서의 중심이 아니기 때문입니다. 화해조서로 실제 집행할 수 있는 것은 이행 의무를 구체적으로 적은 조항입니다. 명도 조항이 있어야 점포 인도를 집행할 수 있고, 금전 지급 조항이 있어야 연체차임을 집행할 수 있습니다. 청산조항은 무언가를 집행하게 해 주는 문장이 아니라 지우는 문장이므로, 남겨야 할 의무는 그보다 앞서 별도 조항으로 살아 있어야 합니다. 원상회복이라면 범위를 별지 도면이나 현황 목록으로 특정해 두는 것이 좋습니다.

위 문구는 이해를 돕기 위한 설명용 예시이며, 실제 조서는 계약 내용과 당사자 사정에 맞추어 달라져야 합니다. 그래도 두 문구를 나란히 놓고 보면 차이가 분명합니다. 첫 번째 문구는 무엇이 정리되는지를 말하지 않고 '일체'라는 단어로 모든 것을 덮습니다. 두 번째 문구는 시점을 한정하고, 남는 것을 번호로 열거하고, 임차인의 보호 조문을 따로 살려 둡니다. 해석의 여지가 줄어들수록 조서는 다툼 없이 집행됩니다.

신청서 단계에서 마지막으로 확인할 절차와 일정

제소전화해는 당사자가 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 신청할 수 있는 절차입니다(민사소송법 제385조①). 청산조항을 포함한 화해조항은 이 신청서에 담겨 법원에 제출되고, 화해기일에서 당사자가 그 내용대로 화해하면 조서가 만들어집니다. 신청서를 제출한 뒤에 조항을 크게 바꾸면 기일이 미뤄지거나 다시 협의해야 할 수 있으므로, 청산조항의 범위는 접수 전에 확정해 두는 것이 좋습니다.

기일에는 대리인이 출석해 진행하는 것이 보통이지만, 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위해 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다(제385조③). 또 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 않으면 법원은 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다(제387조②). 기일 직전에 청산조항을 두고 의견이 갈리면 성립 자체가 흔들릴 수 있다는 점에서도, 문장 협의는 미리 끝내 두어야 합니다.

일정은 사건마다 다르지만 신청부터 조서 송달까지 평균 6개월(3~9개월) 정도를 예상하는 것이 현실적입니다. 저희 사무소에서 진행하는 경우 의뢰인은 전화상담, 이메일 자료 전달, 비용 입금까지만 하시면 되고, 법원 접수와 기일 진행은 변호사가 맡습니다. 그 과정에서 청산조항의 범위와 제외 목록은 양쪽이 이해할 수 있는 문장으로 정리해 신청서에 반영하며, 조서 성립 뒤 집행문과 송달증명 발급(비용 별도)까지 지원합니다(강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않습니다). 지금 가진 초안의 문구가 궁금하시면 02-591-2334로 연락 주십시오.

화해조서 청산조항 자주 묻는 질문