• 계약서에 서명하기 전, 제소전화해를 함께 하자는 말을 들은 임차인
• 조서를 받아 두고 싶지만 임차인이 조항을 꼼꼼히 보겠다고 해서 일정이 걱정되는 임대인
• 화해기일에 꼭 법원에 가야 하는지, 가지 않으면 어떻게 되는지 궁금한 분
• 화해가 성립하지 않았을 때 그다음에 무엇을 해야 하는지 미리 알고 싶은 분
• 절차 비용을 누가 부담하는지 조문 기준부터 확인하고 싶은 분

제소전화해는 소송을 내기 전에 당사자 한쪽이 법원에 화해를 신청하고, 판사 앞에서 화해가 성립하면 그 내용을 조서로 남기는 제도입니다. 이렇게 만들어진 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지고, 민사집행법 제56조 제5호가 정한 집행권원이 됩니다. 그래서 흔히 건물주를 위한 제도로만 소개되지만, 실제로는 임차인이 동의하지 않으면 성립할 수 없는 합의의 절차입니다. 임차인이 받아들이지 않은 조항은 조서가 될 수 없고, 반대로 임차인이 꼼꼼히 확인해 넣은 보증금 반환 조항은 임차인에게도 강제집행의 근거가 됩니다.

이 글은 제소전화해조서 절차를 다섯 단계로 나누고, 단계마다 임대인이 확인할 것과 임차인이 확인할 것을 나란히 배치했습니다. 같은 절차를 두 사람의 시선으로 나눠 보면 어떤 조서는 기일에서 순조롭게 성립하고, 어떤 조서는 보정과 재협의로 몇 달씩 늘어지는 이유가 보입니다. 조문은 민사소송법 제385조부터 제389조까지를 기준으로 삼았고, 해석이 갈릴 수 있는 부분은 가능성으로만 적었습니다.

제소전화해조서 절차, 왜 양쪽 시선으로 나눠 봐야 할까요?

제소전화해는 신청은 한쪽이 하지만 성립은 양쪽이 함께 만드는 절차입니다. 민사소송법 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 신청서는 임대인이 내는 경우가 많지만, 신청서에 적힌 화해조항이 그대로 조서가 되려면 상대방인 임차인이 기일에서 그 조항에 동의해야 합니다. 결국 조서의 문구 하나하나는 두 사람이 함께 확인한 약속이 됩니다.

그런데 실무에서 자주 보는 장면은 한쪽만 꼼꼼한 경우입니다. 임대인은 명도 기한과 연체 해지 조항만 들여다보고, 임차인은 계약서에 서명하느라 바빠 화해조항 초안을 제대로 읽지 않습니다. 이렇게 만들어진 신청서는 겉으로는 임대인에게 유리해 보이지만, 임차인의 권리를 지나치게 제한하는 조항이 섞여 있으면 법원이 고치라고 할 수 있고, 성립한 뒤에도 문구 해석을 두고 다툼이 남습니다. 반대로 임차인이 보증금 반환 시기와 방법을 구체적으로 넣어 두면, 그 조항은 임차인 쪽에서도 강제집행을 신청할 수 있는 근거가 됩니다.

그래서 저희는 제소전화해를 양쪽을 지키는 균형 조서로 설계하는 것을 원칙으로 삼습니다. 임대인에게는 연체나 기간 만료 때 명도를 집행할 수 있는 분명한 조항을, 임차인에게는 보증금 반환과 법이 보장하는 권리가 살아 있는 조항을 두는 방식입니다. 이 원칙은 임차인을 배려하는 차원을 넘어, 조서가 실제로 성립하고 실제로 집행되게 만드는 가장 현실적인 방법이기도 합니다. 아래 세 가지는 이 원칙을 짧게 줄인 것입니다.

아래는 이 글이 따라갈 다섯 단계입니다. 1단계는 법률이 따로 정한 단계는 아니지만 가장 많은 시간이 드는 곳이고, 2단계부터 5단계까지는 민사소송법 제385조부터 제389조까지가 차례로 대응합니다. 각 단계 아래에는 임대인 쪽과 임차인 쪽 확인 사항을 두 칸으로 나눠 적었습니다.

1. 조항 협의법원에 가기 전
2. 신청제385조
3. 화해기일제386조·제387조
4. 불성립 대응제388조
5. 비용 정리제389조

1단계조항 협의, 서명 전에 서로 확인할 문구

첫 단계는 법원에 가기 전, 두 사람이 화해조항 초안을 놓고 협의하는 시간입니다. 법률이 이 단계를 따로 정해 두지는 않았지만, 제소전화해조서 절차 전체에서 가장 많은 시간이 드는 곳이 바로 여기입니다. 조항이 확정되어야 신청서를 쓸 수 있고, 신청서의 화해조항이 곧 기일에서 확인할 조서 문구의 초안이 되기 때문입니다. 이 단계에서 양쪽이 충분히 읽고 합의해 두면 이후 법원 단계는 비교적 예측 가능하게 흘러갑니다.

임차인 쪽 확인 항목이 중요한 이유는 상가건물 임대차보호법 제15조 때문입니다. 이 조문은 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 계약갱신요구권을 미리 포기하게 하거나 권리금 회수기회를 원천적으로 막는 문구는 이 강행규정과 충돌할 수 있고, 이런 조항이 신청서에 들어 있으면 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 다만 환산보증금을 넘는 상가는 상가법 가운데 제2조 제3항에 열거된 조문만 적용되므로, 어떤 조항이 문제되는지는 임대차의 규모와 조문별로 따로 따져 봐야 합니다.

임대인 입장에서도 이 점을 미리 짚는 것은 손해가 아닙니다. 강행규정과 부딪힐 수 있는 조항을 넣으려고 시간을 쓰면 보정과 재협의로 일정이 늘어나고, 설령 문구가 남더라도 나중에 효력을 다툴 여지가 생깁니다. 그보다는 법이 허용하는 범위 안에서 명도 기한과 연체 해지 조건을 분명하게 쓰는 편이 집행 가능성을 높입니다. 상가법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 하면서도, 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 각 호의 사유가 있으면 예외로 두고 있습니다.

주택이라면 주택임대차보호법 제10조에도 같은 구조의 강행규정이 있어, 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 주택과 상가는 차임 연체로 계약을 해지할 수 있는 기준도 다릅니다. 상가건물 임대차는 상가법 제10조의8에 따라 3기, 민법이 적용되는 건물 임대차는 민법 제640조에 따라 2기의 차임액에 달하는 연체가 해지 기준입니다. 조항 협의 단계에서 이 숫자를 혼동하면 조서의 해지 조항 자체가 다툼거리가 될 수 있으므로, 임대인과 임차인 모두 자기 건물에 어떤 법이 적용되는지부터 확인하는 것이 좋습니다.

마지막으로 명도 조항을 어떤 형태로 쓰느냐는 두 사람 모두에게 중요한 선택입니다. 날짜를 정해 그 날까지 비워 주기로 하면, 집행을 받을 사람이 일정한 시일에 이르러야 이행하게 되어 있는 경우이므로 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있습니다(민사집행법 제40조 제1항). 보증금 반환과 동시이행으로 적으면, 임대인이 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다(제41조 제1항). 조건을 붙이면 집행문 단계에서 조건 성취를 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문이 나옵니다(제30조 제2항). 이 세 조문은 판결을 기준으로 쓰인 규정이고, 화해조서에는 민사집행법 제57조가 제28조부터 제55조까지(제58조·제59조에서 정한 것 제외)를 준용하는 구조로 적용됩니다. 세 형태는 적용 단계가 서로 다르므로 섞어 쓰지 않는 것이 좋습니다.

2단계신청, 누가 어디에 무엇을 적어 내나

조항이 정리되면 신청서를 냅니다. 제385조 제1항은 화해를 신청할 수 있다고 정한 권리 규정이므로, 제소전화해는 누구에게 강제되는 절차가 아니라 다툼을 미리 정리하고 싶은 당사자가 고르는 길입니다. 신청서에는 청구의 취지와 원인, 그리고 다투는 사정을 밝혀야 하고, 관할은 원칙적으로 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원입니다. 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정이 준용되는데(제385조 제4항), 실무에서는 당사자가 관할을 서면으로 합의한 관할합의서를 함께 내어 접수 법원을 정하는 경우도 많습니다.

대리인과 관련해 꼭 알아 둘 조문이 제385조 제2항입니다. 당사자는 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없습니다. 문언 그대로 보면, 임차인 쪽 대리인을 누구로 할지를 임대인이 대신 정하도록 맡겨 둘 수 없다는 뜻입니다. 같은 조 제3항은 법원이 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 정합니다. 대리인을 통해 절차를 진행하더라도 법원이 본인 확인이 필요하다고 보면 직접 나와야 할 수 있다는 점을 양쪽 모두 알아 두는 것이 좋습니다.

서류는 저희 사무소 진행 기준으로 신청서와 함께 임대차계약서 사본, 등기사항증명서, 건축물대장, 토지대장, 위임장, 관할합의서 등을 준비하고, 임대 부분이 1층의 일부일 때처럼 범위를 특정해야 하면 도면을 붙입니다. 인감증명서는 발급일부터 2개월 이내의 것을, 법인은 법인인감증명서와 법인등기사항증명서를 준비합니다. 이 목록은 사무소가 사건을 진행할 때 쓰는 기준이고, 법원의 요청이나 사건의 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인도 자신이 내는 서류가 무엇에 쓰이는지 물어볼 권리가 있으므로, 궁금한 점은 접수 전에 확인해 두는 편이 좋습니다.

저희 사무소의 진행 단계는 전화상담(10~20분), 이메일로 자료와 견적 전달, 입금, 법원 접수, 기일 출석과 조서 송달 순서입니다. 의뢰인이 직접 하는 일은 앞의 세 단계이고, 법원 접수와 화해기일 출석은 변호사가 맡습니다. 다만 앞서 본 제385조 제3항에 따라 법원이 대리권 확인을 위해 본인 출석을 명할 수 있으므로, 그런 명령이 오면 일정을 맞춰야 할 수 있습니다. 진행 순서와 준비물이 궁금하다면 02-591-2334로 상황만 말씀해 주셔도 됩니다.

3단계화해기일, 성립하면 조서에 무엇이 남나

신청이 접수되면 법원이 화해기일을 정하고, 기일에서 양쪽이 화해조항에 동의하면 화해가 성립합니다. 민사소송법 제386조는 화해가 성립된 때에는 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다고 정합니다. 즉 조서에는 협의 단계에서 만든 화해조항이 옮겨지고, 이 문구가 그 뒤 집행의 범위를 정합니다. 성립한 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며, 민사집행법 제56조 제5호의 집행권원이 됩니다.

기일에 누가 나오지 않으면 어떻게 될까요. 제387조 제2항은 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 이들의 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다고 정합니다. 볼 수 있다는 문언이므로 불출석이 곧바로 불성립으로 이어진다고 단정할 수는 없고, 법원이 사정을 보아 판단할 여지가 있습니다. 그렇더라도 어느 한쪽이 나오지 않으면 불성립으로 처리될 수 있다는 점은 분명하므로, 기일 날짜와 누가 출석하는지는 양쪽 모두 미리 확인해 두는 것이 안전합니다.

성립된 조서는 양쪽 모두에게 같은 무게를 가집니다. 임대인은 연체나 기간 만료 때 명도 조항으로 집행을 신청할 수 있고, 임차인은 보증금 반환 조항이 구체적으로 적혀 있다면 그 조항을 근거로 집행을 신청할 수 있습니다. 이 때문에 기일 직전의 문구 확인은 형식이 아니라 실질입니다.

저희는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 집행 단계에서 문제가 되는 문구를 화해조항 설계 단계에서 걸러 왔습니다. 다만 조서에 따른 강제집행 자체를 저희가 직접 진행하지는 않고, 성립 뒤 집행문과 송달증명 발급까지 지원합니다(비용 별도). 집행은 집행관에게 위임하는 별도 절차이므로, 조서를 받는 순간부터 정본을 잘 보관하고 송달 관계를 확인해 두는 것이 다음 단계의 출발점이 됩니다.

4단계화해가 성립하지 않으면, 2주 안에 정할 일

화해가 성립하지 않았다고 절차가 그대로 끝나는 것은 아닙니다. 제387조 제1항은 화해가 성립되지 아니한 때에는 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적어야 한다고 정하고, 제3항은 그 조서등본을 당사자에게 송달하여야 한다고 정합니다. 이 조서등본이 송달되는 날이 다음 단계의 기간을 세는 출발점이 되므로, 등본을 받은 날짜를 반드시 기록해 두어야 합니다.

제388조는 그다음 길을 열어 둡니다. 제1항에 따라 당사자는 소제기신청을 할 수 있고, 제2항에 따라 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 보며, 이 경우 법원사무관등은 바로 소송기록을 관할법원에 보내야 합니다. 제3항은 이 신청을 제387조 제3항의 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 한다고 하면서, 조서등본이 송달되기 전에도 신청할 수 있다고 정합니다. 제4항은 이 기간을 불변기간으로 정하고 있으므로, 여유 있게 미뤄도 되는 기간으로 생각해서는 안 됩니다.

조문은 소제기신청을 할 수 있는 사람을 당사자라고만 정하고 있습니다. 실무에서는 신청인인 임대인이 이 길을 검토하는 경우가 많지만, 임차인도 조서등본을 받은 날짜와 기간을 함께 확인해 두어야 상대방의 다음 움직임을 예측할 수 있습니다. 소제기신청을 하지 않고 기간이 지나면, 같은 다툼을 다시 다투려면 별도의 절차를 새로 밟아야 할 수 있습니다.

현실적으로는 불성립 뒤 곧바로 소송으로 가기보다 조항을 다시 협의해 새로 신청하는 경우도 있습니다. 어느 쪽이 나은지는 이견의 크기, 남은 임대차기간, 연체 여부 같은 사정에 따라 달라집니다. 중요한 것은 2주라는 불변기간 안에 방향을 정해야 한다는 점이고, 이 결정을 미루다 기간을 놓치면 선택지가 줄어든다는 점입니다.

5단계비용 정리, 성립과 불성립에 따라 달라지는 부담

제389조는 화해비용의 부담을 세 갈래로 정합니다. 화해가 성립된 경우에는 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 화해가 성립되지 아니한 경우에는 신청인이 부담합니다. 다만 소제기신청이 있는 경우에는 화해비용을 소송비용의 일부로 합니다. 실무에서는 각자 선임한 대리인 비용을 누가 낼지도 당사자 사이에서 따로 정하는 경우가 많습니다.

임대인 쪽에서 확인할 것은 비용 부담을 조서에 어떻게 적을지입니다. 성립하면 각자 부담이 원칙이므로, 다른 방식을 원한다면 협의 단계에서 미리 합의하고 그 합의를 조항으로 남겨야 합니다. 또한 불성립이면 신청인 부담이 원칙이라는 점을 알면, 조항 협의를 서둘러 끝내고 신청부터 하는 것이 오히려 비용 위험을 키울 수 있다는 점도 보입니다.

임차인 쪽에서 확인할 것은 비용 부담 문구가 실제 합의 내용과 같은지입니다. 협의 과정에서 비용 이야기를 하지 않았는데 조항 초안에 임차인이 모든 비용을 부담한다는 문구가 들어 있다면, 서명 전에 그 이유를 묻고 조정할 수 있습니다. 비용 부담은 강행규정 문제가 아니라 합의의 문제인 경우가 많으므로, 바로 이 협의 단계가 의견을 낼 수 있는 시점입니다.

법원에 내는 인지와 송달료 같은 실비는 사건마다 달라 사안별로 안내합니다. 사무소 비용은 상단 메뉴의 비용안내에서 기준을 확인할 수 있고, 전화로 상황만 말씀해 주시면 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. 기간은 평균 6개월, 보통 3~9개월 범위에서 진행되며, 조항 협의가 빨리 끝날수록 앞당겨지는 경향이 있습니다.

임대인과 임차인이 자주 하는 오해, 조문으로 보면 어떨까요?

제소전화해조서 절차를 처음 겪는 분들은 각자의 입장에서 한쪽으로 기운 기대를 갖기 쉽습니다. 아래 네 가지는 상담에서 자주 듣는 말이고, 그 아래에 조문 기준의 판정을 붙였습니다. 판정은 일반적인 구조를 설명한 것이므로 개별 사건의 결론은 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

네 가지 오해의 공통점은 절차를 한쪽 입장에서만 본다는 데 있습니다. 임대인은 조서의 힘을 과대평가하고, 임차인은 조서의 의미를 과소평가하는 경향이 있습니다. 같은 조문을 두 사람의 확인 사항으로 나눠 읽으면, 결국 서로가 원하는 결과에 가장 빨리 닿는 길은 협의 단계에서 충분히 말하고 그 내용을 정확한 문장으로 남기는 것이라는 점이 드러납니다.

제소전화해조서 절차, 자주 묻는 질문